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昨年から不動産プロジェクトに保険資本が投資するニュースが頻繁に報道されるようになり、今年もその傾向は続いています。

証券時報の記者による不完全な調査によると、2023年以来、10社以上の保険会社が直接株式投資や不動産ファンドなどを通じて20以上の不動産プロジェクトに投資しており、推定投資額は2000億円を超えている。 490億元。その中には、保険基金によって「困難な探索」の機会と見なされ、自己使用または保有投資として使用される投資もあれば、不動産債務を解決し、時間をスペースと交換するために不動産プロジェクトを利用する債務スワップもある。

業界関係者らは証券タイムズの記者に対し、現在の「資産不足」環境では、高品質の不動産プロジェクトへの割り当ての価値が徐々に反映されていると語った。今年、より多くの保険基金が不動産プロジェクトへの投資機会を模索していることは明らかですが、同時に、関連投資からの期待収益率は低下しています。

保険会社は10社以上

投資額は490億元以上

先月、東莞厚街万達広場投資有限公司の株式が変更され、元の完全株主だった大連万達商業管理集団が撤退し、蘇州連上路豪商業管理有限公司が事業全体を引き継いだ。サンシャイン生命が主な投資家であることが株式を通じてわかります。

サンシャインライフが昨年末以来引き継いだワンダプラザプロジェクトの株式はこれで6件目となる。これまでサンシャインライフは、太倉市、湖州市、上海金山市、広州羅港市、合肥市の5つの万達広場プロジェクトの株式変更を主導していた。

昨年下半期以来、複数の万達広場プロジェクトが保険基金によって買収されている。買い手には陽光生命のほか、新華保険、大佳生命、横琴生命などが含まれる。

証券時報記者の不完全な統計によると、2023年以降、10社以上の保険会社が少なくとも26の不動産プロジェクトに集中投資しており、その投資額は推定490億元以上に上る。対象から判断すると、オフィスビル、複合商業施設、工業団地不動産などが該当します。関与する保険会社には、大手保険会社と中小保険会社が含まれます。

大手保険会社に関しては、チャイナライフは昨年と今年、それぞれ31億元と39億元を投じて、島尾と中洋が所有する商業用不動産プロジェクトの株式を引き継いだ。平安生命は2023年12月、東方万国、紅源科技、紅源国際、紅源新時代プロジェクトを含む4つの工業団地不動産プロジェクトに投資する計画を発表、投資総額は73億3,300万元を超えない見込みである。 、プロジェクトはすべて完了し、不動産証明書を取得して使用します。中国郵政保険は昨年42億5,600万元を投じて北京市東城区のCOFCOランドプラザプロジェクトを買収したが、このプロジェクトは現在チャイナポスト保険九安プラザに改名され、今年は陝西省西安市のTusParkプロジェクトに投資した。 。

外資系大手AIA生命も、昨年初めに上海のランドマークプロジェクトである北外灘金融センターを50億3000万元で買収し、今年1月には「キャピタランド・スター」の買収を発表した。北京の朝陽区（CBD）で総額24億元の取引を行う。プロジェクトの権益を掌握。

中小規模の保険会社も不動産投資に積極的に取り組んでいる。 2023年12月、海宝生命保険は武漢国財センターのビルT4の2階から11階の不動産プロジェクトに所有権の形で投資したと発表した。これは非自己使用不動産プロジェクトであり、取引総額は2億300万元。今年2月、蘇州生命保険は蘇州星高栄建建設開発有限公司が保有する第3ビル、ロット3、Sudi No. 2017-WG-41に職場を購入し投資する計画を発表した。取引総額は約4億1400万元。長城生命は4月、北京の新街口商業地区中心部にあるオフィス物件「新街高河」を商業ビルとオフィスビルを合わせて10億2000万元で購入した。中安保険は5月、上海市黄浦区の「ロックバンド」プロジェクト2件を自社使用の不動産として購入し、取引総額は14億3,700万元と発表した。

さらに、中国太平洋保険、泰康生命、CCB生命、ユニオン生命などの企業も、以前に展開した不動産プロジェクトに投資を行っている。

高品質なプロジェクトを厳選

「不動産投資は新たなオルタナティブ投資のトレンドとなっている。」ある中堅生命保険会社の最高投資責任者は証券タイムズ紙の記者に対し、保険ファンドの共通認識の一つは適切に割り当てられた不動産プロジェクトであると語った。なぜなら、安定したキャッシュフローがあり、循環的な資産を移動できるからです。

保険プライベートエクイティ運用会社の不動産投資家は記者団に対し、不動産資産は保険会社が大量に割り当てる債券などの債券商品との相関性が低いため、投資ポートフォリオのリターン変動を抑え、リスクリターンを向上させるのに役立っていると語った。特徴。同時に、不動産プロジェクトは保有期間中は金利の影響を受けず比較的安定した経常収入を得ることができ、エグジット期間中はコア価値の上昇によってもたらされる付加価値収入も享受できます。金利の低下によって資産が増加し、保険基金の負債とよりよく一致する可能性があります。

不動産の配分については保険基金の間で一定のコンセンサスが得られているものの、投資選好の観点からは保険基金は依然として低いリスク選好度を維持しており、高品質のプロジェクトを慎重に選択したいと考えている。

ある保険資産管理会社の担当者は記者団に対し、ここ数年は不動産投資の機会を検討しており、昨年と今年も個別の不動産プロジェクトに投資したと語った。同氏が投資したオフィスビルは「満室賃貸」状態にあり、賃貸価格や利回りは比較的予想と一致している。

同氏は、不動産市場は情報が非対称であり、専門的な要件が高い非標準的な市場であると述べた。現在でも、不動産投資を行う際には、立地、稼働率、賃料動向など多くの要素を考慮する必要があります。一般的に、不動産配分の要件は中核都市、中核立地、満足のいく収益である。

また、前出の保険資産運用会社の担当者は、保険ファンドが積極的に不動産投資機会を模索している背景には、特別機会の取引ロジックもあると述べた。不動産資産の価格は大幅に下落し、空室率が上昇したり、賃料が下がったりしている物件もありますが、依然として質の高い物件は魅力的です。金利が低下すると、他の債券資産の収益も低下し、高品質不動産の配分価値は徐々に反映されることになる。

プライベート・エクイティ・カーブによる投資

不動産への保険資本の投資における変化の 1 つは、ますます多くの保険資本がプライベート エクイティ ファンドを通じて不動産プロジェクト投資に参加していることです。

不動産投資の機会を模索している保険会社幹部は証券時報の記者に対し、大手保険会社は財務力があり、自ら直接投資する傾向があるが、不動産投資では多くの保険会社の投資チームに高い専門性が求められると語った。この分野ではまだ経験を積む必要があるため、多くの保険機関は依然として「船を借りて海へ行く」ことを選択し、プロの不動産プライベート・エクイティ・マネージャーと協力しています。

公開情報から、一部の保険会社が不動産プライベートエクイティ投資ファンドの設立に投資していることがわかります。

注目を集めているのは、新中国保険が昨年末に99億9,900万元を投資し、CICCキャピタルと共同で100億ドルの不動産投資ファンドを設立し、現在北京万達広場実業有限公司に100％出資していることである。 ., Ltd.および煙台知富万達広場有限公司サンシャインライフは55億元を投資し、中国統一銭源不動産基金と提携して麗水連栄第一株式投資組合（有限責任組合）を設立した。後者は複数の子会社を持ち、複数の万達広場プロジェクトを引き継いでいる。

New China Insurance は、リミテッドパートナー (LP) として、CICC Capital (ゼネラルパートナー GP) として不動産ファンドを共同設立すると発表した。その投資戦略は、株式および投資を通じて保有する不動産プロジェクト資産に直接または間接的に投資することである。他の手段。主に専門機関の投資利点に依存して、投資チャネルを拡大し、投資機会を探索します。

前述の保険会社幹部らは、一部の中小保険会社も不動産投資の機会に楽観的だが、資金量や専門能力に限界があるため、現実的な選択肢は次のいずれかになると述べた。不動産ファンドのLPを取得し、一定のファンドシェアを獲得することで、不動産投資の機会を得ることができます。

公開情報により、特定のケースが明らかになりました。例えば、この手法により、横琴人寿保険はGP（大佳大佳人寿保険の完全子会社）の投資管理を活用し、大佳佳人寿保険がLP当事者として上海周浦生命保険への投資に参加した。ワンダプラザプロジェクト。

市場志向のプライベート・エクイティ・ファンド関係者は記者団に対し、プライベート・エクイティ・ファンドを通じた投資の利点の一つは、不動産への直接投資と比較して、プライベート・エクイティ・ファンドを通じた投資では帳簿資産が減損しているかどうかを毎年評価する問題を回避できることだと分析した。レポートの安定性に役立ちます。

これに先立ち、不動産市場の安定的かつ健全な発展を支援するため、中国証券監督管理委員会は2023年2月に不動産プライベートエクイティ投資ファンドのパイロットプロジェクトを開始し、ファンド業界協会に「」という新しいカテゴリーを設立するよう指導した。プライベート・エクイティ投資ファンドの枠組みの下で「不動産プライベート・エクイティ投資ファンド」を設立し、差別化された規制政策を採用した。不動産プライベートエクイティ投資ファンドの投資範囲には、特定の住宅（既存の商業住宅、手頃な価格の住宅、市場志向の賃貸住宅を含む）、運営中の商業住宅、インフラプロジェクトなどが含まれます。

予想利益の減少

報告書によると、保有期間中の不動産プライベート・エクイティ・ファンドのレンジ収入は主に原資産のリースと運用からの収入であり、具体的な収入はプロジェクトの立地、運用条件、取引構造の設計に関連している。

市場の状況に詳しいある保険最高投資責任者（ＣＩＯ）は記者団に対し、事前に積極的に計画を立てる保険機関は比較的質の高いプロジェクトを「奪い」、より高い収益を上げていると語った。昨年、保険ファンドによる一部の投資は、不動産会社にとって「困ったときの助け」のようなもので、一部の同業者は、条件と取引構造が良好な中核地域にある高品質のプロジェクトを獲得した。プロジェクト終了による内部収入率 (IRR) は 10% 以上です。

業界関係者が提供した調査および計算データによると、昨年投資された高品質プロジェクトの保有期間収益率は7.5%～8.2%、EXIT IRRは9.5%～10%と予想されています。

前述の保険プライベートエクイティ管理会社の不動産投資家によると、上海の古いビジネス街にあるグレードAのオフィスビルや近隣のビジネスを含む複合施設に約10億元を投資し、期間中に収益を分配する予定だという。まず、パートナーは商業資産の優れた運用能力を備えており、プロジェクトの現在の分配収入は 5.5% と予想され、出口 IRR は約 8% になると予想されます。

「非標準資産の不足に直面している保険基金にとって、このような収入水準は間違いなく非常に魅力的である。」と前述の保険最高投資責任者は述べた。

おそらくこのため、業界では今年、より多くの保険ファンドが関連投資の機会を探していると感じています。これに伴い、今年に入ってから期待収益が２％ポイント減少しており、「これも競争が急激に激化していることを示している」（前出の保険投資責任者）と述べた。

しかし、多くの業界関係者は記者団に対し、不動産に対する保険投資の現在の事例の一部は実際には債務の代替であると語った。大手保険会社と不動産会社が共同開発する不動産プロジェクトや、中堅・中堅保険会社がこれまでに多くの規格外資産を割り当て、今回引き継いだ不動産プロジェクトには債務転換の背景があるものもある。業界関係者によると、債務代替プロジェクトとアクティブな投資プロジェクトには大きな違いがあり、期待される収益にも大きな差が生じるだろう。