новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

С прошлого года новости о страховом инвестировании капитала в проекты недвижимости появляются часто, и эта тенденция сохраняется и в этом году.

Согласно неполному обзору репортера Securities Times, с 2023 года более 10 страховых компаний инвестировали в более чем 20 проектов недвижимости посредством прямых инвестиций в акционерный капитал, фондов недвижимости и т. д., с предполагаемой суммой инвестиций более 49 миллиардов юаней. Среди них некоторые инвестиции рассматриваются страховыми фондами как возможности «охоты за трудностями» и используются в качестве инвестиций для собственного использования или холдинга; некоторые представляют собой долговые свопы с использованием проектов в сфере недвижимости для погашения долгов по недвижимости и обмена времени на пространство.

Инсайдеры отрасли сообщили репортерам Securities Times, что в нынешней ситуации «дефицита активов» постепенно отражается ценность распределения высококачественных проектов в сфере недвижимости. В этом году очевидно, что все больше страховых фондов ищут инвестиционные возможности в проекты недвижимости, но в то же время ожидаемая доходность соответствующих инвестиций снижается.

Более 10 страховых компаний

Инвестиции более 49 миллиардов юаней

В прошлом месяце акционерный капитал Dongguan Houjie Wanda Plaza Investment Co., Ltd. изменился. Первоначальный стопроцентный акционер Dalian Wanda Commercial Management Group вышел из состава компании, и весь бизнес взяла на себя Suzhou Lianshang Luhao Commercial Management Co., Ltd. По капиталу видно, что Sunshine Life является основным инвестором.

Это шестой пакет акций проекта Wanda Plaza, который Sunshine Life приобрела с конца прошлого года. Ранее Sunshine Life стояла за изменениями в капитале пяти проектов Wanda Plaza в Тайцане, Хучжоу, Шанхае Цзиньшань, Гуанчжоу Луоган и Хэфэй.

Со второй половины прошлого года страховые фонды выкупили несколько проектов Wanda Plaza. Помимо Sunshine Life, покупателями являются Xinhua Insurance, DaJia Life, Hengqin Life и др.

По неполным статистическим данным репортера Securities Times, с 2023 года более 10 страховых компаний интенсивно инвестировали как минимум в 26 проектов недвижимости с предполагаемой суммой инвестиций более 49 миллиардов юаней. Судя по целям, в их число входят офисные здания, коммерческие комплексы и недвижимость индустриальных парков. В число вовлеченных страховых компаний входят как крупные страховые компании, так и малые и средние страховые компании.

Что касается крупных страховых компаний, China Life потратила 3,1 млрд юаней и 3,9 млрд юаней соответственно в прошлом и этом году на приобретение акций проектов коммерческой недвижимости, принадлежащих Shimao и Sino-Ocean. В декабре 2023 года компания Ping An Life объявила, что планирует инвестировать в четыре проекта недвижимости промышленных парков, в том числе в проекты Dongfang Wanguo, Hongyuan Science and Technology, Hongyuan International и Hongyuan New Era. Ожидается, что общая сумма инвестиций не превысит 7,333 млрд юаней. , и все проекты завершены, получить сертификат на недвижимость и ввести ее в эксплуатацию. В прошлом году China Post Insurance потратила 4,256 млрд юаней на приобретение проекта COFCO Land Plaza в районе Дунчэн в Пекине, который теперь переименован в China Post Insurance Jiu'an Plaza. В этом году компания инвестировала в проект TusPark в Сиане, Шэньси. .

Иностранный гигант AIA Life также предпринял шаги в течение последних двух лет. В начале прошлого года он приобрел знаковый проект финансового центра North Bund в Шанхае за 5,03 миллиарда юаней. В январе этого года он объявил о приобретении CapitalLand Star. Trade» в пекинском районе Чаоян (CBD) на общую сумму 2,4 млрд юаней. «Контрольный пакет акций в проекте.

Малые и средние страховые компании также предприняли множество шагов по инвестированию в недвижимость. В декабре 2023 года компания Haibao Life Insurance объявила, что компания инвестировала в проект недвижимости на 2–11 этажах здания Т4 Уханьского центра Гоцай в форме прав собственности. Это проект недвижимости, не предназначенный для самостоятельного использования. Общая цена сделки составляет 203 миллиона юаней. В феврале этого года компания Soochow Life Insurance объявила, что планирует приобрести рабочее место и инвестировать в здание 3, лот 3, Су Ди № 2017-WG-41, принадлежащее Suzhou Xingao Rongjian Construction and Development Co., Ltd. Общая цена сделки составляет около 414 миллионов юаней. В апреле компания Great Wall Life приобрела Xinjie Gaohe, офисную недвижимость, расположенную в центральной части делового района Пекина Синьцзекоу, за 1,02 млрд юаней, включая коммерческие и офисные здания. В мае компания Zhongan Insurance объявила, что приобрела два проекта Locke Bund в районе Хуанпу в Шанхае в качестве недвижимости для собственного использования на общую сумму 1,437 млрд юаней.

Кроме того, такие компании, как China Pacific Insurance, Taikang Life, CCB Life и Union Life, также инвестируют в проекты недвижимости, которые они реализовали ранее.

Тщательно отобранные высококачественные проекты

«Инвестиции в недвижимость стали новой альтернативной инвестиционной тенденцией». Директор по инвестициям небольшой и средней компании по страхованию жизни рассказал репортеру Securities Times, что одним из консенсусов страховых фондов являются хорошо распределенные проекты в сфере недвижимости. потому что они имеют стабильный денежный поток и способны путешествовать во времени.

Инвестор в недвижимость из страховой компании по управлению частными инвестициями сообщил журналистам, что активы недвижимости имеют низкую корреляцию с продуктами с фиксированным доходом, такими как облигации, которые в значительной степени распределяются страховыми компаниями, что помогает уменьшить колебания доходности инвестиционного портфеля и повысить риск. - возвратные характеристики. В то же время в течение периода владения проекты недвижимости имеют относительно стабильный текущий доход, на который не влияют процентные ставки. В период выхода они также могут получать доход от добавленной стоимости, вызванный увеличением стоимости основного капитала. активы, обусловленные падением процентных ставок, которые могут лучше соответствовать обязательствам страховых фондов.

Хотя среди страховых фондов существует определенный консенсус по вопросу размещения недвижимости, с точки зрения инвестиционных предпочтений страховые фонды по-прежнему сохраняют низкий аппетит к риску и надеются тщательно отбирать качественные проекты.

Человек, отвечающий за страховую компанию по управлению активами, рассказал журналистам, что в последние несколько лет он рассматривал возможности инвестиций в недвижимость. В прошлом году и в этом году он также инвестировал в отдельные проекты в сфере недвижимости. Все эти инвестиции были сделаны случайно. Офисные здания, в которые он инвестировал, находятся в «полностью сданном в аренду» состоянии. Цены на аренду и доходность относительно соответствуют ожиданиям.

Он отметил, что рынок недвижимости – это нестандартный рынок с асимметричной информацией и высокими профессиональными требованиями. В настоящее время при инвестировании в недвижимость необходимо учитывать множество факторов, таких как местоположение, заполняемость и тенденции в аренде. Вообще говоря, требования к распределению недвижимости — это основные города, основные местоположения и удовлетворительная доходность.

Кроме того, руководитель вышеупомянутой страховой компании по управлению активами заявил, что за активным поиском страховыми фондами возможностей инвестирования в недвижимость также стоит логика транзакций особых возможностей. Стоимость объектов недвижимости значительно снизилась. Хотя уровень вакантных площадей в некоторых проектах увеличился или снизилась арендная плата, высококачественные проекты по-прежнему привлекательны. По мере падения процентных ставок доходность других активов с фиксированным доходом снижается, и стоимость распределения высококачественной недвижимости будет медленно отражаться.

Инвестирование через кривую прямых инвестиций

Одним из изменений в инвестировании страхового капитала в недвижимость является то, что все больше и больше страхового капитала участвует в инвестициях в проекты недвижимости через фонды прямых инвестиций.

Руководитель страховой компании, который искал возможности для инвестиций в недвижимость, рассказал репортеру Securities Times, что крупные страховые компании обладают финансовой устойчивостью и, как правило, сами инвестируют напрямую, но инвестиции в недвижимость предъявляют высокие требования к профессионализму инвестиционной команды, и многие страховые компании Компаниям все еще необходимо накапливать опыт в этой области, поэтому многие страховые учреждения по-прежнему предпочитают «одолжить лодку для выхода в море» и сотрудничать с профессиональными управляющими частными инвестициями в сфере недвижимости.

Из общедоступной информации видно, что некоторые страховые компании вложили средства в создание фондов прямых инвестиций в недвижимость.

Что привлекло внимание, так это то, что в конце прошлого года New China Insurance инвестировала 9,999 млрд юаней и совместно с CICC Capital учредила инвестиционный фонд недвижимости на сумму 10 млрд долларов. В настоящее время она инвестировала 100% акций в Beijing Wanda Plaza Industrial Co. ., Ltd. и Yantai Zhifu Wanda Plaza Co., Ltd. Sunshine Life инвестировала 5,5 млрд юаней и объединилась с China United Qianyuan Real Estate Fund для создания Партнерства по инвестициям в акционерный капитал № 1 Lishui Lianrong (Товарищество с ограниченной ответственностью). Последнее имеет несколько дочерних компаний и взяло на себя управление несколькими проектами Wanda Plaza.

Компания New China Insurance объявила, что совместно создаст фонд недвижимости в качестве партнера с ограниченной ответственностью (LP) и CICC Capital (в качестве генерального партнера GP). другие средства. В основном полагаясь на инвестиционные преимущества профессиональных учреждений для расширения инвестиционных каналов и изучения инвестиционных возможностей.

Руководители вышеупомянутых страховых компаний заявили, что некоторые малые и средние страховые компании также с оптимизмом смотрят на возможности инвестирования в недвижимость. Однако из-за ограничений в объеме средств и профессиональных возможностей реалистичным вариантом является стать одним из них. LP фонда недвижимости и получить определенную долю в фонде. Это способ получить долю инвестиционных возможностей в сфере недвижимости.

Публичная информация выявила некоторые случаи. Например, с помощью этого метода Hengqin Life воспользовалась инвестиционным контролем GP (100% дочерней компании DaJia Life Insurance) и вместе с DaJia Life Insurance выступила в качестве стороны с ограниченной ответственностью и участвовала в инвестициях в Шанхайский Zhoupu Wanda Plaza. проект.

Представитель рыночно-ориентированного фонда прямых инвестиций проанализировал журналистам, что одним из преимуществ инвестирования через фонды прямых инвестиций является то, что по сравнению с прямыми инвестициями в недвижимость инвестирование через фонды прямых инвестиций позволяет избежать проблемы ежегодной оценки обесценения балансовых активов. . Помогает сообщить о стабильности.

Ранее, чтобы поддержать стабильное и здоровое развитие рынка недвижимости, Комиссия по регулированию ценных бумаг Китая запустила пилотный проект фондов прямых инвестиций в недвижимость в феврале 2023 года и поручила Ассоциации фондовой индустрии создать новую категорию « фонды прямых инвестиций в недвижимость» в рамках фондов прямых инвестиций и приняли дифференцированную политику регулирования. Объем инвестиций фондов прямых инвестиций в недвижимость включает конкретное жилое жилье (в том числе существующее коммерческое жилье, доступное жилье, арендуемое рыночное жилье), коммерческое действующее жилье, инфраструктурные проекты и т. д.

Ожидаемая прибыль падает

Согласно отчетам, диапазон доходов фондов прямых инвестиций в недвижимость в течение периода владения в основном поступает от доходов от аренды и эксплуатации базовых активов. Конкретный доход связан с местоположением проекта, условиями эксплуатации и структурой сделки.

Главный инвестиционный директор страховой компании, знакомый с ситуацией на рынке, сообщил журналистам, что страховые учреждения, которые активно планируют заранее, «выхватили» относительно высококачественные проекты и имеют более высокую прибыль. В прошлом году некоторые инвестиции страховых фондов предоставили компаниям недвижимости своевременную помощь. Некоторые коллеги получили высококачественные проекты, расположенные в основных районах с хорошими условиями и структурами сделок. За этот период доход мог достичь 8% или даже 9%. внутренний доход от выхода из проекта. Ставка (IRR) – не менее 10%.

Согласно данным исследований и расчетов, предоставленным инсайдерами отрасли, ожидается, что высококачественные проекты, инвестированные в прошлом году, будут иметь доходность периода владения от 7,5% до 8,2% и IRR выхода от 9,5% до 10%.

По словам инвестора в недвижимость из вышеупомянутой страховой компании по управлению частными инвестициями, они вложили около 1 миллиарда юаней в комплекс, расположенный в старом деловом районе Шанхая, включая офисные здания класса А и близлежащие предприятия. В течение этого периода доходы будут распределяться в первую очередь. и партнеры имеют хорошие операционные возможности в коммерческих активах. Ожидается, что текущий доход от распределения проекта составит 5,5%, а IRR выхода составит примерно 8%.

"Такой уровень доходов, несомненно, очень привлекателен для страховых фондов, испытывающих дефицит нестандартных активов", - сказал вышеупомянутый инвестиционный директор страховой компании.

Возможно, из-за этого в отрасли чувствуется, что в этом году все больше страховых фондов ищут соответствующие инвестиционные возможности. Вместе с тем, вышеупомянутый специалист по страховым инвестициям заявил, что с начала этого года ожидаемый доход снизился на 2 процентных пункта, что является весьма очевидным падением. «Это также показывает, что конкуренция внезапно стала жесткой».

Однако многие инсайдеры отрасли сообщили журналистам, что некоторые из текущих случаев страховых инвестиций в недвижимость на самом деле являются заменой долга. Некоторые проекты недвижимости, совместно развиваемые крупными страховыми компаниями и компаниями недвижимости, или крупные и средние страховые компании, ранее выделили много нестандартных активов, а недавно принятые ими проекты недвижимости имеют фон конверсии долга. . Инсайдеры отрасли заявили, что существуют существенные различия между проектами по замене долга и активными инвестиционными проектами, и что будет значительный разрыв в ожидаемой доходности.