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Depuis l’année dernière, les nouvelles concernant l’investissement de capitaux d’assurance dans des projets immobiliers sont apparues fréquemment, et cette tendance se poursuit cette année.

Selon une analyse incomplète d'un journaliste du Securities Times, depuis 2023, plus de 10 compagnies d'assurance ont investi dans plus de 20 projets immobiliers par le biais de prises de participation directes, de fonds immobiliers, etc., avec un montant d'investissement estimé à plus de 49 milliards de yuans. Parmi eux, certains investissements sont considérés par les fonds d'assurance comme des opportunités de « chasse aux difficultés » et sont utilisés comme investissements d'auto-utilisation ou de détention ; certains sont des échanges de dettes, utilisant des projets immobiliers pour résoudre des dettes immobilières et échanger du temps contre de l'espace.

Des initiés de l'industrie ont déclaré aux journalistes du Securities Times que dans l'environnement actuel de « pénurie d'actifs », la valeur de l'allocation de projets immobiliers de haute qualité se reflète progressivement. Cette année, il est évident que de plus en plus de fonds d'assurance recherchent des opportunités d'investissement dans des projets immobiliers, mais dans le même temps, le retour sur investissement attendu est en baisse.

Plus de 10 compagnies d'assurance

Un investissement de plus de 49 milliards de yuans

Le mois dernier, les capitaux propres de Dongguan Houjie Wanda Plaza Investment Co., Ltd. ont changé. L'actionnaire initial en propriété exclusive, Dalian Wanda Commercial Management Group, s'est retiré et Suzhou Lianshang Luhao Commercial Management Co., Ltd. a repris l'intégralité de l'entreprise. Il ressort des capitaux propres que Sunshine Life est le principal investisseur.

Il s'agit de la sixième participation au projet Wanda Plaza que Sunshine Life reprend depuis la fin de l'année dernière. Auparavant, Sunshine Life était à l'origine des modifications des capitaux propres de cinq projets Wanda Plaza à Taicang, Huzhou, Shanghai Jinshan, Guangzhou Luogang et Hefei.

Depuis le second semestre de l'année dernière, plusieurs projets Wanda Plaza ont été rachetés par des fonds d'assurance. Outre Sunshine Life, les acheteurs incluent Xinhua Insurance, DaJia Life, Hengqin Life, etc.

Selon les statistiques incomplètes d'un journaliste du Securities Times, depuis 2023, plus de 10 compagnies d'assurance ont investi intensivement dans au moins 26 projets immobiliers, pour un montant d'investissement estimé à plus de 49 milliards de yuans. À en juger par les cibles, les immeubles de bureaux, les complexes commerciaux et les parcs industriels en font partie. Les compagnies d'assurance concernées comprennent à la fois de grandes compagnies d'assurance et des petites et moyennes compagnies d'assurance.

Quant aux grandes compagnies d'assurance, China Life a dépensé respectivement 3,1 milliards de yuans et 3,9 milliards de yuans l'année dernière et cette année pour reprendre les capitaux propres des projets immobiliers commerciaux détenus par Shimao et Sino-Ocean. Ping An Life a annoncé en décembre 2023 son intention d'investir dans quatre projets immobiliers de parcs industriels, dont Dongfang Wanguo, Hongyuan Science and Technology, Hongyuan International et Hongyuan New Era Projects. Le montant total de l'investissement ne devrait pas dépasser 7,333 milliards de yuans. , et les projets sont tous terminés, Obtenez le certificat immobilier et mettez-le en service. China Post Insurance a dépensé 4,256 milliards de yuans l'année dernière pour acheter le projet COFCO Land Plaza dans le district de Dongcheng, à Pékin, désormais rebaptisé China Post Insurance Jiu'an Plaza. Cette année, elle a investi dans le projet TusPark à Xi'an, Shaanxi. .

Le géant étranger AIA Life a également pris des mesures au cours des deux dernières années. Au début de l'année dernière, il a acquis le projet historique du centre financier North Bund de Shanghai pour 5,03 milliards de yuans. En janvier de cette année, il a annoncé l'acquisition de « CapitaLand Star ». Commerce" dans le district de Chaoyang (CBD) à Pékin pour une contrepartie totale de 2,4 milliards de yuans. "Participation majoritaire dans le projet.

Les petites et moyennes compagnies d’assurance ont également pris de nombreuses mesures pour investir dans l’immobilier. En décembre 2023, Haibao Life Insurance a annoncé que la société avait investi dans le projet immobilier du 2e au 11e étage du bâtiment T4 du Wuhan Guocai Center sous forme de droits de propriété. le prix total de la transaction est de 203 millions de yuans. En février de cette année, Soochow Life Insurance a annoncé son intention d'acheter un lieu de travail et d'investir dans le bâtiment 3, lot 3, Sudi n° 2017-WG-41, détenu par Suzhou Xingao Rongjian Construction and Development Co., Ltd. le prix total de la transaction est d'environ 414 millions de yuans. En avril, Great Wall Life a acheté Xinjie Gaohe, un immeuble de bureaux situé dans la zone centrale du quartier des affaires de Xinjiekou à Pékin, pour 1,02 milliard de yuans, comprenant des immeubles commerciaux et des bureaux. En mai, Zhongan Insurance a annoncé avoir acheté deux projets « Locke Bund » dans le district de Huangpu, à Shanghai, comme biens immobiliers pour son propre usage, pour un prix de transaction total de 1,437 milliard de yuans.

En outre, des sociétés telles que China Pacific Insurance, Taikang Life, CCB Life et Union Life investissent également dans des projets immobiliers qu'elles ont déjà déployés.

Sélectionnez soigneusement des projets de haute qualité

"L'investissement immobilier est devenu une nouvelle tendance d'investissement alternatif." Un directeur des investissements d'une petite et moyenne compagnie d'assurance-vie a déclaré à un journaliste du Securities Times que l'un des consensus des fonds d'assurance est la bonne allocation des projets immobiliers. car ils disposent d’un flux de trésorerie stable et sont capables de voyager dans le temps.

Un investisseur immobilier d'une société de gestion de capital-investissement d'assurance a déclaré aux journalistes que les actifs immobiliers ont une faible corrélation avec les produits à revenu fixe tels que les obligations que les compagnies d'assurance allouent en grande quantité, ce qui contribue à réduire les fluctuations de rendement des portefeuilles d'investissement et à améliorer le rapport risque-rendement. caractéristiques. Dans le même temps, pendant la période de détention, les projets immobiliers ont des revenus courants relativement stables qui ne sont pas affectés par les taux d'intérêt. Pendant la période de sortie, ils peuvent également bénéficier des revenus à valeur ajoutée apportés par l'augmentation de la valeur du noyau. actifs entraînés par la baisse des taux d'intérêt, qui peuvent mieux correspondre aux engagements des fonds d'assurance.

Bien qu'il existe un certain consensus parmi les fonds d'assurance sur l'allocation des biens immobiliers, en termes de préférences d'investissement, les fonds d'assurance maintiennent toujours un faible appétit pour le risque et espèrent sélectionner avec soin des projets de haute qualité.

Un responsable d'une société de gestion d'actifs d'assurance a déclaré aux journalistes qu'il étudiait les opportunités d'investissement immobilier au cours des dernières années. Il a également investi dans des projets immobiliers individuels l'année dernière et cette année, il s'agissait tous d'investissements réalisés par hasard. Les immeubles de bureaux qu'il a investis sont dans un état « entièrement loué ». Les prix de location et les rendements sont relativement conformes aux attentes.

Il a déclaré que le marché immobilier est un marché non standard avec une information asymétrique et des exigences professionnelles élevées. De nos jours, lorsqu’on investit dans l’immobilier, de nombreux facteurs tels que l’emplacement, le taux d’occupation et les tendances des loyers doivent encore être pris en compte. D'une manière générale, les exigences en matière d'attribution de biens immobiliers sont les villes centrales, les emplacements centraux et des rendements satisfaisants.

En outre, le responsable de la société de gestion d'actifs d'assurance susmentionnée a déclaré que derrière la recherche active d'opportunités d'investissement immobilier par les fonds d'assurance, il y a aussi une logique transactionnelle d'opportunités particulières. Le prix des actifs immobiliers a considérablement baissé Même si le taux d'inoccupation de certains projets a augmenté ou si les loyers ont baissé, les projets de qualité restent attractifs. À mesure que les taux d’intérêt baissent, les rendements des autres actifs à revenu fixe diminuent et la valeur d’allocation des biens immobiliers de haute qualité se reflète progressivement.

Investir à travers la courbe du private equity

Un changement dans l'investissement du capital d'assurance dans l'immobilier est que de plus en plus de capital d'assurance participe à des investissements dans des projets immobiliers par le biais de fonds de capital-investissement.

Un dirigeant d'une compagnie d'assurance qui recherchait des opportunités d'investissement immobilier a déclaré à un journaliste du Securities Times que les grandes compagnies d'assurance ont une solidité financière et ont tendance à investir elles-mêmes directement, mais que l'investissement immobilier impose des exigences élevées au professionnalisme de l'équipe d'investissement de nombreuses compagnies d'assurance. Il faut encore accumuler de l'expérience dans ce domaine, c'est pourquoi de nombreuses institutions d'assurance choisissent encore « d'emprunter un bateau pour prendre la mer » et de coopérer avec des gestionnaires professionnels de capital-investissement immobilier.

Il ressort des informations publiques que certaines compagnies d'assurance ont investi dans la création de fonds de capital-investissement immobilier.

Ce qui a attiré l'attention, c'est qu'à la fin de l'année dernière, New China Insurance a investi 9,999 milliards de yuans et a créé conjointement un fonds d'investissement immobilier de 10 milliards avec CICC Capital. Elle a actuellement investi 100 % des capitaux propres de Beijing Wanda Plaza Industrial Co. et Yantai Zhifu Wanda Plaza Co., Ltd. Sunshine Life a investi 5,5 milliards de yuans et s'est associée au China United Qianyuan Real Estate Fund pour créer le Lishui Lianrong No. 1 Equity Investment Partnership (Limited Partnership). Ce dernier possède plusieurs filiales et a repris plusieurs projets Wanda Plaza.

New China Insurance a annoncé qu'elle créerait conjointement un fonds immobilier en tant que commanditaire (LP) et CICC Capital (en tant que commandité). La stratégie d'investissement consiste à investir directement ou indirectement dans les actifs de projets immobiliers détenus par le biais de capitaux propres et de fonds propres. d'autres moyens. S'appuyer principalement sur les avantages d'investissement des institutions professionnelles pour élargir les canaux d'investissement et explorer les opportunités d'investissement.

Les dirigeants des compagnies d'assurance mentionnées ci-dessus ont déclaré que certaines petites et moyennes compagnies d'assurance sont également optimistes quant aux opportunités d'investissement immobilier. Cependant, en raison des limites du montant des fonds et des capacités professionnelles, l'option réaliste est de devenir l'une des meilleures. les LP d’un fonds immobilier et obtenir une certaine part du fonds. C’est un moyen d’obtenir une part des opportunités d’investissement immobilier.

L'information publique a révélé certains cas. Par exemple, grâce à cette méthode, Hengqin Life Insurance a profité du contrôle des investissements de GP (une filiale en propriété exclusive de DaJia DaJia Life Insurance), et avec DaJiaJia Life Insurance a agi en tant que partie LP, ils ont participé à l'investissement dans le Shanghai Zhoupu Projet Wanda Plaza.

Un responsable des fonds de capital-investissement axés sur le marché a analysé aux journalistes que l'un des avantages d'investir via des fonds de capital-investissement est que, par rapport à l'investissement direct dans l'immobilier, l'investissement via des fonds de capital-investissement peut éviter la question de l'évaluation annuelle de la dépréciation des actifs comptables. . Aide à signaler la stabilité.

Auparavant, afin de soutenir le développement stable et sain du marché immobilier, la Commission chinoise de réglementation des valeurs mobilières a lancé le projet pilote de fonds d'investissement en capital-investissement immobilier en février 2023 et a guidé la Fund Industry Association pour établir une nouvelle catégorie de " fonds d'investissement en capital-investissement immobilier" dans le cadre des fonds d'investissement en capital-investissement, et adopté des politiques réglementaires différenciées. Le champ d'investissement des fonds de capital-investissement immobilier comprend des logements résidentiels spécifiques (y compris les logements commerciaux existants, les logements abordables, les logements locatifs orientés vers le marché), les logements commerciaux en exploitation, les projets d'infrastructure, etc.

Les bénéfices attendus chutent

Selon les rapports, les revenus des fonds de capital-investissement immobilier au cours de la période de détention proviennent principalement des revenus de la location et de l'exploitation des actifs sous-jacents. Les revenus spécifiques sont liés à l'emplacement du projet, aux conditions d'exploitation et à la conception de la structure des transactions.

Un directeur des investissements en assurance qui connaît bien la situation du marché a déclaré aux journalistes que les institutions d'assurance qui planifiaient de manière proactive à l'avance avaient « arraché » des projets de relativement haute qualité et avaient de meilleurs rendements. L'année dernière, certains investissements des fonds d'assurance ont été comme une "aide en cas de besoin" pour les sociétés immobilières. Certains pairs ont obtenu des projets de haute qualité situés dans des zones centrales avec de bonnes conditions et structures de transaction. Au cours de cette période, les revenus ont pu atteindre 8. % voire 9%. Le revenu interne de sortie du projet Le taux (TRI) n'est pas inférieur à 10%.

Selon les données de recherche et de calcul fournies par des initiés de l'industrie, les projets de haute qualité investis l'année dernière devraient avoir un taux de rendement sur la période de détention de 7,5 % à 8,2 % et un TRI de sortie de 9,5 % à 10 %.

Selon un investisseur immobilier de la société de gestion de capital-investissement d'assurance susmentionnée, ils ont investi environ 1 milliard de yuans dans un complexe situé dans un ancien quartier d'affaires de Shanghai, comprenant des immeubles de bureaux de catégorie A et des commerces de quartier. Au cours de la période, les revenus seront distribués. Premièrement, et les partenaires disposent de bonnes capacités opérationnelles dans les actifs commerciaux. Les revenus de distribution actuels du projet devraient être de 5,5 % et le TRI de sortie devrait être d'environ 8 %.

"Un tel niveau de revenu est sans aucun doute très attractif pour les fonds d'assurance confrontés à une pénurie d'actifs non standards", a déclaré le directeur des investissements de l'assurance.

C'est peut-être pour cette raison que l'industrie estime que davantage de fonds d'assurance recherchent cette année des opportunités d'investissement connexes. Parallèlement, le responsable des investissements en assurance mentionné ci-dessus a déclaré que depuis le début de cette année, les revenus attendus ont chuté de 2 points de pourcentage, ce qui constitue une baisse très évidente « Cela montre également que la concurrence est soudainement devenue féroce ».

Cependant, de nombreux professionnels de l'industrie ont déclaré aux journalistes que certains des cas actuels d'investissements d'assurance dans l'immobilier étaient en réalité des remplacements de dettes. Certains projets immobiliers développés conjointement par de grandes compagnies d'assurance et des sociétés immobilières, ou des grandes et moyennes compagnies d'assurance, ont déjà alloué de nombreux actifs non standards, et les projets immobiliers qu'ils ont récemment repris ont un contexte de conversion de dettes. . Selon des experts du secteur, il existe des différences substantielles entre les projets de remplacement de la dette et les projets d'investissement actifs, et il y aura un écart important dans les rendements attendus.