uutiset

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Viime vuodesta lähtien uutisia kiinteistöhankkeisiin sijoittavasta vakuutuspääomasta on ilmestynyt usein, ja tämä trendi jatkuu myös tänä vuonna.

Securities Timesin toimittajan epätäydellisen katsauksen mukaan vuodesta 2023 lähtien yli 10 vakuutusyhtiötä on sijoittanut yli 20 kiinteistöhankkeeseen suorien osakesijoitusten, kiinteistörahastojen jne. kautta, joiden arvioitu sijoitusmäärä on yli 49 miljardia juania. Näistä vakuutusrahastot pitävät joitakin sijoituksia "vaikeusmetsästysmahdollisuuksina", ja jotkut ovat velanvaihtosopimuksia, joissa käytetään kiinteistöprojekteja kiinteistövelkojen ratkaisemiseen ja ajan vaihtamiseen tilaan.

Alan sisäpiiriläiset kertoivat Securities Times -lehden toimittajille, että nykyisessä "varapula"-ympäristössä laadukkaiden kiinteistöprojektien arvo heijastuu vähitellen. Tänä vuonna on selvää, että yhä useammat vakuutusrahastot etsivät sijoitusmahdollisuuksia kiinteistöhankkeisiin, mutta samalla niihin liittyvien sijoitusten tuotto-odotukset ovat laskemassa.

Yli 10 vakuutusyhtiötä

Investoinnit yli 49 miljardia juania

Viime kuussa Dongguan Houjie Wanda Plaza Investment Co., Ltd.:n oma pääoma muuttui Alkuperäinen kokonaan omistama osakkeenomistaja Dalian Wanda Commercial Management Group vetäytyi ja Suzhou Lianshang Luhao Commercial Management Co., Ltd. otti koko liiketoiminnan. Osakkeiden kautta voidaan nähdä, että Sunshine Life on pääsijoittaja.

Tämä on kuudes Wanda Plaza -projektipääoma, jonka Sunshine Life on ottanut haltuunsa viime vuoden lopun jälkeen. Aiemmin Sunshine Life oli osakepääoman muutoksen takana viidessä Wanda Plaza -projektissa Taicangissa, Huzhoussa, Shanghai Jinshanissa, Guangzhou Luogangissa ja Hefeissä.

Viime vuoden toisesta puoliskosta lähtien vakuutuskassat ovat ostaneet useita Wanda Plaza -projekteja. Sunshine Lifen lisäksi ostajia ovat Xinhua Insurance, DaJia Life, Hengqin Life jne.

Securities Times -lehden toimittajan epätäydellisten tilastojen mukaan vuodesta 2023 lähtien yli 10 vakuutusyhtiötä on investoinut intensiivisesti vähintään 26 kiinteistöprojektiin, joiden arvioitu investointimäärä on yli 49 miljardia juania. Kohteista päätellen joukossa ovat toimistorakennukset, liikekompleksit ja teollisuuspuistokiinteistöt. Mukana on sekä suuria vakuutusyhtiöitä että pieniä ja keskisuuria vakuutusyhtiöitä.

Mitä tulee suuriin vakuutusyhtiöihin, China Life käytti viime vuonna 3,1 miljardia juania ja tänä vuonna 3,9 miljardia juania Shimaon ja Sino-Oceanin omistamien liikekiinteistöhankkeiden pääoman hallintaan. Ping An Life ilmoitti joulukuussa 2023, että se aikoo investoida neljään teollisuuspuiston kiinteistöhankkeeseen, mukaan lukien Dongfang Wanguo, Hongyuan Science and Technology, Hongyuan International ja Hongyuan New Era Projects. Investoinnin kokonaismäärän odotetaan olevan enintään 7,333 miljardia yuania , ja kaikki projektit on saatu päätökseen. Hanki kiinteistötodistus ja ota se käyttöön. China Post Insurance käytti viime vuonna 4,256 miljardia yuania COFCO Land Plaza -projektin ostamiseen Dongchengin alueella, Pekingissä, joka on nyt nimetty China Post Insurance Jiu'an Plazaksi. Tänä vuonna se investoi TusPark-projektiin Xi'anissa, Shaanxissa .

Ulkomainen jättiläinen AIA Life on myös tehnyt muutoksia viimeisen kahden vuoden aikana. Viime vuoden alussa se osti Shanghain North Bund Financial Centerin maamerkkiprojektin 5,03 miljardilla yuanilla. Tämän vuoden tammikuussa se ilmoitti ostavansa "CapitaLand Starin". Kauppa" Pekingin Chaoyang Districtissä (CBD) yhteensä 2,4 miljardilla juania. "Hallitseva osuus projektista.

Myös pienet ja keskisuuret vakuutusyhtiöt ovat tehneet monia siirtoja kiinteistösijoittamiseen. Joulukuussa 2023 Haibao Henkivakuutus ilmoitti, että yhtiö investoi kiinteistöprojektiin Wuhan Guocai Centerin rakennuksen T4 kerroksissa 2.-11. kerroksissa kiinteistöoikeuksien muodossa kauppahinta on yhteensä 203 miljoonaa yuania. Tämän vuoden helmikuussa Soochow Life Insurance ilmoitti aikovansa ostaa työpaikan ja investoida rakennukseen 3, Lot 3, Sudi No. 2017-WG-41, jonka omistaa Suzhou Xingao Rongjian Construction and Development Co., Ltd. kokonaiskauppahinta on noin 414 miljoonaa yuania. Great Wall Life osti huhtikuussa Xinjie Gaohen, toimistokiinteistön, joka sijaitsee Xinjiekoun bisnesalueen keskustassa Pekingissä 1,02 miljardilla yuanilla, mukaan lukien liike- ja toimistorakennukset. Toukokuussa Zhongan Insurance ilmoitti ostaneensa kaksi "Locke Bund" -projektia Shanghain Huangpun alueelta kiinteistöiksi yhtiön omaan käyttöön. Kauppahinta on yhteensä 1,437 miljardia yuania.

Lisäksi yritykset, kuten China Pacific Insurance, Taikang Life, CCB Life ja Union Life, sijoittavat myös aiemmin toteuttamiinsa kiinteistöprojekteihin.

Valitse laadukkaat projektit huolellisesti

"Kiinteistösijoittamisesta on tullut uusi vaihtoehtoinen sijoitustrendi." Pienen ja keskisuuren henkivakuutusyhtiön sijoitusjohtaja kertoi Securities Times -lehden toimittajalle, että yksi vakuutusrahastojen yksimielisyys on hyvin kohdistetut kiinteistöhankkeet. koska niillä on vakaa kassavirta ja ne pystyvät kulkemaan ajan halki.

Kiinteistösijoittaja vakuutusyhtiöstä kertoi toimittajille, että kiinteistöomaisuuksilla on alhainen korrelaatio korkotuotteisiin, kuten joukkovelkakirjoihin, joita vakuutusyhtiöt allokoivat suuria määriä, mikä auttaa vähentämään sijoitussalkkujen tuottovaihteluita ja parantamaan riski-tuottoa. ominaisuudet. Samaan aikaan kiinteistöhankkeilla on pitoaikana suhteellisen vakaat nykyiset tulot, joihin korot eivät vaikuta Irtautumisjakson aikana ne voivat nauttia myös ydinarvon nousun tuomasta lisäarvosta korkojen laskusta johtuvat varat, jotka vastaavat paremmin vakuutusrahastojen velkoja.

Vaikka vakuutusrahastojen kesken vallitseekin tietty yksimielisyys kiinteistöjen allokoinnissa, sijoitustottumuksissa vakuutusrahastot säilyttävät edelleen alhaisen riskinottohalun ja toivovat voivansa valita huolellisesti laadukkaat hankkeet.

Vakuutusvarainhoitoyhtiöstä vastaava henkilö kertoi, että hän on viime vuosina tutkinut kiinteistösijoitusmahdollisuuksia myös viime vuonna ja tänä vuonna. Hänen sijoittamansa toimistorakennukset ovat "täysin vuokrassa" Vuokrahinnat ja tuotto ovat suhteellisen odotusten mukaisia.

Hän sanoi, että kiinteistömarkkinat ovat epätyypilliset markkinat, joilla on epäsymmetristä tietoa ja korkeat ammatilliset vaatimukset. Nykyään kiinteistösijoittamisessa on otettava huomioon monet tekijät, kuten sijainti, vuokrausaste ja vuokratrendit. Yleisesti ottaen kiinteistöjen allokoinnin vaatimuksia ovat ydinkaupungit, ydinpaikat ja tyydyttävä tuotto.

Lisäksi edellä mainitun vakuutusvarainhoitoyhtiön vastuuhenkilö totesi, että vakuutusrahastojen aktiivisen kiinteistösijoitusmahdollisuuksien etsinnän takana on myös erityismahdollisuuksien transaktiologiikka. Kiinteistöomaisuuden hinta on laskenut merkittävästi. Vaikka joidenkin hankkeiden vajaakäyttö on noussut tai vuokrat ovat laskeneet, laadukkaat hankkeet ovat edelleen houkuttelevia. Korkojen laskeessa muiden korkosijoitusten tuotot laskevat ja laadukkaan kiinteistön allokaatioarvo heijastuu hitaasti.

Sijoittaminen pääomasijoituskäyrän kautta

Yksi muutos vakuutuspääoman sijoittamisessa kiinteistöihin on se, että yhä enemmän vakuutuspääomaa osallistuu kiinteistöprojektisijoittamiseen pääomarahastojen kautta.

Kiinteistösijoitusmahdollisuuksia etsinyt vakuutusyhtiön johtaja kertoi Securities Times -lehden toimittajalle, että suurilla vakuutusyhtiöillä on taloudellinen vahvuus ja taipumus sijoittaa suoraan itse, mutta kiinteistösijoittaminen asettaa korkeat vaatimukset sijoitustiimin ammattitaitolle on vielä kerättävä kokemusta tältä alalta, joten monet vakuutuslaitokset haluavat edelleen "lainata venettä merelle" ja tehdä yhteistyötä ammattimaisten kiinteistöpääoman johtajien kanssa.

Julkisesta tiedosta näkyy, että osa vakuutusyhtiöistä on sijoittanut kiinteistöpääomasijoitusrahastojen perustamiseen.

Huomion on herättänyt se, että viime vuoden lopussa New China Insurance sijoitti 9,999 miljardia yuania ja perusti yhdessä 10 miljardin kiinteistösijoitusrahaston CICC Capitalin kanssa. Se on tällä hetkellä sijoittanut 100 % Beijing Wanda Plaza Industrial Co:n osakepääomasta ., Ltd. ja Yantai Zhifu Wanda Plaza Co., Ltd. Sunshine Life sijoitti 5,5 miljardia yuania ja teki yhteistyötä China United Qianyuan Real Estate Fundin kanssa perustaakseen Lishui Lianrong No. 1 Equity Investment Partnershipin (Limited Partnership). Jälkimmäisellä on useita tytäryhtiöitä, ja se on ottanut haltuunsa useita Wanda Plaza -projekteja.

New China Insurance on ilmoittanut perustavansa yhdessä kiinteistörahaston osakepääomana (LP) ja CICC Capitalin (pääosakkaana GP:nä). muita keinoja. Pääasiassa luottaen ammatillisten instituutioiden investointietuihin investointikanavien laajentamiseksi ja sijoitusmahdollisuuksien tutkimiseksi.

Edellä mainittujen vakuutusyhtiöiden johtajat sanoivat, että myös pienet ja keskisuuret vakuutusyhtiöt suhtautuvat optimistisesti kiinteistösijoitusmahdollisuuksiin. Rahamäärän ja ammatillisen osaamisen rajoitusten vuoksi realistinen vaihtoehto on kuitenkin olla yksi niistä kiinteistörahaston LP:t ja saada tietty rahasto-osuus Tämä on tapa saada osuus kiinteistösijoitusmahdollisuuksista.

Julkinen tieto on paljastanut tiettyjä tapauksia. Esimerkiksi tällä menetelmällä Hengqin Henkivakuutus käytti hyväkseen GP:n sijoitusvalvontaa (DaJia DaJia Life Insurancen kokonaan omistama tytäryhtiö) ja yhdessä DaJiaJia Life Insurancen kanssa LP-osapuolena he osallistuivat Shanghain Zhoupu-sijoitukseen. Wanda Plaza -projekti.

Markkinalähtöinen pääomarahastoihminen analysoi toimittajille, että yksi pääomarahastojen kautta sijoittamisen eduista on se, että suoriin kiinteistösijoituksiin verrattuna pääomarahastojen kautta sijoittamalla voidaan välttää vuosittainen arviointi siitä, onko kirjanpitoarvoa alentunut. Auttaa raportoimaan vakauden.

Aiemmin Kiinan arvopaperimarkkinavalvontakomissio käynnisti kiinteistöjen pääomasijoitusrahastojen pilottihankkeen helmikuussa 2023 tukeakseen kiinteistömarkkinoiden vakaata ja tervettä kehitystä ja ohjasi Rahastoteollisuusyhdistystä perustamaan uuden kategorian " kiinteistöpääomasijoitusrahastot" pääomasijoitusrahastojen puitteissa ja hyväksyivät eriytetyn sääntelypolitiikan. Kiinteistöpääomasijoitusrahastojen sijoituskohteena ovat tietyt asunnot (mukaan lukien olemassa olevat liikeasunnot, kohtuuhintaiset asunnot, markkinalähtöiset vuokra-asunnot), liiketoiminnalliset asunnot, infrastruktuurihankkeet jne.

Odotettu tulos laskee

Raporttien mukaan kiinteistöpääomarahastojen pitoajan vaihteluvälit muodostuvat pääosin kohde-omaisuuden vuokrauksesta ja operoinnista saaduista tuloista. Erityinen tuotto liittyy hankkeen sijaintiin, toimintaolosuhteisiin ja tapahtumarakenteen suunnitteluun.

Markkinatilanteeseen perehtynyt vakuutuspäällikkö kertoi, että ennakoivasti etukäteen suunnittelevat vakuutuslaitokset ovat "nappaneet" suhteellisen laadukkaat projektit ja niillä on parempi tuotto. Osa vakuutusrahastojen sijoituksista oli viime vuonna kiinteistöyhtiöille kuin "apua hädässä". % tai jopa 9 % Sisäiset tulot projektista irtautumisesta Korko (IRR) on vähintään 10 %.

Alan sisäpiiriläisten toimittamien tutkimus- ja laskentatietojen mukaan viime vuonna investoitujen laadukkaiden projektien pitoajan tuottoprosentin odotetaan olevan 7,5–8,2 prosenttia ja irtautumisen IRR:n 9,5–10 prosenttia.

Yllämainitun vakuutuspääomayhtiön kiinteistösijoittajan mukaan he sijoittivat noin miljardi juania Shanghain vanhalla bisnesalueella sijaitsevaan kompleksiin, joka sisältää A-luokan toimistorakennuksia ja lähiliiketoimintaa Ensinnäkin kumppaneilla on hyvät toiminnalliset valmiudet kaupallisessa omaisuudessa. Projektin tämänhetkisen jakelutulon odotetaan olevan 5,5 % ja irtautumisen IRR:n olevan noin 8 %.

"Tällainen tulotaso on epäilemättä erittäin houkutteleva vakuutusrahastoille, joilla on pulaa epätyypillisistä varoista, sanoi edellä mainittu vakuutusjohtaja."

Ehkä tästä syystä ala kokee yhä useammat vakuutusrahastot etsivän siihen liittyviä sijoitusmahdollisuuksia tänä vuonna. Yllämainittu vakuutussijoittaja totesi tämän lisäksi, että tämän vuoden alusta odotetut tuotot ovat laskeneet 2 prosenttiyksikköä, mikä on erittäin selvä pudotus "Tämäkin osoittaa, että kilpailu on yhtäkkiä kiristynyt."

Kuitenkin monet alan sisäpiiriläiset kertoivat toimittajille, että osa nykyisistä kiinteistösijoituksista on itse asiassa velan korvaamista. Joihinkin suurten vakuutusyhtiöiden ja kiinteistöyhtiöiden tai suurten ja keskisuurten vakuutusyhtiöiden yhteisesti kehittämiin kiinteistöhankkeisiin on aiemmin allokoitu paljon poikkeavaa omaisuutta ja niiden äskettäin haltuun ottamien kiinteistöhankkeiden taustalla on velkakonversiot. . Alan sisäpiiriläisten mukaan velankorvausprojektien ja aktiivisten investointiprojektien välillä on huomattavia eroja, ja tuotto-odotuksiin jää merkittävä ero.