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Fuente de este artículo: Times Finance Autor: Zhong Dai

"En el pico de 2021, una casa del distrito escolar se venderá por una. En algunos distritos escolares mejores, hay muchos clientes que hicieron sus reservas en el acto después de ver la casa en el distrito de Gulou, una zona educativa importante en Nanjing". Varios agentes de alto rango no esperaban que hace tres años la vivienda en el distrito escolar de Nanjing, que aún era inalcanzable, ahora cayera por debajo del "precio del repollo".

Una comunidad relativamente típica es la aldea Qinghe Xinyu No. 1, que corresponde a la escuela primaria Jinling Huiwen y la escuela secundaria Jinling Huiwen (conocida como "Shuanghuiwen"). "Jinling Huiwen ha sido muy estricto con los estudiantes de secundaria en los últimos años. Los resultados del examen de ingreso a la escuela secundaria de este año son muy buenos. Actualmente se encuentra entre los mejores en las escuelas secundarias públicas de Nanjing, Li Yuan, un intermediario". dijo Times Finance.

Las buenas noticias sobre las altas puntuaciones no respaldaron los precios de la vivienda en el distrito literario de Shuanghui. En julio de este año, se vendió en esta comunidad un apartamento de dos dormitorios de 62,7 metros cuadrados, con un precio de transacción total de 2,33 millones de yuanes y un precio unitario de 37.000 yuanes/metro cuadrado, mientras que el mismo tipo de apartamento se vendió en 2021; El precio total de la transacción fue de 5,7 millones de yuanes, el precio unitario es de 92.000 yuanes por metro cuadrado. Desde esta perspectiva, los precios de la vivienda se han corregido aproximadamente un 60% en los últimos tres años.

Li Yuan le dijo a Times Finance que la razón por la cual la casa antes mencionada se vendió a un precio bajo de 2,33 millones de yuanes se debió principalmente a las malas condiciones del mercado en ese momento y al hecho de que la casa estaba en el séptimo piso del último piso. De mayo a julio de este año, la comunidad vendió varias casas de bajo precio y será difícil volver a ver precios de transacción tan bajos en el futuro.

Li Yuan dijo que, en general, en 2021, el precio de transacción de las casas en los pisos intermedios de la comunidad será de unos 100.000 yuanes/metro cuadrado, y el precio medio equivalente de las casas de más de 40 metros cuadrados puede alcanzar los 120.000 yuanes/metro cuadrado. En la actualidad, el precio unitario de transacción de las casas de piso medio es generalmente de alrededor de 52.000 yuanes/metro cuadrado y 53.000 yuanes/metro cuadrado, que se ha reducido significativamente.

En el sitio web oficial de Lianjia, se vendieron 10 casas de segunda mano en Qinghe Xinyu No. 1 Village de mayo a julio, pero no se mostró ninguno de los precios unitarios de transacción. El precio medio de cotización de esta comunidad en julio fue de 65.900 yuanes por metro cuadrado. Esto se debió principalmente a un pequeño número de casas de alto precio que habían estado cotizadas durante mucho tiempo, lo que elevó el precio medio. Varios apartamentos de dos dormitorios con más de 60 metros cuadrados lanzados recientemente en agosto tienen un precio de cotización promedio de aproximadamente 53.800 yuanes/metro cuadrado a 58.000 yuanes/metro cuadrado.

La vivienda en el distrito literario de Shuanghui es relativamente valiosa. Recientemente, un detalle de la transacción de viviendas del distrito escolar de Nanjing de junio a julio mostró que el precio total de transacción más bajo de las viviendas del distrito escolar de algunas escuelas intermedias de segundo nivel de Nanjing fue de alrededor de 1,4 millones de yuanes, o incluso tan bajo como más de un millón de yuanes. El precio total de algunas casas en los distritos escolares primarios de segundo nivel de Nanjing puede ser tan bajo como un millón de yuanes.

La escuela primaria afiliada de la Universidad Normal de Nanjing es una escuela primaria de primer nivel en el distrito de Xuanwu, Nanjing. Times Finance se enteró por el intermediario Zhang Lin de que una casa de 31,11 metros cuadrados en el número 38 de Dashamao Lane, ubicada en la escuela primaria South Normal y la escuela secundaria Meiyuan, se vendió recientemente por 1,2 millones de yuanes.

Zhang Lin siente: "2019 a 2021 es el pico del mercado inmobiliario del distrito escolar de Nanjing. En lo que va de 2021, los precios de la vivienda han caído aproximadamente a la mitad. En términos de volumen de transacciones, nuestra área ha caído entre un 20 y un 30%. En el pasado, los compradores venían con dos o tres años de anticipación. Al comprar una casa en un distrito escolar, estos compradores básicamente ya no están”.

"La cantidad de pedidos se ha reducido, el precio unitario se ha reducido y nuestros ingresos también se han reducido. Por ejemplo, cuando el mercado era bueno, podíamos ganar entre 20.000 y 30.000 yuanes al año, pero ahora podemos ganar entre 100.000 y 80.000 yuanes al año", dijo Zhang Lin.

La escuela primaria Chibi Road es la escuela primaria de segundo nivel en el distrito de Gulou, Nanjing. Times Finance supo por el intermediario Wang Mian que un apartamento de 48 metros cuadrados en Longyin Plaza, que corresponde a la escuela primaria, se vendió recientemente por 760.000 yuanes. El precio total de un apartamento de dos habitaciones en un distrito escolar en un antiguo barrio cercano es de sólo más de 1 millón de yuanes. Wang Mian considera que el precio de la vivienda en el distrito escolar se ha reducido a la mitad en comparación con el período pico, y el volumen de unidades se ha reducido a la mitad en comparación con 2021.

El enfriamiento de la vivienda en los distritos escolares de Nanjing se debe, por un lado, al enfriamiento del mercado general de viviendas de segunda mano y, por otro, al debilitamiento del concepto de vivienda en los distritos escolares. Wang Mian cree: "Ahora el concepto de vivienda en el distrito escolar se ha diluido. Para algunas de las mejores escuelas primarias, el distrito escolar se enfrenta a una expansión y algunas de las comunidades más comunes circundantes están incluidas en el mismo distrito escolar. El valor del distrito escolar la vivienda se reduce considerablemente. Y para algunos distritos escolares de segundo y tercer nivel, los precios de la vivienda son básicamente los mismos que los de fuera del distrito escolar”.

El precio de la vivienda en los distritos escolares ha retrocedido y los inversores se han retirado, beneficiando a más compradores de viviendas que simplemente las necesitan. "En el pasado, los inversores y los padres subían los precios entre sí, y sin dinero no se podía ir a una buena escuela", dijo Zhang Lin, pero ahora básicamente no hay inversores. Además, las tasas de interés hipotecarias de Nanjing son bajas y el costo de comprar una casa es bajo. Junto con la caída de los precios de la vivienda, la relación alquiler-venta de viviendas en el distrito escolar ya es bastante rentable. Muchos propietarios de casas en distritos escolares pueden obtener beneficios del alquiler de sus casas, lo que puede cubrir los intereses de la hipoteca y al mismo tiempo resolver el problema de enviar a sus hijos a la escuela.

Li Yuan dio un ejemplo a Times Finance: “Recientemente hice un trato con un cliente que gastó 2,38 millones de yuanes para comprar una casa en el distrito escolar dual de la escuela primaria Yincheng y la escuela secundaria Huiwen, con un tamaño de 56 metros cuadrados. Nunca antes había considerado comprar una casa en el distrito escolar de Gulou. Cuesta entre cuatro y cinco millones, lo cual es totalmente inasequible, después de la reducción de precio, puedo pagarla.

‌En mayo de este año, Nanjing anunció una serie de nuevas políticas en el mercado inmobiliario, como pagos iniciales más bajos para la compra de viviendas, tasas de interés hipotecarias más bajas, nuevas políticas de registro de hogares y políticas de intercambio de viviendas antiguas. ‌Algunos intermediarios consideran que el entusiasmo de la política se transmite gradualmente al mercado inmobiliario de los distritos escolares y el volumen de transacciones comenzó a aumentar en agosto. Wang Mian, el agente que ha estado buscando casas en el distrito de escuelas primarias de Chibi Road durante cuatro años, no está ocupado con los clientes, pero también considera comprar un viejo apartamento destartalado cercano como salón de bodas. Es mejor tener algo de escuela. atributos del distrito.

(Los nombres en el artículo son todos seudónimos).