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이 기사의 출처: Times Finance 저자: Zhong Dai

"2021년이 정점에 이르면 학구 주택 1채가 1채로 판매될 예정입니다. 일부 좋은 학구에서는 집을 보시고 그 자리에서 예약하신 고객이 많습니다. 난징의 교육 중심지인 구러우구." 몇몇 고위 요원들은 3년 전만 해도 아직 확보할 수 없었던 난징 학구의 주택 가격이 이제 '양배추 가격' 이하로 떨어질 것이라고 예상하지 못했습니다.

비교적 전형적인 커뮤니티는 Jinling Huiwen 초등학교와 Jinling Huiwen 중학교 ( "Shuanghuiwen"이라고 함)에 해당하는 Qinghe Xinyu No. 1 마을입니다. "Jinling Huiwen은 최근 몇 년간 중학생들에게 매우 엄격했습니다. 올해 고등학교 입시 결과가 매우 좋습니다. 현재 난징 공립 중학교 중학교 1위를 차지하고 있습니다." Times Finance에 말했습니다.

높은 점수에 대한 좋은 소식은 Shuanghui 문학 구역의 주택 가격을 뒷받침하지 못했습니다. 올해 7월 이 지역사회에서는 침실 2개짜리 아파트 62.7㎡가 매매됐으며 총 거래가격은 233만 위안, 단가는 3만7000위안/㎡이며 2021년에는 같은 아파트 유형이 매매됐다. 총 거래 가격은 570만 위안, 단가는 92,000위안/평방미터입니다. 이런 관점에서 보면 지난 3년간 주택가격은 약 60% 정도 조정됐다.

리위안은 타임스파이낸스와의 인터뷰에서 앞서 언급한 주택이 233만 위안이라는 저렴한 가격에 팔린 이유는 당시 시장 상황이 좋지 않았고 해당 주택이 최상층 7층에 있었기 때문이라고 말했다. 올해 5월부터 7월까지 지역사회에서는 저가 주택이 대거 매각됐고, 앞으로도 이렇게 낮은 거래 가격은 보기 어려울 것으로 보인다.

Li Yuan은 일반적으로 2021년에 지역 사회의 중간층에 있는 주택의 거래 가격은 약 100,000위안/평방미터가 될 것이며, 40평방미터 이상의 주택의 등가 평균 가격은 120,000위안/평방미터에 도달할 수 있다고 말했습니다. 현재 중층 주택의 거래 단가는 일반적으로 52,000위안/제곱미터, 53,000위안/제곱미터 수준으로 크게 낮아졌습니다.

Lianjia 공식 웹사이트에는 5월부터 7월까지 Qinghe Xinyu 1촌에서 중고 주택 10채가 판매되었지만 거래 단가는 전혀 표시되지 않았습니다. 이 커뮤니티의 7월 평균 매물 가격은 65,900위안/제곱미터였습니다. 이는 주로 장기간에 걸쳐 상장된 소수의 고가 주택으로 인해 평균 가격이 상승한 것입니다. 최근 8월에 출시된 60제곱미터 이상의 2베드룸 아파트 여러 곳의 평균 매물 가격은 53,800위안/제곱미터에서 58,000위안/제곱미터에 이릅니다.

쌍회문학구의 주택은 상대적으로 가치가 높습니다. 최근 6월부터 7월까지 난징 학구 주택 거래 내역을 보면 일부 난징 2선 중학교 학구 주택의 최저 총 거래 가격은 약 140만 위안, 심지어는 100만 위안 이상인 것으로 나타났습니다. 난징의 2급 초등학교 구역에 있는 일부 주택의 총 가격은 100만 위안 미만까지 낮을 수 있습니다.

난징사범대학교 부속초등학교는 난징시 쉬안우구에 위치한 1급 초등학교입니다. 타임스 파이낸스는 중개자 장린으로부터 남사범초등학교와 메이위안 중학교에 위치한 다사마오 거리 38번지에 위치한 31.11㎡ 규모의 주택이 최근 120만 위안에 팔렸다는 사실을 알게 됐다.

장린(Zhang Lin)은 "2019~2021년은 난징 학구 주택 시장의 정점이다. 2021년 현재까지 주택 가격은 절반 정도 떨어졌다. 거래량 측면에서 우리 지역은 약 20~30% 감소했다. 에서 예전에는 학군에서 집을 사려면 2~3년 먼저 찾아오곤 했지만 지금은 그런 구매자들이 거의 없어져요.”

"주문량이 줄어들고 단가도 낮아지고 수입도 줄었어요. 예를 들어 시장이 좋을 때는 1년에 2만~3만 위안을 벌 수 있었는데 지금은 10만~8만 위안을 벌 수 있어요. 1년에 위안입니다." Zhang Lin이 말했습니다.

치비로 초등학교(Chibi Road Primary School)는 난징시 구러우구에 위치한 2급 초등학교입니다. 타임스 파이낸스는 중개자 왕미안(Wang Mian)으로부터 초등학교에 해당하는 룽인광장(Longyin Plaza)의 48㎡(약 12평) 아파트가 최근 76만 위안에 팔렸다는 사실을 알게 됐다. 인근 평범한 오래된 동네 학군 내 방 2개짜리 아파트의 총 가격은 100만 위안이 조금 넘는다. Wang Mian은 학군 주택 가격이 성수기에 비해 절반으로 떨어졌고, 2021년에 비해 단위 거래량이 절반으로 줄었다고 느꼈습니다.

난징 학군 주택의 냉각은 한편으로는 전체 중고 주택 시장의 냉각과 다른 한편으로는 학군 주택 개념의 약화에 기인합니다. Wang Mian은 다음과 같이 생각합니다. "이제 학군 주택의 개념은 희석되었습니다. 일부 일류 초등학교의 경우 학군이 확장되고 있으며 주변의 보다 평범한 커뮤니티 중 일부가 동일한 학군에 포함됩니다. 학군의 가치 그리고 일부 2급 및 3급 교육구의 경우 주택 가격이 기본적으로 교육구 외부 가격과 동일합니다.”

학군 내 주택 가격이 하락하고 투자자들이 철수하여 주택이 필요한 더 많은 주택 구매자에게 혜택이 돌아가고 있습니다. 장린은 "과거에는 투자자와 부모가 서로 가격을 올려 돈이 없으면 좋은 학교에 갈 수 없었지만 지금은 기본적으로 투자자가 없다"고 말했다. 게다가 난징의 모기지 이자율도 낮아 주택 구입 비용도 저렴하다. 주택 가격 하락과 함께 학군 주택의 임대료 대비 판매 비율은 이미 상당히 비용 효율적입니다. 학군에 있는 많은 주택 소유자는 주택 임대를 통해 수익을 얻을 수 있으며, 이는 모기지 이자를 충당하는 동시에 자녀를 학교에 보내는 문제를 해결할 수 있습니다.

Li Yuan은 Times Finance에 다음과 같이 예를 들었습니다. “저는 최근 Yincheng 초등학교와 Huiwen 중학교의 이중 교육 구역에서 56㎡ 크기의 주택을 구입하기 위해 238만 위안을 지출한 고객과 거래를 했습니다. 이전에는 구러우(Gulou) 학군에서 주택 구입을 고려한 적이 없었습니다. 가격이 400만~500만 달러인데, 가격을 인하하고 나면 감당할 수 없는 수준입니다.”

‌올해 5월 난징시는 주택 구매에 대한 계약금 인하, 모기지 이자율 인하, 신규 가구 등록 정책, 기존 가구에 대한 보상 판매 정책 등 여러 가지 새로운 부동산 시장 정책을 발표했습니다. ‌일부 중개업자들은 정책의 열기가 점차 학군 주택시장으로 전달되고, 8월부터 거래량이 증가하기 시작했다고 느끼고 있습니다. 4년째 치비로 초등학교 구역에서 집을 구하고 있는 중개인 왕몐은 손님을 만나느라 바쁘지는 않지만, 근처에 있는 낡고 허름한 아파트를 결혼식장으로 사는 것도 고려하고 있다. 지구 속성.

(기사에 등장하는 이름은 모두 가명입니다.)