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Fonte di questo articolo: Times Finance Autore: Zhong Dai

"Al culmine del 2021, una casa del distretto scolastico sarà venduta per una. In alcuni distretti scolastici migliori, ci sono molti clienti che hanno effettuato la prenotazione sul posto dopo aver visionato la casa." Nel distretto di Gulou, una zona fortemente educativa a Nanchino , diversi agenti senior non si aspettavano che tre anni fa gli alloggi nel distretto scolastico di Nanchino, ancora irraggiungibili, fossero ora scesi al di sotto del “prezzo del cavolo”.

Una comunità relativamente tipica è il villaggio n. 1 di Qinghe Xinyu, che corrisponde alla scuola elementare Jinling Huiwen e alla scuola media Jinling Huiwen (denominata "Shuanghuiwen"). "Jinling Huiwen è stata molto severa con gli studenti delle scuole medie negli ultimi anni. I risultati dell'esame di ammissione alla scuola superiore di quest'anno sono molto buoni. Attualmente è classificata tra le migliori nelle scuole medie pubbliche di Nanchino Li Yuan, un intermediario." ha detto al Times Finance.

La buona notizia sui punteggi più alti non ha sostenuto i prezzi delle case nel distretto letterario di Shuanghui. Nel luglio di quest'anno in questa comunità è stato venduto un appartamento con due camere da letto di 62,7 metri quadrati, per un prezzo di transazione totale di 2,33 milioni di yuan e un prezzo unitario di 37.000 yuan/metro quadrato, mentre lo stesso tipo di appartamento è stato venduto nel 2021; Il prezzo totale della transazione è stato di 5,7 milioni di yuan, il prezzo unitario è di 92.000 yuan/metro quadrato. Da questo punto di vista, negli ultimi tre anni i prezzi delle case hanno subito una correzione di circa il 60%.

Li Yuan ha detto al Times Finance che il motivo per cui la suddetta casa è stata venduta al prezzo basso di 2,33 milioni di yuan era principalmente dovuto alle cattive condizioni del mercato in quel momento e al fatto che la casa si trovava al settimo piano dell'ultimo piano. Da maggio a luglio di quest'anno, la comunità ha venduto diverse case a basso prezzo e sarà difficile vedere di nuovo prezzi di transazione così bassi in futuro.

Li Yuan ha detto che in generale, nel 2021, il prezzo di transazione delle case ai piani intermedi della comunità sarà di circa 100.000 yuan/metro quadrato, e il prezzo medio equivalente delle case di oltre 40 metri quadrati potrà raggiungere 120.000 yuan/metro quadrato metro Attualmente, il prezzo unitario di transazione delle case al piano intermedio è generalmente di circa 52.000 yuan/metro quadrato e 53.000 yuan/metro quadrato, che è stato notevolmente ridotto.

Sul sito ufficiale di Lianjia, da maggio a luglio, nel villaggio n. 1 di Qinghe Xinyu, sono state vendute 10 case di seconda mano, ma non è stato visualizzato alcun prezzo unitario della transazione. Il prezzo medio di quotazione di questa comunità nel mese di luglio è stato di 65.900 yuan/metro quadrato. Ciò è dovuto principalmente al piccolo numero di case costose in vendita da molto tempo, che hanno aumentato il prezzo medio. Diversi appartamenti con due camere da letto con più di 60 metri quadrati recentemente rilasciati in agosto hanno un prezzo di listino medio compreso tra circa 53.800 yuan/metro quadrato e 58.000 yuan/metro quadrato.

Gli alloggi nel distretto letterario di Shuanghui sono relativamente preziosi. Recentemente, un dettaglio della transazione relativa agli alloggi del distretto scolastico di Nanchino da giugno a luglio ha mostrato che il prezzo di transazione totale più basso di alcuni alloggi del distretto scolastico delle scuole medie di secondo livello di Nanchino era di circa 1,4 milioni di yuan, o addirittura più basso di un milione di yuan. Il prezzo totale di alcune case nei distretti scolastici primari di secondo livello di Nanchino può arrivare a meno di un milione di yuan.

La scuola elementare affiliata all'Università Normale di Nanchino è una scuola elementare di primo livello nel distretto di Xuanwu, Nanchino. Il Times Finance ha appreso dall'intermediario Zhang Lin che una casa di 31,11 metri quadrati al numero 38 di Dashamao Lane, che si trova presso la scuola elementare South Normal e la scuola media Meiyuan, è stata recentemente venduta per 1,2 milioni di yuan.

Zhang Lin ritiene: "Il periodo dal 2019 al 2021 rappresenterà il picco del mercato immobiliare del distretto scolastico di Nanchino. Finora nel 2021, i prezzi delle case sono scesi di circa la metà. In termini di volume delle transazioni, la nostra area è diminuita di circa il 20-30%. In passato, gli acquirenti arrivavano due o tre anni prima per acquistare una casa in un distretto scolastico, ora questi acquirenti sono praticamente scomparsi”.

"La quantità degli ordini è stata ridotta, il prezzo unitario è stato abbassato e anche il nostro reddito è stato ridotto. Ad esempio, quando il mercato era buono, potevamo guadagnare da 20.000 a 30.000 yuan all'anno, ma ora possiamo guadagnare da 100.000 a 80.000 yuan all'anno", ha detto Zhang Lin.

La Chibi Road Primary School è la scuola primaria di secondo livello nel distretto di Gulou, Nanchino. Il Times Finance ha appreso dall'intermediario Wang Mian che un appartamento di 48 metri quadrati a Longyin Plaza, che corrisponde alla scuola elementare, è stato recentemente venduto per 760.000 yuan. Il prezzo totale di un appartamento con due camere da letto in un quartiere scolastico di un vecchio quartiere nelle vicinanze supera solo il milione di yuan. Wang Mian ritiene che il prezzo degli alloggi nel distretto scolastico sia diminuito della metà rispetto al periodo di punta e il volume unitario si sia ridotto della metà rispetto al 2021.

Il raffreddamento degli alloggi nei distretti scolastici di Nanchino è dovuto da un lato al raffreddamento del mercato complessivo degli alloggi di seconda mano e dall'altro all'indebolimento del concetto di alloggio nei distretti scolastici. Wang Mian ritiene: "Ora il concetto di edilizia residenziale nei distretti scolastici è stato diluito. Per alcune scuole primarie di alto livello, il distretto scolastico sta affrontando un'espansione e alcune delle comunità più ordinarie circostanti sono incluse nello stesso distretto scolastico. Il valore del distretto scolastico gli alloggi sono notevolmente ridotti e per alcuni distretti scolastici di secondo e terzo livello i prezzi degli alloggi sono sostanzialmente gli stessi di quelli al di fuori del distretto scolastico”.

Il prezzo degli alloggi nei distretti scolastici è diminuito e gli investitori si sono ritirati, a vantaggio di un numero maggiore di acquirenti di case che ne hanno semplicemente bisogno. "In passato, investitori e genitori aumentavano i prezzi tra loro, e senza soldi non si poteva andare in una buona scuola", ha detto Zhang Lin, ma ora praticamente non ci sono investitori. Inoltre, i tassi di interesse ipotecari di Nanchino sono bassi e il costo per l’acquisto di una casa è basso. Insieme al calo dei prezzi delle case, il rapporto affitto/vendita degli alloggi nel distretto scolastico è già abbastanza conveniente. Molti proprietari di case nei distretti scolastici possono ottenere dei guadagni dall'affitto delle loro case, che possono coprire gli interessi ipotecari e allo stesso tempo risolvere il problema di mandare i propri figli a scuola.

Li Yuan ha fornito un esempio al Times Finance: “Recentemente ho stretto un accordo con un cliente che ha speso 2,38 milioni di yuan per acquistare una casa nel distretto scolastico doppio della scuola elementare Yincheng e della scuola media Huiwen, con una superficie di 56 metri quadrati Non avevo mai preso in considerazione l’acquisto di una casa nel quartiere scolastico di Gulou. Costa dai quattro ai cinque milioni, una cifra assolutamente insostenibile, dopo la riduzione del prezzo, posso permettermelo”.

‌Nel maggio di quest'anno, Nanchino ha annunciato una serie di nuove politiche del mercato immobiliare, come la riduzione degli acconti per l'acquisto di case, tassi di interesse ipotecari più bassi, nuove politiche di registrazione delle famiglie e politiche di permuta per quelle vecchie. ‌Alcuni intermediari ritengono che l'entusiasmo della politica venga gradualmente trasmesso al mercato immobiliare dei distretti scolastici e che il volume delle transazioni abbia iniziato ad aumentare ad agosto. Wang Mian, l'agente che da quattro anni cerca case nel distretto della scuola elementare di Chibi Road, non è impegnato con i clienti, ma pensa anche di acquistare un vecchio appartamento squallido nelle vicinanze come sala per le nozze. È meglio avere una scuola attributi distrettuali.

(I nomi nell'articolo sono tutti pseudonimi.)