¿Cuáles son los posibles impactos de la “compra y almacenamiento” local acelerada?
2024-08-22
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(El autor de este artículo es Zhao Wei, economista jefe de Shenwan Hongyuan)
Recientemente, Shenzhen, Nanjing y otros lugares han anunciado el lanzamiento de trabajos de "adquisición y almacenamiento", y las ciudades de "adquisición y almacenamiento" se han ampliado a ciudades de primer nivel y ciudades centrales de segundo nivel. Si se acelera aún más la "adquisición y almacenamiento" local, ¿qué impacto puede tener en el desarrollo de nuevos modelos inmobiliarios? Este artículo proporciona un análisis sistemático como referencia.
¿El modelo y mecanismo actual de “adquisición y almacenamiento” local se transforma principalmente en un modelo de vivienda asequible, adquisición, demolición y reasentamiento por parte de agencias de arrendamiento?
Desde mayo, el trabajo local de "adquisición y almacenamiento" se ha acelerado, y muchas regiones han introducido políticas relacionadas con la "adquisición y almacenamiento" para adquirir viviendas existentes mediante su transformación en viviendas asequibles, su adquisición por parte de agencias de arrendamiento y su demolición y reasentamiento.El "modelo de adquisición de agencia de alquiler" es la adquisición de viviendas comerciales existentes por parte de la agencia de arrendamiento basada en el mercado para aumentar la oferta de viviendas de alquiler; el "modelo de conversión de vivienda asequible" es la adquisición y uso de viviendas comerciales nuevas o viviendas de segunda mano existentes; como vivienda asequible; el "modelo de demolición y reasentamiento" es el modelo de demolición y reasentamiento. El proyecto reemplazará la construcción de viviendas de demolición y reasentamiento mediante la compra de viviendas comerciales existentes.
Los detalles de "compra y almacenamiento" en muchos lugares muestran que las casas existentes que se construyeron pero no se vendieron y las casas comerciales enteras con instalaciones de apoyo completas son los objetos clave de la colección.Las casas comerciales que han sido construidas pero no vendidas, es decir, casas existentes, son los principales objetos de recolección y almacenamiento. Aunque en algunas áreas se recolectan casas sobre plano, también deben cumplir ciertas condiciones. En las normas de "adquisición y almacenamiento" también se consideran la infraestructura, la ubicación geográfica, la conveniencia del transporte, los espacios de estacionamiento de apoyo, etc.
El modelo de conversión de viviendas asequibles se ha convertido en el principal método de “adquisición y almacenamiento” local. Muchos lugares han propuesto que el precio de adquisición y almacenamiento se base en el precio de reposición de viviendas asequibles en el mismo lugar.En las muestras existentes, más del 70% de las áreas han optado por convertirse al modelo de vivienda asequible, y el precio de compra suele basarse en el precio de reposición de la vivienda asequible en la misma ubicación que el límite superior de referencia. En cuanto a la superficie de las casas expropiadas, el límite superior de la superficie asignada para viviendas asequibles es en su mayoría de 120 metros cuadrados.
¿Progreso en la construcción del sistema de vivienda asequible bajo "adquisición y almacenamiento"? ¿La implementación de viviendas asequibles de tipo parcela se está acelerando y se han lanzado planes de solicitud de tipo parcela en muchos lugares?
Las viviendas asequibles de tipo adjudicado pueden ser una adición importante a la construcción posterior del sistema de viviendas asequibles.Las políticas de apoyo relacionadas con viviendas asequibles de tipo colocación se lanzarán en agosto de 2023. Bajo la guía del nuevo marco del modelo de desarrollo inmobiliario, las viviendas asequibles de tipo colocación pueden ser un área de construcción clave posterior. Según estadísticas incompletas, 22 ciudades han fijado su objetivo anual de recaudación de fondos para viviendas asequibles de tipo colocación a principios de 2024 en aproximadamente 120.000 unidades.
Algunas áreas pueden acelerar la consecución del objetivo de financiación de viviendas asequibles mediante asignación mediante "adquisición y almacenamiento".A principios de 2024, los objetivos anuales de financiación de viviendas asequibles de tipo colocación en muchos lugares no son bajos y representan el 10% del número de transacciones de viviendas comerciales en 2023 en términos comparables. Teniendo en cuenta que la construcción de viviendas asequibles cuenta con fondos financieros y otros apoyos, los gobiernos locales podrían "comprar en lugar de construir" para acelerar el cumplimiento del objetivo de recaudación de fondos y al mismo tiempo aliviar la presión sobre el "inventario" de viviendas nuevas.
Actualmente, algunas áreas han introducido un mecanismo de solicitud para viviendas asequibles de tipo asignación.Desde marzo, muchos lugares han lanzado sucesivamente planes de solicitud de vivienda asequible; los precios de colocación se basan en el principio de "capital garantizado y pequeñas ganancias"; el precio de recompra se basa principalmente en el precio de compra, teniendo en cuenta factores como este; como depreciación de la vivienda e intereses de pago de la vivienda, los principales solicitantes son: familias locales y residentes solteros que no son propietarios de vivienda propia o tienen una superficie per cápita baja.
¿Cómo podrían afectar la "adquisición y almacenamiento" y la vivienda asequible a la cadena inmobiliaria? Puede aliviar la presión sobre el flujo de caja de las empresas inmobiliarias y afectar la demanda de viviendas sobre plano de los residentes.
Si se amplía y acelera la "compra y almacenamiento" local, se puede aliviar hasta cierto punto la presión del flujo de caja de las empresas inmobiliarias.Si se fortalece la política de "adquisición y almacenamiento" y se amplía el alcance de la recaudación para incluir propiedades sobre plano, la relación amplia inventario-ventas de viviendas comerciales debe reducirse a 18 meses con referencia al precio unitario del tipo de colocación. unidades de vivienda asequibles, los fondos necesarios para "adquisición y almacenamiento" pueden ser de 23.000 alrededor de 100 millones de yuanes.
Si el precio de "adquisición y almacenamiento" es significativamente menor que el costo de inversión de los proyectos inmobiliarios, una "adquisición y almacenamiento" vigorosa puede ayudar principalmente a aliviar la presión de la deuda de las empresas inmobiliarias.En comparación con las ventajas de costos de la asignación de tierras, los incentivos fiscales, la colocación directa y el apoyo financiero para la construcción de viviendas asequibles, los costos de los proyectos de viviendas comerciales, como el precio mínimo, los gastos de venta y los gastos financieros, pueden ser significativamente más altos. Si los precios locales de “compra y almacenamiento” generalmente se limitan al costo de reposición de viviendas asequibles, un mayor apoyo a la “compra y almacenamiento” puede ayudar principalmente a aliviar la presión de pago de la deuda de las empresas inmobiliarias.
Si la vivienda asequible se convierte en el principal modelo de "adquisición y almacenamiento" en el futuro, la vivienda asequible de tipo colocación acelerará la implementación o reemplazará parte de la demanda de compra de viviendas comerciales, especialmente viviendas sobre plano.La preocupación por los riesgos de la entrega de propiedades sobre plano es una de las razones por las que la disposición de los residentes a comprar viviendas se está recuperando lentamente. Si la implementación de viviendas asequibles de tipo parcelario se acelera en el futuro, parte de la demanda de compra de viviendas comerciales puede ser reemplazada por viviendas asequibles, y la demanda de viviendas sobre plano puede disminuir aún más.
Advertencia de riesgo
El efecto de la política no es tan bueno como se esperaba; la situación inmobiliaria y los cambios de política superan las expectativas.
Este artículo representa únicamente las opiniones del autor.
