Quali sono i possibili impatti di un “acquisto e stoccaggio” accelerato a livello locale?
2024-08-22
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(L'autore di questo articolo è Zhao Wei, capo economista di Shenwan Hongyuan)
Recentemente, Shenzhen, Nanchino e altri luoghi hanno annunciato il lancio di lavori di "acquisizione e stoccaggio", e le città di "acquisizione e stoccaggio" sono state estese alle città centrali di primo e secondo livello. Se l'”acquisizione e stoccaggio” locale verrà ulteriormente accelerato, che impatto potrà avere sullo sviluppo di nuovi modelli immobiliari? Questo articolo fornisce un'analisi sistematica come riferimento.
L’attuale modello e meccanismo di “acquisizione e stoccaggio” locale si trasforma principalmente in alloggi a prezzi accessibili, acquisizione di agenzie di leasing, modello di demolizione e reinsediamento
Da maggio, il lavoro locale di “acquisizione e stoccaggio” ha subito un’accelerazione e molte regioni hanno introdotto politiche relative ad “acquisizione e stoccaggio” per acquisire alloggi esistenti attraverso la trasformazione in alloggi a prezzi accessibili, l’acquisizione da parte di agenzie di leasing, la demolizione e il reinsediamento.Il "modello di acquisizione dell'agenzia di noleggio" è l'acquisizione da parte dell'agenzia di leasing di alloggi commerciali esistenti per aumentare l'offerta di alloggi in affitto; il "modello di conversione di alloggi a prezzi accessibili" è l'acquisizione di nuovi alloggi commerciali esistenti o di alloggi di seconda mano e l'uso esso come alloggi a prezzi accessibili; il "modello di demolizione e reinsediamento" è il modello di demolizione e reinsediamento Il progetto sostituirà la costruzione di alloggi di demolizione e reinsediamento mediante l'acquisto di alloggi commerciali esistenti.
I dettagli di "acquisto e deposito" in molti luoghi mostrano che le case esistenti che sono state costruite ma non vendute, e intere case commerciali con strutture di supporto complete sono gli oggetti chiave della raccolta.Le case commerciali che sono state costruite ma non vendute, cioè le case esistenti, sono gli oggetti principali di raccolta e stoccaggio. Anche se in alcune aree vengono raccolte case fuori piano, è necessario che rispettino determinate condizioni. Negli standard di "acquisizione e stoccaggio" vengono considerati anche le infrastrutture, la posizione geografica, la comodità dei trasporti, i parcheggi di supporto, ecc.
Il modello di conversione degli alloggi a prezzi accessibili è diventato il metodo principale di “acquisizione e stoccaggio” a livello locale. Molti luoghi hanno proposto che il prezzo di acquisizione e stoccaggio dovrebbe essere basato sul prezzo di sostituzione degli alloggi a prezzi accessibili nella stessa località.Nei campioni esistenti, oltre il 70% delle aree ha scelto di convertirsi al modello di alloggi a prezzi accessibili, e il prezzo di acquisto è solitamente basato sul prezzo di sostituzione degli alloggi a prezzi accessibili nella stessa posizione del limite superiore di riferimento. In termini di superficie delle case espropriate, il limite superiore della superficie assegnata agli alloggi a prezzi accessibili è per lo più di 120 metri quadrati.
Progressi nella costruzione del sistema di alloggi a prezzi accessibili sotto "acquisizione e stoccaggio"? L'implementazione di alloggi a prezzi accessibili di tipo lottizzazione sta accelerando, e piani di richiesta di tipo lottizzazione sono stati lanciati in molti luoghi
Gli alloggi a prezzi accessibili di tipo ortofrutticolo possono costituire un'importante aggiunta alla successiva costruzione del sistema di alloggi a prezzi accessibili.Le politiche di sostegno relative agli alloggi a prezzi accessibili di tipo collocamento saranno lanciate nell’agosto 2023. Sotto la guida del nuovo modello quadro di sviluppo immobiliare, gli alloggi a prezzi accessibili di tipo collocamento potrebbero essere una successiva area di costruzione chiave. Secondo statistiche incomplete, 22 città hanno fissato il loro obiettivo annuale di raccolta fondi per alloggi a prezzi accessibili di tipo collocamento all’inizio del 2024 a circa 120.000 unità.
Alcune aree potrebbero essere in grado di accelerare il completamento dell’obiettivo di finanziamento per alloggi a prezzi accessibili attraverso “l’acquisizione e lo stoccaggio”.All’inizio del 2024, gli obiettivi annuali di finanziamento per alloggi a prezzi accessibili in molti luoghi non sono bassi, rappresentando su base comparabile il 10% del numero di transazioni di alloggi commerciali nel 2023. Considerando che la costruzione di alloggi a prezzi accessibili dispone di fondi finanziari e altro sostegno, i governi locali potrebbero essere in grado di “acquistare invece di costruire” per accelerare il completamento dell’obiettivo di raccolta fondi allentando al tempo stesso la pressione sull’”inventario” di nuovi alloggi.
Attualmente alcune zone hanno introdotto un meccanismo di richiesta di assegnazione di alloggi a prezzi accessibili.Da marzo, molti luoghi hanno lanciato successivamente piani di richiesta per alloggi a prezzi accessibili di tipo collocamento; i prezzi di collocamento si basano sul principio del "capitale garantito e piccoli profitti"; il prezzo di riacquisto si basa principalmente sul prezzo di acquisto, tenendo conto di tali fattori; come ammortamento delle case e interessi sui pagamenti delle case; i principali richiedenti sono: famiglie locali e residenti single che non possiedono una casa propria o che hanno una superficie pro capite bassa.
In che modo “acquisizione e stoccaggio” e alloggi a prezzi accessibili potrebbero influenzare la catena immobiliare? Potrebbe alleviare la pressione sui flussi di cassa delle società immobiliari e influenzare la domanda dei residenti di alloggi fuori piano.
Se gli “acquisti e depositi” locali venissero ampliati e accelerati, ciò potrebbe alleviare in una certa misura la pressione sui flussi di cassa delle società immobiliari.Se la politica di "acquisizione e stoccaggio" viene rafforzata e l'ambito della raccolta viene ampliato per includere le proprietà fuori piano, il rapporto generale inventario-vendite di alloggi commerciali deve essere ridotto a 18 mesi con riferimento al prezzo unitario del tipo di collocamento unità abitative a prezzi accessibili, i fondi necessari per "acquisizione e stoccaggio" potrebbero essere 23.000, circa 100 milioni di yuan.
Se il prezzo di "acquisizione e stoccaggio" è significativamente inferiore al costo di investimento dei progetti immobiliari, un vigoroso "acquisto e stoccaggio" può principalmente contribuire ad alleviare la pressione del debito delle società immobiliari.Rispetto ai vantaggi in termini di costi derivanti dall’allocazione dei terreni, dagli incentivi fiscali, dal collocamento diretto e dal sostegno finanziario per la costruzione di alloggi a prezzi accessibili, i costi dei progetti di edilizia commerciale come il prezzo minimo, le spese di vendita e le spese finanziarie possono essere significativamente più elevati. Se i prezzi locali di “acquisto e stoccaggio” sono generalmente limitati al costo di sostituzione di alloggi a prezzi accessibili, un maggiore sostegno “all’acquisto e allo stoccaggio” può principalmente contribuire ad alleviare la pressione sul rimborso del debito delle società immobiliari.
Se in futuro gli alloggi a prezzi accessibili diventeranno il principale modello di “acquisizione e stoccaggio”, gli alloggi a prezzi accessibili di tipo collocamento accelereranno l’implementazione o sostituiranno parte della domanda di acquisto di alloggi commerciali, in particolare alloggi fuori piano.La preoccupazione per i rischi legati alla consegna di immobili fuori progetto è uno dei motivi per cui la volontà dei residenti di acquistare case si sta lentamente riprendendo. Se l’implementazione di alloggi a prezzi accessibili di tipo lotttivo accelera in futuro, parte della domanda di acquisto di alloggi commerciali potrebbe essere sostituita da alloggi a prezzi accessibili, e la domanda di alloggi fuori progetto potrebbe diminuire ulteriormente.
Avviso di rischio
L’effetto politico non è buono come previsto; la situazione immobiliare e i cambiamenti politici sono oltre le aspettative.
Questo articolo rappresenta solo il punto di vista dell'autore.
