Apa dampak yang mungkin timbul dari percepatan “pembelian dan penyimpanan” lokal?
2024-08-22
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
(Penulis artikel ini adalah Zhao Wei, kepala ekonom Shenwan Hongyuan)
Baru-baru ini, Shenzhen, Nanjing dan tempat-tempat lain telah mengumumkan peluncuran pekerjaan "akuisisi dan penyimpanan", dan kota-kota "akuisisi dan penyimpanan" telah diperluas ke kota-kota tingkat pertama dan inti tingkat kedua. Jika “akuisisi dan penyimpanan” lokal semakin dipercepat, apa dampaknya terhadap pengembangan model real estat baru? Artikel ini memberikan analisis sistematis untuk referensi.
Model dan mekanisme “akuisisi dan penyimpanan” lokal saat ini? Terutama bertransformasi menjadi model perumahan yang terjangkau, akuisisi agen sewa, pembongkaran dan pemukiman kembali
Sejak bulan Mei, pekerjaan “akuisisi dan penyimpanan” lokal telah dipercepat, dan banyak daerah telah menerapkan kebijakan terkait “akuisisi dan penyimpanan” untuk memperoleh perumahan yang ada melalui transformasi menjadi perumahan yang terjangkau, akuisisi oleh lembaga penyewaan, serta pembongkaran dan pemukiman kembali."Model akuisisi agen persewaan" adalah akuisisi lembaga penyewaan berbasis pasar atas perumahan komersial yang ada untuk meningkatkan pasokan perumahan sewa; "model perumahan yang terjangkau dengan konversi" adalah akuisisi perumahan komersial baru atau perumahan bekas, dan penggunaan sebagai perumahan yang terjangkau; "model pembongkaran dan pemukiman kembali" adalah model pembongkaran dan pemukiman kembali. Proyek ini akan menggantikan pembangunan perumahan pembongkaran dan pemukiman kembali dengan membeli perumahan komersial yang ada.
Detail “pembelian dan penyimpanan” di banyak tempat menunjukkan bahwa rumah-rumah eksisting yang sudah dibangun namun belum dijual, dan seluruh rumah komersial dengan fasilitas pendukung yang lengkap menjadi objek utama koleksinya.Rumah komersil yang sudah dibangun tetapi belum dijual, yaitu rumah eksisting, menjadi obyek utama pengumpulan dan penyimpanan. Walaupun rumah off-plan dikumpulkan di beberapa daerah, namun juga harus memenuhi syarat-syarat tertentu. Dalam standar "akuisisi dan penyimpanan", infrastruktur, lokasi geografis, kenyamanan transportasi, ruang parkir pendukung, dll juga dipertimbangkan.
Model konversi perumahan yang terjangkau telah menjadi metode utama “akuisisi dan penyimpanan” lokal. Banyak tempat yang mengusulkan agar harga perolehan dan penyimpanan harus didasarkan pada harga penggantian perumahan yang terjangkau di lokasi yang sama.Dalam sampel yang ada, lebih dari 70% wilayah telah memilih untuk beralih ke model perumahan terjangkau, dan harga pembelian biasanya didasarkan pada harga penggantian perumahan terjangkau di lokasi yang sama dengan batas atas referensi. Dari segi luas rumah pengambilalihan, batas atas alokasi kawasan perumahan terjangkau sebagian besar adalah 120 meter persegi.
Kemajuan dalam pembangunan sistem perumahan terjangkau di bawah "akuisisi dan penyimpanan"? Penerapan perumahan terjangkau tipe penjatahan semakin cepat, dan rencana penerapan tipe penjatahan telah diluncurkan di banyak tempat
Perumahan terjangkau tipe penjatahan mungkin merupakan tambahan penting dalam pembangunan sistem perumahan terjangkau selanjutnya.Kebijakan dukungan terkait perumahan terjangkau tipe penempatan akan diluncurkan pada Agustus 2023. Di bawah panduan kerangka model pengembangan real estat yang baru, perumahan terjangkau tipe penempatan dapat menjadi bidang konstruksi utama berikutnya. Berdasarkan statistik yang tidak lengkap, 22 kota telah menetapkan target penggalangan dana tahunan untuk perumahan terjangkau tipe penempatan pada awal tahun 2024 sebesar sekitar 120.000 unit.
Beberapa daerah mungkin dapat mempercepat penyelesaian target pembiayaan perumahan terjangkau tipe alokasi melalui “akuisisi dan penyimpanan”.Pada awal tahun 2024, target pembiayaan perumahan terjangkau jenis penempatan tahunan di banyak tempat tidaklah rendah, terhitung 10% dari jumlah transaksi perumahan komersial pada tahun 2023 dengan basis yang sebanding. Mengingat pembangunan perumahan yang terjangkau memerlukan dana dan dukungan lainnya, pemerintah daerah mungkin dapat “membeli daripada membangun” untuk mempercepat penyelesaian target penggalangan dana sekaligus mengurangi tekanan pada “persediaan” perumahan baru.
Saat ini, beberapa daerah telah memperkenalkan mekanisme permohonan perumahan terjangkau tipe alokasi.Sejak bulan Maret, banyak tempat telah secara berturut-turut meluncurkan rencana penerapan perumahan terjangkau tipe penempatan; harga penempatan didasarkan pada prinsip "modal terjamin dan keuntungan kecil"; sebagai penyusutan rumah dan bunga pembayaran rumah; pemohon utama adalah: Keluarga lokal dan penduduk lajang yang tidak memiliki rumah sendiri atau memiliki luas per kapita rendah.
Bagaimana pengaruh "akuisisi dan penyimpanan" dan perumahan yang terjangkau terhadap rantai real estat? Hal ini dapat mengurangi tekanan arus kas perusahaan real estat dan mempengaruhi permintaan penduduk terhadap perumahan di luar rencana.
Jika skala "pembelian dan penyimpanan" lokal diperluas dan dipercepat, hal ini dapat mengurangi tekanan arus kas perusahaan real estat sampai batas tertentu.Jika kebijakan "akuisisi dan penyimpanan" diperkuat dan cakupan pengumpulan diperluas hingga mencakup properti di luar rencana, rasio inventaris-penjualan perumahan komersial harus dikurangi menjadi 18 bulan Dengan mengacu pada harga satuan tipe penempatan unit perumahan yang terjangkau, dana "akuisisi dan penyimpanan" yang dibutuhkan mungkin 23.000 Sekitar 100 juta yuan.
Jika harga "akuisisi dan penyimpanan" jauh lebih rendah daripada biaya investasi proyek real estat, "akuisisi dan penyimpanan" yang gencar terutama dapat membantu meringankan tekanan utang perusahaan real estat.Dibandingkan dengan keuntungan biaya dari alokasi lahan, insentif pajak, penempatan langsung, dan dukungan pembiayaan untuk pembangunan perumahan yang terjangkau, biaya proyek perumahan komersial seperti harga dasar, biaya penjualan, dan biaya keuangan mungkin jauh lebih tinggi. Jika harga “pembelian dan penyimpanan” lokal umumnya dibatasi pada biaya penggantian perumahan yang terjangkau, dukungan “pembelian dan penyimpanan” yang lebih besar mungkin akan membantu meringankan tekanan pembayaran utang perusahaan real estate.
Jika perumahan terjangkau menjadi model “akuisisi dan penyimpanan” utama di masa depan, perumahan terjangkau tipe penempatan akan mempercepat penerapan atau menggantikan sebagian permintaan pembelian perumahan komersial, terutama perumahan off-plan.Kekhawatiran terhadap risiko penyerahan properti di luar rencana menjadi salah satu alasan mengapa keinginan warga untuk membeli rumah saat ini perlahan pulih. Jika penerapan perumahan terjangkau tipe penjatahan semakin cepat di masa depan, sebagian permintaan pembelian perumahan komersial mungkin akan digantikan oleh perumahan terjangkau, dan permintaan perumahan off-plan mungkin akan semakin menurun.
Peringatan risiko
Dampak kebijakan tidak sebaik yang diharapkan; situasi real estate dan perubahan kebijakan berada di luar ekspektasi.
Artikel ini mewakili pandangan penulis saja.
