Каковы возможные последствия ускоренной местной «закупки и хранения»?
2024-08-22
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
(Автор этой статьи — Чжао Вэй, главный экономист Shenwan Hongyuan)
Недавно Шэньчжэнь, Нанкин и другие места объявили о начале работ по «приобретению и хранению», а города «приобретения и хранения» были расширены до городов первого уровня и основных городов второго уровня. Если местное «приобретение и хранение» будет и дальше ускоряться, какое влияние это может оказать на развитие новых моделей недвижимости? Эта статья представляет собой систематический анализ для справки.
Существующая модель и механизм местного «приобретения и хранения» В основном трансформируются в модель приобретения доступного жилья, лизингового агентства, сноса и переселения?
С мая местная работа по «приобретению и хранению» ускорилась, и многие регионы ввели политику, связанную с «приобретением и хранением», для приобретения существующего жилья путем преобразования в доступное жилье, приобретения через лизинговые агентства, а также сноса и переселения.«Модель приобретения агентства по аренде» представляет собой приобретение существующего коммерческого жилья рыночным лизинговым агентством для увеличения предложения арендуемого жилья; «модель преобразования доступного жилья» представляет собой приобретение существующего нового коммерческого жилья или подержанного жилья и его использование. это доступное жилье; «модель сноса и переселения» — модель сноса и переселения. Проект заменит строительство сноса и переселения жильем покупкой существующего коммерческого жилья.
Детали «покупки и хранения» во многих местах показывают, что ключевыми объектами сбора являются существующие дома, которые были построены, но не проданы, а также целые коммерческие дома с полным оснащением.Основными объектами сбора и хранения являются коммерческие дома, построенные, но не проданные, то есть существующие дома. Хотя в некоторых районах и собираются строящиеся дома, они также обязаны соответствовать определенным условиям. В стандартах «приобретения и хранения» также учитываются инфраструктура, географическое положение, транспортное удобство, вспомогательные парковочные места и т.д.
Модель преобразования доступного жилья стала основным методом местного «приобретения и хранения». Во многих местах предлагается, чтобы цена приобретения и хранения основывалась на цене замены доступного жилья в том же месте.В существующих выборках более 70% районов решили перейти на модель доступного жилья, а покупная цена обычно основана на цене замены доступного жилья в том же месте, что и базовый верхний предел. Что касается площади экспроприированных домов, то верхняя граница выделяемой площади доступного жилья составляет преимущественно 120 квадратных метров.
Прогресс в строительстве системы доступного жилья по принципу «приобретение и хранение» Внедрение доступного жилья наделного типа ускоряется, и во многих местах запущены планы подачи заявок на наделное жилье?
Доступное жилье надельного типа может стать важным дополнением к последующему строительству системы доступного жилья.Политика поддержки, связанная с доступным жильем по месту размещения, будет запущена в августе 2023 года. В соответствии с новой моделью развития недвижимости доступное жилье по месту проживания может стать следующим ключевым направлением строительства. По неполным статистическим данным, 22 города установили годовую цель по сбору средств для строительства доступного жилья по типу размещения в начале 2024 года на уровне примерно 120 000 единиц.
В некоторых регионах, возможно, удастся ускорить достижение цели по финансированию доступного жилья по принципу распределения за счет «приобретения и хранения».В начале 2024 года ежегодные целевые показатели финансирования доступного жилья по типу размещения во многих местах не являются низкими и составят 10% от количества сделок с коммерческим жильем в 2023 году на сопоставимой основе. Учитывая, что на строительство доступного жилья имеются финансовые средства и другая поддержка, местные органы власти могут иметь возможность «покупать вместо того, чтобы строить», чтобы ускорить достижение цели по сбору средств, одновременно ослабляя нагрузку на «инвентаризацию» нового жилья.
В настоящее время в некоторых районах введен механизм подачи заявок на получение доступного жилья по распределительному типу.С марта во многих местах последовательно запускаются планы подачи заявок на доступное жилье типа размещения; цены размещения основаны на принципе «гарантированного капитала и небольшой прибыли»; цена выкупа в основном основана на покупной цене с учетом таких факторов; в качестве амортизации дома и процентов по оплате дома основными заявителями являются: местные семьи и одинокие жители, не владеющие собственными домами или имеющие низкую площадь на душу населения;
Как «приобретение и хранение» и доступное жилье могут повлиять на цепочку недвижимости? Это может смягчить давление на денежные потоки компаний, занимающихся недвижимостью, и повлиять на спрос жителей на строящееся жилье.
Если местная «покупка и хранение» будет расширена в масштабах и ускорена, это может в определенной степени облегчить давление на денежные потоки компаний, занимающихся недвижимостью.Если политика «приобретения и хранения» будет усилена, а объем сбора расширен, включив в него недвижимость, находящуюся в стадии строительства, общее соотношение запасов и продаж коммерческого жилья должно быть сокращено до 18 месяцев по отношению к цене за единицу жилья. доступного жилья, необходимые средства «приобретения и хранения» могут составлять 23 000 Около 100 миллионов юаней.
Если цена «приобретения и хранения» значительно ниже, чем инвестиционная стоимость проектов недвижимости, энергичное «приобретение и хранение» может главным образом помочь облегчить долговое давление компаний, занимающихся недвижимостью.По сравнению с ценовыми преимуществами выделения земли, налоговыми льготами, прямым размещением и финансовой поддержкой строительства доступного жилья, затраты на проекты коммерческого жилья, такие как минимальная цена, расходы на продажу и финансовые затраты, могут быть значительно выше. Если местные цены «покупки и хранения», как правило, ограничиваются стоимостью замены доступного жилья, более значительная поддержка «покупки и хранения» может главным образом помочь облегчить давление на погашение долга компаний, занимающихся недвижимостью.
Если в будущем переход к доступному жилью станет основной моделью «приобретения и хранения», то доступное жилье размещающего типа ускорит реализацию или заменит часть покупательского спроса на коммерческое жилье, особенно жилье в стадии строительства.Обеспокоенность по поводу рисков сдачи недвижимости на стадии строительства является одной из причин, почему желание жителей покупать дома в настоящее время медленно восстанавливается. Если в будущем внедрение доступного жилья надельного типа ускорится, часть покупательского спроса на коммерческое жилье может быть заменена доступным жильем, а спрос на строящееся жилье может еще больше снизиться.
Предупреждение о риске
Эффект от политики не так хорош, как ожидалось; ситуация с недвижимостью и изменения в политике превзошли все ожидания.
Данная статья представляет только точку зрения автора.
