Welche möglichen Auswirkungen hat ein beschleunigter lokaler „Einkauf und Lagerung“?
2024-08-22
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(Der Autor dieses Artikels ist Zhao Wei, Chefökonom von Shenwan Hongyuan)
Kürzlich haben Shenzhen, Nanjing und andere Orte den Start von „Beschaffungs- und Lagerungs“-Arbeiten angekündigt, und die „Beschaffungs- und Lagerungs“-Städte wurden zu Städten der ersten Ebene und Kernstädten der zweiten Ebene ausgeweitet. Welche Auswirkungen kann es auf die Entwicklung neuer Immobilienmodelle haben, wenn die lokale „Erfassung und Speicherung“ weiter beschleunigt wird? Dieser Artikel ist eine systematische Analyse als Referenz.
Das aktuelle Modell und der Mechanismus des lokalen „Erwerbs und Speicherns“ werden hauptsächlich in bezahlbaren Wohnraum, den Erwerb von Mietagenturen, den Abriss und die Umsiedlung umgewandelt
Seit Mai haben sich die lokalen „Erwerbs- und Lagerungsarbeiten“ beschleunigt, und viele Regionen haben „Erwerbs- und Lagerungs“-Richtlinien eingeführt, um vorhandenen Wohnraum durch Umwandlung in bezahlbaren Wohnraum, Erwerb durch Leasingagenturen sowie Abriss und Neuansiedlung zu erwerben.Beim „Mietagentur-Akquisitionsmodell“ handelt es sich um den Erwerb bestehender Gewerbewohnungen durch die marktbasierte Leasingagentur, um das Angebot an Mietwohnungen zu erhöhen. Beim „Umwandlungsmodell für bezahlbaren Wohnraum“ handelt es sich um den Erwerb bestehender neuer Gewerbewohnungen oder gebrauchter Wohnungen und deren Nutzung es als bezahlbaren Wohnraum; das „Abbruch- und Umsiedlungsmodell“ ist das Abbruch- und Umsiedlungsmodell. Das Projekt wird den Bau von Abriss- und Umsiedlungswohnungen durch den Kauf bestehender Gewerbewohnungen ersetzen.
Die Angaben zu „Ankauf und Lagerung“ zeigen vielerorts, dass Bestandshäuser, die gebaut, aber nicht verkauft wurden, und ganze Gewerbehäuser mit kompletter Nebenausstattung die zentralen Sammelobjekte sind.Gewerblich gebaute, aber nicht verkaufte Häuser, also bestehende Häuser, sind die Hauptobjekte der Sammlung und Lagerung. In einigen Gebieten werden zwar Off-Plan-Häuser gesammelt, sie müssen jedoch auch bestimmte Bedingungen erfüllen. Bei der „Beschaffung und Lagerung“ werden auch Standards wie Infrastruktur, geografische Lage, Transportfreundlichkeit, unterstützende Parkplätze usw. berücksichtigt.
Das Modell der Umwandlung von bezahlbarem Wohnraum ist zur Hauptmethode für den lokalen „Erwerb und die Speicherung“ geworden. Viele Orte haben vorgeschlagen, dass der Erwerbs- und Speicherpreis auf dem Wiederbeschaffungspreis von bezahlbarem Wohnraum am selben Standort basieren sollte.In den bestehenden Stichproben haben sich mehr als 70 % der Gebiete für die Umstellung auf das Modell des bezahlbaren Wohnraums entschieden, und der Kaufpreis basiert in der Regel auf dem Ersatzpreis für bezahlbaren Wohnraum am gleichen Standort wie die Referenzobergrenze. Bezogen auf die Fläche enteigneter Häuser liegt die Obergrenze der zugewiesenen bezahlbaren Wohnfläche meist bei 120 Quadratmetern.
Fortschritte beim Aufbau des bezahlbaren Wohnraums im Bereich „Erwerb und Speicherung“? Die Umsetzung von bezahlbarem Wohnraum in Kleingartensiedlungen schreitet voran und vielerorts wurden Kleingartenantragspläne auf den Weg gebracht
Bezahlbarer Kleinwohnungsbau kann eine wichtige Ergänzung zum späteren Aufbau des bezahlbaren Wohnsystems sein.Im August 2023 werden Fördermaßnahmen im Zusammenhang mit bezahlbarem Wohnraum in Wohnbauweise eingeführt. Unter der Führung des neuen Modellrahmens für die Immobilienentwicklung könnte bezahlbarer Wohnbau in Wohnbauweise ein weiterer wichtiger Baubereich sein. Unvollständigen Statistiken zufolge haben 22 Städte ihr jährliches Fundraising-Ziel für bezahlbaren Wohnraum in Vermittlungsform Anfang 2024 auf etwa 120.000 Einheiten festgelegt.
In einigen Bereichen kann die Verwirklichung des Ziels der Zuteilungsart bezahlbarer Wohnraumfinanzierung durch „Erwerb und Lagerung“ beschleunigt werden.Zu Beginn des Jahres 2024 sind die jährlichen Finanzierungsziele für bezahlbaren Wohnraum in Vermittlungsform vielerorts nicht niedrig und machen auf vergleichbarer Basis 10 % der Zahl der gewerblichen Wohnungstransaktionen im Jahr 2023 aus. Wenn man bedenkt, dass der Bau von bezahlbarem Wohnraum über finanzielle Mittel und andere Unterstützung verfügt, können die Kommunalverwaltungen möglicherweise „kaufen statt bauen“, um die Erfüllung des Fundraising-Ziels zu beschleunigen und gleichzeitig den Druck auf den „Bestand“ an neuem Wohnraum zu verringern.
Derzeit gibt es in einigen Bereichen einen Antragsmechanismus für bezahlbaren Wohnraum im Zuteilungstyp.Seit März haben viele Orte sukzessive Bewerbungspläne für bezahlbaren Wohnraum in Vermittlungsform aufgelegt; die Vermittlungspreise orientieren sich meist am Kaufpreis unter Berücksichtigung von Faktoren wie z B. Hausabschreibung und Hauszahlungszinsen; die Hauptantragsteller sind: Einheimische Familien und Alleinstehende, die kein eigenes Haus besitzen oder über eine geringe Pro-Kopf-Fläche verfügen.
Wie könnten sich „Erwerb und Lagerung“ und bezahlbarer Wohnraum auf die Immobilienkette auswirken? Dies kann den Cashflow-Druck von Immobilienunternehmen verringern und die Nachfrage der Bewohner nach Wohnungen außerhalb des Plans beeinträchtigen.
Wenn der lokale „Einkauf und die Lagerung“ in großem Umfang ausgeweitet und beschleunigt werden, kann dies den Cashflow-Druck der Immobilienunternehmen in gewissem Maße lindern.Wenn die Richtlinie „Erwerb und Lagerung“ gestärkt und der Erfassungsbereich auf Off-Plan-Immobilien ausgeweitet wird, muss das allgemeine Bestands-Verkaufs-Verhältnis von Gewerbeimmobilien auf 18 Monate reduziert werden, bezogen auf den Einheitspreis der Platzierungsart Bezahlbare Wohneinheiten, die erforderlichen Mittel für „Erwerb und Lagerung“ können 23.000 etwa 100 Millionen Yuan betragen.
Liegt der Preis für „Anschaffung und Lagerung“ deutlich unter den Investitionskosten von Immobilienprojekten, kann eine kräftige „Anschaffung und Lagerung“ vor allem dazu beitragen, den Schuldendruck von Immobilienunternehmen zu lindern.Im Vergleich zu den Kostenvorteilen von Grundstücksvergabe, Steueranreizen, Direktplatzierung und Finanzierungsunterstützung für den Bau von bezahlbarem Wohnraum können die Kosten gewerblicher Wohnprojekte wie Grundpreis, Verkaufskosten und Finanzierungskosten deutlich höher sein. Wenn die lokalen „Kauf- und Lagerpreise“ im Allgemeinen auf die Wiederbeschaffungskosten für bezahlbaren Wohnraum begrenzt werden, kann eine stärkere „Kauf- und Lager“-Unterstützung vor allem dazu beitragen, den Schuldenrückzahlungsdruck von Immobilienunternehmen zu mildern.
Wenn der Übergang zu bezahlbarem Wohnraum in Zukunft das Hauptmodell für „Erwerb und Speicherung“ wird, wird bezahlbarer Wohnraum mit Platzierungstyp die Umsetzung beschleunigen oder einen Teil der Kaufnachfrage nach gewerblichem Wohnraum, insbesondere nach Planwohnungen, ersetzen.Bedenken hinsichtlich der Risiken einer außerplanmäßigen Immobilienübergabe sind einer der Gründe dafür, dass sich die Kaufbereitschaft der Bewohner derzeit langsam erholt. Wenn sich die Einführung von bezahlbarem Wohnraum in Kleingartensiedlungen in Zukunft beschleunigt, könnte ein Teil der Kaufnachfrage nach Gewerbewohnungen durch bezahlbaren Wohnraum ersetzt werden und die Nachfrage nach Wohnungen außerhalb des Plans könnte weiter zurückgehen.
Risikowarnung
Der politische Effekt ist nicht so gut wie erwartet; die Immobiliensituation und die politischen Änderungen liegen über den Erwartungen.
Dieser Artikel gibt ausschließlich die Ansichten des Autors wieder.
