Mitkä ovat kiihdytetyn paikallisen "oston ja varastoinnin" mahdolliset vaikutukset?
2024-08-22
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
(Tämän artikkelin kirjoittaja on Zhao Wei, Shenwan Hongyuanin pääekonomisti)
Äskettäin Shenzhen, Nanjing ja muut paikat ovat ilmoittaneet käynnistävänsä "hankinta- ja varastointityön", ja "hankinta ja varastointi" -kaupungit on laajennettu ensimmäisen tason ja ydintoisen tason kaupunkeihin. Jos paikallista "hankintaa ja varastointia" nopeutetaan entisestään, mitä vaikutuksia sillä voi olla uusien kiinteistömallien kehitykseen? Tämä artikkeli tarjoaa systemaattisen analyysin viitteeksi.
Nykyinen paikallisen "hankinnan ja varastoinnin" malli ja mekanismi muuttuvat pääasiassa kohtuuhintaisten asuntojen, leasing-toimistojen hankinta-, purku- ja uudelleenasutusmalliksi
Toukokuusta lähtien paikallinen "hankinta ja varastointi" on kiihtynyt, ja monet alueet ovat ottaneet käyttöön "hankintaan ja varastointiin" liittyviä käytäntöjä olemassa olevien asuntojen hankkimiseksi muuttamalla niitä kohtuuhintaisiksi asuntoiksi, hankkimalla vuokraustoimistoja sekä purkamalla ja uudelleenasuttamalla."Vuokratoimisto hankinta malli" on markkinapohjainen leasing viraston hankinta nykyisten kaupallisten asuntojen tarjonnan lisäämiseksi vuokra-asuntojen "muunnos kohtuuhintaisten asuntojen malli" on hankinta nykyisten uusien kaupallisten asuntojen tai käytettyjen asuntojen ja käyttö se kohtuuhintaisena asumisena "purku- ja uudelleenasuttamismalli" on purku- ja uudelleenasutusmalli Hanke korvaa purku- ja uudelleenasutusasuntojen rakentamisen ostamalla olemassa olevia kaupallisia asuntoja.
"Osto- ja varastointi" -yksityiskohdat monissa paikoissa osoittavat, että olemassa olevat talot, jotka on rakennettu mutta joita ei ole myyty, ja kokonaiset liiketalot täydellisine tukitiloineen ovat keskeisiä keräilykohteita.Rakennetut, mutta myymättömät liiketalot eli olemassa olevat talot ovat pääasiallisia keräys- ja varastointikohteita. Vaikka suunnitelmanvastaisia taloja kerätään joillakin alueilla, niiden on myös täytettävä tietyt ehdot. "Hankinta ja varastointi" -standardeissa huomioidaan myös infrastruktuuri, maantieteellinen sijainti, kuljetusmukavuus, tukevat pysäköintipaikat jne.
Edullisista asuntojen muuntamismallista on tullut pääasiallinen paikallisen "hankinnan ja varastoinnin" menetelmä.Olemassa olevissa näytteissä yli 70 % alueista on valinnut siirtymisen kohtuuhintaiseen asuntomalliin ja kauppahinta perustuu yleensä viiteylärajan kanssa samassa paikassa olevan kohtuuhintaisen asunnon jälleenhankintahintaan. Lunastustalojen pinta-alalla kohdennetun kohtuuhintaisen asuntoalueen yläraja on pääosin 120 neliömetriä.
Edullisen asuntojärjestelmän rakentaminen "hankinta- ja varastointi" -kohdassa. Edullisten asuntojen toteutus kiihtyy ja monin paikoin on käynnistetty siirtomaa-tyyppisiä hakusuunnitelmia?
Alloment-tyyppinen kohtuuhintainen asunto voi olla tärkeä lisä jatkossa edullisen asumisen järjestelmän rakentamiseen.Sijoitusmuotoiseen kohtuuhintaiseen asumiseen liittyvät tukipolitiikat käynnistetään elokuussa 2023. Uuden kiinteistökehitysmallikehyksen ohjauksessa sijoitustyyppinen kohtuuhintainen asuminen voi olla myöhempi keskeinen rakentamisalue. Epätäydellisten tilastojen mukaan 22 kaupunkia on asettanut vuotuisen varainhankintatavoitteen sijoitustyyppisille kohtuuhintaisille asunnoille vuoden 2024 alussa noin 120 000 asuntoon.
Jotkut alueet saattavat pystyä nopeuttamaan allokaatiotyyppisen kohtuuhintaisen asumisen rahoitustavoitteen toteutumista "hankinnan ja varastoinnin" kautta.Vuoden 2024 alussa vuosisijoitustyyppiset kohtuuhintaisten asuntojen rahoituksen tavoitteet eivät ole monin paikoin alhaisia, ja niiden osuus on 10 % vuoden 2023 liikeasuntojen määrästä vertailukelpoisesti. Ottaen huomioon, että kohtuuhintaisten asuntojen rakentamiseen on rahoitusvaroja ja muuta tukea, paikalliset hallitukset voivat pystyä "ostamaan rakentamisen sijaan" nopeuttaakseen varainhankintatavoitteen toteutumista ja samalla lieventäen uusien asuntojen "varastoin" kohdistuvaa painetta.
Tällä hetkellä joillakin alueilla on otettu käyttöön allokaatiotyyppisten kohtuuhintaisten asuntojen hakumekanismi.Maaliskuusta lähtien monissa paikoissa on käynnistetty peräkkäin sijoitustyyppisten kohtuuhintaisten asuntojen hakusuunnitelmat, sijoitteluhinnat perustuvat "takuupääoman ja pienten voittojen" periaatteeseen asuntopoistoina ja asuntomaksukorkoina päähakijat ovat: Paikalliset perheet ja yksin asukkaat, joilla ei ole omaa asuntoa tai joiden asukaskohtainen pinta-ala on alhainen.
Miten "hankinta ja varastointi" ja edullinen asuminen voisivat vaikuttaa kiinteistöketjuun? Se voi lievittää kiinteistöyhtiöiden kassavirtapaineita ja vaikuttaa asukkaiden tarpeettomaan asumiseen.
Jos paikallista "hankintaa ja varastointia" laajennetaan ja kiihdytetään, se voi jossain määrin lieventää kiinteistöyhtiöiden kassavirtapaineita.Jos "hankinta- ja varastointi" -politiikkaa vahvistetaan ja keruuta laajennetaan suunnitelman ulkopuolisiin kiinteistöihin, liikeasuntojen laaja varasto-myyntisuhde on laskettava 18 kuukauteen sijoitustyyppisen yksikköhinnan perusteella kohtuuhintaisia asuntoja, tarvitaan "hankinta ja varastointi" varat voivat olla 23000 Noin 100 miljoonaa yuania.
Jos "hankinnan ja varastoinnin" hinta on merkittävästi alhaisempi kuin kiinteistöhankkeiden investointikustannukset, voi voimakas "hankinta ja varastointi" lähinnä lievittää kiinteistöyhtiöiden velkapaineita.Verrattuna maanjaon, verokannustimien, suorasijoittamisen ja kohtuuhintaisten asuntojen rakentamisen rahoitustuen kustannusetuihin kaupallisten asuntojen kustannukset, kuten kerroshinta, myyntikulut ja rahoituskulut, voivat olla huomattavasti korkeammat. Jos paikalliset "osto- ja varastointihinnat" rajoitetaan yleensä kohtuuhintaisten asuntojen jälleenhankintakustannuksiin, suurempi "osto- ja varastointituki" voi pääasiassa auttaa lievittämään kiinteistöyhtiöiden velkojen takaisinmaksupaineita.
Jos kohtuuhintaisesta asunnosta tulee jatkossa pääasiallinen "hankinta- ja varastointi" -malli, sijoitustyyppinen kohtuuhintainen asunto nopeuttaa toteutusta tai korvaa osan kaupallisten asuntojen, erityisesti suunnitelmattomien asuntojen, ostokysynnästä.Huoli suunnitelmattomien kiinteistöjen toimittamisen riskeistä on yksi syy siihen, miksi asukkaiden asuntohalukkuus on tällä hetkellä hitaasti elpymässä. Jos siirtolatyyppisten kohtuuhintaisten asuntojen käyttöönotto kiihtyy tulevaisuudessa, osa liikeasuntojen ostokysynnästä voi korvautua kohtuuhintaisilla asunnoilla ja suunnitelmattomien asuntojen kysyntä voi edelleen laskea.
Riskivaroitus
Politiikan vaikutus ei ole niin hyvä kuin odotettiin, ja politiikan muutokset ylittävät odotukset.
Tämä artikkeli edustaa vain kirjoittajan näkemyksiä.
