Quels sont les impacts possibles d’un « achat et stockage » local accéléré ?
2024-08-22
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(L'auteur de cet article est Zhao Wei, économiste en chef de Shenwan Hongyuan)
Récemment, Shenzhen, Nanjing et d'autres villes ont annoncé le lancement de travaux « d'acquisition et de stockage », et les villes « d'acquisition et de stockage » ont été étendues aux villes principales de premier rang et de deuxième rang. Si « l’acquisition et le stockage » locaux sont encore accélérés, quel impact cela peut-il avoir sur le développement de nouveaux modèles immobiliers ? Cet article fournit une analyse systématique à titre de référence.
Le modèle et le mécanisme actuels « d'acquisition et de stockage » locaux se transforment principalement en logements abordables, modèle d'acquisition, de démolition et de réinstallation par une agence de crédit-bail ?
Depuis mai, les travaux locaux « d'acquisition et de stockage » se sont accélérés et de nombreuses régions ont introduit des politiques liées à « l'acquisition et le stockage » pour acquérir des logements existants par la transformation en logements abordables, l'acquisition par des agences de crédit-bail, et la démolition et la réinstallation.Le « modèle d'acquisition par une agence de location » est l'acquisition par une agence de location basée sur le marché de logements commerciaux existants pour augmenter l'offre de logements locatifs ; le « modèle de conversion de logements abordables » est l'acquisition de nouveaux logements commerciaux existants ou de logements d'occasion et leur utilisation. le « modèle de démolition et de réinstallation » est le modèle de démolition et de réinstallation. Le projet remplacera la construction de logements de démolition et de réinstallation par l'achat de logements commerciaux existants.
Les détails « d'achat et de stockage » dans de nombreux endroits montrent que les maisons existantes qui ont été construites mais non vendues, et les maisons commerciales entières dotées d'installations complètes sont les principaux objets de la collection.Les maisons commerciales qui ont été construites mais non vendues, c'est-à-dire les maisons existantes, sont les principaux objets de collecte et de stockage. Bien que les maisons sur plan soient collectées dans certaines zones, elles doivent également remplir certaines conditions. Dans les normes « d'acquisition et de stockage », l'infrastructure, la situation géographique, la commodité du transport, les places de stationnement auxiliaires, etc. sont également prises en compte.
Le modèle de conversion en logements abordables est devenu la principale méthode « d'acquisition et de stockage » locale. De nombreux endroits ont proposé que le prix d'acquisition et de stockage soit basé sur le prix de remplacement d'un logement abordable au même endroit.Dans les échantillons existants, plus de 70 % des zones ont choisi de se convertir au modèle de logement abordable, et le prix d'achat est généralement basé sur le prix de remplacement d'un logement abordable situé au même endroit que le plafond de référence. En termes de superficie des maisons expropriées, la limite supérieure de la superficie allouée aux logements abordables est généralement de 120 mètres carrés.
Des progrès dans la construction d'un système de logements abordables dans le cadre de « l'acquisition et le stockage » ? La mise en œuvre de logements abordables de type lotissement s'accélère et des plans d'application de type lotissement ont été lancés dans de nombreux endroits.
Les logements abordables de type lotissement peuvent constituer un ajout important à la construction ultérieure du système de logements abordables.Des politiques de soutien liées au logement abordable de type placement seront lancées en août 2023. Sous la direction du nouveau cadre de modèle de développement immobilier, le logement abordable de type placement pourrait devenir un domaine de construction clé ultérieur. Selon des statistiques incomplètes, 22 villes ont fixé leur objectif annuel de collecte de fonds pour des logements abordables de type placement début 2024 à environ 120 000 logements.
Certaines zones pourraient être en mesure d'accélérer la réalisation de l'objectif de financement du logement abordable de type allocation grâce à « l'acquisition et le stockage ».Début 2024, les objectifs annuels de financement de logements abordables de type placement dans de nombreux endroits ne sont pas faibles, représentant 10 % du nombre de transactions de logements commerciaux en 2023 sur une base comparable. Étant donné que la construction de logements abordables bénéficie de fonds financiers et d'autres soutiens, les gouvernements locaux pourraient être en mesure « d'acheter au lieu de construire » pour accélérer l'atteinte de l'objectif de collecte de fonds tout en allégeant la pression sur le « stock » de nouveaux logements.
Actuellement, certaines régions ont introduit un mécanisme de demande de logement abordable de type allocation.Depuis mars, de nombreux endroits ont lancé successivement des plans de candidature à des logements abordables de type placement ; les prix de placement sont basés sur le principe du « capital garanti et des petits bénéfices » ; le prix de rachat est principalement basé sur le prix d'achat, en tenant compte de facteurs tels que comme l'amortissement des maisons et les intérêts de paiement des maisons ; les principaux demandeurs sont : les familles locales et les résidents célibataires qui ne sont pas propriétaires de leur propre maison ou qui ont une faible superficie par habitant.
Comment « l’acquisition et le stockage » et le logement abordable pourraient-ils affecter la chaîne immobilière ? Cela pourrait atténuer la pression sur la trésorerie des sociétés immobilières et affecter la demande des résidents en matière de logements sur plan.
Si les « achats et stockages » locaux sont étendus et accélérés, cela pourrait atténuer dans une certaine mesure la pression sur les flux de trésorerie des sociétés immobilières.Si la politique « d'acquisition et de stockage » est renforcée et que le périmètre de collecte est élargi aux biens sur plan, le ratio large stocks-ventes des logements commerciaux doit être réduit à 18 mois par rapport au prix unitaire de type placement. logements abordables, les fonds requis pour « l'acquisition et le stockage » pourraient être de 23 000 environ 100 millions de yuans.
Si le prix de « l'acquisition et le stockage » est nettement inférieur au coût d'investissement des projets immobiliers, une « acquisition et stockage » vigoureuse peut principalement contribuer à atténuer la pression de l'endettement des sociétés immobilières.Par rapport aux avantages financiers de l'attribution de terrains, des incitations fiscales, du placement direct et du soutien financier pour la construction de logements abordables, les coûts des projets de logements commerciaux tels que le prix plancher, les frais de vente et les frais financiers peuvent être considérablement plus élevés. Si les prix locaux « d’achat et de stockage » sont généralement plafonnés au coût de remplacement d’un logement abordable, un soutien plus important « à l’achat et au stockage » pourrait principalement contribuer à atténuer la pression du remboursement de la dette des sociétés immobilières.
Si le logement abordable devient à l'avenir le principal modèle « d'acquisition et de stockage », le logement abordable de type placement accélérera la mise en œuvre ou remplacera une partie de la demande d'achat de logements commerciaux, en particulier de logements sur plan.L’inquiétude suscitée par les risques liés aux livraisons de biens immobiliers sur plan est l’une des raisons pour lesquelles la volonté des résidents d’acheter un logement se redresse lentement. Si la mise en œuvre de logements abordables de type lotissement s'accélère à l'avenir, une partie de la demande d'achat de logements commerciaux pourrait être remplacée par des logements abordables, et la demande de logements sur plan pourrait encore diminuer.
Avertissement de risque
L'effet politique n'est pas aussi bon que prévu ; la situation immobilière et les changements politiques ont dépassé les attentes.
Cet article représente uniquement le point de vue de l’auteur.
