60 villes ont exprimé leur soutien et 25 villes ont publié des avis de sollicitation pour « acquérir et stocker » des logements commerciaux, ce qui doit encore être accéléré.
2024-08-22
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Outre le déstockage, le logement abordable a également été un mot-clé politique très fréquent cette année. L'acquisition de logements commerciaux existants pour les utiliser comme logements abordables, c'est-à-dire « l'acquisition et le stockage », est devenue l'un des canaux importants pour augmenter le nombre de logements abordables. Selon les statistiques de l'Institut de recherche China Index, jusqu'à présent, environ 60 villes ont exprimé leur soutien aux entreprises publiques pour acquérir des logements existants afin de les utiliser comme logements abordables, parmi lesquelles plus de 25 villes ont publié des avis d'appel d'offres, et les premier et deuxième. Des villes de premier plan telles que Shenzhen, Changsha et Chongqing ont également emboîté le pas.
De l'avis des acteurs de l'industrie, l'actuel « achat et stockage » est confronté à des défis tels que les prix d'achat et de stockage et l'inadéquation de l'offre et de la demande, et le rythme de la promotion doit encore être accéléré. les émissions pourraient être encore accélérées et le soutien financier devrait également être renforcé.
Les petits appartements de moins de 70 mètres carrés sont devenus l’objet « d’acquisition et de stockage »
Le 19 août, la société Changsha Affordable Housing Construction and Development Co., Ltd. de la province du Hunan a publié un « avis de sollicitation pour l'acquisition de maisons commerciales destinées à être utilisées comme logements abordables ». Il s'agit d'une autre ville importante après Shenzhen qui a publié un plan de collecte. La portée de la collection de Changsha couvre les projets de logements commerciaux achevés et invendus dans les zones administratives du district de Furong, du district de Tianxin, du district de Yuelu, du district de Kaifu, du district de Yuhua, du district de Wangcheng, du comté de Changsha, de la ville de Liuyang et de la ville de Ningxiang.
Les conditions d'offre de logements « d'acquisition et de stockage » de Changsha doivent répondre à quatre conditions, notamment un emplacement approprié, une zone dotée de transports pratiques et d'installations de soutien relativement complètes, proche de la zone centrale du développement régional, avec une base industrielle et des avantages de développement ; la taille de l'unité est adaptée et, en principe, le projet (maisons) La zone de l'unité principale doit répondre aux exigences de type et de superficie d'unité de logement abordable de la ville de Changsha (moins de 120 mètres carrés) la vie est pratique, les transports environnants sont pratiques, il est proche du métro ; les entrées et les gares routières, et il dispose de conditions habitables telles qu'une infrastructure et des équipements de vie relativement complets. Les procédures à acquérir doivent avoir une propriété immobilière claire et négociable et remplir quatre certificats pour garantir la conformité juridique du projet et ; répondre aux exigences de prêt des institutions financières.
Les conditions « d’achat et de stockage » évoquées ci-dessus à Changsha sont relativement représentatives. Par rapport à Shenzhen, le domaine des unités « d'acquisition et de stockage » est différent. Par exemple, le 7 août, le groupe Shenzhen Anju a mentionné dans l'avis de sollicitation que la zone principale du projet (maison) devait répondre aux exigences du type et de la superficie des unités de logement abordables de Shenzhen (moins de 65 mètres carrés). La priorité sera donnée aux projets de construction (maisons) où l'ensemble du bâtiment ou de l'unité est invendu et peut être fermé et géré.
L'offre de logements à Huizhou, dans la province du Guangdong, est la même qu'à Changsha, la superficie d'une seule unité étant inférieure à 120 mètres carrés. Cependant, du point de vue des politiques locales, les petits logements commerciaux d'une superficie inférieure à 70 mètres carrés sont devenus l'objet de « l'acquisition et du stockage ». En plus de Shenzhen, Beihai a principalement besoin de petites maisons d'une superficie de construction ne dépassant pas 70 mètres carrés ; la ville de Dalian se concentre également clairement sur l'acquisition d'unités individuelles d'une superficie de construction de moins de 70 mètres carrés ; exige que pour les logements locatifs abordables, principalement de petites maisons avec une seule superficie de bâtiment ne dépassant pas 70 mètres carrés
Certaines villes soulignent également que les logements doivent respecter un certain ratio de places de stationnement. Par exemple, le district de Lin'an de la ville de Hangzhou a proposé que chaque unité de moins de 60 mètres carrés (inclus) se voie attribuer un ratio de 0,6 place de stationnement. En outre, il est souligné que le prix d'acquisition ne doit pas dépasser le prix estimé des maisons environnantes et des places de parking comme prix maximum.
Dans l'ensemble, il existe certaines exigences concernant le prix d'acquisition et la superficie du projet d'acquisition dans les annonces de sollicitation locale. À cet égard, l'Institut de recherche immobilière Mingyuan a conclu que les actifs, les passifs et les relations juridiques sont clairs, que le certificat d'acceptation d'achèvement a été obtenu, que la propriété est claire et négociable, que le transport autour du projet est pratique et que les installations de soutien sont terminé et un certain ratio de places de stationnement est respecté. La priorité sera accordée aux projets de construction dont l'ensemble du bâtiment ou de l'unité est invendu et peut être fermé et géré. La superficie requise pour l'acquisition est que la superficie des maisons utilisées pour le placement soit comprise entre 60 mètres carrés et 120 mètres carrés, et la superficie des maisons utilisées pour des logements abordables à louer soit inférieure à 70 mètres carrés. Le prix doit être sensiblement différent de celui d’un logement commercial situé au même endroit et au même type, généralement 50 à 40 % de moins que le prix du marché. Le prix unitaire des transactions immobilières est déterminé par la méthode d'évaluation du coût, qui est en principe « coût du terrain + coût de construction ».
« Au cours du processus d'acquisition, en plus de prêter attention à la taille, au prix et à l'emplacement des propriétés pour s'assurer qu'elles répondent aux normes de logement abordable, le gouvernement s'efforcera d'attribuer rapidement les propriétés acquises à des prix raisonnables pour éviter la formation de nouvelle pression sur les stocks ", a déclaré un analyste du Mingyuan Real Estate Research Institute.
Accélérer « l’acquisition et le stockage » contribuera à favoriser une forte baisse des stocks résidentiels
D'autres villes donneront suite et publieront des annonces de sollicitation de « collecte et stockage » à l'avenir.Dans l’ensemble, l’acquisition et le stockage de logements neufs invendus par les entreprises publiques auront un impact multiforme sur le marché. Il contribuera à accélérer l'offre de logements abordables, à mieux répondre aux besoins de logement des groupes à revenu actif et à promouvoir l'allocation rationnelle des ressources immobilières. Deuxièmement, cela favorise le déstockage du marché et atténue la pression financière des entreprises de développement. L'effet du déstockage est le plus direct. Et parce que cette série d'objectifs d'acquisition et de stockage de logements commerciaux achevés mais invendus, elle contribuera également à encourager les sociétés immobilières à accélérer le rythme d'achèvement des projets. Une fois que les sociétés immobilières ont vendu des logements commerciaux achevés, les fonds restitués peuvent être utilisés pour soutenir des projets en construction et contribuer à assurer la livraison des logements.
Selon des calculs antérieurs du China Index Research Institute, un total de 300 milliards de yuans de refinancement de logements abordables permet d'acheter et de stocker environ 71,61 millions de mètres carrés de logements commerciaux. Sur la base d'une surface nationale de vente de logements commerciaux de 950 millions de mètres carrés en 2023, l'échelle d'achat et de stockage représente environ 7,6 % des ventes de nouveaux immeubles résidentiels sur la base de la surface résidentielle à vendre à fin juin 2024 ; 383 millions de mètres carrés, l'achat et le stockage favoriseront la baisse de la zone résidentielle à vendre de 18,7 %. Bien sûr, l’ampleur des achats et du stockage peut être mesurée, mais l’effet réel doit être mis en œuvre.
Selon Chen Wenjing, directeur des études de marché de l'Institut de recherche China Index, le rythme actuel de « l'acquisition et du stockage » des logements neufs invendus par les entreprises publiques doit encore être accéléré. Actuellement, rares sont les villes qui ont délivré des logements. annonces de sollicitation. Selon les données publiées par la banque centrale, à la fin du mois de juin, le nombre de logements abordables a augmenté. Le solde des prêts s'élève à 12,1 milliards de yuans. Le développement de l'acquisition et du stockage par les entreprises publiques peut être confronté à certains défis, notamment les prix d'acquisition et de stockage, l'inadéquation de l'offre et de la demande, etc. Par exemple : dans certaines villes où les sociétés immobilières subissent une forte pression sur les stocks et une forte volonté de vendre, le la demande de logements abordables est relativement limitée et l'ampleur des acquisitions et du stockage par les entreprises publiques peut être relativement importante et dans certaines villes où la demande de logements abordables est relativement forte (villes de premier rang et de deuxième rang). ), le niveau des stocks du marché n'est peut-être pas élevé et la volonté des sociétés immobilières de vendre des logements existants à prix réduit est également relativement faible.
« La réunion du Politburo du 30 juillet a une fois de plus souligné la nécessité de « soutenir activement l'acquisition de logements commerciaux existants pour les utiliser comme logements abordables », ce qui signifie que les politiques de soutien pertinentes devraient continuer à être améliorées à l'avenir. le rythme des émissions ultérieures de prêts pourrait être encore accéléré et un soutien financier est également disponible. Cela renforcera certainement les attentes. Si diverses mesures sont mises en œuvre au cours du second semestre, elles joueront un rôle positif dans le déstockage et la stabilisation du marché, et contribueront à accélérer la stabilisation et la reprise du marché immobilier.
Les analystes de l'Institut de recherche immobilière de Mingyuan estiment également que l'initiative visant à « acquérir et stocker » des logements existants pour en faire des logements abordables peut réduire la pression sur les stocks, accélérer la construction de logements abordables, se prémunir contre la baisse des investissements dans le logement commercial et stimuler indirectement la demande intérieure et consommation. Actuellement, pour certaines entités d'acquisition, en raison de considérations de durabilité commerciale, la voie de l'achat et du stockage doit être explorée plus en profondeur. Le modèle « achat et stockage » vient tout juste de commencer. À l'avenir, à mesure que les villes l'exploreront, le mettront en œuvre et le promouvront, il jouera un rôle positif important dans l'élimination des stocks et la stabilisation du marché.
En fait, « l'acquisition et le stockage » sont également considérés comme l'un des moyens d'atténuer les risques sur le marché immobilier. Parmi eux, Huatai Securities estime que dans le contexte politique actuel, la mise en œuvre progressive de réductions de taux d'intérêt et de politiques « d'achat et de stockage » pourrait contribuer à restaurer la confiance dans le marché immobilier et à pousser le marché vers le plus bas dès que possible.
Yuan Xiuli, journaliste à Pékin
Editeur Xu Qian
Relu par Zhao Lin
