60の都市が支持を表明し、25の都市が商業用住宅の「取得・保管」の募集公告を発表しているが、まだ促進が必要だ。
2024-08-22
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在庫削減に加えて、手頃な価格の住宅も今年は頻繁に政策キーワードとなっている。手頃な価格の住宅として使用するための既存の商業用住宅ストックの取得、つまり「取得と保管」は、手頃な価格の住宅を調達するための重要なチャネルの 1 つとなっています。中国指数研究所の統計によると、これまでに約60の都市が国有企業が手頃な価格の住宅として使用するために既存住宅を取得することへの支持を表明しており、そのうち25以上の都市が募集公告を出し、一次、二次の募集を行っている。深セン、長沙、重慶などの三級都市もこれに追随した。
業界関係者の見方では、現在の「買取・保管」は買取・保管価格や需要と供給の不一致などの課題に直面しており、その後の融資ペースはさらに加速する必要があると予想される。発行はさらに加速される可能性があり、財政支援も強化されることが予想される。
70平方メートル以下の小規模マンションが「取得・保管」の焦点に
8月19日、湖南省長沙低価格住宅建設開発有限公司は「低価格住宅として使用する商業住宅の取得に関する募集通知」を発行し、深センに次ぐもう1つの重要な都市が回収計画を発表した。長沙市の収集範囲は、芙蓉区、天新区、岳麓区、開府区、玉花区、王城区、長沙県、瀏陽市、寧郷市の行政区域内の完成済みおよび未販売の商業住宅プロジェクトをカバーしている。
長沙市の「取得・保管」住宅供給条件は、適切な立地、交通が便利で支援施設が比較的充実している地域、地域開発の中核地域に近く、産業基盤と開発優位性を備えた4つの条件を満たす必要がある。ユニットサイズは適切であり、原則としてプロジェクト（住宅）のメインユニットエリアは長沙市の手頃な価格の住宅ユニットタイプと面積（120平方メートル未満）の要件を満たしている必要があります。生活が便利で、周囲の交通が便利で、地下鉄に近い。入口やバス停があり、比較的充実したインフラや生活施設などの住みやすい条件を備えている。取得するプロジェクトは、明確で取引可能な不動産所有権を持ち、プロジェクトの法的遵守を保証するための 4 つの証明書を完了している必要がある。金融機関の融資要件を満たしていること。
上記の長沙における「購入と保管」の状況は、比較的代表的なものです。深センと比べると「取得・保管」単位の面積が異なります。例えば、8月7日、深セン安住グループは募集通知の中で、プロジェクトの本体面積（住宅）が深センの手頃な価格の住宅ユニットのタイプと面積（65平方メートル未満）の要件を満たす必要があると述べた。建物全体またはユニット全体が売れ残っており、閉鎖して管理できるプロジェクト（住宅）の建設が優先されます。
広東省恵州市の住宅供給量は長沙市と同じで、1戸あたりの面積は120平方メートル未満である。しかし、地域政策の観点から、面積70平方メートル未満の小規模な商業住宅が「取得・保管」の対象となっている。深センに加えて、北海市は建築面積が70平方メートル以下の小規模住宅を主に求めており、大連市も建築面積が70平方メートル未満の単戸住宅の取得に焦点を当てていることは明らかである。手頃な価格の賃貸住宅には、主に単一の建築面積が70平方メートル以下の小規模住宅が必要です
一部の都市では、住宅が一定の駐車スペース率を満たさなければならないことを強調しています。たとえば、杭州市臨安区は、60 平方メートル未満 (両端を含む) の各ユニットに 0.6 の駐車スペースの割合で割り当てられるべきであると提案しました。また、取得価格は周囲の家屋や駐車場の評価価格を上限として、取得価格が上限となることも強調されています。
全体として、現地の公募発表では、取得価格と取得プロジェクトのエリアについて一定の要件があります。この点に関して、明園不動産研究所は、資産、負債、法的関係が明確で、竣工検収記録証明書を取得しており、不動産の所有権が明確で取引可能であり、プロジェクト周辺の交通が便利で、支援施設が充実していると結論付けた。が完成し、一定の駐車スペース率を満たしていること。建物全体またはユニット全体が売れ残っており、閉鎖して管理できる建築プロジェクトが優先されます。取得の面積要件は、配置の用に供する住宅の面積が60平方メートル以上120平方メートル以内、廉価賃貸住宅の用に供する住宅の面積が70平方メートル以内となっています。価格は、同じ場所とタイプの商業用住宅の価格とは大幅に異なる必要があり、通常は市場価格の 50% ～ 40% オフです。住宅取引の単価は、原則として「土地代＋建築費」という原価法評価法によって決定されます。
「取得プロセス中、政府は、不動産が手頃な価格の住宅の基準を満たしていることを確認するために、不動産の規模、価格、立地に注意を払うことに加えて、取得した不動産を合理的な価格で迅速に割り当てて、不当な住宅の形成を避けるよう努める」新たな在庫圧力」と明源不動産研究所のアナリストは述べた。
「取得と保管」のスピードアップで住宅在庫の激減を促進
今後さらに多くの都市がフォローアップし、「収集と保管」の募集案内を発行する予定です。総合すると、国有企業による売れ残った新築住宅の取得と保管は、市場に多面的な影響を与えることになる。これは、手頃な価格の住宅の供給を加速し、勤労所得者層の住宅ニーズをより適切に満たし、不動産資源の合理的な配分を促進するのに役立ちます。第二に、それは市場の在庫削減に役立ち、開発企業の財務的圧力を軽減します。在庫削減の効果は最も直接的です。また、この取得・保管ラウンドは完成済みだが売れ残っている商業住宅を対象としているため、不動産会社がプロジェクト完了のペースを速めることを促進することにもなるだろう。不動産会社が完成した商業住宅を販売した後、返還された資金は建設中のプロジェクトを支援し、住宅の確実な引き渡しに役立てることができます。
中国指数研究院の以前の計算によると、総額3,000億元の手頃な価格の住宅借り換えにより、約7,161万平方メートルの商業用住宅を購入し保管できるという。 2023 年の全国の商業住宅販売面積 9 億 5,000 万平方メートルに基づくと、2024 年 6 月末時点の販売住宅面積に基づくと、購入および保管規模は新築住宅販売の約 7.6% を占めます。 3億8,300万平方メートル、購入と保管により、分譲住宅地の減少が18.7％促進されます。もちろん、購入や備蓄の規模を測定することはできますが、実際の効果は実行する必要があります。
中国指数研究所の市場調査部長、陳文京氏によると、国有企業による売れ残った新築住宅の「取得と保管」の現在のペースはさらに加速する必要があり、現在、発行済みの都市はまだ少ないという。人民銀行が発表したデータによると、6月末時点での住宅ローン残高は121億元となっている。国有企業の買収と保管の推進は、取得価格と保管価格、需要と供給の不一致などを含む特定の課題に直面する可能性がある。たとえば、不動産会社が在庫圧力が高く、売却意欲が強い一部の都市では、手頃な価格の住宅の需要は比較的限られており、国有企業の取得および保管の規模は比較的小さい可能性があり、手頃な価格の住宅の需要が比較的強い一部の都市（一級都市および中核二級都市）では。 ）、市場の在庫レベルは高くない可能性があり、不動産会社の既存住宅の割引販売意欲も比較的低いです。
「7月30日の政治局会議では、『手頃な価格の住宅として使用するための既存の商業用住宅の取得を積極的に支援する』必要性が改めて強調された。これは、関連する支援政策が今後も改善され続けることが期待されることを意味する」と陳文京氏は予想している。今後の融資発行ペースはさらに加速する可能性があり、金融支援も受けられることから期待が高まることは間違いない。今年下半期にさまざまな政策が実施されれば、市場の在庫整理と安定化に積極的な役割を果たし、不動産市場の安定化と回復を加速することにつながるだろう。
明源不動産研究所のアナリストらはまた、手頃な価格の住宅のために既存の住宅を「取得して保管」する取り組みは、在庫圧力を軽減し、手頃な価格の住宅の建設を加速し、商業用住宅への投資減少を回避し、間接的に内需と住宅を刺激することができると信じている。消費。現在、一部の買収企業については、商業的持続可能性を考慮して、購入と保管の経路をさらに検討する必要があります。 「購入と保管」モデルはまだ始まったばかりであり、将来的に各都市がそれを検討、導入、推進するにつれて、在庫の解消と市場の安定化において重要な積極的な役割を果たすことになるでしょう。
実は、不動産市場においては「取得・保管」もリスクを軽減する手段の一つとされています。その中で、華泰証券は、現在の政策環境の下では、金利引き下げと「購入と保管」政策を段階的に実施することが、不動産市場の信頼を回復し、市場をできるだけ早く底入れさせるのに役立つ可能性があると考えている。
北京ニュース記者袁秀麗
編集者徐乾
校正：Zhao Lin
