60개 도시가 지지를 표명했고, 25개 도시가 상업용 주택 '구입 및 저장'을 위한 모집 공고를 발표했는데, 이는 여전히 가속화되어야 합니다.
2024-08-22
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올해는 재고 정리와 더불어 저렴한 주택도 정책 키워드로 자주 등장했습니다. 기존 상업용 주택 재고를 저렴한 주택으로 활용하기 위한 취득, 즉 '구입 및 보관'은 저렴한 주택을 마련하는 중요한 채널 중 하나로 자리 잡았습니다. 중국지수연구소(China Index Research Institute)의 통계에 따르면 지금까지 약 60개 도시가 국영기업이 기존 주택을 저렴한 주택으로 구입하는 것을 지지했으며, 그 중 25개 이상의 도시가 모집 공고를 냈고, 선전, 창사, 충칭 등의 도시도 그 뒤를 따랐습니다.
업계 관계자에 따르면 현재 '구매 및 보관'은 구매 및 보관 가격, 수급 불일치 등의 어려움에 직면해 있으며, 향후 대출 속도는 여전히 더욱 가속화되어야 할 것으로 예상됩니다. 발행이 더욱 가속화될 수 있고, 금융지원도 강화될 것으로 예상된다.
70㎡ 이하 소형 아파트 '구입·보관' 주목
8월 19일, 후난성 창사 저렴한 주택 건설 및 개발 유한회사는 "저렴한 주택으로 사용할 상업용 주택 인수에 대한 권유 통지"를 발표했습니다. 이곳은 선전 다음으로 수집 계획을 발표하는 또 다른 중요한 도시입니다. 창사 수집 범위는 푸롱구, 텐신구, 웨루구, 카이푸구, 위화구, 왕청구, 창사현, 류양시, 닝샹시의 행정 구역에 있는 완료 및 미분양 상업용 주택 프로젝트를 포함합니다.
창사의 '인수 및 저장' 주택 공급 조건은 적합한 위치, 편리한 교통 및 비교적 완벽한 지원 시설을 갖춘 지역, 지역 개발 핵심 지역에 가깝고 산업 기반 및 개발 이점을 포함하는 네 가지 조건을 충족해야 합니다. 단위 크기가 적절하고 원칙적으로 프로젝트(주택) 주요 단위 면적은 창사시의 저렴한 주택 유형 및 면적(120제곱미터 미만) 요구 사항을 충족해야 하며 생활이 편리하고 주변 교통이 편리하며 지하철과 가깝습니다. 출입구 및 버스 정류장, 상대적으로 완벽한 인프라 및 생활 시설 등 살기 좋은 조건을 갖추고 있습니다. 인수할 프로젝트는 명확하고 거래 가능한 자산 소유권을 가지고 있어야 하며 프로젝트의 법적 준수를 보장하기 위해 4개의 인증서를 완료해야 합니다. 금융 기관의 대출 요건을 충족합니다.
위에서 언급한 창사의 “구매 및 보관” 조건은 상대적으로 대표적입니다. 심천과 비교하면 '획득 및 저장' 단위의 면적이 다릅니다. 예를 들어, 8월 7일 심천 안주그룹은 모집 공고에서 프로젝트의 주요 단위 면적(주택)이 심천 저가 주택 유형 및 면적(65제곱미터 미만)의 요구 사항을 충족해야 한다고 언급했습니다. 건물 전체나 유닛이 미분양되어 폐쇄 및 관리가 가능한 건축 프로젝트(주택)에 우선권이 주어집니다.
광둥성 후이저우시의 주택 공급은 창사와 동일하며, 단일 주택 면적은 120제곱미터 미만이다. 그러나 지역 정책 관점에서 볼 때 면적 70㎡ 미만의 소형 상업용 주택은 '인수 및 보관'의 초점이 됐다. 선전 외에도 베이하이는 주로 건축 면적이 70제곱미터 이하인 소형 주택을 필요로 하며, 다롄 시도 분명히 건축 면적이 70제곱미터 미만인 단일 주택 인수에 중점을 두고 있습니다. 저렴한 임대 주택을 요구하며 주로 단일 건축 면적이 70 평방 미터 이하인 소규모 주택입니다.
일부 도시에서는 주택이 일정한 주차 공간 비율을 충족해야 한다고 강조하기도 합니다. 예를 들어, 항저우시 린안구에서는 60제곱미터(포함) 미만의 각 유닛에 0.6개의 주차 공간 비율을 할당해야 한다고 제안했습니다. 아울러, 취득가액은 주변 주택 및 주차장 공시가격을 최고가로 초과할 수 없다는 점을 강조하고 있다.
전반적으로 현지 모집 공고에는 인수 가격과 인수 프로젝트 영역에 대한 특정 요구 사항이 있습니다. 이와 관련하여 명원부동산연구소는 자산, 부채 및 법적 관계가 명확하고 준공 승인 기록 증명서를 획득했으며 부동산 소유권이 명확하고 거래 가능하며 프로젝트 주변 교통이 편리하고 지원 시설이 적합하다고 결론지었습니다. 완료되고 특정 주차 공간 비율이 충족됩니다. 건물 전체나 유닛이 미분양되어 폐쇄 및 관리가 가능한 건축 프로젝트에 우선순위가 주어집니다. 취득에 필요한 면적요건은 배치에 사용되는 주택의 면적이 60㎡ 이상 120㎡ 이하이고, 저렴한 임대주택에 사용되는 주택의 면적이 70㎡ 이내인 것입니다. 가격은 동일한 위치, 유형의 상업용 주택과 크게 달라야 하며, 일반적으로 시세에서 50~40% 할인됩니다. 주택거래단가는 원가법 평가방법에 따라 결정되는데 원칙적으로 '토지비+건축비'이다.
“정부는 취득 과정에서 부동산의 규모, 가격, 위치 등을 고려하여 저렴한 주택 기준을 충족하는 동시에, 취득한 부동산을 합리적인 가격에 신속하게 배분하여 부동산이 형성되지 않도록 노력할 것입니다. 새로운 재고 압박”이라고 Mingyuan 부동산 연구소의 분석가가 말했습니다.
"인수 및 보관" 속도를 높이면 주택 재고의 급격한 감소를 촉진하는 데 도움이 될 것입니다.
앞으로 더 많은 도시에서 후속 조치를 취하고 "수집 및 보관" 권유 공지를 발표할 것입니다.종합해보면, 국영 기업의 미판매 신규 주택 취득 및 보관은 시장에 다각적인 영향을 미칠 것입니다. 이는 저렴한 주택 공급을 가속화하고 근로 소득층의 주택 수요를 더 잘 충족하며 부동산 자원의 합리적인 할당을 촉진하는 데 도움이 될 것입니다. 둘째, 시장의 재고 정리에 도움이 되며 개발 기업의 재정 압박을 완화하는 효과가 가장 직접적입니다. 그리고 이번 인수 및 보관 라운드는 완료되었지만 판매되지 않은 상업용 주택을 목표로 하기 때문에 부동산 회사를 홍보하여 프로젝트 완료 속도를 높이는 데에도 도움이 될 것입니다. 부동산 회사가 완성된 상업용 주택을 판매한 후 반환된 자금은 건설 중인 프로젝트를 지원하고 주택 공급을 보장하는 데 사용될 수 있습니다.
중국지수연구소(China Index Research Institute)의 이전 계산에 따르면 총 3000억 위안의 저렴한 주택 재융자로 약 7161만㎡의 상업용 주택을 구입하고 보관할 수 있다. 2023년 전국 상업용 주택 매매면적 9억5천만㎡ 기준, 2024년 6월 말 기준 신규 주거용 건물 매매액의 약 7.6%를 매입·보관 규모로 차지한다. 3억 8300만 평방미터, 매입 및 보관으로 주거용 주택 매매 면적 감소가 18.7% 촉진됩니다. 물론 구매 규모와 비축 규모를 측정할 수는 있지만 실제 효과는 구현이 필요하다.
China Index Research Institute의 시장 조사 책임자인 Chen Wenjing에 따르면 현재 국유 기업의 미판매 신규 주택 '구매 및 보관' 속도는 더욱 가속화되어야 하며 현재 발행한 도시는 거의 없습니다. 중앙은행이 발표한 자료에 따르면 6월 말 현재 저렴한 주택 대출 잔액이 121억 위안 증가했다. 국유 기업의 인수 및 보관 발전은 인수 및 보관 가격, 공급 및 수요 불일치 등을 포함한 특정 문제에 직면할 수 있습니다. 예를 들어, 부동산 회사가 재고 압박이 높고 판매 의지가 강한 일부 도시에서는 저렴한 주택에 대한 수요는 상대적으로 제한적이며 국유 기업의 인수 및 보관 규모는 상대적으로 클 수 있으며 저렴한 주택에 대한 수요가 상대적으로 강한 일부 도시(1급 및 핵심 2급 도시). ), 시장 재고 수준이 높지 않을 수 있으며, 기존 주택을 할인 판매하려는 부동산 회사의 의지도 상대적으로 낮습니다.
"7월 30일 정치국 회의에서는 '저렴한 주택으로 활용하기 위한 기존 상업용 주택 인수를 적극적으로 지원'해야 한다는 점을 다시 한 번 강조했는데, 이는 향후 관련 지원 정책이 지속적으로 개선될 것으로 예상된다는 의미입니다." 차후 대출발행 속도도 더욱 빨라질 수 있고, 금융지원도 가능해 기대를 더욱 높일 것임에 틀림없다. 하반기에 다양한 대책이 시행된다면 시장의 재고축소와 안정에 긍정적인 역할을 하여 부동산시장의 안정과 회복을 가속화하는 데 도움이 될 것입니다.
Mingyuan 부동산 연구소의 분석가들은 또한 저렴한 주택을 위한 기존 주택을 "인수 및 저장"하려는 계획이 재고 압박을 줄이고, 저렴한 주택 건설을 가속화하며, 상업용 주택에 대한 투자 감소에 대한 위험을 회피하고, 간접적으로 내수 및 수요를 자극할 수 있다고 믿습니다. 소비. 현재 일부 인수 기업의 경우 상업적 지속가능성 고려 사항으로 인해 구매 및 보관 경로를 추가로 조사해야 합니다. "구매 및 보관" 모델은 이제 막 시작되었습니다. 앞으로 도시에서 이를 탐색, 구현 및 홍보함에 따라 재고 제거 및 시장 안정화에 매우 긍정적인 역할을 할 것입니다.
실제로 '취득 및 보관' 역시 부동산 시장의 리스크를 완화하는 방법 중 하나로 꼽힌다. 그중 화타이증권은 현재 정책 환경에서 금리 인하와 '매입 및 보관' 정책을 점진적으로 시행하는 것이 부동산 시장에 대한 신뢰를 회복하고 시장을 가능한 한 빨리 바닥으로 밀어내는 데 도움이 될 수 있다고 믿습니다.
베이징 뉴스 기자 Yuan Xiuli
편집자 Xu Qian
Zhao Lin이 교정함
