60 cidades manifestaram apoio e 25 cidades emitiram anúncios de solicitação. A “aquisição e armazenamento” de habitações comerciais ainda precisa de ser acelerada.
2024-08-22
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Além da redução de stocks, a habitação a preços acessíveis também tem sido uma palavra-chave política de alta frequência este ano. A aquisição do parque habitacional comercial existente para utilização como habitação acessível, ou seja, “aquisição e armazenamento”, tornou-se um dos canais importantes para a criação de habitação acessível. De acordo com estatísticas do China Index Research Institute, até agora, cerca de 60 cidades manifestaram apoio às empresas estatais para adquirirem habitação existente para utilização como habitação a preços acessíveis, das quais mais de 25 cidades emitiram anúncios de solicitação, e primeiro e segundo Cidades de alto nível como Shenzhen, Changsha e Chongqing também seguiram o exemplo.
Na opinião dos membros da indústria, as actuais "compras e armazenamento" enfrentam desafios como os preços de compra e armazenamento e as incompatibilidades entre a oferta e a procura, e o ritmo de promoção ainda precisa de ser ainda mais acelerado. a emissão poderá ser ainda mais acelerada e espera-se também que o apoio financeiro seja reforçado.
Pequenos apartamentos abaixo de 70 metros quadrados viraram foco de “aquisição e armazenamento”
Em 19 de agosto, a Província de Hunan Changsha Affordable Housing Construction and Development Co., Ltd. emitiu o "Aviso de Solicitação sobre a Aquisição de Casas Comerciais para Uso como Habitação Acessível". Esta é outra cidade importante depois de Shenzhen para lançar um plano de coleta. O escopo da coleção Changsha cobre projetos de habitação comercial concluídos e não vendidos nas áreas administrativas do distrito de Furong, distrito de Tianxin, distrito de Yuelu, distrito de Kaifu, distrito de Yuhua, distrito de Wangcheng, condado de Changsha, cidade de Liuyang e cidade de Ningxiang.
As condições de fornecimento de habitação para "aquisição e armazenamento" de Changsha devem satisfazer quatro condições, incluindo uma localização adequada, uma área com transporte conveniente e instalações de apoio relativamente completas, perto da área central do desenvolvimento regional, com uma base industrial e vantagens de desenvolvimento; o tamanho da unidade é adequado e, em princípio, o projeto (Casas) A área da unidade principal deve atender aos requisitos de tipo e área de unidade habitacional acessível da cidade de Changsha (menos de 120 metros quadrados), a vida é conveniente, o transporte ao redor é conveniente, está perto do metrô; entradas e estações de ônibus, e tem condições habitáveis, como infraestrutura relativamente completa e instalações residenciais. Os procedimentos são completos. A propriedade do projeto de aquisição proposto deve ser clara e negociável, e os quatro certificados devem ser completos para garantir a legalidade. conformidade do projeto e atender aos requisitos de empréstimo das instituições financeiras.
As condições de “compra e armazenamento” acima mencionadas em Changsha são relativamente representativas. Em comparação com Shenzhen, a área das unidades de “aquisição e armazenamento” é diferente. Por exemplo, em 7 de agosto, o Grupo Shenzhen Anju mencionou no aviso de solicitação que a área da unidade principal do projeto (casa) deveria atender aos requisitos do tipo e área da unidade habitacional acessível de Shenzhen (menos de 65 metros quadrados). Será dada prioridade a projetos de construção (casas) onde todo o edifício ou unidade não seja vendido e possa ser fechado e administrado.
A oferta habitacional em Huizhou, província de Guangdong, é a mesma de Changsha, com a área de uma única unidade sendo inferior a 120 metros quadrados. No entanto, do ponto de vista das políticas locais, as pequenas habitações comerciais com área inferior a 70 metros quadrados tornaram-se foco de “aquisição e armazenamento”. Além de Shenzhen, Beihai exige principalmente pequenas casas com uma área de construção não superior a 70 metros quadrados. A cidade de Dalian também se concentra na aquisição de unidades individuais com uma área de construção inferior a 70 metros quadrados. exige que, para aluguel acessível, principalmente casas pequenas com uma área de construção única não superior a 70 metros quadrados
Algumas cidades também enfatizam que a habitação deve atender a uma determinada proporção de vagas de estacionamento. Por exemplo, o distrito de Lin'an, na cidade de Hangzhou, propôs que cada unidade com menos de 60 metros quadrados (inclusive) fosse alocada com uma proporção de 0,6 vagas de estacionamento. Além disso, sublinha-se que o preço de aquisição não deve exceder o preço avaliado das moradias e lugares de estacionamento envolventes como preço máximo.
No geral, existem certos requisitos para o preço de aquisição e a área do projeto de aquisição nos anúncios de solicitação local. A este respeito, o Mingyuan Real Estate Research Institute concluiu que os ativos, passivos e relações jurídicas são claros, o certificado de registro de aceitação de conclusão foi obtido, a propriedade da propriedade é clara e negociável, o transporte em torno do projeto é conveniente, as instalações de apoio são concluído e uma determinada proporção de vagas de estacionamento for atendida. Será dada prioridade a projetos de construção onde todo o edifício ou unidade não seja vendido e possa ser fechado e administrado. A área exigida para aquisição é que a área das casas utilizadas para colocação seja entre 60 metros quadrados e 120 metros quadrados, e a área das casas utilizadas para habitação a preços acessíveis para arrendamento seja de 70 metros quadrados. O preço deve ser significativamente diferente do preço de uma habitação comercial no mesmo local e tipo, geralmente com 50% a 40% de desconto sobre o preço de mercado. O preço unitário das transações habitacionais é determinado pelo método de avaliação do método de custo, que é em princípio “custo do terreno + custo de construção”.
“Durante o processo de aquisição, além de prestar atenção ao tamanho, preço e localização dos imóveis para garantir que atendam aos padrões de habitação acessível, o governo se esforçará para alocar rapidamente os imóveis adquiridos a preços razoáveis para evitar a formação de nova pressão de estoque. "Um analista do Mingyuan Real Estate Research Institute disse isso.
Acelerar a “aquisição e armazenamento” ajudará a promover um declínio acentuado no inventário residencial
Mais cidades farão o acompanhamento e emitirão anúncios de solicitação de “coleta e armazenamento” no futuro.No seu conjunto, a aquisição e armazenamento de novas habitações não vendidas por empresas estatais terá um impacto multifacetado no mercado. Ajudará a acelerar a oferta de habitação a preços acessíveis, a satisfazer melhor as necessidades de habitação dos grupos de rendimentos activos e a promover a afectação racional de recursos imobiliários. Em segundo lugar, contribui para a desestocagem do mercado e alivia a pressão financeira das empresas de desenvolvimento. O efeito da desestocagem é o mais direto. E como esta rodada de aquisição e armazenamento visa habitações comerciais concluídas, mas não vendidas, também ajudará a promover empresas imobiliárias para acelerar o ritmo de conclusão do projeto. Depois que as imobiliárias vendem moradias comerciais concluídas, os recursos devolvidos podem ser usados para apoiar projetos em construção e ajudar a garantir a entrega de moradias.
De acordo com cálculos anteriores do China Index Research Institute, um total de 300 bilhões de yuans em refinanciamento de habitação a preços acessíveis pode comprar e armazenar aproximadamente 71,61 milhões de metros quadrados de habitação comercial. Com base na área de vendas residenciais comerciais nacionais de 950 milhões de metros quadrados em 2023, a escala de compra e armazenamento representa aproximadamente 7,6% das vendas de novos edifícios residenciais com base na área residencial à venda no final de junho de 2024; 383 milhões de metros quadrados, compra e armazenamento promoverão queda na área residencial à venda de 18,7%. É claro que a escala das compras e das reservas pode ser medida, mas o efeito real precisa de ser implementado.
De acordo com Chen Wenjing, diretor de pesquisa de mercado do China Index Research Institute, o ritmo atual de "aquisição e armazenamento" de novas casas não vendidas pelas empresas estatais ainda precisa ser ainda mais acelerado. Atualmente, ainda são poucas as cidades que emitiram. anúncios de solicitação. De acordo com dados divulgados pelo banco central, no final de junho, o número de moradias populares aumentou. O saldo do empréstimo é de 12,1 bilhões de yuans. O avanço da aquisição e armazenamento de empresas estatais pode enfrentar certos desafios, incluindo preços de aquisição e armazenamento, incompatibilidade entre oferta e procura, etc. Por exemplo: em algumas cidades onde as empresas imobiliárias têm elevada pressão de inventário e forte vontade de vender, a procura para habitação a preços acessíveis é relativamente limitada e a escala de aquisição e armazenamento de empresas estatais pode ser relativamente grande e em algumas cidades onde a procura de habitação a preços acessíveis é relativamente forte (cidades de primeiro e segundo nível); o nível de inventário do mercado pode não ser elevado e a vontade das empresas imobiliárias de vender habitação existente com desconto também é relativamente baixa.
"A reunião do Politburo de 30 de julho enfatizou mais uma vez a necessidade de 'apoiar ativamente a aquisição de habitações comerciais existentes para uso como habitação acessível', o que significa que se espera que as políticas de apoio relevantes continuem a ser melhoradas no futuro." o ritmo da emissão subsequente de empréstimos poderá ser ainda mais acelerado e também estará disponível apoio financeiro. Isso certamente aumentará as expectativas. Se forem implementadas várias medidas no segundo semestre, estas desempenharão um papel positivo na desestocagem e estabilização do mercado e ajudarão a acelerar a estabilização e recuperação do mercado imobiliário.
Analistas do Mingyuan Real Estate Research Institute também acreditam que a iniciativa de "adquirir e armazenar" moradias existentes para moradias populares pode reduzir a pressão de estoque, acelerar a construção de moradias populares, proteger-se contra o declínio do investimento em moradias comerciais e estimular indiretamente a demanda interna e consumo. Atualmente, para algumas entidades adquirentes, devido a considerações de sustentabilidade comercial, o caminho de compra e armazenamento precisa ser mais explorado. O modelo de "compra e armazenamento" apenas começou. No futuro, à medida que as cidades o explorarem, implementarem e promoverem, desempenhará um papel positivo significativo na eliminação de inventários e na estabilização do mercado.
Aliás, a “aquisição e armazenamento” é também encarada como uma das formas de mitigar os riscos no mercado imobiliário. Entre eles, a Huatai Securities acredita que, no actual ambiente político, a implementação gradual de cortes nas taxas de juro e políticas de "compra e armazenamento" pode ajudar a restaurar a confiança no mercado imobiliário e empurrar o mercado para o fundo o mais rapidamente possível.
Repórter do Beijing News, Yuan Xiuli
Editor Xu Qian
Revisado por Zhao Lin
