60 ciudades han expresado su apoyo y 25 ciudades han emitido anuncios de licitación. Aún es necesario acelerar la "adquisición y almacenamiento" de viviendas comerciales.
2024-08-22
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Además de la reducción de existencias, la vivienda asequible también ha sido una palabra clave política de alta frecuencia este año. La adquisición de viviendas comerciales existentes para su uso como viviendas asequibles, es decir, "adquisición y almacenamiento", se ha convertido en uno de los canales importantes para conseguir viviendas asequibles. Según estadísticas del Instituto de Investigación del Índice de China, hasta el momento, unas 60 ciudades han expresado su apoyo a que las empresas estatales adquieran viviendas existentes para utilizarlas como viviendas asequibles, de las cuales más de 25 ciudades han emitido anuncios de licitación, y las de primera y segunda Ciudades de primer nivel como Shenzhen, Changsha y Chongqing también han seguido el ejemplo.
En opinión de los expertos de la industria, la actual "compra y almacenamiento" se enfrenta a desafíos como los precios de compra y almacenamiento y los desajustes entre la oferta y la demanda, y el ritmo de promoción aún debe acelerarse aún más. Se espera que el ritmo de los préstamos posteriores. Es posible que se acelere aún más la emisión y también se espera que se mejore el apoyo financiero.
Los pequeños apartamentos de menos de 70 metros cuadrados se han convertido en el foco de la “adquisición y almacenamiento”
El 19 de agosto, Changsha Affordable Housing Construction and Development Co., Ltd. de la provincia de Hunan emitió el "Aviso de solicitud sobre la adquisición de casas comerciales para su uso como vivienda asequible". Esta es otra ciudad importante después de Shenzhen que publica un plan de recolección. El alcance de la colección de Changsha cubre proyectos de viviendas comerciales terminados y no vendidos en las áreas administrativas del distrito de Furong, el distrito de Tianxin, el distrito de Yuelu, el distrito de Kaifu, el distrito de Yuhua, el distrito de Wangcheng, el condado de Changsha, la ciudad de Liuyang y la ciudad de Ningxiang.
Las condiciones de suministro de viviendas de "adquisición y almacenamiento" de Changsha deben cumplir cuatro condiciones, incluida una ubicación adecuada, un área con transporte conveniente e instalaciones de apoyo relativamente completas, cerca del área central de desarrollo regional, con una base industrial y ventajas de desarrollo; el tamaño de la unidad es adecuado y, en principio, el proyecto (Casas) El área de la unidad principal debe cumplir con los requisitos de tipo y área de unidad de vivienda asequible (menos de 120 metros cuadrados) de la ciudad de Changsha, la vida es conveniente, el transporte circundante es conveniente y está cerca del metro; entradas y estaciones de autobuses, y tiene condiciones habitables como infraestructura e instalaciones habitables relativamente completas. Los procedimientos están completos. La propiedad del proyecto de adquisición propuesto debe ser clara y negociable, y los cuatro certificados deben estar completos para garantizar la legalidad. cumplimiento del proyecto y cumplir con los requisitos de préstamo de las instituciones financieras.
Las condiciones de “compra y almacenamiento” antes mencionadas en Changsha son relativamente representativas. En comparación con Shenzhen, el área de unidades de "adquisición y almacenamiento" es diferente. Por ejemplo, el 7 de agosto, Shenzhen Anju Group mencionó en el aviso de licitación que el área de la unidad principal del proyecto (casa) debe cumplir con los requisitos del tipo y área de unidad de vivienda asequible de Shenzhen (menos de 65 metros cuadrados). Se dará prioridad a los proyectos de construcción (casas) en los que todo el edificio o unidad no esté vendido y pueda cerrarse y gestionarse.
La oferta de viviendas en Huizhou, provincia de Guangdong, es la misma que la de Changsha, con una superficie de menos de 120 metros cuadrados por unidad. Sin embargo, desde la perspectiva de las políticas locales, las pequeñas viviendas comerciales con una superficie inferior a 70 metros cuadrados se han convertido en el foco de “adquisición y almacenamiento”. Además de Shenzhen, Beihai requiere principalmente casas pequeñas con una superficie de construcción de no más de 70 metros cuadrados. La ciudad de Dalian también se centra claramente en la adquisición de unidades individuales con una superficie de construcción de menos de 70 metros cuadrados; requiere que para viviendas de alquiler asequibles, principalmente casas pequeñas con una superficie de construcción única de no más de 70 metros cuadrados
Algunas ciudades también hacen hincapié en que las viviendas deben cumplir con una determinada proporción de plazas de aparcamiento. Por ejemplo, el distrito Lin'an de la ciudad de Hangzhou propuso que a cada unidad de menos de 60 metros cuadrados (inclusive) se le asignara una proporción de 0,6 plazas de aparcamiento. Además, se destaca que el precio de adquisición no podrá exceder el precio de tasación de las viviendas aledañas y plazas de aparcamiento como precio máximo.
En general, existen ciertos requisitos para el precio de adquisición y el área del proyecto de adquisición en los anuncios de licitación locales. En este sentido, el Instituto de Investigación de Bienes Raíces de Mingyuan concluyó que los activos, pasivos y relaciones legales son claros, se obtuvo el certificado de registro de aceptación de finalización, la propiedad de la propiedad es clara y negociable, el transporte alrededor del proyecto es conveniente y las instalaciones de apoyo son completa y se cumple una determinada proporción de plazas de aparcamiento. Se dará prioridad a los proyectos de construcción en los que todo el edificio o unidad no esté vendido y pueda cerrarse y administrarse. El requisito de área para la adquisición es que el área de las casas utilizadas para la colocación esté entre 60 metros cuadrados y 120 metros cuadrados, y el área de las casas utilizadas para viviendas asequibles en alquiler esté dentro de los 70 metros cuadrados. El precio debe ser significativamente diferente del de la vivienda comercial en la misma ubicación y tipo, generalmente entre un 50% y un 40% de descuento sobre el precio de mercado. El precio unitario de las transacciones de vivienda se determina mediante el método de evaluación del costo, que es en principio "costo del terreno + costo de construcción".
“Durante el proceso de adquisición, además de prestar atención al tamaño, precio y ubicación de las propiedades para garantizar que cumplan con los estándares de vivienda asequible, el gobierno se esforzará por asignar rápidamente las propiedades adquiridas a precios razonables para evitar la formación de nueva presión de inventario ". Lo dijo un analista del Instituto de Investigación Inmobiliaria Mingyuan.
Acelerar la “adquisición y almacenamiento” ayudará a promover una fuerte caída en el inventario residencial
Más ciudades harán un seguimiento y emitirán anuncios de solicitud de “recolección y almacenamiento” en el futuro.En conjunto, la adquisición y el almacenamiento de viviendas nuevas no vendidas por parte de empresas estatales tendrán un impacto multifacético en el mercado. Ayudará a acelerar la oferta de viviendas asequibles, satisfacer mejor las necesidades de vivienda de los grupos de ingresos laborales y promover la asignación racional de recursos inmobiliarios. En segundo lugar, favorece la reducción de existencias del mercado y alivia la presión financiera de las empresas de desarrollo. El efecto de la reducción de existencias es el más directo. Y debido a que esta ronda de adquisición y almacenamiento apunta a viviendas comerciales terminadas pero no vendidas, también ayudará a promover que las empresas de bienes raíces aceleren el ritmo de finalización del proyecto. Después de que las empresas de bienes raíces vendan viviendas comerciales terminadas, los fondos devueltos se pueden utilizar para apoyar proyectos en construcción y ayudar a garantizar la entrega de viviendas.
Según cálculos anteriores del Instituto de Investigación del Índice de China, un total de 300.000 millones de yuanes en refinanciación de viviendas asequibles pueden comprar y almacenar aproximadamente 71,61 millones de metros cuadrados de viviendas comerciales. Con base en la superficie de ventas residenciales comerciales nacionales de 950 millones de metros cuadrados en 2023, la escala de compra y almacenamiento representa aproximadamente el 7,6% de las ventas de nuevos edificios residenciales con base en la superficie residencial en venta a finales de junio de 2024; 383 millones de metros cuadrados, la compra y almacenamiento favorecerán la caída de la superficie residencial en venta un 18,7%. Por supuesto, la escala de las compras y el almacenamiento se puede medir, pero es necesario implementar el efecto real.
Según Chen Wenjing, director de investigación de mercado del China Index Research Institute, el ritmo actual de "adquisición y almacenamiento" de viviendas nuevas no vendidas por parte de las empresas estatales aún debe acelerarse aún más. En la actualidad, todavía hay pocas ciudades que hayan emitido viviendas. anuncios de licitación Según los datos publicados por el banco central, a finales de junio, el número de viviendas asequibles ha aumentado. El saldo del préstamo es de 12,1 mil millones de yuanes. El avance de la adquisición y el almacenamiento de empresas estatales puede enfrentar ciertos desafíos, incluidos los precios de adquisición y almacenamiento, el desajuste entre la oferta y la demanda, etc. Por ejemplo: en algunas ciudades donde las empresas inmobiliarias tienen una alta presión de inventario y una fuerte disposición a vender, la demanda La demanda de viviendas asequibles es relativamente limitada y la escala de adquisición y almacenamiento de empresas estatales puede ser relativamente pequeña y en algunas ciudades donde la demanda de viviendas asequibles es relativamente fuerte (ciudades de primer nivel y ciudades centrales de segundo nivel). el nivel de inventario del mercado puede no ser alto y la disposición de las empresas inmobiliarias a vender viviendas existentes con descuento también es relativamente baja.
"La reunión del Politburó del 30 de julio enfatizó una vez más la necesidad de 'apoyar activamente la adquisición de viviendas comerciales existentes para su uso como viviendas asequibles', lo que significa que se espera que las políticas de apoyo relevantes sigan mejorando en el futuro", predice Chen Wenjing. el ritmo de la emisión de préstamos posteriores puede acelerarse aún más y también hay apoyo financiero disponible. Definitivamente mejorará las expectativas. Si se implementan varias medidas en la segunda mitad del año, desempeñarán un papel positivo en la reducción de existencias y la estabilización del mercado, y ayudarán a acelerar la estabilización y recuperación del mercado inmobiliario.
Los analistas del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de Mingyuan también creen que la iniciativa de "adquirir y almacenar" viviendas existentes para viviendas asequibles puede reducir la presión de inventario, acelerar la construcción de viviendas asequibles, protegerse contra la disminución de la inversión en viviendas comerciales e indirectamente estimular la demanda interna y consumo. Actualmente, para algunas entidades de adquisición, debido a consideraciones de sostenibilidad comercial, es necesario explorar más a fondo la ruta de compra y almacenamiento. El modelo de "compra y almacenamiento" acaba de comenzar. En el futuro, a medida que las ciudades lo exploren, implementen y promuevan, desempeñará un papel positivo importante en la eliminación del inventario y la estabilización del mercado.
De hecho, la "adquisición y almacenamiento" también se considera una de las formas de mitigar los riesgos en el mercado inmobiliario. Entre ellos, Huatai Securities cree que en el entorno político actual, la implementación gradual de recortes de tasas de interés y políticas de "compra y almacenamiento" puede ayudar a restaurar la confianza en el mercado inmobiliario y empujarlo a tocar fondo lo antes posible.
Yuan Xiuli, periodista de Beijing News
Editor Xu Qian
Revisado por Zhao Lin
