60 città hanno espresso sostegno e 25 città hanno emesso avvisi di sollecitazione. L'"acquisizione e lo stoccaggio" di alloggi commerciali deve ancora essere accelerata.
2024-08-22
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Oltre alla riduzione delle scorte, quest’anno anche l’edilizia a prezzi accessibili è stata una parola chiave politica ad alta frequenza. L'acquisizione del patrimonio immobiliare commerciale esistente da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili, ovvero "acquisizione e stoccaggio", è diventata uno dei canali importanti per la creazione di alloggi a prezzi accessibili. Secondo le statistiche del China Index Research Institute, finora, circa 60 città hanno espresso sostegno affinché le imprese statali acquisiscano alloggi esistenti da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili, di cui più di 25 città hanno emesso annunci di sollecitazione, e di primo e secondo Anche città di secondo livello come Shenzhen, Changsha e Chongqing hanno seguito l’esempio.
Secondo gli esperti del settore, l'attuale "acquisto e stoccaggio" si trova ad affrontare sfide come i prezzi di acquisto e stoccaggio e gli squilibri tra domanda e offerta, e il ritmo della promozione deve ancora essere ulteriormente accelerato. Si prevede che il ritmo del prestito successivo l’emissione potrebbe essere ulteriormente accelerata e si prevede che anche il sostegno finanziario sarà rafforzato.
I piccoli appartamenti al di sotto dei 70 metri quadrati sono diventati il fulcro di “acquisizione e stoccaggio”
Il 19 agosto, la Changsha Affordable Housing Construction and Development Co., Ltd. della provincia di Hunan ha emesso un "Avviso di sollecitazione per l'acquisizione di case commerciali da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili". Questa è un'altra città importante dopo Shenzhen che ha rilasciato un piano di raccolta. L'ambito della raccolta Changsha copre progetti di edilizia commerciale completati e invenduti nelle aree amministrative del distretto di Furong, distretto di Tianxin, distretto di Yuelu, distretto di Kaifu, distretto di Yuhua, distretto di Wangcheng, contea di Changsha, città di Liuyang e città di Ningxiang.
Le condizioni di "acquisizione e stoccaggio" dell'offerta immobiliare di Changsha devono soddisfare quattro condizioni, tra cui un'ubicazione adeguata, un'area con trasporti convenienti e strutture di supporto relativamente complete, vicino all'area centrale dello sviluppo regionale, con una base industriale e vantaggi di sviluppo; la dimensione dell'unità è adeguata e, in linea di principio, il progetto (Case) L'area dell'unità principale dovrebbe soddisfare i requisiti di tipo di unità abitativa economica e di superficie (meno di 120 metri quadrati) della città di Changsha, la vita è conveniente, i trasporti circostanti sono convenienti, è vicino alla metropolitana; ingressi e stazioni degli autobus e presenta condizioni vivibili come infrastrutture e strutture abitative relativamente complete. Le procedure sono complete La proprietà della proprietà del progetto di acquisizione proposto deve essere chiara e commerciabile e i quattro certificati devono essere completi per garantire la legalità conformità del progetto e soddisfare i requisiti di prestito degli istituti finanziari.
Le suddette condizioni di “acquisto e stoccaggio” a Changsha sono relativamente rappresentative. Rispetto a Shenzhen, l'area delle unità di "acquisizione e stoccaggio" è diversa. Ad esempio, il 7 agosto, Shenzhen Anju Group ha menzionato nell'avviso di sollecitazione che l'unità principale del progetto (casa) dovrebbe soddisfare i requisiti del tipo e dell'area delle unità abitative a prezzi accessibili di Shenzhen (meno di 65 metri quadrati). Verrà data priorità ai progetti di costruzione (case) in cui l'intero edificio o unità è invenduto e può essere chiuso e gestito.
L’offerta abitativa a Huizhou, nella provincia del Guangdong, è la stessa di quella di Changsha, con la superficie di una singola unità inferiore a 120 metri quadrati. Tuttavia, dal punto di vista delle politiche locali, i piccoli alloggi commerciali con una superficie inferiore a 70 metri quadrati sono diventati il fulcro di “acquisizione e stoccaggio”. Oltre a Shenzhen, Beihai richiede principalmente piccole case con una superficie edificabile non superiore a 70 metri quadrati; anche la città di Dalian si concentra chiaramente sull'acquisizione di singole unità con una superficie edificabile inferiore a 70 metri quadrati; richiede che per gli alloggi in affitto a prezzi accessibili, si tratti principalmente di piccole case con un'unica superficie edificabile non superiore a 70 metri quadrati
Alcune città sottolineano inoltre che gli alloggi devono rispettare un determinato rapporto di posti auto. Ad esempio, il distretto Lin'an della città di Hangzhou ha proposto che ogni unità di meno di 60 metri quadrati (inclusi) venga assegnata con un rapporto di 0,6 posti auto. Inoltre, si sottolinea che il prezzo di acquisto non dovrà superare il prezzo stimato delle case circostanti e dei parcheggi come prezzo massimo.
Nel complesso, negli annunci di sollecitazione locali sono previsti determinati requisiti per il prezzo di acquisizione e l’area del progetto di acquisizione. A questo proposito, il Mingyuan Real Estate Research Institute ha concluso che le attività, le passività e i rapporti giuridici sono chiari, è stato ottenuto il certificato di accettazione del completamento, la proprietà della proprietà è chiara e commerciabile, il trasporto attorno al progetto è conveniente, le strutture di supporto sono completo e viene rispettato un determinato rapporto di spazio di parcheggio. Verrà data priorità ai progetti edilizi in cui l'intero edificio o unità è invenduto e può essere chiuso e gestito. Il requisito dell'area per l'acquisizione è che l'area delle case utilizzate per il collocamento sia compresa tra 60 metri quadrati e 120 metri quadrati, e l'area delle case utilizzate per alloggi a prezzi accessibili in affitto sia entro 70 metri quadrati. Il prezzo dovrebbe essere significativamente diverso da quello degli alloggi commerciali nella stessa posizione e tipologia, solitamente dal 50% al 40% in meno rispetto al prezzo di mercato. Il prezzo unitario delle transazioni immobiliari è determinato secondo il metodo di valutazione del metodo del costo, che in linea di principio è "costo del terreno + costo di costruzione".
“Durante il processo di acquisizione, oltre a prestare attenzione alle dimensioni, al prezzo e all’ubicazione delle proprietà per garantire che soddisfino gli standard di alloggi a prezzi accessibili, il governo si impegnerà ad assegnare rapidamente le proprietà acquisite a prezzi ragionevoli per evitare la formazione di nuova pressione sulle scorte ", lo ha detto un analista del Mingyuan Real Estate Research Institute.
Accelerare “l’acquisizione e lo stoccaggio” contribuirà a promuovere un forte calo delle scorte residenziali
Altre città seguiranno e pubblicheranno annunci di sollecitazione di “raccolta e stoccaggio” in futuro.Nel complesso, l’acquisizione e lo stoccaggio di nuove case invendute da parte di imprese statali avrà un impatto multiforme sul mercato. Contribuirà ad accelerare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili, a soddisfare meglio le esigenze abitative dei gruppi di reddito da lavoro e a promuovere l’allocazione razionale delle risorse immobiliari. In secondo luogo, favorisce la riduzione delle scorte del mercato e allevia la pressione finanziaria delle imprese di sviluppo. L'effetto della riduzione delle scorte è il più diretto. E poiché questa serie di obiettivi di acquisizione e stoccaggio di alloggi commerciali sono stati completati ma invenduti, aiuterà anche a promuovere le società immobiliari per accelerare il ritmo di completamento del progetto. Dopo che le società immobiliari hanno venduto gli alloggi commerciali completati, i fondi restituiti possono essere utilizzati per sostenere progetti in costruzione e contribuire a garantire la consegna degli alloggi.
Secondo i calcoli precedenti del China Index Research Institute, con un totale di 300 miliardi di yuan di rifinanziamento di alloggi a prezzi accessibili è possibile acquistare e immagazzinare circa 71,61 milioni di metri quadrati di abitazioni commerciali. Sulla base della superficie nazionale di vendita residenziale commerciale di 950 milioni di metri quadrati nel 2023, la scala di acquisto e stoccaggio rappresenta circa il 7,6% delle vendite di nuovi edifici residenziali sulla base della superficie residenziale in vendita alla fine di giugno 2024; 383 milioni di metri quadrati, l'acquisto e lo stoccaggio favoriranno il calo della zona residenziale in vendita del 18,7%. Naturalmente, la portata degli acquisti e delle scorte può essere misurata, ma l’effetto reale deve essere implementato.
Secondo Chen Wenjing, direttore delle ricerche di mercato del China Index Research Institute, l'attuale ritmo di "acquisizione e stoccaggio" di nuove case invendute da parte delle imprese statali deve ancora essere ulteriormente accelerato. Attualmente sono ancora poche le città che hanno emesso Annunci di sollecitazione. Secondo i dati diffusi dalla banca centrale, alla fine di giugno, il numero di alloggi a prezzi accessibili è aumentato Il saldo del prestito è di 12,1 miliardi di yuan. Il progresso nell’acquisizione e nello stoccaggio delle imprese statali può affrontare alcune sfide, tra cui i prezzi di acquisizione e stoccaggio, lo squilibrio tra domanda e offerta, ecc. Ad esempio: in alcune città in cui le società immobiliari hanno un’elevata pressione sulle scorte e una forte disponibilità a vendere, la domanda di alloggi a prezzi accessibili è relativamente limitato e la portata dell’acquisizione e dello stoccaggio delle imprese statali può essere relativamente ampia. Piccola e in alcune città in cui la domanda di alloggi a prezzi accessibili è relativamente forte (città centrali di primo livello e di secondo livello); il livello delle scorte di mercato potrebbe non essere elevato e anche la disponibilità delle società immobiliari a vendere a prezzo scontato le abitazioni esistenti è relativamente bassa.
"L'incontro del Politburo del 30 luglio ha sottolineato ancora una volta la necessità di 'sostenere attivamente l'acquisizione di alloggi commerciali esistenti da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili', il che significa che si prevede che le politiche di sostegno pertinenti continueranno a essere migliorate in futuro", prevede Chen Wenjing il ritmo della successiva emissione di prestiti potrebbe essere ulteriormente accelerato ed è disponibile anche il sostegno finanziario. Ciò migliorerà sicuramente le aspettative. Se nella seconda metà dell'anno verranno attuate diverse misure, queste svolgeranno un ruolo positivo nella riduzione delle scorte e nella stabilizzazione del mercato e contribuiranno ad accelerare la stabilizzazione e la ripresa del mercato immobiliare.
Gli analisti del Mingyuan Real Estate Research Institute ritengono inoltre che l’iniziativa di “acquisire e immagazzinare” alloggi esistenti per alloggi a prezzi accessibili possa ridurre la pressione sulle scorte, accelerare la costruzione di alloggi a prezzi accessibili, proteggersi dal calo degli investimenti in alloggi commerciali e stimolare indirettamente la domanda interna e consumo. Attualmente, per alcune entità acquisitrici, a causa di considerazioni di sostenibilità commerciale, il percorso di acquisto e stoccaggio deve essere ulteriormente esplorato. Il modello di “acquisto e stoccaggio” è appena iniziato e in futuro, man mano che le città lo esploreranno, lo implementeranno e lo promuoveranno, svolgerà un ruolo positivo significativo nell’eliminazione delle scorte e nella stabilizzazione del mercato.
In effetti, anche "l'acquisizione e lo stoccaggio" è considerato uno dei modi per mitigare i rischi nel mercato immobiliare. Tra questi, Huatai Securities ritiene che, nell'attuale contesto politico, la graduale attuazione dei tagli dei tassi di interesse e delle politiche di "acquisto e stoccaggio" possa aiutare a ripristinare la fiducia nel mercato immobiliare e spingere il mercato a toccare il fondo il prima possibile.
Il giornalista di Beijing News Yuan Xiuli
L'editore Xu Qian
Correzione di bozze di Zhao Lin
