Quais são os possíveis impactos da aceleração da “compra e armazenamento” local?
2024-08-22
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(O autor deste artigo é Zhao Wei, economista-chefe da Shenwan Hongyuan)
Recentemente, Shenzhen, Nanjing e outros lugares anunciaram o lançamento do trabalho de "aquisição e armazenamento", e as cidades de "aquisição e armazenamento" foram expandidas para cidades de primeiro e segundo nível. Se a “aquisição e armazenamento” local for ainda mais acelerada, que impacto poderá ter no desenvolvimento de novos modelos imobiliários? Este artigo fornece uma análise sistemática para referência.
O atual modelo e mecanismo de “aquisição e armazenamento” local Transforma-se principalmente em habitação a preços acessíveis, aquisição de agência de arrendamento, demolição e modelo de reassentamento?
Desde Maio, o trabalho local de “aquisição e armazenamento” acelerou e muitas regiões introduziram políticas relacionadas com a “aquisição e armazenamento” para adquirir habitação existente através da transformação em habitação acessível, aquisição por agências de arrendamento, e demolição e reassentamento.O "modelo de aquisição de agência de aluguel" é a aquisição de moradias comerciais existentes pela agência de arrendamento com base no mercado para aumentar a oferta de moradias para aluguel, o "modelo de habitação de conversão a preços acessíveis" é a aquisição de novas moradias comerciais existentes ou de segunda mão, e uso; como habitação acessível; o “modelo de demolição e reassentamento” é o modelo de demolição e reassentamento O projecto substituirá a construção de habitações de demolição e reassentamento através da compra de habitações comerciais existentes.
Os detalhes de “compra e armazenamento” em muitos locais mostram que as casas existentes que foram construídas mas não vendidas e as casas comerciais inteiras com instalações de apoio completas são os principais objetos de coleção.As casas comerciais construídas mas não vendidas, ou seja, as casas existentes, são os principais objectos de recolha e armazenamento. Embora as casas fora da planta sejam recolhidas em algumas áreas, também são obrigadas a cumprir determinadas condições. Nas normas de “aquisição e armazenamento” são também consideradas a infra-estrutura, a localização geográfica, a comodidade de transporte, os lugares de estacionamento de apoio, etc.
O modelo de conversão de habitação acessível tornou-se o principal método de “aquisição e armazenamento” local. Muitos locais propuseram que o preço de aquisição e armazenamento se baseasse no preço de substituição de habitação acessível no mesmo local.Nas amostras existentes, mais de 70% das áreas optaram pela conversão para o modelo de habitação acessível, e o preço de compra é geralmente baseado no preço de substituição da habitação acessível no mesmo local que o limite superior de referência. Em termos de área de casas desapropriadas, o limite superior da área alocada para habitação acessível é maioritariamente de 120 metros quadrados.
Progresso na construção do sistema de habitação acessível no âmbito da "aquisição e armazenamento" A implementação de habitação acessível do tipo loteamento está a acelerar e planos de aplicação do tipo loteamento foram lançados em muitos locais?
A habitação acessível do tipo loteamento pode ser um acréscimo importante à construção subsequente do sistema de habitação acessível.As políticas de apoio relacionadas com habitação acessível do tipo colocação serão lançadas em Agosto de 2023. Sob a orientação do novo quadro do modelo de desenvolvimento imobiliário, a habitação acessível do tipo colocação poderá ser uma área de construção chave subsequente. De acordo com estatísticas incompletas, 22 cidades estabeleceram a sua meta anual de angariação de fundos para habitação a preços acessíveis do tipo colocação no início de 2024 em aproximadamente 120.000 unidades.
Algumas áreas poderão acelerar a conclusão da meta de financiamento de habitação acessível do tipo alocação através de “aquisição e armazenamento”.No início de 2024, as metas anuais de financiamento de habitação a preços acessíveis do tipo colocação em muitos locais não são baixas, representando 10% do número de transacções de habitação comercial em 2023 numa base comparável. Considerando que a construção de habitação a preços acessíveis conta com fundos financeiros e outros apoios, os governos locais poderão ser capazes de “comprar em vez de construir” para acelerar a conclusão da meta de angariação de fundos, ao mesmo tempo que aliviam a pressão sobre o “inventário” de novas habitações.
Atualmente, algumas áreas introduziram um mecanismo de aplicação para habitação a preços acessíveis do tipo alocação.Desde Março, muitos locais lançaram sucessivamente planos de aplicação para habitação acessível do tipo colocação; os preços de colocação baseiam-se no princípio de "capital garantido e pequenos lucros"; como depreciação e juros de pagamento da casa, os principais requerentes são: famílias locais e moradores solteiros que não possuem casa própria ou têm baixa área per capita;
Como a “aquisição e armazenamento” e a habitação acessível podem afetar a cadeia imobiliária? Poderá aliviar a pressão sobre o fluxo de caixa das empresas imobiliárias e afectar a procura dos residentes por habitações fora do plano.
Se as "compras e armazenamento" locais forem expandidas em escala e aceleradas, isso poderá aliviar até certo ponto a pressão do fluxo de caixa das empresas imobiliárias.Se a política de “aquisição e armazenamento” for reforçada e o âmbito da arrecadação for ampliado para incluir imóveis fora do plano, a relação ampla estoque-venda de moradias comerciais deverá ser reduzida para 18 meses com referência ao preço unitário do tipo colocação. unidades habitacionais acessíveis, os fundos necessários para "aquisição e armazenamento" podem ser de 23.000 Cerca de 100 milhões de yuans.
Se o preço de "aquisição e armazenamento" for significativamente inferior ao custo de investimento dos projectos imobiliários, uma "aquisição e armazenamento" vigorosa poderá principalmente ajudar a aliviar a pressão da dívida das empresas imobiliárias.Em comparação com as vantagens de custo da atribuição de terrenos, incentivos fiscais, colocação directa e apoio financeiro para a construção de habitação a preços acessíveis, os custos dos projectos de habitação comercial, tais como preço mínimo, despesas de vendas e despesas financeiras, podem ser significativamente mais elevados. Se os preços locais de “compra e armazenamento” forem geralmente limitados ao custo de substituição da habitação acessível, um maior apoio à “compra e armazenamento” poderá principalmente ajudar a aliviar a pressão de reembolso da dívida das empresas imobiliárias.
Se a habitação acessível se tornar o principal modelo de "aquisição e armazenamento" no futuro, a habitação acessível do tipo colocação irá acelerar a implementação ou substituir parte da procura de compra de habitação comercial, especialmente habitação fora do plano.A preocupação com os riscos da entrega de propriedades fora do plano é uma das razões pelas quais a vontade dos residentes de comprar casas está actualmente a recuperar lentamente. Se a implementação de habitação a preços acessíveis do tipo loteamento acelerar no futuro, parte da procura de compra de habitação comercial poderá ser substituída por habitação a preços acessíveis e a procura de habitação fora do plano poderá diminuir ainda mais.
Aviso de risco
O efeito político não é tão bom quanto o esperado; a situação imobiliária e as mudanças políticas estão além das expectativas.
Este artigo representa apenas as opiniões do autor.
