가속화된 현지 "구매 및 보관"으로 인해 발생할 수 있는 영향은 무엇입니까?
2024-08-22
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(이 기사의 저자는 Shenwan Hongyuan의 수석 이코노미스트 Zhao Wei입니다)
최근 심천, 난징 등지에서는 '획득 및 저장' 작업을 시작한다고 발표했으며 '획득 및 저장' 도시는 1선 및 핵심 2선 도시로 확대되었습니다. 지역의 '취득 및 보관'이 더욱 가속화된다면 새로운 부동산 모델 개발에 어떤 영향을 미칠 수 있을까요? 이 기사는 참조를 위한 체계적인 분석을 제공합니다.
지역 “인수 및 보관”의 현재 모델과 메커니즘은 주로 저렴한 주택, 임대 대행업체 인수, 철거 및 재정착 모델로 전환됩니까?
5월부터 지역의 '인수 및 보관' 작업이 가속화되어 많은 지역에서 저렴한 주택으로의 전환, 임대업체에 의한 취득, 철거 및 재정착을 통해 기존 주택을 취득하는 '인수 및 보관' 관련 정책을 도입했습니다.'임대중개업 인수모델'은 시장 기반 임대사업자가 임대주택 공급을 늘리기 위해 기존 상업용 주택을 인수하는 것이고, '전환저렴주택 모델'은 기존 신규 상업용 주택이나 중고주택을 인수해 이를 활용하는 것이다. "철거 및 재정착 모델"은 철거 및 재정착 모델입니다. 이 프로젝트는 기존 상업용 주택을 구입하여 철거 및 재정착 주택 건설을 대체할 것입니다.
여러 곳의 '구입 및 보관' 내역을 보면 건축되었으나 매매되지 않은 기존 주택과 완벽한 지원 시설을 갖춘 전체 상업용 주택이 주요 수집 대상임을 알 수 있습니다.지어졌지만 팔리지 않은 상업용 주택, 즉 기존 주택이 주요 수거·보관 대상이다. '취득 및 보관' 기준에서는 인프라, 지리적 위치, 교통 편의성, 주차 공간 지원 등도 고려됩니다.
저렴한 주택 전환 모델은 지역의 “취득 및 보관”의 주요 방법이 되었습니다. 많은 곳에서 취득 및 보관 가격이 동일한 위치의 저렴한 주택 대체 가격을 기준으로 해야 한다고 제안했습니다.기존 표본에서는 70% 이상의 지역이 저가형주택 모델로 전환을 선택한 것으로 나타났으며, 매입가는 대개 기준상한과 동일한 입지의 저가주택 교체가격을 기준으로 산정됐다. 수용주택 면적 기준으로 할당된 저렴한 주택면적의 상한은 대부분 120㎡다.
'취득 및 보관'에 따른 저렴한 주택 시스템 구축이 진행되고 있습니까? 할당형 저렴한 주택 구현이 가속화되고 있으며 많은 곳에서 할당형 적용 계획이 출시되었습니다.
할당형 저렴한 주택은 후속 저렴한 주택 시스템 구축에 중요한 추가 요소가 될 수 있습니다.배치형 저가주택 관련 지원 정책은 2023년 8월부터 시작된다. 새로운 부동산 개발 모델 체계에 따라 배치형 저가주택은 후속 핵심 건설분야가 될 수 있다. 불완전한 통계에 따르면 22개 도시는 2024년 초에 배치형 저가주택에 대한 연간 모금 목표를 약 12만호로 설정했다.
일부 지역에서는 '매수·보관'을 통해 할당형 저가주택금융 목표 완성을 앞당길 수 있을 것으로 보인다.2024년 초, 많은 곳에서 연간 배치형 저렴한 주택 융자 목표는 낮지 않으며, 비슷한 기준으로 2023년 상업용 주택 거래 건수의 10%를 차지합니다. 저렴한 주택 건설에 재정적 자금과 기타 지원이 있다는 점을 고려하면, 지방자치단체는 신규 주택 '재고'에 대한 부담을 완화하면서 기금 모금 목표 완료를 가속화하기 위해 '건축 대신 구매'를 할 수 있을 것입니다.
현재 일부 지역에서는 할당형 저렴한 주택 신청 메커니즘을 도입했습니다.3월부터 많은 곳에서 배치형 저가 주택 신청 계획이 잇달아 출시되었습니다. 배치 가격은 "자본 보장 및 소액 이익" 원칙에 따라 결정되며, 환매 가격은 대부분 구매 가격을 기준으로 하며 다음과 같은 요소를 고려합니다. 주택 감가상각 및 주택 지불 이자 등 주요 신청자는 주택이 없거나 1인당 면적이 낮은 지역 가족 및 독신 거주자입니다.
"인수 및 보관"과 저렴한 주택이 부동산 체인에 어떤 영향을 미칠 수 있습니까? 이는 부동산 회사의 현금 흐름 압박을 완화하고 주민의 비계획 주택 수요에 영향을 미칠 수 있습니다.
현지 '구매 및 보관'이 규모를 확대하고 가속화되면 부동산 회사의 현금 흐름 압박이 어느 정도 완화될 수 있습니다.'취득 및 보관' 정책을 강화하고 수거 범위를 비계획 부동산까지 확대한다면 상업용 주택의 광의 재고-매매 비율은 배치형 단가 기준으로 18개월로 낮아져야 한다. 저렴한 주택을 짓기 위해 필요한 "취득 및 보관" 자금은 23,000 약 1억 위안이 될 수 있습니다.
'취득 및 보관' 가격이 부동산 프로젝트의 투자 비용보다 현저히 낮은 경우 활발한 '취득 및 보관'은 주로 부동산 회사의 부채 압력을 완화하는 데 도움이 될 수 있습니다.저렴한 주택 건설을 위한 토지 할당, 세금 인센티브, 직접 배치 및 금융 지원 등의 비용 이점에 비해 상업용 주택 프로젝트의 경우 최저 가격, 판매 비용, 금융 비용 등의 비용이 상당히 높을 수 있습니다. 지역의 "구매 및 보관" 가격이 일반적으로 저렴한 주택의 대체 비용으로 제한되는 경우, "구매 및 보관" 지원을 확대하면 주로 부동산 회사의 부채 상환 압력을 완화하는 데 도움이 될 수 있습니다.
향후 저렴한 주택이 주요 "취득 및 보관" 모델이 된다면 배치형 저렴한 주택은 상업용 주택, 특히 비계획 주택에 대한 구매 수요의 일부를 대체하거나 구현을 가속화할 것입니다.무계획 부동산 인도에 대한 위험성에 대한 우려는 현재 주민들의 주택 구입 의향이 서서히 회복되고 있는 이유 중 하나입니다. 향후 할당형 저가주택의 시행이 가속화될 경우 상업용 주택 구입수요의 일부가 저가주택으로 대체될 수 있으며, 단독주택 수요는 더욱 감소할 수 있다.
위험 경고
정책 효과는 기대만큼 좋지 않고, 부동산 상황과 정책 변화도 기대 이상이다.
이 글은 작성자의 견해일 뿐입니다.
