現地での「購入と保管」が加速するとどのような影響が考えられますか?
2024-08-22
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(この記事の著者は神湾宏源のチーフエコノミスト、趙偉氏です)
最近、深セン、南京などが「取得・保管」事業の開始を発表し、「取得・保管」都市は一線都市と中核二線都市に拡大された。現地での「取得と保管」がさらに加速した場合、新たな不動産モデルの開発にどのような影響を与える可能性があるでしょうか。この記事は参考のため体系的に分析したものです。
現地の「取得と保管」の現在のモデルとメカニズムは、主に手頃な価格の住宅、リース代理店の取得、取り壊しと移転のモデルに変化しますか？
5月以降、地元の「取得・保管」作業が加速し、多くの地域が手頃な価格の住宅への転換、リース会社による取得、取り壊し・移転を通じて既存住宅を取得する「取得・保管」関連政策を導入した。「賃貸代理店取得モデル」は市場ベースの賃貸代理店が既存の商業用住宅を取得して賃貸住宅の供給を増やすことであり、「コンバージョン・アフォーダブル住宅モデル」は既存の新築の商業用住宅または中古住宅を取得して使用することである。それは手頃な価格の住宅として、「解体および再定住モデル」は、解体および再定住モデルです。 このプロジェクトは、既存の商業用住宅を購入することによって、解体および再定住住宅の建設を置き換えます。
多くの場所での「購入と保管」の詳細は、建設されたものの販売されていない既存の住宅、および完全な補助設備を備えた商業用住宅全体が収集の主要な対象であることを示しています。建築済みで販売されていない事業用住宅、すなわち既存住宅が主な収集・保管対象となりますが、一部の地域では一定の条件を満たすことが求められます。 「取得・保管」の基準では、インフラ、地理的位置、交通の利便性、補助駐車スペースなども考慮されます。
手頃な価格の住宅転換モデルは、地域の「取得と保管」の主な方法となっており、多くの場所で、取得と保管の価格は、同じ場所にある手頃な価格の住宅の買い替え価格に基づくべきであると提案されています。既存のサンプルでは、70％以上の地域が手頃な価格の住宅モデルへの転換を選択しており、購入価格は通常、同じ場所の手頃な価格の住宅の買い替え価格を基準上限に基づいています。収用住宅の面積については、割り当てられる低廉住宅面積の上限は120平方メートルがほとんどである。
「取得と保管」で低価格住宅制度の構築が進む 割り当て型低価格住宅の導入が加速し、各地で割り当て型の申請計画が始まっている。
割り当て型の手頃な価格の住宅は、その後の手頃な価格の住宅システムの構築への重要な追加となる可能性があります。配置型の手頃な価格の住宅に関する支援政策は、2023 年 8 月に開始される予定です。新しい不動産開発モデルの枠組みの指導の下、配置型の手頃な価格の住宅は、その後の主要な建設分野となる可能性があります。不完全な統計によると、22の都市は、2024年初めの配置型の手頃な価格の住宅の年間資金調達目標を約12万戸に設定している。
地域によっては「取得・保管」を通じて配分型低廉住宅融資目標の達成を早めることができる可能性がある。2024 年初頭の時点で、多くの地域での年間紹介型の手頃な住宅融資目標は低くなく、比較ベースで 2023 年の商業住宅取引件数の 10% を占めます。手頃な価格の住宅の建設には財政資金やその他の支援があることを考慮すると、地方自治体は新築住宅の「在庫」への圧力を緩和しながら、資金調達目標の達成を早めるために「建設ではなく購入」できる可能性がある。
現在、一部の地域では配分型低廉住宅の申請制度が導入されております。3月以降、多くのところが相次いで募集型の低価格住宅の募集計画を開始しており、募集価格は「元本保証・少利」の原則に基づいており、買戻し価格は次のような要素を考慮している。住宅の減価償却費と住宅の支払い利息として、主な申請者は次のとおりです。 自分の家を所有していない、または一人当たりの面積が低い地元の家族および単身居住者。
「取得と保管」および手頃な価格の住宅は、不動産チェーンにどのような影響を与える可能性がありますか?不動産会社のキャッシュフロー圧力が軽減され、計画外の住宅に対する住民の需要に影響を与える可能性がある。
現地での「買い取り・保管」が規模を拡大し加速すれば、不動産会社の資金繰り圧迫もある程度緩和される可能性がある。「取得・保管」政策を強化し、計画外物件まで回収範囲を拡大すれば、配置型の単価を基準に、事業用住宅の広範な在庫販売比率を18か月まで引き下げる必要がある。手頃な価格の住宅を購入する場合、必要な「取得および保管」資金は 23,000 戸、約 1 億元となる可能性があります。
「取得と保管」の価格が不動産プロジェクトの投資コストよりも大幅に低い場合、積極的な「取得と保管」は主に不動産会社の債務圧力を軽減するのに役立つ可能性があります。土地の割り当て、税制上の優遇措置、直接配置、および手頃な価格の住宅建設のための資金援助によるコスト上の利点と比較すると、床価格、販売費、金融費用などの商業住宅プロジェクトのコストは大幅に高くなる可能性があります。現地の「購入および保管」価格が一般的に手頃な価格の住宅の再調達価格に制限されている場合、「購入および保管」支援の拡大は主に不動産会社の債務返済圧力の軽減に役立つ可能性があります。
将来、手頃な価格の住宅への移行が主要な「取得と保管」モデルになれば、配置型の手頃な価格の住宅は、商業用住宅、特に計画外住宅の購入需要の一部を導入または代替することになるでしょう。計画外の物件引き渡しのリスクに対する懸念が、現在、住民の住宅購入意欲が徐々に回復しつつある理由の一つとなっている。今後、分譲型の低価格住宅の導入が加速すると、事業用住宅の購入需要の一部が低価格住宅に置き換わり、計画外住宅の需要はさらに減少する可能性があります。
リスク警告
政策効果は期待ほど良くなく、不動産情勢や政策変更は予想を超えている。
この記事は著者の見解のみを示しています。
