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"El desarrollador de bienes raíces primero deposita el pago inicial en mi cuenta bancaria y luego transfiero el dinero a la cuenta designada del desarrollador. El pago inicial 0 es equivalente al pago inicial adelantado por el desarrollador por adelantado".

"El precio real de la transacción (de la casa) fue de 1,35 millones de yuanes, y el préstamo (para un préstamo de alta calificación) fue de 1,34 millones de yuanes, lo que equivale a comprar una casa sin pago inicial".

Algunos compradores de viviendas dijeron a los periodistas de Shell Finance que "comprar una casa sin pago inicial" es la forma más rápida de conseguir una casa para aquellos que no tienen suficientes ahorros.

Algunos compradores de viviendas también dijeron a los periodistas de Shell Finance: “Aunque la tasa de interés hipotecaria sigue bajando, debido a que compré la casa temprano, como miembro del préstamo hipotecario existente, mi tasa de interés hipotecaria todavía está cerca del 5%. "El préstamo para pagar la hipoteca puede ser una opción".

El periodista encontró que la actual "estrategia de reducción de la carga" para los préstamos hipotecarios suele tener varios métodos: en primer lugar, "calificaciones altas y préstamos altos", en los que las empresas promotoras o los intermediarios prácticamente aumentan el precio de las casas y obtienen préstamos hipotecarios más altos de los bancos para reducir el segundo es que la empresa de desarrollo inmobiliario adelanta el pago inicial por adelantado y el desarrollador reduce el precio disfrazado, o después de adelantar temporalmente el pago, el comprador de la vivienda paga el anticipo dentro de un período determinado; es aumentar el pago inicial a través de préstamos al consumo, préstamos de pago inicial, etc. para compensar el problema de fondos insuficientes. El otro es pagar el pago inicial en cuotas, lo que puede ser un truco de 0 pago inicial al principio;

De hecho, el control de los costes de compra de una vivienda nunca se ha detenido. En mayo de este año, el Banco Popular de China y la Administración Estatal de Supervisión Financiera emitieron conjuntamente un aviso de que el porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos para primera y segunda vivienda se reducía a no menos del 15% y no menos del 25% respectivamente. . El 22 de julio, el banco central emitió otro anuncio de que las tasas preferenciales de los préstamos (LPR) a un año y a cinco años cayeron simultáneamente en 10 puntos básicos hasta el 3,35% y el 3,85% respectivamente.

Aun así, las estrategias para reducir las cargas hipotecarias aún no están vigentes. ¿Cuál es el efecto real y cuáles son los riesgos? Muchos banqueros señalaron que comprar una casa con 0 pago inicial puede parecer que reduce la presión inicial de los compradores de vivienda, pero en realidad puede aumentar los costos de capital posteriores y la presión del pago mensual. Comprar una casa con "0 pago inicial". medios para que las empresas de desarrollo y los intermediarios atraigan compradores de viviendas, no es una política preferencial completamente libre de riesgos y "pedir prestado y reembolsar préstamos" esencialmente no reduce realmente la presión de los préstamos hipotecarios, pero es fácilmente contraproducente en casos graves. , puede ser sospechoso de fraude crediticio o incluso fraude crediticio.

"0 pago inicial"Trucos ocultos：ReveladorAnticipo、Firmarcontrato yin yang

“Comprar una casa con 0 pago inicial, ¿es pan comido o una trampa?” En las redes sociales, comprar una casa con 0 pago inicial ha vuelto a generar acaloradas discusiones. Bajo la tentación del pago inicial cero, todavía hay compradores que ingresan al mercado.

Hace aproximadamente un año, Gao Xing, un comprador de vivienda de Guangxi, compró una propiedad sin pago inicial y ahora se mudó con éxito. Gao Xing le dijo al reportero de Shell Finance que la propiedad que compró tenía una superficie de 97 metros cuadrados, con un precio promedio de más de 4.000 yuanes por metro cuadrado. Por este motivo, solicitó un préstamo hipotecario de 420.000 yuanes al banco. .

La propiedad comprada por High Star con 0 pago inicial ya se ha mudado. Fuente de la imagen: Imagen proporcionada por el entrevistado.

El proceso específico de "pago inicial 0" es que el desarrollador de bienes raíces primero transfiere el pago inicial a la cuenta bancaria de Gaoxing y luego transfiere el dinero a la cuenta designada del desarrollador. "A los bancos sólo les importa si hay un pago inicial para el desarrollador". Gao Xing dijo que cuando va al departamento de ventas para firmar un contrato con el desarrollador, debe traer dos tarjetas bancarias de diferentes bancos, se usa una tarjeta bancaria. para recibir el pago del promotor, y la otra tarjeta bancaria se utiliza para pagar préstamos hipotecarios.

"Para personas como nosotros, que no tenemos muchos ahorros, esta es la forma más rápida de conseguir una casa", dijo Gao Xing.

El agente inmobiliario Qiao Hua dio un ejemplo a un periodista de Shell Finance: "Para una casa con un precio de transacción real de 1,35 millones de yuanes, el pago inicial es de 210.000 yuanes (que representa el 15%) y el préstamo es de 1,14 millones de yuanes ( que representa el 85%). Aumentaremos el precio de tasación de la casa. Cargaremos la información al banco de que el precio de la casa es de 1,58 millones de yuanes. Para obtener un préstamo basado en el precio de la casa de 1,58 millones de yuanes, el pago inicial es de 240.000. yuanes (que representan el 15%) y el préstamo es de 1,34 millones de yuanes (que representan el 85%)”.

"El precio real de la transacción fue de 1,35 millones de yuanes y el préstamo fue de 1,34 millones de yuanes, lo que equivale a comprar una casa sin pago inicial".

El agente inmobiliario Qiao Hua dio un ejemplo de un plan de compra de vivienda con pago inicial cero. Fuente de la imagen: captura de pantalla del historial de chat

No es raro que los desarrolladores y agentes inmobiliarios promuevan políticas de “cero pago inicial”.

Zhang Jun, miembro del personal de un departamento de ventas de bienes raíces en la ciudad científica de Guangzhou Huangpu, le dijo a Shell Finance que se puede comprar una casa con "0 pago inicial" y le dio dos opciones: una es solicitar un "préstamo para el pago inicial" con una tasa de interés del 3,8%; es un pago inicial de NT$90.000, y el resto se reembolsará en cuotas sin intereses.

El llamado "préstamo de pago inicial" es un préstamo comercial a bajo interés. "Si el pago inicial no es suficiente, puede obtener dos préstamos". Zhang Jun dijo que su departamento de ventas coopera con algunos bancos. Respecto a si realmente se puede utilizar para pagar el anticipo de una casa, dijo: "Siempre que el banco pueda aprobarlo, no habrá problema".

Otro plan de pago sin intereses, para algunos proyectos inmobiliarios, dijo Zhang Jun: "El pago sin intereses generalmente tiene un período de pago más corto, principalmente de 3 a 5 años. Sin embargo, Zhang Jun también dijo con franqueza: "Compra sin pago inicial". la presión de pago mensual será relativamente alta." No recomienda comprar una casa con 0 pago inicial.

El plan de compra de vivienda "0 pago inicial" mencionado por el agente inmobiliario Huang Lihua es aún más secreto. Huang Lihua afirmó: "Comprar una casa con 0 pago inicial es un precio de descuento interno dentro de la empresa. La empresa donde trabaja es una empresa financiera y utiliza apalancamiento financiero para comprar una casa con 0 pago inicial".

"Los recursos en nuestras manos tienen atributos financieros, que son diferentes a los de las empresas de bienes raíces". Huang Lihua no reveló el plan específico para comprar una casa con 0 pago inicial en línea y dijo que podía ir al sitio para una entrevista. . Los reporteros de Shell Finance vieron los anuncios de Huang Lihua en las redes sociales, incluido "0 pago inicial" para comprar una casa, varios métodos de préstamo para "obtener la casa y obtener el dinero", "el último límite de préstamo hipotecario inmobiliario de Shenzhen es de 50 millones de yuanes". y la tasa de interés anualizada es del 2,6% ". El límite máximo del préstamo de decoración es de 1 millón a 3 millones de yuanes, y el interés es del 2%".

Afiche publicitario de compra de vivienda. Fuente de la imagen: captura de pantalla de las redes sociales de Huang Lihua.

"El 'pago inicial 0' lo suelen obtener las empresas promotoras o agencias inmobiliarias mediante un pago anticipado, o subiendo virtualmente el precio de la casa, y obteniendo un pago inicial de un banco en forma de préstamo hipotecario". El 2 de agosto, la Seguridad de la Vivienda de la ciudad de Zhengzhou y la Administración de Bienes Raíces emitieron una vez una advertencia de riesgo indicando que el "pago inicial cero" no sólo no puede resolver fundamentalmente el problema de escasez de capital a corto plazo de los compradores de viviendas, sino que también suele requerir la ayuda de actividades ilegales como como firmar contratos Yin y Yang y sobrevaluar los precios de la vivienda. Esto no sólo aumenta los intereses del préstamo de los compradores de vivienda y las cargas de pago mensual de la hipoteca, sino que también plantea un mayor riesgo legal de fraude crediticio.

Trampa del "préstamo para reembolsar el préstamo": el reembolso anticipado se convierte en una gran deuda

El caos en los préstamos hipotecarios no se limita al nivel del pago inicial, y de vez en cuando también se producen irregularidades en el pago de los préstamos hipotecarios existentes.

El 22 de julio, según el sitio web del Banco Popular de China, la LPR a un año y la LPR a cinco años o más se redujeron en 10 puntos básicos, del 3,45% y 3,95% al ​​3,35% y 3,85% respectivamente. Con la reducción del LPR, los tipos de interés de los nuevos préstamos se han reducido en consecuencia. Sin embargo, los tipos de interés de algunos préstamos hipotecarios existentes siguen siendo elevados y existe una diferencia de tipos de interés con los préstamos al consumo y otros préstamos de muchos bancos. Esto hace que los "préstamos para pagar préstamos" sean una máquina.

"¿Pueden los préstamos al consumo pagar las hipotecas?" En la plataforma social, un internauta dejó un mensaje: "Eso es lo que hago. Mi madre me prestó 300.000, yo los devolví primero y luego se los devolví a ella". Beike Finance Reporter, cuando utiliza un préstamo de consumo para pagar una hipoteca, debe transferirlo varias veces y no puede transferirlo directamente a la cuenta hipotecaria.

Captura de pantalla del mensaje de las redes sociales.

Wang Hongxia, ciudadano de Hebei, también tiene la idea de "pagar préstamos con préstamos". Su tasa de interés hipotecaria todavía está por encima del 4%, mientras que las tasas de interés de los préstamos al consumo de la mayoría de los bancos son sólo alrededor del 3%. Wang Hongxia hizo algunos cálculos basándose en esto. Según la tasa de interés hipotecaria actual, necesita pagar una hipoteca de aproximadamente 8.000 yuanes por mes si pide prestado un préstamo de consumo a tres años y paga el préstamo hipotecario de 200.000 yuanes por adelantado. el pago mensual de la hipoteca se puede reducir en unos 2.000 yuanes. Sin embargo, se añadirán nuevos préstamos al consumo con un pago mensual de unos 5.000 yuanes cada mes.

Yan Yuejin, subdirector del Instituto de Investigación E-House, también hizo algunos cálculos para los periodistas: "Tomemos como ejemplo un préstamo de capital de 300.000 yuanes. Si un préstamo hipotecario tradicional se reembolsa en 30 años, el gasto total será de unos 515.600 yuanes". Y el pago mensual es de solo 1.432 yuanes. Si toma un préstamo de consumo (pagado en 3 años) para pagar la hipoteca, el gasto total se reducirá en casi 200.000 yuanes, pero el monto del pago mensual llegará a 8.698. yuan."

La situación de pago de la hipoteca estimada anteriormente. Foto proporcionada por el entrevistado.

Yan Yuejin cree que el período de pago de los préstamos para vivienda es de hasta 30 años, y el período de pago general de los préstamos al consumo es de 1 a 3 años. El "pago del préstamo" puede parecer una tasa de interés baja, pero en realidad es el pago mensual. El costo aumentará y la carga para los compradores de viviendas no se ha reducido. El "pago del préstamo" en realidad no reduce la presión de los préstamos hipotecarios, pero es fácilmente contraproducente.

"La tasa de interés actual de los préstamos al consumo es generalmente del 3,4%, el gerente Tang, un cliente de una sucursal de ICBC, dijo a los periodistas de Shell Finance que el período del préstamo es de 1 a 3 años y que hay tres métodos de pago: capital igual, capital igual y capital igual". intereses y reembolso regular de intereses. El monto de la solicitud depende de los ingresos del solicitante durante el año pasado y el monto máximo de la solicitud es 300.000 yuanes.

Los periodistas de Shell Finance se enteraron de que las tasas de interés de los préstamos al consumo de algunos bancos han caído a alrededor del 2,9%.

"En primer lugar, es ilegal pagar el préstamo con un préstamo. En segundo lugar, no es necesario reemplazar el préstamo de vivienda con un pequeño límite de préstamo de consumo", dijo el gerente Tang del ICBC antes mencionado al periodista de Shell Finance. "Siempre que sea mediante transferencia, puedes saberlo sin importar cómo lo transfieras". (El préstamo al consumo) solo se puede utilizar para consumo. Una vez que el banco descubre que el préstamo al consumo no se utiliza para consumo, requerirá el pago. El solicitante tendrá que pagar el préstamo por adelantado, y el solicitante enfrentará presión financiera.

La estrategia de "reducción de cargas" ha violado la ley y el control de los costes de compra de viviendas sigue avanzando

El "pago inicial cero" y el "pago del préstamo" han vuelto a estar en escena, y esta estrategia de "reducción de cargas" es bastante arriesgada.

Un banquero le dijo al periodista de Shell Finance que una vez que se descubra que los fondos de crédito han sido malversados ​​en violación de las regulaciones, el banco los retirará por adelantado. Si los fondos del crédito se malversan, el banco puede retirarlos por adelantado de manera legal y conforme a las normas; si el banco sufre pérdidas, se le puede sospechar de fraude crediticio o incluso de fraude crediticio.

Chen Wenjing, director de investigación de mercado del Instituto de Investigación Zhongzhi, señaló a los periodistas de Shell Finance que el método de "calificaciones altas y préstamos altos" en sí mismo es un comportamiento ilegal de "fraude de préstamos". Si el banco encuentra anomalías en el proceso de aprobación, lo hará. También tienen un impacto en el crédito personal de los compradores de vivienda.

Con respecto a los "préstamos para el pago inicial" propuestos por algunos desarrolladores o intermediarios, Yan Yuejin señaló que los "préstamos para el pago inicial" están estrictamente prohibidos y no se permite que el pago inicial para la compra de viviendas se pague de otras formas si se trata de un préstamo comercial. Utilizado como préstamo de pago inicial, la tasa de interés y el método de pago serán diferentes. Es diferente de las hipotecas tradicionales, lo que prácticamente aumenta la presión de pago de los compradores de vivienda.

En marzo de 2022, el sitio web oficial de la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China emitió una advertencia de riesgo relevante afirmando que a algunos consumidores se les induce o se les permite tácitamente utilizar fondos de crédito al consumo, como tarjetas de crédito y micropréstamos, para áreas no relacionadas con el consumo, como la compra. casas, negociación de acciones, gestión financiera, pago de otros préstamos, etc., alterando el orden normal en los mercados financieros.

Ya el 9 de septiembre de 2017, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieron conjuntamente el "Aviso sobre la regulación del financiamiento de la compra de viviendas y el fortalecimiento de la labor contra el lavado de dinero", que aclaraba que la realidad Las empresas de desarrollo inmobiliario y los intermediarios inmobiliarios tienen estrictamente prohibido proporcionar ilegalmente financiación para el pago inicial, cuotas de pago inicial y comportamientos de anticipo disfrazados de pago inicial.

Está estrictamente prohibido el uso de préstamos al consumo para fines no relacionados con el consumo. Las "Medidas de Gestión de Préstamos Personales" emitidas por la Administración Estatal de Supervisión y Administración Financiera en 2024 establecen claramente que el propósito de los préstamos personales debe cumplir con las leyes, regulaciones y políticas nacionales pertinentes, y los prestamistas no pueden emitir préstamos personales sin fines designados. .

Para reducir aún más el costo de compra de una vivienda, varias localidades todavía están introduciendo políticas relevantes de acuerdo con las condiciones locales.

Desde el punto de vista regulatorio, desde principios de este año, la LPR para vencimientos superiores a 5 años se ha reducido en 35 puntos básicos de forma acumulada. Se ha implementado la política del paquete inmobiliario "5·17", y los ratios de pago inicial para los primeros. y segundas viviendas se han reducido al 15% y 25% respectivamente. Se reducirá el límite inferior de los tipos de interés para los préstamos de vivienda comercial para una y dos viviendas, y se reducirán los tipos de interés de los préstamos del fondo de previsión.

Desde una perspectiva local, varias regiones han implementado activamente la política "5.17" para reducir los porcentajes de pago inicial y las tasas de interés de las hipotecas. Actualmente, la tasa de interés de los primeros préstamos hipotecarios en muchas ciudades ha caído a alrededor del 3%. Además, desde este año, más de 20 ciudades como Guangzhou y Chengdu han apoyado el retiro de fondos de previsión para el pago inicial. Al mismo tiempo, más de 20 ciudades como Guangzhou, Hangzhou y Chengdu han optimizado el alcance de la identificación. viviendas por primera vez y viviendas por primera vez identificadas por distrito.

Chen Wenjing cree que esto ayudará a reducir el umbral y el costo de compra de una vivienda para los residentes.

(Gao Xing, Qiao Hua, Zhang Jun, Huang Lihua y Wang Hongxia son todos seudónimos en el artículo)

Noticias de Beijing Reportero de Shell Finance Xu Yuting Editor Chen Li Corrección de Liu Baoqing