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「不動産デベロッパーが私の銀行口座に頭金を入金し、その後私がデベロッパーの指定口座に振り込みます。頭金0円はデベロッパーが事前に前払いした頭金に相当します。」

「（住宅の）実際の取引価格は135万元、（高格付けローンの）ローンは134万元で、これは頭金ゼロで住宅を購入するのと同等だ」。

一部の住宅購入者はシェル・ファイナンスの記者に対し、十分な貯蓄がない人にとっては「頭金ゼロで住宅を購入する」ことが住宅を手に入れる最も早い方法だと語った。

一部の住宅購入者もシェルファイナンスの記者に対し、「住宅ローン金利はまだ下がっているが、私は既存の住宅ローンの加入者として早くに家を購入したため、住宅ローン金利はまだ5％近くあるので、住宅ローン金利を利用するのは難しい」と語った。住宅ローンを返済するために消費者ローンを利用することも選択肢になるかもしれません。」

記者は、現在の住宅ローンの「負担軽減戦略」には、通常、いくつかの方法があることを知った。 まず、「高格付け・高融資」。これは、開発会社や仲介業者が実質的に住宅価格を吊り上げ、銀行からより高い住宅ローンを融資してもらうというものだ。 2つ目は、不動産開発会社が頭金を前払いし、デベロッパーが価格を偽装して減額するか、一時的に前払いした後、住宅購入者が一定期間内に前払い金を返済する方法です。 3つ目は、資金不足の問題を補うために、消費者金融や頭金ローンなどで頭金を調達することです。もう1つは、頭金を分割で支払うことであり、これは、頭金をゼロにするというトリックである可能性があります。始まり。

実際、住宅購入コストの抑制は止まらない。今年5月、中国人民銀行と国家金融監督局は共同で、第一住宅ローンと第二住宅ローンの最低頭金比率をそれぞれ15％以上、25％以上に引き下げる通知を出した。 。 7月22日、中央銀行は1年物と5年以上のローンプライムレート（LPR）が同時に10ベーシスポイント低下し、それぞれ3.35％と3.85％になるとの新たな発表を行った。

それでも、住宅ローンの負担を軽減する戦略はまだ根幹にあり、実際の効果はどのようなもので、どのようなリスクがあるのでしょうか。多くの銀行家は、頭金ゼロで住宅を購入すると、住宅購入者の最初のプレッシャーが軽減されるように見えるかもしれないが、実際には、後の資本コストと毎月の支払いプレッシャーが増大する可能性があると指摘しました。開発会社や仲介業者が住宅購入者を引き付けるための手段は、完全にリスクのない優遇政策ではなく、逆に、「ローンの借り入れと返済」は本質的に住宅ローンの圧力を軽減するものではありません。深刻な場合には、融資詐欺や融資詐欺の疑いがかかることもあります。

「頭金0円」隠されたトリック：開発者前払い、サイン陰陽契約

「頭金0で家を買うのはパイか罠か？」ソーシャルネットワーク上では、頭金0で家を買うことについて再び激しい議論が巻き起こっている。頭金ゼロの誘惑に負けて、依然として市場に参入する買い手が存在します。

約1年前、広西チワン族自治区の住宅購入者Gao Xingさんは頭金ゼロで物件を購入し、無事に入居できた。高興さんはシェルファイナンスの記者に対し、購入した不動産の面積は97平方メートルで、1平方メートル当たりの平均価格は4000元以上だったと語った。このため、彼女は金融機関に42万元の住宅ローンを申請したという。銀行。

ハイスターが頭金0円で購入した物件が入居済みです。画像出典：写真提供：インタビュー対象者

「頭金ゼロ」の具体的なプロセスは、不動産開発業者がまず頭金を高興さんの銀行口座に振り込み、その後高興さんが開発業者の指定口座に振り込むというもの。 「銀行はデベロッパーへの頭金があるかどうかだけを気にします。」とガオ・シン氏は、デベロッパーと契約を結ぶために営業部門に行くときは、異なる銀行の銀行カードを2枚持っていく必要があり、1枚の銀行カードが使用されると述べました。開発者から支払いを受け取るため、もう一方の銀行カードは住宅ローンの支払いに使用されます。

Gao Xing さんは、「私たちのように貯蓄があまりない人にとって、これが家を手に入れる最も早い方法です。」と述べています。

不動産業者の喬華氏はシェルファイナンスの記者に例を挙げ、「実際の取引価格が135万元の住宅の場合、頭金は21万元（15％）、ローンは114万元となる（住宅価格が 158 万元であるという情報を銀行にアップロードします。住宅価格 158 万元に基づいて、頭金は 24 万元となります。元（15％を占める）、融資は134万元（85％を占める）です。」

喬華氏は、「実際の取引価格は135万元、融資額は134万元で、頭金ゼロで住宅を購入できる額に相当する」と語った。

不動産業者のQiao Hua氏は、頭金ゼロの住宅購入計画の例を挙げた。 画像出典: チャット履歴のスクリーンショット

開発業者や不動産業者が「頭金ゼロ」ポリシーを推進することは珍しいことではありません。

広州黄浦科学城の不動産営業部のスタッフ、張軍氏はシェルファイナンスに対し、「頭金ゼロ」でも住宅を購入できると述べ、2つの選択肢を挙げた。1つは「頭金ローン」を申し込むことだ。金利は 3.8%、頭金は 90,000 台湾ドルで、残りは無利息の分割払いとなります。

いわゆる「頭金ローン」は低金利の商業ローンで、「頭金が足りない場合は2つのローンが受けられる」と張軍氏は営業部門が一部の銀行と協力していると語った。本当に住宅の頭金に使えるのかについては「銀行が認めてくれれば問題ない」と述べた。

一部の不動産プロジェクトに対する別の無利子返済計画について、張軍氏は「通常、無利子返済は返済期間が短く、ほとんどの場合3〜5年です」と述べましたが、張軍氏はまた、「頭金ゼロの購入、月々の支払いプレッシャーは比較的高くなります。」と彼は頭金ゼロで家を買うことはお勧めしません。

不動産業者の黄麗華氏が言及した「頭金ゼロ」の住宅購入計画はさらに秘密だ。黄麗華さんは、「頭金ゼロで住宅を購入するのは、社内の割引価格だ。彼女が勤めている会社は金融会社であり、財務レバレッジを利用して頭金ゼロで住宅を購入している」と主張した。

「私たちが手にしているリソースには、不動産会社とは異なる財務上の属性がある。」黄麗華氏は、オンラインで頭金ゼロで住宅を購入するための具体的な計画については明らかにせず、面接のために現地に行くこともできると述べた。シェルファイナンスの記者はソーシャルメディア上で黄麗華氏の広告を目にした。その内容には、「頭金ゼロ」で住宅を購入できること、「家を引き取ってお金を取り戻す」ためのさまざまな融資方法、「最新の深セン住宅ローン融資額は5000万円」などがある。装飾ローンの上限は 100 万元から 300 万元で、金利は 2% です。」

住宅購入の広告ポスター。画像出典：黄麗華のソーシャルメディアのスクリーンショット

「『頭金ゼロ』は通常、不動産開発会社や不動産仲介業者が前払いするか、事実上住宅価格を吊り上げて住宅ローンの形で銀行から頭金を得ることで得られる。」 8月2日、鄭州市住宅安全局と不動産局はかつて、「頭金ゼロ」では住宅購入者の短期資金不足問題を根本的に解決できないだけでなく、通常は次のような違法行為の助けが必要であるとのリスク警告を発した。陰と陽の契約を結び、住宅価格を過大評価することなどです。これにより、住宅購入者のローン金利と毎月の住宅ローン返済の負担が増大するだけでなく、ローン詐欺の法的リスクも増大します。

繰り上げ返済が多額の借金になる「ローン返済」の罠

住宅ローンの混乱は頭金水準にとどまらず、既存の住宅ローンの返済にも不規則な事態が時々発生する。

7月22日、中国人民銀行のウェブサイトによると、1年物LPRと5年以上のLPRはそれぞれ3.45％と3.95％から3.35％と3.85％に10ベーシスポイント引き下げられた。 LPRの引き下げに伴い、新規ローンの金利も引き下げられていますが、一部の既存住宅ローンの金利は依然として高水準にあり、多くの銀行の消費者ローンや他のローンとの金利差が生じています。 . これにより、「ローンを返済するためのローン」が有利になります。

「消費者金融は住宅ローンを返済できますか？」あるネチズンはソーシャルプラットフォームにメッセージを残した：「それが私の仕事です。母が私に30万を貸してくれました。そして私はそれを最初に返済し、その後彼女に貸しました。」金融記者、消費者金融を利用して住宅ローンを返済する場合、何度か振り込む必要があり、住宅ローン口座に直接振り込むことはできない。

ソーシャルメディアメッセージのスクリーンショット。

河北省出身の王紅霞さんも「借金はローンで返す」という考えを持っている。彼女の住宅ローン金利は依然として 4% を超えていますが、ほとんどの銀行の消費者ローン金利はわずか約 3% です。王紅霞さんはこれに基づいて計算してみましたが、現在の住宅ローン金利から、3 年間の消費者ローンを借りて 20 万元を繰り上げ返済すると、月に約 8,000 元の住宅ローンを返済する必要があります。住宅ローンの月々の支払額は約2,000元削減できるが、新たな消費者ローンの返済額は毎月約5,000元となる。

イーハウス研究所のヤン・ユエジン副所長も記者向けにいくつかの計算を行った。「ローン元金30万元を例に挙げる。従来の住宅ローンを30年で返済すると、総支出額は約51万5,600元になる」 , 住宅ローンを返済するために消費者ローン（3年で完済）を利用すると、総支出は20万元近く削減されますが、月々の返済額は8,698元にもなります。元。"

上記の住宅ローン返済状況の試算です。 写真提供：インタビュー対象者

ヤン・ユエジン氏は、住宅ローンの返済期間は30年と長く、消費者ローンの一般的な返済期間は1〜3年であると考えています。 「ローンの返済」というと、ローン金利は低いように思われるかもしれませんが、実際には毎月の返済です。住宅購入者の負担は軽減されていない。 「ローンの返済」は本質的に住宅ローンのプレッシャーを実際に軽減するものではなく、簡単に自滅するものです。

ICBC支店の顧客であるタン・マネージャーはシェル・ファイナンスの記者に対し、「現在の消費者ローンの金利は通常1～3年で、返済方法は元金均等返済、元金均等返済、返済方法の3つがある」と語った。申請額は申請者の過去1年間の所得に応じて決定され、申請額の上限は30万元です。

シェル・ファイナンスの記者は、一部の銀行の消費者ローン金利が約2.9％まで低下したことを知った。

「第一に、ローンでローンを返済することは違法だ。第二に、住宅ローンを少額の消費者ローン限度額に置き換える必要はない」と、前述のＩＣＢＣのタン・マネジャーもシェル・ファイナンスの記者にこう語った。 「振込であれば、どのような方法で振り込んでも分かります。（消費者金融は）消費目的でしか利用できない」と銀行が判断すると、申請者はローンを前払いする必要があり、申請者は経済的プレッシャーに直面することになります。

「負担軽減」戦略は法律違反、住宅購入費抑制は進む

「頭金ゼロ」「ローン返済」が再び登場しており、この「負担軽減」戦略はかなりリスキーです。

ある銀行家はシェル・ファイナンスの記者に対し、規制に違反して信用資金が流用されていることが判明した場合、銀行は事前に資金を引き出すと述べた。信用資金が不正流用された場合、銀行は合法的かつコンプライアンスに従って事前に資金を引き出すことができますが、銀行が損失を被った場合、融資詐欺、さらには融資詐欺の疑いがかかる可能性があります。

中志研究院の市場調査部長、陳文京氏はシェルファイナンスの記者らに対し、「高格付・高融資」という手法自体が違法な「融資詐欺」行為であり、銀行が承認過程で異常を発見すれば、その行為に該当すると指摘した。住宅購入者の個人信用にも影響を与えます。

一部の開発業者や仲介業者が提案する「頭金ローン」について、ヤン・ユエジン氏は「頭金ローン」は厳しく禁止されており、商業ローンの場合、住宅購入の頭金を他の方法で支払うことは認められていないと指摘した。頭金ローンとして利用される場合、金利と返済方法が異なるため、住宅購入者の返済圧力が実質的に高まります。

2022年3月、中国銀行保険監督管理委員会の公式ウェブサイトは、一部の消費者が買い物などの非消費分野でクレジットカードやマイクロローンなどの消費者信用資金の使用を誘導または黙認されていると述べた関連リスク警告を発行した。住宅、株式取引、財務管理、その他のローンの返済などが困難になり、金融市場の正常な秩序が混乱します。

早くも2017年9月9日、住宅・都市農村開発省、中央銀行、中国銀行監督管理委員会は共同で「住宅購入融資の規制とマネーロンダリング対策の強化に関する通知」を発表し、次のように明記した。不動産開発会社や不動産仲介業者は、違法な頭金融資、頭金の分割払い、頭金の前払い行為を偽装する行為を固く禁じられています。

消費者ローンを消費者以外の目的で利用することは固く禁じられています。 2024年に国家金融監督管理総局が発行した「個人ローン管理措置」では、個人ローンの目的は法令および関連する国家政策に準拠する必要があり、貸し手は目的を指定せずに個人ローンを発行することはできないと明記されている。 。

住宅購入コストをさらに削減するために、さまざまな地方自治体が地域の状況に応じて関連政策を導入し続けています。

規制の観点からは、今年初め以来、満期5年超のLPRが累積で35ベーシスポイント引き下げられ、「5・17」不動産パッケージ政策が実施され、最初の頭金比率も引き下げられた。 1戸建て住宅と2戸建て住宅の商業住宅ローン金利の下限が引き下げられ、積立基金ローンの金利も引き下げられる。

地元の観点から見ると、さまざまな地域が頭金率と住宅ローン金利を引き下げる「5・17」政策を積極的に実施しており、現在、多くの都市の最初の住宅ローン金利は約3％に低下しています。さらに、今年以降、広州や成都などの20以上の都市が頭金としての積立金の引き出しを支援すると同時に、広州、杭州、成都などの20以上の都市が本人確認の範囲を最適化した。初めての住宅と地区ごとに特定された初めての住宅。

Chen Wenjing 氏は、これらが住民の住宅購入の敷居とコストを下げるのに役立つと信じています。

(記事中のGao Xing、Qiao Hua、Zhang Jun、Huang Lihua、Wang Honxiaはすべて仮名です)

北京ニュース シェルファイナンス記者 徐雨庭 編集長 陳李 校正 劉宝清