новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

«Застройщик сначала вносит первоначальный взнос на мой банковский счет, а затем я перевожу деньги на специальный счет застройщика. Первоначальный взнос в размере 0 эквивалентен первоначальному взносу, внесенному застройщиком заранее».

«Фактическая цена сделки (дома) составила 1,35 миллиона юаней, а сумма кредита (по кредиту с высоким рейтингом) составила 1,34 миллиона юаней, что эквивалентно покупке дома с нулевым первоначальным взносом».

Некоторые покупатели жилья рассказали репортерам Shell Finance, что «покупка дома с нулевым первоначальным взносом» — это самый быстрый способ получить дом для тех, у кого недостаточно сбережений.

Некоторые покупатели жилья также сообщили репортерам из Shell Finance: «Хотя процентная ставка по ипотеке все еще падает, поскольку я купил дом досрочно, будучи участником существующего ипотечного кредита, моя процентная ставка по ипотеке все еще близка к 5%. кредит на погашение ипотеки может быть вариантом».

Репортер обнаружил, что нынешняя «стратегия снижения нагрузки» по жилищным кредитам обычно включает несколько методов: во-первых, «высокие рейтинги и высокие кредиты», при которых девелоперские компании или посредники практически поднимают цены на дома и получают более высокие ипотечные кредиты от банков, чтобы снизить авансовый платеж; во-вторых, предприятие по развитию недвижимости вносит первоначальный взнос заранее, а застройщик скрытно снижает цену, или после временного авансирования платежа покупатель жилья выплачивает аванс в течение определенного периода; состоит в том, чтобы увеличить первоначальный взнос за счет потребительских кредитов, кредитов на первоначальный взнос и т. д., чтобы решить проблему нехватки средств. Другой вариант — внести первоначальный взнос в рассрочку, что может быть уловкой с нулевым первоначальным взносом в начале;

Фактически, контроль над расходами на покупку жилья никогда не прекращался. В мае этого года Народный банк Китая и Государственная администрация финансового надзора совместно опубликовали уведомление о том, что минимальный размер первоначального взноса для кредитов на покупку первого и второго жилья был снижен до не менее 15% и не менее 25% соответственно. . 22 июля центральный банк опубликовал еще одно заявление о том, что однолетние и пятилетние процентные ставки по кредитам (LPR) упали одновременно на 10 базисных пунктов до 3,35% и 3,85% соответственно.

Несмотря на это, стратегии по снижению ипотечного бремени все еще находятся в стадии разработки. Каков фактический эффект и каковы риски? Многие банкиры отметили, что покупка дома с нулевым первоначальным взносом может показаться снижением первоначального давления со стороны покупателей жилья, но на самом деле это может увеличить последующие капитальные затраты и давление с «нулевым первоначальным взносом» при покупке дома скорее является проблемой. средства для девелоперских компаний и посредников для привлечения покупателей жилья, не является полностью безрисковой преференциальной политикой, а «заимствование и погашение кредитов» по ​​существу не снижает давление ипотечных кредитов, но в серьезных случаях легко обречено на провал. , его можно заподозрить в кредитном мошенничестве или даже кредитном мошенничестве.

«0 первоначальный взнос»Скрытые трюки：РазработчикПредоплата、ЗнакКонтракт Инь Ян

«Покупка дома с 0 первоначальным взносом — это пирог или ловушка?» В социальных сетях покупка дома с 0 первоначальным взносом в очередной раз вызвала бурные дискуссии. Под соблазном нулевого первоначального взноса на рынок все еще выходят покупатели.

Около года назад Гао Син, покупатель дома из Гуанси, приобрел недвижимость с нулевым первоначальным взносом и теперь успешно въехал в нее. Гао Син рассказала репортеру Shell Finance, что приобретенная ею недвижимость имела площадь 97 квадратных метров со средней ценой более 4000 юаней за квадратный метр. По этой причине она подала заявку в банк на ипотечный кредит на сумму 420 000 юаней. .

Недвижимость, приобретенная High Star с нулевым первоначальным взносом, заселена. Источник изображения: Изображение предоставлено собеседником

Особый процесс «нулевого первоначального взноса» заключается в том, что застройщик сначала переводит первоначальный взнос на банковский счет Гаосина, а затем переводит деньги на специальный счет застройщика. «Банки заботятся только о том, есть ли первоначальный взнос застройщику». Гао Син рассказал, что при походе в отдел продаж для подписания договора с застройщиком нужно иметь при себе две банковские карты разных банков, используется одна банковская карта. для получения оплаты от застройщика, а другая банковская карта используется для оплаты ипотечного кредита.

«Для таких людей, как мы, у которых мало сбережений, это самый быстрый способ получить дом», — сказал Гао Син.

Агент по недвижимости Цяо Хуа привел пример репортеру из Shell Finance: «Для дома с фактической ценой сделки 1,35 млн юаней первоначальный взнос составляет 210 000 юаней (что составляет 15%), а кредит составляет 1,14 млн юаней ( что составляет 85%). Мы увеличим оценочную цену дома. Загрузите в банк информацию о том, что цена дома составляет 1,58 миллиона юаней. Чтобы получить кредит, исходя из цены дома в 1,58 миллиона юаней, первоначальный взнос составляет 240 000. юаней (что составляет 15%), а кредит составляет 1,34 миллиона юаней (что составляет 85%)».

«Фактическая цена сделки составила 1,35 миллиона юаней, а сумма кредита — 1,34 миллиона юаней, что эквивалентно покупке дома с нулевым первоначальным взносом», — сказал Цяо Хуа.

Агент по недвижимости Цяо Хуа привел пример плана покупки дома с нулевым первоначальным взносом. Источник изображения: скриншот истории чата.

Застройщики и агенты по недвижимости нередко продвигают политику «нулевого первоначального взноса».

Чжан Цзюнь, сотрудник отдела продаж недвижимости в научном городке Хуанпу в Гуанчжоу, рассказал Shell Finance, что вы можете купить дом с «нулевым первоначальным взносом», и предложил два варианта: один — подать заявку на «кредит с первоначальным взносом» с процентная ставка 3,8%; это первоначальный взнос в размере 90 000 тайваньских долларов, а оставшаяся часть будет погашена в беспроцентную рассрочку.

Так называемый «кредит с первоначальным взносом» представляет собой коммерческий кредит под низкие проценты. «Если первоначального взноса недостаточно, вы можете получить два кредита». Чжан Цзюнь сказал, что его отдел продаж сотрудничает с некоторыми банками. Что касается того, можно ли действительно использовать эту сумму для оплаты первоначального взноса за дом, он сказал: «Если банк может ее одобрить, проблем не будет».

Еще один план беспроцентного погашения для некоторых проектов в сфере недвижимости, Чжан Цзюнь сказал: «Беспроцентное погашение обычно имеет более короткий период погашения, в основном 3-5 лет. Однако Чжан Цзюнь также откровенно сказал: «Покупка с нулевым первоначальным взносом». давление ежемесячных платежей будет относительно высоким». Он не рекомендует покупать дом с нулевым первоначальным взносом.

План покупки дома с нулевым первоначальным взносом, упомянутый агентом по недвижимости Хуан Лихуа, еще более секретный. Хуан Лихуа заявила: «Покупка дома с нулевым первоначальным взносом — это внутренняя скидка внутри компании. Компания, в которой она работает, является финансовой компанией и использует финансовый рычаг для покупки дома с нулевым первоначальным взносом».

«Ресурсы, находящиеся в наших руках, имеют финансовые характеристики, которые отличаются от характеристик компаний по недвижимости». Хуан Лихуа не раскрыла конкретный план покупки дома с нулевым первоначальным взносом онлайн, заявив, что она может пойти на собеседование на сайт. . Репортеры Shell Finance видели рекламу Хуан Лихуа в социальных сетях, в том числе «нулевой первоначальный взнос» для покупки дома, различные методы кредитования, чтобы «получить дом и получить деньги», «последний лимит ипотечного кредита на недвижимость в Шэньчжэне составляет 50 миллионов юаней», Годовая процентная ставка составляет 2,6%». Максимальный лимит кредита на оформление составляет от 1 до 3 миллионов юаней, а процентная ставка составляет 2%.

Рекламный плакат о покупке дома. Источник изображения: Скриншот социальной сети Хуан Лихуа.

«Нулевой первоначальный взнос» обычно получают девелоперские компании или агентства недвижимости посредством авансового платежа или путем фактического повышения цены на дом и получения первоначального взноса от банка в виде ипотечного кредита. 2 августа Жилищная служба города Чжэнчжоу и Управление недвижимости однажды выпустили предупреждение о риске, заявив, что «нулевой первоначальный взнос» не только не может фундаментально решить краткосрочную проблему нехватки капитала среди покупателей жилья, но также обычно требует помощи в незаконной деятельности, такой как как подписание контрактов Инь и Ян и завышение цен на жилье. Это не только увеличивает проценты по кредитам для покупателей жилья и бремя ежемесячных выплат по ипотечным кредитам, но также создает больший юридический риск мошенничества с кредитами.

Ловушка «кредит на погашение кредита»: досрочное погашение оборачивается тяжелым долгом

Хаос в ипотечных кредитах не ограничивается уровнем первоначального взноса, время от времени случаются и нарушения в погашении существующих ипотечных кредитов.

22 июля, согласно веб-сайту Народного банка Китая, годовая LPR и пятилетняя и выше LPR были снижены на 10 базисных пунктов, с 3,45% и 3,95% до 3,35% и 3,85% соответственно. С сокращением LPR процентные ставки по новым кредитам соответственно были снижены. Однако процентные ставки по некоторым существующим ипотечным кредитам все еще остаются высокими, и существует разница в процентных ставках по потребительским кредитам многих банков и другим кредитам. Это делает «кредиты для погашения кредитов» преимуществом машины.

«Могут ли потребительские кредиты погашать ипотеку?» Пользователь сети оставил сообщение: «Я так и делаю. Моя мать одолжила мне 300 000 долларов, и я сначала вернул их, а затем одолжил ей обратно». Beike Finance Reporter, когда вы используете потребительский кредит для погашения ипотеки, вам необходимо перевести его несколько раз, и вы не можете перевести его непосредственно на ипотечный счет.

Скриншот сообщения в социальной сети.

Житель провинции Хэбэй Ван Хунся также придерживается идеи «погашать кредиты кредитами». Ее процентная ставка по ипотеке по-прежнему превышает 4%, в то время как процентные ставки по потребительским кредитам большинства банков составляют всего около 3%. Ван Хунся сделала некоторые расчеты на основе этого. Согласно текущей процентной ставке по ипотеке, ей необходимо выплачивать ипотеку в размере около 8000 юаней в месяц. Если она возьмет трехлетний потребительский кредит и досрочно погасит ипотечный кредит в размере 200 000 юаней. ежемесячный платеж по ипотеке может быть уменьшен примерно на 2000 юаней, однако будут добавлены новые потребительские кредиты с ежемесячным платежом в размере около 5000 юаней каждый месяц.

Ян Юэджин, заместитель директора Научно-исследовательского института E-House, также сделал некоторые расчеты для журналистов: «В качестве примера возьмем основную сумму кредита в 300 000 юаней. Если традиционный ипотечный кредит будет погашен через 30 лет, общие расходы составят около 515 600 юаней. , а ежемесячный платеж составляет всего 1432 юаня. Если вы возьмете потребительский кредит (погашаемый через 3 года) для погашения ипотеки, общие расходы уменьшатся почти на 200 000 юаней, но ежемесячная сумма погашения составит 8698 юаней. юаней».

Вышеупомянутая ситуация с погашением ипотечного кредита. Фото предоставлено собеседником

Ян Юэджин считает, что срок погашения жилищных кредитов составляет до 30 лет, а общий срок погашения потребительских кредитов составляет 1-3 года. «Погашение кредита» может показаться низкой процентной ставкой по кредиту, но на самом деле ежемесячный платеж. стоимость увеличится, а нагрузка на покупателей жилья не уменьшится. «Погашение кредита» на самом деле не снижает давление ипотечных кредитов, но оно легко обречено на провал.

«Текущая процентная ставка по потребительскому кредиту обычно составляет 3,4%». Менеджер Тан, клиент филиала ICBC, сообщил журналистам Shell Finance, что срок кредита составляет 1-3 года, и существует три метода погашения: равная основная сумма, равная основная сумма и проценты и регулярная выплата процентов. Сумма заявки зависит от дохода заявителя за последний год, а максимальная сумма заявки составляет 300 000 юаней.

Журналисты Shell Finance узнали, что процентные ставки по потребительским кредитам некоторых банков упали примерно до 2,9%.

"Во-первых, погашение кредита кредитом незаконно. Во-вторых, не следует заменять жилищный кредит небольшим лимитом потребительского кредита", - заявил корреспонденту Shell Finance менеджер вышеупомянутого ICBC Тан. «Пока это перевод, вы можете узнать это независимо от того, как вы его передаете». (Потребительский кредит) можно использовать только для потребления. Как только банк обнаружит, что потребительский кредит не используется для потребления, он потребует. заявителю придется погасить кредит досрочно, и заявитель столкнется с финансовым давлением.

Стратегия «сокращения нагрузки» нарушила закон, а контроль расходов на покупку жилья продолжает продвигаться вперед

«Нулевой первоначальный взнос» и «погашение кредита» снова на сцене, и такая стратегия «снижения нагрузки» весьма рискованна.

Банкир сообщил репортеру Shell Finance, что, как только будет обнаружено, что кредитные средства были присвоены незаконно с нарушением правил, банк заблаговременно отзовет их. В случае неправомерного присвоения кредитных средств банк может законно и добросовестно изъять их заранее; если банк понесет убытки, его можно заподозрить в кредитном мошенничестве или даже кредитном мошенничестве;

Чэнь Вэньцзин, директор по исследованиям рынка Исследовательского института Чжунчжи, указал журналистам Shell Finance, что метод «высоких рейтингов и высоких кредитов» сам по себе является незаконным «мошенничеством с кредитами». Если банк обнаружит отклонения в процессе одобрения, он это сделает. также оказывают влияние на личный кредит покупателей жилья.

Что касается «кредитов на первоначальный взнос», предлагаемых некоторыми застройщиками или посредниками, Ян Юэджин отметил, что «кредиты на первоначальный взнос» строго запрещены, а первоначальный взнос на покупку жилья не может выплачиваться другими способами, если предоставляется коммерческий кредит. используется в качестве ссуды с первоначальным взносом, процентная ставка и метод погашения будут отличаться. Он отличается от традиционных ипотечных кредитов, что фактически увеличивает давление на покупателей жилья.

В марте 2022 года официальный сайт Комиссии по регулированию банковской деятельности и страхования Китая опубликовал соответствующее предупреждение о рисках, в котором говорилось, что некоторых потребителей побуждают или молчаливо разрешают использовать средства потребительского кредитования, такие как кредитные карты и микрокредиты, для непотребительских сфер, таких как покупка дома, торговля акциями, управление финансами, погашение других кредитов и т. д., нарушая нормальный порядок на финансовых рынках.

Еще 9 сентября 2017 года Министерство жилищного строительства и городского и сельского развития, Центральный банк и Комиссия по регулированию банковской деятельности Китая совместно выпустили «Уведомление о регулировании финансирования покупки жилья и усилении работы по борьбе с отмыванием денег», в котором разъяснялось, что реальная Компаниям-застройщикам и посредникам в сфере недвижимости строго запрещено незаконно предоставлять финансирование для первоначального взноса, рассрочку первоначального взноса и замаскированное поведение при предоплате.

Использование потребительских кредитов в непотребительских целях строго запрещено. В «Мерах по управлению личными кредитами», изданных Государственной администрацией финансового надзора и управления в 2024 году, четко указано, что цель потребительских кредитов должна соответствовать законам и правилам, а также соответствующей национальной политике, и кредиторам не разрешается выдавать потребительские кредиты без определенных целей. .

Чтобы еще больше снизить стоимость покупки жилья, в различных населенных пунктах по-прежнему вводятся соответствующие политики в соответствии с местными условиями.

С точки зрения регулирования, с начала этого года LPR для сроков погашения более 5 лет был сокращен на 35 базисных пунктов в совокупности. Была реализована политика пакета недвижимости «5·17», а также коэффициенты первоначального взноса для первого раза. и вторых домов были снижены до 15% и 25% соответственно. Нижний предел процентных ставок по кредитам на коммерческое жилье для одного и двух домов будет снижен, а также процентные ставки по кредитам резервного фонда будут снижены.

С местной точки зрения, различные регионы активно реализуют политику «5·17», направленную на снижение коэффициентов первоначального взноса и процентных ставок по ипотечным кредитам. В настоящее время процентная ставка по первому жилищному кредиту во многих городах упала примерно до 3%. Кроме того, с этого года более 20 городов, таких как Гуанчжоу и Чэнду, поддержали вывод резервных средств для первоначального взноса. В то же время более 20 городов, таких как Гуанчжоу, Ханчжоу и Чэнду, оптимизировали объем идентификации. первичное жилье и выявленное первичное жилье по районам.

Чэнь Вэньцзин считает, что это поможет снизить порог и стоимость покупки жилья для жителей.

(Гао Син, Цяо Хуа, Чжан Цзюнь, Хуан Лихуа и Ван Хунся — все это псевдонимы в статье)

Пекинские новости Репортер Shell Finance Сюй Юйтин Редактор Чэнь Ли Корректура Лю Баоцин