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„Der Immobilienentwickler zahlt die Anzahlung zunächst auf mein Bankkonto ein, und dann überweise ich das Geld auf das angegebene Konto des Entwicklers. Die 0-Anzahlung entspricht der Anzahlung, die der Entwickler im Voraus geleistet hat.“

„Der tatsächliche Transaktionspreis (des Hauses) betrug 1,35 Millionen Yuan, und der Kredit (für ein Darlehen mit hoher Bonität) betrug 1,34 Millionen Yuan, was dem Kauf eines Hauses ohne Anzahlung entspricht.“

Einige Hauskäufer sagten Reportern von Shell Finance, dass für diejenigen, die nicht über genügend Ersparnisse verfügen, der „Kauf eines Hauses ohne Anzahlung“ der schnellste Weg sei, ein Haus zu bekommen.

Einige Hauskäufer sagten auch zu Reportern von Shell Finance: „Obwohl der Hypothekenzinssatz immer noch sinkt, liegt mein Hypothekenzinssatz aufgrund des frühen Kaufs des Hauses als Mitglied des bestehenden Hypothekendarlehens immer noch bei fast 5 %.“ Ein Kredit zur Tilgung der Hypothek kann eine Option sein.

Der Reporter stellte fest, dass die derzeitige „Strategie zur Belastungsreduzierung“ bei Immobilienkrediten in der Regel mehrere Methoden umfasst: Erstens „hohe Ratings und hohe Kredite“, bei denen Entwicklungsunternehmen oder Vermittler die Preise für Häuser praktisch erhöhen und von Banken höhere Hypothekendarlehen erhalten, um sie zu senken die Anzahlung; die zweite besteht darin, dass das Immobilienentwicklungsunternehmen die Anzahlung im Voraus leistet und der Bauträger den Preis verdeckt reduziert, oder dass der Hauskäufer die Anzahlung innerhalb einer bestimmten Frist zurückzahlt; besteht darin, die Anzahlung durch Verbraucherdarlehen, Anzahlungsdarlehen usw. zu erhöhen, um das Problem unzureichender Mittel auszugleichen. Die andere Möglichkeit besteht darin, die Anzahlung in Raten zu zahlen, was zu Beginn eine Spielerei mit einer Anzahlung von 0 sein kann.

Tatsächlich hat die Kontrolle der Hauskaufkosten nie aufgehört. Im Mai dieses Jahres gaben die People's Bank of China und die staatliche Finanzaufsichtsbehörde gemeinsam bekannt, dass die Mindestanzahlungsquote für Erst- und Zweitwohnungskredite auf mindestens 15 % bzw. 25 % gesenkt wurde . Am 22. Juli gab die Zentralbank erneut bekannt, dass die einjährigen und fünfjährigen Leitzinsen (LPR) gleichzeitig um 10 Basispunkte auf 3,35 % bzw. 3,85 % fielen.

Dennoch sind Strategien zur Reduzierung der Hypothekenlast immer noch nicht aktuell. Was sind die tatsächlichen Auswirkungen und welche Risiken bestehen? Viele Banker wiesen darauf hin, dass der Kauf eines Hauses mit einer Anzahlung von 0 den anfänglichen Druck der Hauskäufer zu verringern scheint, tatsächlich jedoch die späteren Kapitalkosten erhöhen kann und der Druck, ein Haus mit einer Anzahlung von 0 Monaten zu kaufen, eher ein Problem darstellt Mittel für Entwicklungsunternehmen und Vermittler, um Hauskäufer anzulocken, ist keine völlig risikofreie Vorzugspolitik, und die „Kreditaufnahme und -rückzahlung“ verringert den Druck von Hypothekendarlehen im Wesentlichen nicht In schwerwiegenden Fällen besteht der Verdacht auf Kreditbetrug oder gar Kreditbetrug.

„0 Anzahlung“Versteckte Tricks：EntwicklerVorauszahlung、ZeichenYin-Yang-Vertrag

„Ist ein Hauskauf mit 0 Anzahlung ein Kinderspiel oder eine Falle?“ In den sozialen Netzwerken hat der Hauskauf mit 0 Anzahlung erneut heftige Diskussionen ausgelöst. Unter der Versuchung einer Anzahlung von 0 treten immer noch Käufer auf den Markt.

Vor etwa einem Jahr kaufte Gao Xing, ein Hauskäufer aus Guangxi, eine Immobilie ohne Anzahlung und ist nun erfolgreich eingezogen. Gao Xing sagte Reportern von Shell Finance, dass die von ihr gekaufte Immobilie eine Fläche von 97 Quadratmetern hatte und der Durchschnittspreis mehr als 4.000 Yuan pro Quadratmeter betrug. Aus diesem Grund beantragte sie ein Hypothekendarlehen in Höhe von 420.000 Yuan Bank.

Die von High Star mit 0 Anzahlung erworbene Immobilie ist bezugsfertig. Bildquelle: Bild wurde vom Interviewpartner zur Verfügung gestellt

Der spezifische Prozess der „0-Anzahlung“ besteht darin, dass der Immobilienentwickler zunächst die Anzahlung auf das Bankkonto von Gao Xing überweist und dann das Geld auf das angegebene Konto des Entwicklers überweist. „Banken kümmern sich nur darum, ob es eine Anzahlung an den Entwickler gibt.“ Gao um Zahlungen vom Bauträger zu erhalten, und die andere Bankkarte wird zur Bezahlung von Hypothekendarlehen verwendet.

„Für Leute wie uns, die nicht viel Ersparnisse haben, ist dies der schnellste Weg, ein Haus zu bekommen“, sagte Gao Xing.

Der Immobilienmakler Qiao Hua nannte einem Reporter von Shell Finance ein Beispiel: „Für ein Haus mit einem tatsächlichen Transaktionspreis von 1,35 Millionen Yuan beträgt die Anzahlung 210.000 Yuan (das entspricht 15 %) und der Kredit beträgt 1,14 Millionen Yuan ( 85 % ausmachen). Wir werden der Bank die Information hochladen, dass der Hauspreis 1,58 Millionen Yuan beträgt Yuan (entspricht 15 %) und das Darlehen beträgt 1,34 Millionen Yuan (entspricht 85 %).“

„Der tatsächliche Transaktionspreis betrug 1,35 Millionen Yuan und der Kredit betrug 1,34 Millionen Yuan, was dem Kauf eines Hauses ohne Anzahlung entspricht“, sagte Qiao Hua.

Der Immobilienmakler Qiao Hua nannte ein Beispiel für einen Hauskaufplan ohne Anzahlung. Bildquelle: Screenshot des Chatverlaufs

Es ist nicht ungewöhnlich, dass Bauträger und Immobilienmakler eine „Null-Anzahlung“-Politik fördern.

Zhang Jun, ein Mitarbeiter einer Immobilienverkaufsabteilung in der Wissenschaftsstadt Guangzhou Huangpu, erklärte gegenüber Shell Finance, dass man ein Haus mit „0 Anzahlung“ kaufen könne, und nannte zwei Optionen: Eine besteht darin, einen „Anzahlungskredit“ mit zu beantragen ein Zinssatz von 3,8 %; es handelt sich um eine Anzahlung von 90.000 NT$, der Rest wird in zinslosen Raten zurückgezahlt.

Beim sogenannten „Anzahlungskredit“ handelt es sich um einen zinsgünstigen kommerziellen Kredit. „Wenn die Anzahlung nicht ausreicht, kann man zwei Kredite erhalten“, sagte Zhang Jun. Zur Frage, ob damit tatsächlich die Anzahlung für ein Haus beglichen werden könne, sagte er: „Solange die Bank das genehmigen kann, wird es kein Problem sein.“

Ein weiterer zinsloser Rückzahlungsplan für einige Immobilienprojekte, sagte Zhang Jun: „Die zinslose Rückzahlung hat normalerweise eine kürzere Rückzahlungsfrist, meist 3-5 Jahre.“ Zhang Jun sagte jedoch auch offen: „Kauf mit 0 Anzahlung.“ Der monatliche Zahlungsdruck wird relativ hoch sein.“ Er empfiehlt nicht, ein Haus mit einer Anzahlung von 0 zu kaufen.

Noch geheimnisvoller ist der vom Immobilienmakler Huang Lihua erwähnte Hauskaufplan „0 Anzahlung“. Huang Lihua behauptete: „Der Kauf eines Hauses mit einer Anzahlung von 0 ist ein interner Rabattpreis innerhalb des Unternehmens. Das Unternehmen, bei dem sie arbeitet, ist ein Finanzunternehmen und nutzt finanzielle Hebelwirkung, um ein Haus mit einer Anzahlung von 0 zu kaufen.“

„Die Ressourcen in unseren Händen haben andere finanzielle Eigenschaften als Immobilienunternehmen.“ Huang Lihua gab den konkreten Plan für den Kauf eines Hauses ohne Anzahlung online nicht bekannt und sagte, dass sie für ein Interview auf die Website gehen könne . Reporter von Shell Finance sahen Huang Lihuas Werbung in den sozialen Medien, darunter „0 Anzahlung“ für den Kauf eines Hauses, verschiedene Kreditmethoden, um „das Haus zu bekommen und das Geld zu bekommen“, „das neueste Limit für Immobilienhypothekendarlehen in Shenzhen beträgt 50 Millionen Yuan“, und der jährliche Zinssatz beträgt 2,6 %.“ Die maximale Grenze für Dekorationsdarlehen beträgt 1 Million bis 3 Millionen Yuan, und der Zinssatz beträgt 2 %.“

Werbeplakat für den Hauskauf. Bildquelle: Screenshot von Huang Lihuas sozialen Medien

„‚0 Anzahlung‘ erhalten Immobilienentwicklungsunternehmen oder Immobilienagenturen in der Regel durch Vorauszahlung oder durch eine virtuelle Erhöhung des Hauspreises und die Einholung einer Anzahlung von einer Bank in Form eines Hypothekendarlehens.“ Am 2. August gaben Zhengzhou City Housing Security und die Immobilienverwaltung einmal eine Risikowarnung heraus, in der es heißt, dass „Null-Anzahlung“ nicht nur das Problem der kurzfristigen Kapitalknappheit von Hauskäufern grundsätzlich nicht lösen kann, sondern in der Regel auch die Hilfe illegaler Aktivitäten wie z wie das Unterzeichnen von Yin- und Yang-Verträgen und die Überbewertung von Immobilienpreisen. Dies erhöht nicht nur die Kreditzinsen und die monatliche Hypothekenrückzahlungsbelastung für den Hauskäufer, sondern birgt auch ein größeres rechtliches Risiko für Kreditbetrug.

Die „Kredit um Kredit zurückzuzahlen“-Falle: Eine vorzeitige Rückzahlung wird zu einer hohen Verschuldung

Das Chaos bei Hypothekendarlehen beschränkt sich nicht nur auf die Höhe der Anzahlung, auch bei der Rückzahlung bestehender Hypothekendarlehen kommt es immer wieder zu Unregelmäßigkeiten.

Laut der Website der People's Bank of China wurden am 22. Juli der einjährige LPR und der fünfjährige und mehr LPR jeweils um 10 Basispunkte gesenkt, von 3,45 % bzw. 3,95 % auf 3,35 % bzw. 3,85 %. Mit der Senkung der LPR wurden die Zinssätze für neue Kredite entsprechend gesenkt. Allerdings sind die Zinssätze einiger bestehender Hypothekenkredite immer noch hoch, und es gibt einen Zinsunterschied zu Verbraucherkrediten und anderen Krediten vieler Banken . Dies macht „Kredite zur Kreditrückzahlung“ zu einem Vorteil.

„Können Verbraucherkredite Hypotheken zurückzahlen?“ Auf der sozialen Plattform hinterließ ein Internetnutzer eine Nachricht: „Das mache ich. Meine Mutter hat mir 300.000 geliehen, und ich habe es zuerst zurückgezahlt und es ihr dann zurückgeliehen.“ Beike Finance Reporter: Wenn Sie einen Verbraucherkredit zur Rückzahlung einer Hypothek verwenden, müssen Sie ihn mehrmals überweisen und können ihn nicht direkt auf das Hypothekenkonto überweisen.

Screenshot einer Social-Media-Nachricht.

Auch der Hebei-Bürger Wang Hongxia hat die Idee, „Kredite mit Krediten zurückzuzahlen“. Ihr Hypothekenzinssatz liegt immer noch bei über 4 %, während die Zinssätze für Verbraucherkredite bei den meisten Banken nur etwa 3 % betragen. Wang Hongxia hat auf dieser Grundlage einige Berechnungen angestellt. Nach dem aktuellen Hypothekenzinssatz muss sie eine Hypothek von etwa 8.000 Yuan pro Monat zurückzahlen. Wenn sie einen dreijährigen Verbraucherkredit aufnimmt und den Hypothekenkredit in Höhe von 200.000 Yuan im Voraus zurückzahlt, Die monatliche Hypothekenzahlung kann um etwa 2.000 Yuan reduziert werden. Neue Verbraucherkredite kommen jedoch mit einer monatlichen Zahlung von etwa 5.000 Yuan hinzu.

Yan Yuejin, stellvertretender Direktor des E-House Research Institute, hat ebenfalls einige Berechnungen für Reporter durchgeführt: „Nehmen Sie als Beispiel einen Kreditbetrag von 300.000 Yuan. Wenn ein herkömmliches Hypothekendarlehen in 30 Jahren zurückgezahlt wird, belaufen sich die Gesamtausgaben auf etwa 515.600 Yuan.“ , und die monatliche Rückzahlung beträgt nur 1.432 Yuan. Wenn Sie zur Rückzahlung der Hypothek einen Verbraucherkredit aufnehmen (in 3 Jahren abbezahlt), reduzieren sich die Gesamtausgaben um fast 200.000 Yuan, aber der monatliche Rückzahlungsbetrag beträgt bis zu 8.698 Yuan Yuan."

Die oben geschätzte Hypothekenrückzahlungssituation. Foto vom Interviewpartner zur Verfügung gestellt

Yan Yuejin glaubt, dass die Rückzahlungsdauer von Wohnungsbaudarlehen bis zu 30 Jahre beträgt und die allgemeine Rückzahlungsdauer von Verbraucherkrediten 1-3 Jahre beträgt. „Kreditrückzahlung“ mag wie ein niedriger Kreditzinssatz erscheinen, tatsächlich handelt es sich jedoch um eine monatliche Rückzahlung Die Kosten werden steigen und die Belastung für Hauskäufer wurde nicht verringert. „Kreditrückzahlung“ mindert im Grunde nicht wirklich den Druck von Hypothekendarlehen, ist aber leicht kontraproduktiv.

„Der aktuelle Zinssatz für Verbraucherkredite beträgt im Allgemeinen 3,4 %.“ Manager Tang, ein Kunde einer ICBC-Filiale, sagte Reportern von Shell Finance, dass die Kreditlaufzeit 1-3 Jahre beträgt und es drei Rückzahlungsmethoden gibt: gleicher Kapitalbetrag, gleicher Kapitalbetrag und Zinsen und regelmäßige Rückzahlung mit Zinsen. Der Antragsbetrag hängt vom Einkommen des Antragstellers im vergangenen Jahr ab und der maximale Antragsbetrag beträgt 300.000 Yuan.

Reporter von Shell Finance erfuhren, dass die Zinssätze für Verbraucherkredite einiger Banken auf rund 2,9 % gesunken sind.

„Erstens ist es illegal, den Kredit durch einen Kredit zurückzuzahlen. Zweitens ist es nicht notwendig, den Wohnungsbaukredit durch ein kleines Verbraucherdarlehenslimit zu ersetzen.“ „Solange es sich um eine Überweisung handelt, können Sie es wissen, egal wie Sie es übertragen.“ (Konsumentenkredit) kann nur für den Konsum verwendet werden. Sobald die Bank feststellt, dass der Konsumentenkredit nicht für den Konsum verwendet wird, wird sie dies verlangen Der Antragsteller muss den Kredit im Voraus zurückzahlen, und der Antragsteller steht unter finanziellem Druck.

Die Strategie der „Lastenreduzierung“ hat gegen das Gesetz verstoßen und die Kontrolle der Hauskaufkosten schreitet weiter voran

„0 Anzahlung“ und „Kreditrückzahlung“ sind wieder da, und diese Strategie der „Lastenreduzierung“ ist ziemlich riskant.

Ein Banker teilte dem Reporter von Shell Finance mit, dass die Bank die Kreditmittel im Voraus abheben werde, sobald sich herausstelle, dass sie unter Verstoß gegen die Vorschriften zweckentfremdet worden seien. Bei einer Veruntreuung von Kreditmitteln kann die Bank diese rechtmäßig und gesetzeskonform im Voraus abheben; erleidet die Bank Verluste, besteht der Verdacht des Kreditbetrugs oder sogar des Kreditbetrugs.

Chen Wenjing, Marktforschungsdirektor des Zhongzhi Research Institute, wies gegenüber Reportern von Shell Finance darauf hin, dass die Methode der „hohen Ratings und hohen Kredite“ selbst ein illegales „Kreditbetrugsverhalten“ sei haben auch Auswirkungen auf die Bonität von Hauskäufern.

In Bezug auf die von einigen Entwicklern oder Vermittlern vorgeschlagenen „Anzahlungskredite“ wies Yan Yuejin darauf hin, dass „Anzahlungskredite“ strengstens verboten seien und die Anzahlung für den Hauskauf nicht auf andere Weise gezahlt werden dürfe, wenn es sich um einen gewerblichen Kredit handele Bei der Verwendung als Anzahlungsdarlehen unterscheiden sich Zinssatz und Rückzahlungsmethode von herkömmlichen Hypotheken, was den Rückzahlungsdruck der Hauskäufer praktisch erhöht.

Im März 2022 gab die offizielle Website der China Banking and Insurance Regulatory Commission eine entsprechende Risikowarnung heraus, in der es heißt, dass einige Verbraucher dazu veranlasst oder stillschweigend zugelassen werden, Kreditkarten, Mikrokredite und andere Verbraucherkreditfonds für Nicht-Konsumbereiche zu nutzen, wie z Kauf von Häusern, Aktienhandel, Finanzmanagement, Rückzahlung anderer Kredite usw., wodurch die normale Ordnung auf den Finanzmärkten gestört wird.

Bereits am 9. September 2017 haben das Ministerium für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung, die Zentralbank und die China Banking Regulatory Commission gemeinsam die „Mitteilung zur Regulierung der Finanzierung von Hauskäufen und zur Stärkung der Arbeit zur Bekämpfung der Geldwäsche“ herausgegeben, in der dies klargestellt wird Immobilienentwicklungsunternehmen und Immobilienvermittlern ist es strengstens untersagt, illegal Anzahlungsfinanzierungen, Anzahlungsraten und verschleiertes Anzahlungsvorschussverhalten bereitzustellen.

Die Verwendung von Verbraucherkrediten für nicht verbraucherbezogene Zwecke ist strengstens untersagt. In den von der staatlichen Verwaltung für Finanzaufsicht und -verwaltung im Jahr 2024 herausgegebenen „Maßnahmen zur Verwaltung von Privatkrediten“ heißt es eindeutig, dass der Zweck von Privatkrediten den Gesetzen und Vorschriften sowie den einschlägigen nationalen Richtlinien entsprechen sollte und es Kreditgebern nicht gestattet ist, Privatkredite ohne bestimmte Zwecke zu vergeben .

Um die Kosten für den Hauskauf weiter zu senken, führen verschiedene Kommunen immer noch entsprechende Richtlinien entsprechend den örtlichen Gegebenheiten ein.

Aus regulatorischer Sicht wurde seit Anfang dieses Jahres die LPR für Laufzeiten von mehr als 5 Jahren um kumuliert 35 Basispunkte gesenkt. Die „5·17“-Immobilienpaketpolitik wurde umgesetzt und die Anzahlungsquoten für First und Zweitwohnungen wurden auf 15 % bzw. 25 % gesenkt. Die Zinsuntergrenze für gewerbliche Wohnungsbaudarlehen für ein und zwei Häuser wird gesenkt, und die Zinssätze für Vorsorgekredite werden gesenkt.

Aus lokaler Sicht haben verschiedene Regionen die „5·17“-Politik aktiv umgesetzt, um die Anzahlungsquoten und Hypothekenzinsen zu senken. Derzeit ist der Zinssatz für Erstwohnungsbaudarlehen in vielen Städten auf etwa 3 % gesunken. Darüber hinaus haben seit diesem Jahr mehr als 20 Städte wie Guangzhou und Chengdu den Abzug von Vorsorgegeldern für Anzahlungen unterstützt. Gleichzeitig haben mehr als 20 Städte wie Guangzhou, Hangzhou und Chengdu den Umfang der Identifizierung optimiert Erstwohnungen und identifizierte Erstwohnungen nach Bezirk.

Chen Wenjing glaubt, dass diese dazu beitragen werden, die Schwelle und die Kosten für den Hauskauf für die Bewohner zu senken.

(Gao Xing, Qiao Hua, Zhang Jun, Huang Lihua und Wang Hongxia sind allesamt Pseudonyme im Artikel)

Beijing News Shell Finance-Reporter Xu Yuting Redakteur Chen Li Korrekturlesen von Liu Baoqing