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“O incorporador imobiliário primeiro deposita o adiantamento em minha conta bancária e, em seguida, transfiro o dinheiro para a conta designada do incorporador. O adiantamento de 0 é equivalente ao adiantamento adiantado pelo incorporador.

"O preço real da transação (da casa) foi de 1,35 milhão de yuans, e o empréstimo (para um empréstimo de alta classificação) foi de 1,34 milhão de yuans, o que equivale a comprar uma casa com 0 entrada."

Alguns compradores de casas disseram a repórteres da Shell Finance que, para aqueles que não têm economias suficientes, “comprar uma casa com entrada zero” é a maneira mais rápida de conseguir uma casa.

Alguns compradores de casas também disseram a repórteres da Shell Finance: “Embora a taxa de juros da hipoteca ainda esteja caindo, porque comprei a casa antecipadamente, como membro do empréstimo hipotecário existente, minha taxa de juros da hipoteca ainda está próxima de 5%. empréstimo para pagar a hipoteca pode ser uma opção ".

O repórter descobriu que a atual "estratégia de redução de encargos" para empréstimos à habitação geralmente tem vários métodos: primeiro, "classificações elevadas e empréstimos elevados", em que empresas de desenvolvimento ou intermediários virtualmente aumentam o preço das casas e obtêm empréstimos hipotecários mais elevados dos bancos para reduzir o pagamento inicial;A segunda é que a empresa de promoção imobiliária adianta o pagamento inicial, e o promotor reduz o preço disfarçadamente, ou após adiantar temporariamente o pagamento, o comprador da casa paga o adiantamento dentro de um determinado período; é aumentar o pagamento inicial através de empréstimos ao consumo, empréstimos iniciais, etc. para compensar o problema de fundos insuficientes. A outra é pagar o pagamento inicial em prestações, o que pode ser um artifício de 0 entrada no início;

Na verdade, o controlo dos custos de aquisição de casa nunca parou. Em maio deste ano, o Banco Popular da China e a Administração Estatal de Supervisão Financeira emitiram em conjunto um aviso de que o rácio mínimo de entrada para empréstimos de primeira e segunda habitação foi reduzido para pelo menos 15% e não menos que 25%, respetivamente. . Em 22 de Julho, o banco central emitiu outro anúncio de que as taxas prime dos empréstimos (LPR) a um ano e a cinco anos caíram simultaneamente 10 pontos base para 3,35% e 3,85%, respectivamente.

Mesmo assim, as estratégias para reduzir os encargos hipotecários ainda são pouco correntes. Qual é o efeito real e quais são os riscos? Muitos banqueiros apontaram que comprar uma casa com 0 entrada pode parecer reduzir a pressão inicial dos compradores de casas, mas na verdade pode aumentar os custos de capital posteriores e a pressão de pagamento mensal "0 de entrada" comprar uma casa é mais do que um. meios para empresas de desenvolvimento e intermediários atrairem compradores de casas, não é uma política preferencial totalmente isenta de risco e "contrair empréstimos e reembolsá-los" não reduz realmente a pressão dos empréstimos hipotecários, pelo contrário, é fácil de ser. autodestrutivo. Em casos graves, pode haver suspeita de fraude em empréstimos ou mesmo fraude em empréstimos.

"0 entrada"Truques ocultos：DesenvolvedorPagamento antecipado、SinalContrato Yin Yang

“Comprar casa com 0 entrada é uma torta ou uma armadilha?” Nas redes sociais, comprar uma casa com 0 entrada voltou a suscitar discussões acaloradas. Sob a tentação de 0 entrada, ainda há compradores entrando no mercado.

Há cerca de um ano, Gao Xing, um comprador de casa de Guangxi, comprou um imóvel sem entrada e agora mudou-se com sucesso. Gao Xing disse aos repórteres da Shell Finance que o imóvel que comprou tinha uma área de 97 metros quadrados, com um preço médio de mais de 4.000 yuans por metro quadrado. Por esse motivo, ela solicitou um empréstimo hipotecário de 420.000 yuans ao. banco.

O imóvel adquirido pela High Star com 0 entrada foi transferido. Fonte da foto: Foto cedida pelo entrevistado

O processo específico de "0 adiantamento" é que o incorporador imobiliário primeiro transfere o adiantamento para a conta bancária de Gao Xing e, em seguida, transfere o dinheiro para a conta designada do incorporador. “Os bancos só se preocupam se há um pagamento inicial para o desenvolvedor.” Gao Xing disse que quando for ao departamento de vendas para assinar um contrato com o desenvolvedor, é necessário trazer dois cartões bancários de bancos diferentes, um cartão bancário é usado. para receber o pagamento do desenvolvedor, e o outro cartão do banco é usado para pagar empréstimos hipotecários.

“Para pessoas como nós, que não têm muitas poupanças, esta é a maneira mais rápida de conseguir uma casa”, disse Gao Xing.

O corretor de imóveis Qiao Hua deu um exemplo a um repórter da Shell Finance: “Para uma casa com um preço de transação real de 1,35 milhão de yuans, o pagamento inicial é de 210.000 yuans (representando 15%) e o empréstimo é de 1,14 milhão de yuans ( representando 85%). Aumentaremos o preço de avaliação da casa. Carregue a informação ao banco de que o preço da casa é de 1,58 milhão de yuans. Para obter um empréstimo com base no preço da casa de 1,58 milhão de yuans, o pagamento inicial é de 240.000. yuans (representando 15%) e o empréstimo é de 1,34 milhão de yuans (representando 85%).”

"O preço real da transação foi de 1,35 milhão de yuans e o empréstimo foi de 1,34 milhão de yuans, o que equivale a comprar uma casa com entrada zero, disse Qiao Hua."

O corretor de imóveis Qiao Hua deu um exemplo de plano de compra de casa com entrada zero. Fonte da imagem: captura de tela do histórico de bate-papo

Não é incomum que incorporadores e corretores imobiliários promovam políticas de “0 entrada”.

Zhang Jun, membro da equipe de um departamento de vendas imobiliárias em Guangzhou Huangpu Science City, disse à Shell Finance que você pode comprar uma casa com "0 entrada" e deu duas opções: uma é solicitar um "empréstimo de entrada" com uma taxa de juros de 3,8% É uma entrada de NT$ 90.000, e o restante será pago em parcelas sem juros.

O chamado "empréstimo de entrada" é um empréstimo comercial com juros baixos. "Se o pagamento inicial não for suficiente, você pode obter dois empréstimos. Zhang Jun disse que seu departamento de vendas coopera com alguns bancos." Sobre se pode realmente ser usado para pagar a entrada de uma casa, ele disse: “Enquanto o banco aprovar, não haverá problema”.

Outro plano de reembolso sem juros, para alguns projetos imobiliários, Zhang Jun disse: "O reembolso sem juros geralmente tem um período de reembolso mais curto, principalmente de 3 a 5 anos. No entanto, Zhang Jun também disse francamente:" 0 compra de entrada , a pressão do pagamento mensal será relativamente alta." Ele não recomenda comprar uma casa com 0 entrada.

O plano de compra de casa com “0 entrada” mencionado pelo corretor de imóveis Huang Lihua é ainda mais secreto. Huang Lihua afirmou: “Comprar uma casa com 0 entrada é um preço com desconto interno dentro da empresa. A empresa onde ela trabalha é uma empresa financeira e usa alavancagem financeira para comprar uma casa com 0 entrada”.

“Os recursos em nossas mãos têm atributos financeiros diferentes dos das imobiliárias.” Huang Lihua não divulgou o plano específico de compra de uma casa com 0 entrada online, dizendo que poderia ir ao site para uma entrevista. . Os repórteres da Shell Finance viram os anúncios de Huang Lihua nas redes sociais, incluindo “0 adiantamento” para comprar uma casa, vários métodos de empréstimo para “conseguir a casa e conseguir o dinheiro”, “o último limite de empréstimo hipotecário imobiliário em Shenzhen é de 50 milhões de yuans, e a taxa de juros anualizada é de 2,6%” O limite máximo de empréstimo para decoração é de 1 milhão a 3 milhões de yuans e os juros são de 2%.

Cartaz publicitário de compra de casa. Fonte da imagem: Captura de tela da mídia social de Huang Lihua

"O 'pagamento inicial' é geralmente obtido por empresas de incorporação imobiliária ou agências imobiliárias por meio de pagamento antecipado, ou aumentando virtualmente o preço da casa e obtendo um pagamento inicial de um banco na forma de um empréstimo hipotecário." 2 de agosto, a Segurança Habitacional da Cidade de Zhengzhou e a Administração Imobiliária emitiram uma vez um alerta de risco afirmando que o "pagamento inicial zero" não só não pode resolver fundamentalmente o problema de escassez de capital de curto prazo dos compradores de casas, mas também geralmente requer a ajuda de atividades ilegais, como como assinar contratos yin e yang e sobrevalorizar os preços das casas. Isto não só aumenta os juros dos empréstimos dos compradores de casas e os encargos mensais com o pagamento da hipoteca, mas também representa um maior risco legal de fraude de empréstimos.

A armadilha do “empréstimo para reembolsar o empréstimo”: o reembolso antecipado transforma-se em dívidas pesadas

O caos nos empréstimos hipotecários não se limita ao nível do pagamento inicial, e irregularidades no reembolso dos empréstimos hipotecários existentes também ocorrem de tempos em tempos.

Em 22 de julho, de acordo com o site do Banco Popular da China, o LPR de um ano e o LPR de cinco anos e acima foram reduzidos em 10 pontos base, de 3,45% e 3,95% para 3,35% e 3,85%, respectivamente. Com a redução da LPR, as taxas de juro dos novos empréstimos foram reduzidas em conformidade. No entanto, as taxas de juro de alguns empréstimos hipotecários existentes ainda estão elevadas e existe uma diferença de taxas de juro com os empréstimos ao consumo e outros empréstimos de muitos bancos. Isso torna os “empréstimos para reembolsar empréstimos” uma máquina de vantagens.

"Os empréstimos ao consumidor podem pagar hipotecas?" Na plataforma social, um internauta deixou uma mensagem: "Isso é o que eu faço. Minha mãe me emprestou 300,000, e eu paguei primeiro e depois emprestei de volta para ela." Beike Finance Reporter, quando você usa um empréstimo ao consumidor para pagar uma hipoteca, você precisa transferi-lo várias vezes e não pode transferi-lo diretamente para a conta da hipoteca.

Captura de tela da mensagem de mídia social.

O cidadão de Hebei, Wang Hongxia, também teve a ideia de "reembolsar empréstimos com empréstimos". A taxa de juros de sua hipoteca ainda é superior a 4%, enquanto as taxas de juros de empréstimos ao consumidor da maioria dos bancos são de apenas cerca de 3%. Wang Hongxia fez alguns cálculos com base nisso. De acordo com a taxa de juros da hipoteca atual, ela precisa pagar uma hipoteca de cerca de 8.000 yuans por mês. Se ela tomar um empréstimo ao consumidor de três anos e pagar o empréstimo hipotecário de 200.000 yuans antecipadamente, o pagamento mensal da hipoteca pode ser reduzido em cerca de 2.000 yuans. No entanto, novos empréstimos ao consumidor serão adicionados com um pagamento mensal de cerca de 5.000 yuans por mês.

Yan Yuejin, vice-diretor do E-House Research Institute, também fez alguns cálculos para os repórteres: "Tome como exemplo um empréstimo principal de 300.000 yuans. Se um empréstimo hipotecário tradicional for reembolsado em 30 anos, a despesa total será de cerca de 515.600 yuans. , e o pagamento mensal é de apenas 1.432 yuans. Se você tomar um empréstimo ao consumidor (pago em 3 anos) para pagar a hipoteca, a despesa total será reduzida em quase 200.000 yuans, mas o valor do reembolso mensal chegará a 8.698. yuan."

A situação de reembolso da hipoteca estimada acima. Foto fornecida pelo entrevistado

Yan Yuejin acredita que o período de reembolso dos empréstimos à habitação é de até 30 anos, e o período geral de reembolso dos empréstimos ao consumidor é de 1 a 3 anos. O "reembolso do empréstimo" pode parecer uma taxa de juros baixa, mas na verdade o reembolso mensal. o custo aumentará e a carga sobre os compradores de casas não foi reduzida. O “reembolso do empréstimo” essencialmente não reduz realmente a pressão dos empréstimos hipotecários, mas é facilmente autodestrutivo.

“A taxa de juros atual para empréstimos ao consumidor é geralmente de 3,4%.” O gerente Tang, cliente de uma agência do ICBC, disse aos repórteres da Shell Finance que o período do empréstimo é de 1 a 3 anos e existem três métodos de reembolso: principal igual, principal igual e juros e reembolso regular com juros. O valor da aplicação depende da renda do requerente no ano anterior e o valor máximo da aplicação é de 300.000 yuans.

Os repórteres da Shell Finance aprenderam que as taxas de juros dos empréstimos ao consumidor de alguns bancos caíram para cerca de 2,9%.

"Em primeiro lugar, é ilegal reembolsar o empréstimo com um empréstimo. Em segundo lugar, não é necessário substituir o empréstimo à habitação por um pequeno limite de empréstimo ao consumidor." “Desde que seja por transferência, você pode saber, não importa como você o transfere.” (Empréstimo ao consumo) só pode ser usado para consumo. Assim que o banco descobrir que o empréstimo ao consumidor não é usado para consumo, ele exigirá o. requerente reembolsar o empréstimo antecipadamente, e o requerente enfrentará pressão financeira.

A estratégia de “redução de encargos” violou a lei e o controlo dos custos de aquisição de habitação continua a avançar

"0 entrada" e "reembolso do empréstimo" estão de volta à cena, e esta estratégia de "redução de encargos" é bastante arriscada.

Um banqueiro disse ao repórter da Shell Finance que, assim que for descoberto que os fundos de crédito foram desviados, violando os regulamentos, o banco os retirará antecipadamente. Se os fundos de crédito forem desviados, o banco pode retirá-los antecipadamente, de forma legal e compatível; se o banco sofrer perdas, pode ser suspeito de fraude em empréstimos ou mesmo fraude em empréstimos;

Chen Wenjing, diretor de pesquisa de mercado do Zhongzhi Research Institute, apontou aos repórteres da Shell Finance que o próprio método de "classificações altas e empréstimos altos" é um comportamento ilegal de "fraude de empréstimo". também têm impacto no crédito pessoal dos compradores de habitação.

Em relação aos "empréstimos de entrada" propostos por alguns incorporadores ou intermediários, Yan Yuejin destacou que os "empréstimos de entrada" são estritamente proibidos e o pagamento de entrada para compras de casas não pode ser pago de outras maneiras se um empréstimo comercial for. usado como empréstimo inicial, a taxa de juros e o método de reembolso serão diferentes das hipotecas tradicionais, o que praticamente aumenta a pressão de reembolso dos compradores de casas.

Em março de 2022, o site oficial da Comissão Reguladora de Bancos e Seguros da China emitiu um alerta de risco relevante afirmando que alguns consumidores são induzidos ou tacitamente autorizados a usar cartões de crédito, microcrédito e outros fundos de crédito ao consumo para áreas de não consumo, como compra de casas, negociação de ações, gestão financeira, reembolso de outros empréstimos, etc., perturbando a ordem normal dos mercados financeiros.

Já em 9 de setembro de 2017, o Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural, o Banco Central e a Comissão Reguladora Bancária da China emitiram conjuntamente o "Aviso sobre a Regulamentação do Financiamento para Compras de Casas e o Fortalecimento do Trabalho de Combate à Lavagem de Dinheiro", que esclareceu que o real empresas de incorporação imobiliária e intermediários imobiliários estão estritamente proibidos de fornecer ilegalmente financiamento de entrada, parcelamento de entrada e comportamento disfarçado de adiantamento de entrada.

A utilização de empréstimos ao consumo para fins que não sejam de consumo é estritamente proibida. As "Medidas de Gestão de Empréstimos Pessoais" emitidas pela Administração Estatal de Supervisão e Administração Financeira em 2024 afirmam claramente que a finalidade dos empréstimos pessoais deve cumprir as leis e regulamentos e as políticas nacionais relevantes, e os credores não estão autorizados a emitir empréstimos pessoais sem fins designados .

A fim de reduzir ainda mais o custo de compra de casa, várias localidades ainda estão a introduzir políticas relevantes de acordo com as condições locais.

Do ponto de vista regulatório, desde o início deste ano, o LPR para prazos superiores a 5 anos foi reduzido em 35 pontos base cumulativamente. A política do pacote imobiliário "5·17" foi implementada e os rácios de entrada para o primeiro. e segundas residências foram reduzidas para 15% e 25%, respectivamente. O limite inferior das taxas de juros para empréstimos para habitação comercial para uma e duas casas será reduzido, e as taxas de juros para empréstimos de fundos de previdência serão reduzidas.

De uma perspectiva local, várias regiões implementaram activamente a política "5·17" para reduzir os rácios de entrada e as taxas de juro das hipotecas. Actualmente, a primeira taxa de juro do empréstimo à habitação em muitas cidades caiu para cerca de 3%. Além disso, desde este ano, mais de 20 cidades como Guangzhou e Chengdu apoiaram a retirada de fundos de previdência para pagamento inicial. Ao mesmo tempo, mais de 20 cidades como Guangzhou, Hangzhou e Chengdu otimizaram o escopo de identificação de. primeira habitação e identificação de primeira habitação por distrito.

Chen Wenjing acredita que isso ajudará a reduzir o limite e o custo de compra de uma casa para os residentes.

(Gao Xing, Qiao Hua, Zhang Jun, Huang Lihua e Wang Hongxia são todos pseudônimos no artigo)

Beijing News Shell Finance repórter Xu Yuting Editor Chen Li Revisão de Liu Baoqing