berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

"Pengembang real estat pertama-tama menyetorkan uang muka ke rekening bank saya, dan kemudian saya mentransfer uang itu ke rekening yang ditunjuk pengembang. Uang muka 0 setara dengan uang muka yang dimuka oleh pengembang di muka."

"Harga transaksi sebenarnya (rumah) adalah 1,35 juta yuan, dan pinjaman (untuk pinjaman berbunga tinggi) adalah 1,34 juta yuan, yang setara dengan membeli rumah dengan uang muka 0."

Beberapa pembeli rumah mengatakan kepada wartawan dari Shell Finance bahwa bagi mereka yang tidak memiliki cukup tabungan, “membeli rumah dengan uang muka 0” adalah cara tercepat untuk mendapatkan rumah.

Beberapa pembeli rumah juga mengatakan kepada wartawan dari Shell Finance, “Meskipun suku bunga hipotek masih turun, karena saya membeli rumah lebih awal, sebagai anggota pinjaman hipotek yang ada, suku bunga hipotek saya masih mendekati 5%. pinjaman untuk membayar kembali hipotek mungkin bisa menjadi pilihan.

Reporter tersebut menemukan bahwa "strategi pengurangan beban" untuk pinjaman perumahan saat ini biasanya memiliki beberapa metode: pertama, "peringkat tinggi dan pinjaman tinggi", di mana perusahaan pembangunan atau perantara sebenarnya menaikkan harga rumah dan memperoleh pinjaman hipotek yang lebih tinggi dari bank untuk mengurangi uang muka; yang kedua adalah perusahaan pengembang real estate memajukan uang muka di muka, dan pengembang menurunkan harga secara terselubung, atau setelah pembayaran di muka untuk sementara, pembeli rumah melunasi uang muka tersebut dalam jangka waktu tertentu; adalah menaikkan uang muka melalui pinjaman konsumen, pinjaman uang muka, dll. untuk mengatasi masalah kekurangan dana; Cara lainnya adalah dengan mencicil uang muka, yang mungkin merupakan gimmick 0 uang muka di awal.

Faktanya, pengendalian biaya pembelian rumah tidak pernah berhenti. Pada bulan Mei tahun ini, Bank Rakyat Tiongkok dan Administrasi Pengawasan Keuangan Negara bersama-sama mengeluarkan pemberitahuan bahwa rasio uang muka minimum untuk pinjaman rumah pertama dan kedua dikurangi masing-masing menjadi tidak kurang dari 15% dan tidak kurang dari 25%. . Pada tanggal 22 Juli, bank sentral mengeluarkan pengumuman lain bahwa suku bunga dasar pinjaman (LPR) satu tahun dan lima tahun keduanya turun secara bersamaan sebesar 10 basis poin menjadi 3,35% dan 3,85%.

Meski begitu, strategi untuk mengurangi beban KPR masih undercurrent. Apa dampak sebenarnya dan apa risikonya? Banyak bankir menunjukkan bahwa membeli rumah dengan uang muka 0 tampaknya mengurangi tekanan awal pembeli rumah, namun kenyataannya hal itu dapat meningkatkan biaya modal selanjutnya dan tekanan pembayaran bulanan sarana bagi perusahaan pembangunan dan perantara untuk menarik pembeli rumah, bukanlah kebijakan preferensial yang sepenuhnya bebas risiko; dan "meminjam dan membayar kembali pinjaman" pada dasarnya tidak mengurangi tekanan pinjaman hipotek merugikan diri sendiri. Dalam kasus yang serius, hal itu mungkin dicurigai sebagai penipuan pinjaman atau bahkan penipuan pinjaman.

"0 uang muka"Trik tersembunyi：PengembangPembayaran di muka、TandaKontrak Yin Yang

“Membeli rumah dengan uang muka 0, itu kue atau jebakan?” Di media sosial, membeli rumah dengan uang muka 0 kembali memicu perbincangan hangat. Di bawah godaan uang muka 0, masih ada pembeli yang masuk ke pasar.

Sekitar setahun yang lalu, Gao Xing, seorang pembeli rumah dari Guangxi, membeli properti tanpa uang muka dan kini telah berhasil pindah. Gao Xing mengatakan kepada wartawan dari Shell Finance bahwa properti yang dibelinya memiliki luas 97 meter persegi, dengan harga rata-rata lebih dari 4.000 yuan per meter persegi. Oleh karena itu, dia mengajukan pinjaman hipotek sebesar 420.000 yuan dari bank.

Properti yang dibeli oleh High Star dengan uang muka 0 telah dipindahkan. Sumber gambar: Gambar disediakan oleh orang yang diwawancarai

Proses spesifik dari "0 uang muka" adalah pengembang real estat terlebih dahulu mentransfer uang muka ke rekening bank Gao Xing, dan kemudian dia mentransfer uang tersebut ke rekening yang ditunjuk pengembang. “Bank hanya peduli apakah ada uang muka kepada pengembang.” Gao Xing mengatakan bahwa ketika pergi ke bagian penjualan untuk menandatangani kontrak dengan pengembang, Anda perlu membawa dua kartu bank dari bank yang berbeda, satu kartu bank digunakan. untuk menerima pembayaran dari pengembang, dan kartu bank lainnya digunakan untuk membayar pinjaman hipotek.

“Bagi orang seperti kami yang tidak memiliki banyak tabungan, ini adalah cara tercepat untuk mendapatkan rumah,” kata Gao Xing.

Agen real estate Qiao Hua memberikan contoh kepada seorang reporter dari Shell Finance: "Untuk rumah dengan harga transaksi aktual 1,35 juta yuan, uang mukanya adalah 210.000 yuan (terhitung 15%), dan pinjamannya adalah 1,14 juta yuan ( terhitung 85%). Kami akan menaikkan harga rumah yang dinilai. Unggah informasi ke bank bahwa harga rumah adalah 1,58 juta yuan. yuan (terhitung 15%) dan pinjamannya 1,34 juta yuan (terhitung 85%).”

"Harga transaksi sebenarnya adalah 1,35 juta yuan, dan pinjamannya 1,34 juta yuan, yang setara dengan membeli rumah tanpa uang muka."

Agen real estate Qiao Hua memberikan contoh rencana pembelian rumah tanpa uang muka. Sumber gambar: tangkapan layar riwayat obrolan

Bukan hal yang aneh bagi pengembang dan agen real estate untuk mempromosikan kebijakan “0 uang muka”.

Zhang Jun, staf departemen penjualan real estat di Guangzhou Huangpu Science City, mengatakan kepada Shell Finance bahwa Anda dapat membeli rumah dengan "0 uang muka" dan memberikan dua opsi: pertama adalah mengajukan "pinjaman uang muka" dengan tingkat bunga 3,8%; Ini adalah uang muka sebesar NT$90.000, dan sisanya akan dibayar dengan cicilan tanpa bunga.

Yang disebut "pinjaman uang muka" adalah pinjaman komersial berbunga rendah, "Jika uang muka tidak cukup, Anda bisa mendapatkan dua pinjaman." Zhang Jun mengatakan bahwa departemen penjualannya bekerja sama dengan beberapa bank. Soal apakah benar bisa digunakan untuk membayar uang muka rumah, dia berkata, "Selama bank bisa menyetujuinya, tidak masalah."

Rencana pembayaran bebas bunga lainnya, untuk beberapa proyek real estat, Zhang Jun berkata, "Pembayaran tanpa bunga biasanya memiliki jangka waktu pembayaran yang lebih pendek, sebagian besar 3-5 tahun." Namun, Zhang Jun juga mengatakan dengan jujur, "0 uang muka pembelian , tekanan pembayaran bulanan akan relatif tinggi." Ia tidak menyarankan membeli rumah dengan uang muka 0.

Rencana pembelian rumah "0 uang muka" yang disebutkan oleh agen real estate Huang Lihua bahkan lebih rahasia. Huang Lihua menyatakan: "Membeli rumah dengan uang muka 0 adalah harga diskon internal di dalam perusahaan. Perusahaan tempat dia bekerja adalah perusahaan keuangan dan menggunakan leverage keuangan untuk membeli rumah dengan uang muka 0."

“Sumber daya yang kami miliki memiliki atribut keuangan, yang berbeda dari perusahaan real estate.” Huang Lihua tidak mengungkapkan rencana spesifik untuk membeli rumah dengan uang muka 0 secara online, mengatakan bahwa dia dapat mengunjungi situs tersebut untuk wawancara. . Reporter Shell Finance melihat iklan Huang Lihua di media sosial, termasuk “0 uang muka” untuk membeli rumah, berbagai metode pinjaman untuk “mendapatkan rumah dan mendapatkan uang”, “batas pinjaman hipotek real estat Shenzhen terbaru adalah 50 juta yuan, dan tingkat bunga tahunan adalah 2,6%” Batas pinjaman dekorasi maksimum adalah 1 juta hingga 3 juta yuan, dan bunganya 2%."

Poster iklan pembelian rumah. Sumber gambar: Tangkapan layar media sosial Huang Lihua

"'0 uang muka' biasanya diperoleh oleh perusahaan pengembang real estat atau agen real estat melalui pembayaran di muka, atau dengan menaikkan harga rumah secara virtual, dan memperoleh uang muka dari bank dalam bentuk pinjaman hipotek." Pada tanggal 2 Agustus, Keamanan Perumahan Kota Zhengzhou dan Administrasi Real Estat pernah mengeluarkan peringatan risiko yang menyatakan bahwa "uang muka nol" tidak hanya tidak dapat secara fundamental menyelesaikan masalah kekurangan modal jangka pendek pembeli rumah, tetapi juga biasanya memerlukan bantuan aktivitas ilegal seperti seperti menandatangani kontrak yin dan yang dan menilai harga rumah secara berlebihan. Hal ini tidak hanya meningkatkan bunga pinjaman pembeli rumah dan beban pembayaran hipotek bulanan, namun juga menimbulkan risiko hukum penipuan pinjaman yang lebih besar.

Jebakan "pinjaman untuk membayar kembali pinjaman": pelunasan lebih awal berubah menjadi hutang yang besar

Kekacauan KPR tidak hanya terbatas pada besaran uang muka saja, penyimpangan pembayaran KPR yang ada juga terjadi dari waktu ke waktu.

Pada tanggal 22 Juli, menurut situs People's Bank of China, LPR satu tahun dan LPR lima tahun ke atas keduanya diturunkan sebesar 10 basis poin, dari masing-masing 3,45% dan 3,95% menjadi 3,35% dan 3,85%. Dengan pengurangan LPR, suku bunga pinjaman baru juga diturunkan. Namun, suku bunga beberapa pinjaman hipotek yang ada masih tinggi, dan terdapat perbedaan suku bunga dengan pinjaman konsumen dan pinjaman lainnya di banyak bank. Hal ini menjadikan "pinjaman untuk membayar kembali pinjaman" sebagai mesin.

“Bisakah pinjaman konsumen membayar kembali hipotek?” Di platform sosial, seorang netizen meninggalkan pesan: “Itulah yang saya lakukan. Ibu saya meminjamkan saya 300.000, dan saya membayarnya kembali terlebih dahulu, lalu meminjamkannya kembali kepadanya.” Reporter Beike Finance, ketika Anda menggunakan pinjaman konsumen untuk melunasi hipotek, Anda perlu mentransfernya beberapa kali, dan Anda tidak dapat mentransfernya langsung ke rekening hipotek.

Tangkapan layar pesan media sosial.

Warga negara Hebei, Wang Hongxia, juga memiliki gagasan "membayar kembali pinjaman dengan pinjaman". Suku bunga KPR-nya masih di atas 4%, sedangkan suku bunga pinjaman konsumen kebanyakan bank hanya sekitar 3%. Wang Hongxia membuat beberapa perhitungan berdasarkan ini. Menurut tingkat bunga hipotek saat ini, dia perlu membayar kembali hipotek sekitar 8.000 yuan per bulan. Jika dia meminjam pinjaman konsumen tiga tahun dan membayar kembali pinjaman hipotek sebesar 200.000 yuan di muka, pembayaran hipotek bulanan dapat dikurangi sekitar 2.000 yuan. Namun, pinjaman konsumen baru akan ditambahkan dengan pembayaran bulanan sekitar 5.000 yuan setiap bulan.

Yan Yuejin, wakil direktur E-House Research Institute, juga melakukan beberapa perhitungan untuk wartawan: "Ambil contoh pokok pinjaman sebesar 300.000 yuan. Jika pinjaman hipotek tradisional dilunasi dalam 30 tahun, total pengeluaran akan menjadi sekitar 515.600 yuan , dan pembayaran bulanan hanya 1,432 yuan. Jika Anda mengambil pinjaman konsumen (dilunasi dalam 3 tahun) untuk melunasi hipotek, total pengeluaran akan berkurang hampir 200,000 yuan, tetapi jumlah pembayaran bulanan akan mencapai 8,698 yuan."

Perkiraan situasi pembayaran hipotek di atas. Foto disediakan oleh orang yang diwawancarai

Yan Yuejin percaya bahwa jangka waktu pembayaran kembali pinjaman perumahan adalah selama 30 tahun, dan jangka waktu pembayaran umum pinjaman konsumen adalah 1-3 tahun. "Pembayaran kembali pinjaman" mungkin tampak seperti tingkat bunga pinjaman yang rendah, tetapi sebenarnya pembayaran bulanan biaya akan meningkat, dan beban pembeli rumah belum berkurang. “Pembayaran kembali pinjaman” pada dasarnya tidak benar-benar mengurangi tekanan pinjaman hipotek, namun dengan mudah merugikan diri sendiri.

“Suku bunga pinjaman konsumen saat ini umumnya 3,4%.” Manajer Tang, nasabah cabang ICBC, mengatakan kepada wartawan Shell Finance bahwa jangka waktu pinjaman adalah 1-3 tahun, dan ada tiga metode pembayaran: pokok yang sama, pokok yang sama, dan pokok yang sama. bunga, dan pembayaran rutin dengan bunga. Jumlah permohonan tergantung pada pendapatan pemohon pada tahun lalu, dan jumlah permohonan maksimum adalah 300.000 yuan.

Wartawan Shell Finance mengetahui bahwa suku bunga pinjaman konsumen beberapa bank telah turun menjadi sekitar 2,9%.

"Pertama-tama, membayar kembali pinjaman dengan pinjaman adalah ilegal. Kedua, tidak perlu mengganti pinjaman perumahan dengan batas pinjaman konsumen yang kecil." Manajer Tang dari ICBC yang disebutkan di atas juga mengatakan kepada reporter Shell Finance, “Selama melalui transfer, Anda dapat mengetahuinya bagaimana cara mentransfernya.” (Pinjaman konsumen) hanya dapat digunakan untuk konsumsi pemohon harus membayar kembali pinjamannya terlebih dahulu, dan pemohon akan menghadapi tekanan keuangan.

Strategi "pengurangan beban" telah melanggar hukum, dan pengendalian biaya pembelian rumah terus berlanjut

"0 uang muka" dan "pembayaran kembali pinjaman" kembali muncul, dan strategi "pengurangan beban" ini cukup berisiko.

Seorang bankir mengatakan kepada reporter Shell Finance bahwa begitu dana kredit diketahui telah disalahgunakan dan melanggar peraturan, bank akan menariknya terlebih dahulu. Jika dana kredit disalahgunakan, bank dapat menariknya terlebih dahulu secara sah dan patuh; jika bank mengalami kerugian, dapat dicurigai adanya penipuan pinjaman atau bahkan penipuan pinjaman.

Chen Wenjing, direktur riset pasar Zhongzhi Research Institute, mengatakan kepada wartawan Shell Finance bahwa metode "peringkat tinggi dan pinjaman tinggi" itu sendiri adalah perilaku "penipuan pinjaman" yang ilegal juga berdampak pada kredit pribadi pembeli rumah.

Mengenai "pinjaman uang muka" yang diusulkan oleh beberapa pengembang atau perantara, Yan Yuejin menunjukkan bahwa "pinjaman uang muka" sangat dilarang, dan uang muka untuk pembelian rumah tidak diperbolehkan dibayar dengan cara lain digunakan sebagai pinjaman uang muka, tingkat bunga dan metode pembayarannya akan berbeda. Berbeda dengan hipotek tradisional, yang sebenarnya meningkatkan tekanan pembayaran kembali bagi pembeli rumah.

Pada bulan Maret 2022, situs resmi Komisi Regulasi Perbankan dan Asuransi Tiongkok mengeluarkan peringatan risiko yang relevan yang menyatakan bahwa beberapa konsumen dibujuk atau secara diam-diam diizinkan untuk menggunakan kartu kredit, kredit mikro, dan dana kredit konsumen lainnya untuk bidang non-konsumsi, seperti membeli rumah, perdagangan saham, pengelolaan keuangan, pembayaran kembali pinjaman lainnya, dll., mengganggu tatanan normal di pasar keuangan.

Pada tanggal 9 September 2017, Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan, Bank Sentral, dan Komisi Regulasi Perbankan Tiongkok bersama-sama mengeluarkan "Pemberitahuan tentang Pengaturan Pembiayaan Pembelian Rumah dan Penguatan Upaya Anti Pencucian Uang" yang mengklarifikasi bahwa sebenarnya perusahaan pengembang real estate dan perantara real estate dilarang keras memberikan pembiayaan uang muka, cicilan uang muka, dan perilaku uang muka terselubung secara tidak sah.

Penggunaan pinjaman konsumen untuk tujuan non-konsumen sangat dilarang. "Langkah-langkah Pengelolaan Pinjaman Pribadi" yang dikeluarkan oleh Badan Pengawasan dan Administrasi Keuangan Negara pada tahun 2024 dengan jelas menyatakan bahwa tujuan pinjaman pribadi harus mematuhi undang-undang dan peraturan serta kebijakan nasional yang relevan, dan pemberi pinjaman tidak diperbolehkan mengeluarkan pinjaman pribadi tanpa tujuan yang ditentukan. .

Untuk lebih menekan biaya pembelian rumah, berbagai daerah masih menerapkan kebijakan yang relevan sesuai dengan kondisi setempat.

Dari sudut pandang regulasi, sejak awal tahun ini, LPR untuk jangka waktu lebih dari 5 tahun telah dikurangi secara kumulatif sebesar 35 basis poin. Kebijakan paket real estate "5·17" telah diterapkan, dan rasio uang muka untuk yang pertama dan rumah kedua masing-masing telah dikurangi menjadi 15% dan 25%. Batas bawah suku bunga pinjaman perumahan komersial untuk satu dan dua rumah akan diturunkan, dan suku bunga pinjaman dana simpanan akan diturunkan.

Dari sudut pandang lokal, berbagai daerah telah aktif menerapkan kebijakan "5·17" untuk menurunkan rasio uang muka dan suku bunga KPR. Saat ini, suku bunga KPR pertama di banyak kota telah turun menjadi sekitar 3%. Selain itu, sejak tahun ini, lebih dari 20 kota seperti Guangzhou dan Chengdu telah mendukung penarikan dana simpanan untuk uang muka. Pada saat yang sama, lebih dari 20 kota seperti Guangzhou, Hangzhou dan Chengdu telah mengoptimalkan cakupan identifikasi perumahan pertama kali dan mengidentifikasi perumahan pertama kali berdasarkan distrik.

Chen Wenjing percaya bahwa ini akan membantu menurunkan ambang batas dan biaya pembelian rumah bagi penghuninya.

(Gao Xing, Qiao Hua, Zhang Jun, Huang Lihua dan Wang Hongxia semuanya adalah nama samaran dalam artikel tersebut)

Beijing News Reporter Keuangan Shell Xu Yuting Editor Chen Li Mengoreksi Liu Baoqing