nouvelles

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

"Le promoteur immobilier dépose d'abord l'acompte sur mon compte bancaire, puis je transfère l'argent sur le compte désigné du promoteur. L'acompte de 0 équivaut à l'acompte avancé par le promoteur à l'avance."

« Le prix réel de la transaction (de la maison) était de 1,35 million de yuans, et le prêt (pour les prêts à notation élevée) était de 1,34 million de yuans, ce qui équivaut à l'achat d'une maison sans aucun acompte.

Certains acheteurs de maison ont déclaré aux journalistes de Shell Finance que pour ceux qui n’ont pas suffisamment d’épargne, « acheter une maison sans mise de fonds » est le moyen le plus rapide d’obtenir une maison.

Certains acheteurs de maison ont également déclaré aux journalistes de Shell Finance : « Bien que le taux d'intérêt hypothécaire continue de baisser, parce que j'ai acheté la maison plus tôt, en tant que membre du prêt hypothécaire existant, mon taux d'intérêt hypothécaire est toujours proche de 5 %, donc en utilisant un Un prêt à la consommation pour rembourser l'hypothèque peut être une option.

Le journaliste a découvert que la « stratégie actuelle de réduction du fardeau » des prêts au logement comporte généralement plusieurs méthodes : premièrement, « des notes élevées et des prêts élevés », dans lesquels des sociétés de développement ou des intermédiaires augmentent virtuellement le prix des maisons et obtiennent des prêts hypothécaires plus élevés auprès des banques pour réduire l'acompte ; La deuxième est que la société de promotion immobilière avance l'acompte à l'avance et que le promoteur réduit le prix déguisé, ou qu'après avoir temporairement avancé le paiement, l'acheteur rembourse l'avance dans un certain délai ; la troisième consiste à augmenter l'acompte au moyen de prêts à la consommation, de prêts d'acompte, etc., pour compenser le problème de l'insuffisance des fonds ; début.

En fait, le contrôle des coûts d’achat d’une maison n’a jamais cessé. En mai de cette année, la Banque populaire de Chine et l'Administration d'État de surveillance financière ont publié conjointement un avis indiquant que le taux d'acompte minimum pour les prêts aux premier et deuxième logements était réduit à au moins 15 % et au moins 25 % respectivement. . Le 22 juillet, la banque centrale a publié une autre annonce selon laquelle le taux préférentiel des prêts (LPR) pour les durées d'un an et de cinq ans et plus avait baissé simultanément de 10 points de base à 3,35 % et 3,85 % respectivement.

Malgré cela, les stratégies visant à réduire le fardeau des prêts hypothécaires sont encore sous-estimées. Quels en sont les effets réels et quels sont les risques ? De nombreux banquiers ont souligné que l'achat d'une maison avec un acompte nul peut sembler réduire la pression initiale des acheteurs de maison, mais qu'en fait, cela peut augmenter les coûts d'investissement ultérieurs et que la pression sur le paiement mensuel de l'achat d'une maison est plutôt une pression. Les moyens pour les sociétés de développement et les intermédiaires d'attirer les acheteurs de logements ne sont pas une politique préférentielle totalement sans risque ; et « emprunter et rembourser des prêts » ne réduit pas vraiment la pression des prêts hypothécaires, au contraire. Dans les cas graves, il peut être soupçonné de fraude au prêt, voire de fraude au prêt.

"0 acompte"Astuces cachées：PromoteurPaiement anticipé、SigneContrat Yin Yang

« Acheter une maison avec 0 mise de fonds, est-ce une tarte ou un piège ? » Sur les réseaux sociaux, acheter une maison avec 0 mise de fonds suscite une nouvelle fois de vives discussions. Sous la tentation d'un acompte nul, il y a encore des acheteurs qui entrent sur le marché.

Il y a environ un an, Gao Xing, un acheteur de maison du Guangxi, a acheté une propriété sans aucun acompte et a maintenant emménagé avec succès. Gao Xing a déclaré au journaliste de Shell Finance que la propriété qu'elle avait achetée avait une superficie de 97 mètres carrés, avec un prix moyen de plus de 4 000 yuans le mètre carré. Pour cette raison, elle a demandé un prêt hypothécaire de 420 000 yuans auprès de la société. banque.

La propriété achetée par High Star avec 0 acompte a été emménagée. Source de l'image : Photo fournie par la personne interrogée

Le processus spécifique de « 0 acompte » est que le promoteur immobilier transfère d'abord l'acompte sur le compte bancaire de Gaoxing, puis transfère l'argent sur le compte désigné du promoteur. "Les banques se soucient uniquement de savoir s'il y a un acompte au promoteur." Gao Xing a déclaré que lorsque vous vous présentez au service commercial pour signer un contrat avec le promoteur, vous devez apporter deux cartes bancaires de banques différentes, une seule carte bancaire étant utilisée. pour recevoir le paiement du promoteur, et l'autre carte bancaire est utilisée pour payer les prêts hypothécaires.

Gao Xing a déclaré : « Pour les gens comme nous qui n’ont pas beaucoup d’économies, c’est le moyen le plus rapide d’acquérir une maison. »

L'agent immobilier Qiao Hua a donné un exemple à un journaliste de Shell Finance : « Pour une maison avec un prix de transaction réel de 1,35 million de yuans, l'acompte est de 210 000 yuans (soit 15 %) et le prêt est de 1,14 million de yuans ( représentant 85 %). Nous augmenterons le prix estimé de la maison. Téléchargez à la banque l'information selon laquelle le prix de la maison est de 1,58 million de yuans. Pour obtenir un prêt basé sur le prix de la maison de 1,58 million de yuans, l'acompte est de 240 000. yuans (représentant 15 %) et le prêt est de 1,34 million de yuans (représentant 85 %).

"Le prix réel de la transaction était de 1,35 million de yuans et le prêt de 1,34 million de yuans, ce qui équivaut à l'achat d'une maison sans aucun acompte."

L'agent immobilier Qiao Hua a donné un exemple de plan d'achat d'une maison sans mise de fonds. Source de l'image : capture d'écran de l'historique des discussions

Il n’est pas rare que les promoteurs et les agents immobiliers promeuvent des politiques « 0 acompte ».

Zhang Jun, membre du personnel d'un département de vente immobilière de la Cité scientifique de Guangzhou Huangpu, a déclaré à Shell Finance qu'il est possible d'acheter une maison sans « acompte » et a proposé deux options : l'une consiste à demander un « prêt avec acompte » avec un taux d’intérêt de 3,8 % ; il s’agit d’un acompte de 90 000 NT$, et le reste sera remboursé en versements sans intérêt.

Le soi-disant « prêt d'acompte » est un prêt commercial à faible taux d'intérêt. « Si l'acompte n'est pas suffisant, vous pouvez obtenir deux prêts. Zhang Jun a déclaré que son service commercial coopère avec certaines banques. Quant à savoir si cet argent peut réellement être utilisé pour payer l'acompte d'une maison, il a déclaré : « Tant que la banque peut l'approuver, ce ne sera pas un problème ».

Un autre plan de remboursement sans intérêt, pour certains projets immobiliers, a déclaré Zhang Jun : « Le remboursement sans intérêt a généralement une période de remboursement plus courte, généralement de 3 à 5 ans. Cependant, Zhang Jun a également déclaré franchement : « Achat sans acompte ». la pression sur les paiements mensuels sera relativement élevée. » Il ne recommande pas d'acheter une maison avec 0 mise de fonds.

Le plan d'achat de maison « sans acompte » mentionné par l'agent immobilier Huang Lihua est encore plus secret. Huang Lihua a déclaré : « L'achat d'une maison avec 0 acompte est un prix réduit interne au sein de l'entreprise. L'entreprise dans laquelle elle travaille est une société financière et utilise un levier financier pour acheter une maison avec 0 acompte.

"Les ressources dont nous disposons ont des attributs financiers qui sont différents de ceux des sociétés immobilières." Huang Lihua n'a pas révélé le plan spécifique d'achat d'une maison sans acompte en ligne, affirmant qu'elle pouvait se rendre sur le site pour un entretien. Un journaliste de Shell Finance a vu les publicités de Huang Lihua sur les réseaux sociaux, notamment « 0 acompte » pour acheter une maison, diverses méthodes de prêt pour « prendre la maison et récupérer l'argent », « le dernier montant du prêt hypothécaire au logement à Shenzhen est de 50 millions ». " La limite maximale du prêt de décoration est de 1 million à 3 millions de yuans et le taux d'intérêt annualisé est de 2,6 %. "

Affiche publicitaire d’achat de maison. Source de l'image : Capture d'écran des réseaux sociaux de Huang Lihua

"Le '0 acompte' est généralement obtenu par les sociétés de promotion immobilière ou les intermédiaires immobiliers au moyen d'un paiement anticipé, ou en augmentant virtuellement le prix de la maison, et en obtenant un acompte auprès d'une banque sous la forme d'un prêt hypothécaire. " Le 2 août, la sécurité du logement de la ville de Zhengzhou et l'administration immobilière ont publié un avertissement de risque indiquant que le « paiement sans acompte » non seulement ne peut pas fondamentalement résoudre le problème de pénurie de capitaux à court terme des acheteurs de maisons, mais nécessite également généralement l'aide d'activités illégales telles que comme la signature de contrats Yin et Yang et la surévaluation des prix de l'immobilier. Cela augmente non seulement le fardeau des intérêts des prêts et des remboursements hypothécaires mensuels pour les acheteurs de maison, mais pose également un risque juridique plus élevé de fraude sur les prêts.

Piège du « prêt pour rembourser le prêt » : un remboursement anticipé se transforme en lourde dette

Le chaos dans les prêts hypothécaires ne se limite pas au niveau de la mise de fonds, et des irrégularités dans le remboursement des prêts hypothécaires existants se produisent également de temps à autre.

Le 22 juillet, selon le site Internet de la Banque populaire de Chine, le LPR à 1 an et le LPR à 5 ans et plus ont tous deux été réduits de 10 points de base, passant respectivement de 3,45 % et 3,95 % à 3,35 % et 3,85 %. Avec la baisse du LPR, les taux d'intérêt des nouveaux prêts ont également été abaissés. Cependant, les taux d'intérêt de certains prêts hypothécaires existants restent élevés, et il existe une différence de taux d'intérêt avec les prêts à la consommation et autres prêts de nombreuses banques. Cela fait des « prêts pour rembourser les prêts » un avantage.

"Les prêts à la consommation peuvent-ils rembourser les hypothèques ?" Un internaute a laissé un message sur la plateforme sociale : "C'est ce que je fais. Ma mère m'a prêté 300 000, et je l'ai d'abord remboursé, puis je le lui ai prêté à nouveau." Finance Reporter, lorsque vous utilisez un crédit à la consommation pour rembourser un crédit immobilier, vous devez le transférer plusieurs fois, et vous ne pouvez pas le transférer directement sur le compte hypothécaire.

Capture d'écran du message sur les réseaux sociaux.

Wang Hongxia, citoyen du Hebei, a également l'idée de « rembourser les prêts par des prêts ». Son taux d'intérêt hypothécaire est toujours supérieur à 4 %, alors que les taux d'intérêt de la plupart des banques sur les prêts à la consommation ne sont que d'environ 3 %. Wang Hongxia a fait quelques calculs sur cette base. Selon le taux d'intérêt hypothécaire actuel, elle doit rembourser une hypothèque d'environ 8 000 yuans par mois si elle emprunte un prêt à la consommation sur trois ans et rembourse le prêt hypothécaire de 200 000 yuans à l'avance. le paiement mensuel de l'hypothèque peut être réduit d'environ 2 000 yuans. Cependant, de nouveaux prêts à la consommation seront ajoutés avec un paiement mensuel d'environ 5 000 yuans chaque mois.

Yan Yuejin, directeur adjoint de l'Institut de recherche E-House, a également fait quelques calculs pour les journalistes : « Prenons l'exemple d'un prêt de 300 000 yuans. Si un prêt hypothécaire traditionnel est remboursé dans 30 ans, la dépense totale sera d'environ 515 600 yuans. , et le remboursement mensuel n'est que de 1 432 yuans. Si vous contractez un prêt à la consommation (remboursé en 3 ans) pour rembourser l'hypothèque, la dépense totale sera réduite de près de 200 000 yuans, mais le montant du remboursement mensuel atteindra 8 698 yuans. yuan."

La situation de remboursement hypothécaire estimée ci-dessus. Photo fournie par la personne interrogée

Yan Yuejin estime que la période de remboursement des prêts au logement peut atteindre 30 ans et que la période de remboursement générale des prêts à la consommation est de 1 à 3 ans. Le « remboursement du prêt » peut sembler être un faible taux d'intérêt, mais en fait le remboursement mensuel. le coût augmentera et le fardeau pesant sur les acheteurs de maison n'a pas été réduit. Le «remboursement des prêts» ne réduit pas vraiment la pression des prêts hypothécaires, mais s'avère facilement contre-productif.

« Le taux d'intérêt actuel des prêts à la consommation est généralement de 3,4 %. » Le directeur Tang, client d'une succursale d'ICBC, a déclaré aux journalistes de Shell Finance que la durée du prêt est de 1 à 3 ans et qu'il existe trois méthodes de remboursement : principal égal, principal égal et intérêts et remboursement régulier avec intérêts. Le montant de la demande dépend des revenus du demandeur au cours de l'année écoulée et le montant maximum de la demande est de 300 000 yuans.

Les journalistes de Shell Finance ont appris que les taux d’intérêt des prêts à la consommation de certaines banques étaient tombés à environ 2,9 %.

"Premièrement, il est illégal de rembourser le prêt par un prêt. Deuxièmement, il n'est pas nécessaire de remplacer le prêt au logement par une petite limite de prêt à la consommation." "Tant qu'il s'agit d'un transfert, vous pouvez le savoir, quelle que soit la manière dont vous le transférez." (Le prêt à la consommation) ne peut être utilisé que pour la consommation. Une fois que la banque constate que le prêt à la consommation n'est pas utilisé pour la consommation, elle exigera le. Le demandeur devra rembourser le prêt à l'avance, et le demandeur sera confronté à des pressions financières.

La stratégie de « réduction du fardeau » a violé la loi et le contrôle des coûts d'achat d'un logement continue de progresser.

Le « zéro acompte » et le « remboursement du prêt » reviennent sur le devant de la scène, et cette stratégie de « réduction du fardeau » est assez risquée.

Un banquier a déclaré à un journaliste de Shell Finance que dès qu'il serait découvert que les fonds de crédit avaient été détournés en violation de la réglementation, la banque les retirerait à l'avance. Si les fonds du crédit sont détournés, la banque peut les retirer légalement et conformément à l'avance ; si la banque subit des pertes, elle peut être soupçonnée de fraude au prêt, voire de fraude au prêt.

Chen Wenjing, directeur des études de marché de l'Institut de recherche Zhongzhi, a souligné aux journalistes de Shell Finance que la méthode des « notes élevées et des prêts élevés » constitue en elle-même un comportement illégal de « fraude aux prêts ». Si la banque découvre des anomalies dans le processus d'approbation, elle le fera. ont également un impact sur le crédit personnel des acheteurs de maison.

Concernant les « prêts d'acompte » proposés par certains promoteurs ou intermédiaires, Yan Yuejin a souligné que les « prêts d'acompte » sont strictement interdits et que l'acompte pour l'achat d'un logement ne peut pas être payé par d'autres moyens s'il s'agit d'un prêt commercial. utilisé comme prêt de mise de fonds, le taux d'intérêt et la méthode de remboursement seront différents des prêts hypothécaires traditionnels, ce qui augmente pratiquement la pression de remboursement des acheteurs de maison.

En mars 2022, le site officiel de la Commission chinoise de réglementation des banques et des assurances a publié un avertissement de risque pertinent indiquant que certains consommateurs sont incités ou tacitement autorisés à utiliser des fonds de crédit à la consommation tels que les cartes de crédit et les microcrédits pour des domaines non liés à la consommation, tels que l'achat. les maisons, les opérations boursières, la gestion financière, le remboursement d'autres prêts, etc., perturbent l'ordre normal des marchés financiers.

Dès le 9 septembre 2017, le ministère du Logement et du Développement urbain et rural, la Banque centrale et la Commission chinoise de réglementation bancaire ont publié conjointement la « Avis sur la réglementation du financement de l'achat de logements et le renforcement de la lutte contre le blanchiment d'argent » qui indiquait clairement que : Il est strictement interdit aux sociétés de promotion immobilière et aux intermédiaires immobiliers de fournir illégalement un financement par acompte, des versements échelonnés et un comportement déguisé en avance d'acompte.

Le recours aux prêts à la consommation à des fins non liées à la consommation est strictement interdit. Les « Mesures de gestion des prêts personnels » publiées par l'Administration d'État de surveillance et d'administration financières en 2024 indiquent clairement que l'objectif des prêts personnels doit être conforme aux lois et réglementations et aux politiques nationales pertinentes, et que les prêteurs ne sont pas autorisés à accorder des prêts personnels sans objectifs désignés. .

Afin de réduire davantage le coût d'achat d'un logement, diverses localités continuent d'introduire des politiques pertinentes en fonction des conditions locales.

D'un point de vue réglementaire, depuis le début de cette année, le LPR pour les échéances supérieures à 5 ans a été réduit de 35 points de base en cumul. La politique du package immobilier « 5·17 » a été mise en œuvre, ainsi que les ratios d'acompte pour les premiers. et les résidences secondaires ont été réduites à 15 % et 25 % respectivement. Le plafond inférieur des taux d'intérêt pour les prêts au logement commercial pour une et deux maisons sera abaissé, et les taux d'intérêt sur les prêts du fonds de prévoyance seront abaissés.

D'un point de vue local, diverses régions ont activement mis en œuvre la politique « 5·17 » pour réduire les taux d'acompte et les taux d'intérêt hypothécaires. Actuellement, le taux d'intérêt des premiers prêts immobiliers dans de nombreuses villes est tombé à environ 3 %. En outre, depuis cette année, plus de 20 villes comme Guangzhou et Chengdu ont soutenu le retrait des fonds de prévoyance pour le paiement d'un acompte. Dans le même temps, plus de 20 villes comme Guangzhou, Hangzhou et Chengdu ont optimisé la portée de l'identification des personnes. primo-logements et primo-logements recensés par quartier.

Chen Wenjing estime que cela contribuera à abaisser le seuil et le coût d'achat d'un logement pour les résidents.

(Gao Xing, Qiao Hua, Zhang Jun, Huang Lihua et Wang Hongxia sont tous des pseudonymes dans l'article)

Xu Yuting, journaliste de Shell Finance, rédacteur en chef de Beijing News, Chen Li, relecture de Liu Baoqing