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"부동산 개발업자가 먼저 계약금을 내 은행 계좌에 입금한 다음, 그 돈을 개발업자가 지정한 계좌로 이체합니다. 계약금 0은 개발업자가 미리 선지급한 계약금과 같습니다."

"(집의) 실거래가는 135만 위안, 대출금(고등급 대출)은 134만 위안으로 계약금 없이 집을 사는 것과 맞먹는다."

일부 주택 구입자들은 쉘 파이낸스 기자들에게 저축액이 부족한 사람들이 집을 구할 수 있는 가장 빠른 방법은 '계약금 0원으로 집을 사는 것'이라고 말했다.

일부 주택 구입자들도 쉘파이낸스 기자들에게 “집을 일찍 샀기 때문에 주택담보대출 금리가 여전히 떨어지고 있지만 기존 주택담보대출 회원으로서 주택담보대출 금리는 여전히 소비자를 이용하면 5%에 가깝다”고 말했다. 모기지 상환을위한 대출이 옵션 일 수 있습니다.

기자는 현재 주택담보대출에 대한 '부담 경감 전략'에는 대개 여러 가지 방법이 있다는 사실을 발견했다. 첫째, 개발업체나 중개업자가 사실상 주택 가격을 올리고 은행으로부터 더 높은 담보대출을 받아 부담을 줄이는 '고등급 고대출'이다. 두 번째는 부동산 개발업체가 계약금을 선지급하고 개발업체가 위장하여 가격을 낮추거나 일시적으로 지불을 선지급한 후 일정 기간 내에 주택 구입자가 선지급금을 지불하는 것입니다. 자금 부족 문제를 보완하기 위해 소비자 대출, 계약금 대출 등을 통해 계약금을 높이는 것이고, 다른 하나는 계약금을 분할하여 지불하는 것으로, 초기에는 계약금이 0이 되는 기믹일 수 있습니다.

실제로 주택 구입 비용에 대한 통제는 중단된 적이 없습니다. 올해 5월, 중국인민은행과 국가금융감독관리국은 공동으로 1주택 대출과 2주택 대출에 대한 최소 계약금 비율을 각각 15% 이상, 25% 이상으로 낮추었다는 공고를 발표했습니다. . 7월 22일 중앙은행은 1년 및 5년 만기 대출우대금리(LPR)가 각각 3.35%와 3.85%로 동시에 10bp 하락했다고 발표했습니다.

그럼에도 불구하고 모기지 부담을 줄이기 위한 전략은 아직까지 유효하지 않으며 실제 효과는 무엇이며 위험은 무엇입니까? 많은 은행가들은 계약금이 0인 주택을 구입하는 것이 주택 구매자의 초기 압력을 줄이는 것처럼 보일 수 있지만 실제로는 나중에 자본 비용과 월 지불 압력을 증가시킬 수 있다고 지적합니다. 주택 구매자를 유치하기 위한 개발 회사 및 중개인의 수단은 완전히 위험이 없는 우대 정책이 아니며 "대출 및 대출 상환"은 본질적으로 모기지 대출의 압력을 실제로 감소시키지 않지만 심각한 경우 쉽게 자멸합니다. , 대출 사기, 심지어 대출 사기까지 의심될 수 있습니다.

"계약금 0"숨겨진 트릭：개발자선불、징후음양계약

“계약금 제로 주택 구입, 파이인가 함정인가” 소셜네트워크서비스(SNS)상에서 계약금 제로 주택 구입이 다시 한번 뜨거운 논란을 불러일으켰다. 계약금이 0이라는 유혹에 여전히 시장에 진입하는 구매자가 있습니다.

약 1년 전 광시(廣西) 출신 주택 구매자 가오싱(Gao Xing)은 계약금 없이 부동산을 구입해 성공적으로 입주했다. Gao Xing은 Shell Finance 기자에게 자신이 구입한 부동산의 면적이 97㎡이며 평균 가격이 평방미터당 4,000위안이 넘는다고 말했습니다. 이 때문에 그녀는 은행에 420,000위안의 모기지 대출을 신청했습니다. .

하이스타에서 계약금 0원으로 매입한 매물이 입주되었습니다. 사진 출처 : 사진 제공자 인터뷰

"계약금 0"의 구체적인 절차는 부동산 개발업자가 먼저 계약금을 Gaoxing의 은행 계좌로 이체한 다음 해당 금액을 개발자가 지정한 계좌로 이체하는 것입니다. "은행은 개발자에게 계약금이 있는지 여부에만 관심이 있습니다." Gao Xing은 개발자와 계약을 체결하기 위해 영업 부서에 갈 때 서로 다른 은행의 은행 카드 2개를 가져와야 하며 하나의 은행 카드를 사용한다고 말했습니다. 개발자로부터 지불금을 받고, 다른 은행 카드는 모기지 대출 비용을 지불하는 데 사용됩니다.

Gao Xing은 "우리처럼 저축한 돈이 많지 않은 사람들에게는 이것이 집을 구하는 가장 빠른 방법"이라고 말했습니다.

부동산 중개인 Qiao Hua는 Shell Finance 기자에게 "실거래 가격이 135만 위안인 주택의 경우 계약금은 21만 위안(15%), 대출금은 114만 위안( 주택 가격이 158만 위안이라는 정보를 은행에 업로드하면 주택 가격 158만 위안을 기준으로 계약금이 24만 위안이 됩니다. 위안(15%), 대출금은 134만 위안(85%)이다.”

"실제 거래 가격은 135만 위안, 대출금은 134만 위안으로 계약금 없이 집을 사는 것과 맞먹는다"고 말했다.

부동산 중개인 Qiao Hua는 계약금 제로 주택 구매 계획의 예를 제시했습니다. 이미지 출처: 채팅 기록 스크린샷

개발자와 부동산 중개인이 "계약금 0" 정책을 홍보하는 것은 드문 일이 아닙니다.

광저우 황푸 과학 도시의 부동산 판매 부서 직원인 장준(Zhang Jun)은 쉘 파이낸스(Shell Finance)에 "계약금 0"으로 집을 살 수 있다고 말하며 두 가지 옵션을 제시했습니다. 하나는 계약금 대출을 신청하는 것입니다. 이자율 3.8%, 계약금 NT$90,000, 나머지는 무이자 할부로 상환됩니다.

소위 '계약금 대출'은 저리 상업 대출입니다. "계약금이 충분하지 않으면 두 가지 대출을 받을 수 있습니다." Zhang Jun은 그의 영업 부서가 일부 은행과 협력하고 있다고 말했습니다. 실제로 주택 계약금을 지불하는 데 쓰일 수 있는지에 대해서는 “은행에서 승인만 해준다면 문제가 없을 것”이라고 말했다.

또 다른 무이자 상환 계획은 일부 부동산 프로젝트에 대해 장준은 "무이자 상환은 일반적으로 상환 기간이 더 짧아 대부분 3~5년"이라고 말했다. 월세 부담이 상대적으로 높을 것”이라며 “계약금이 0인 주택을 구입하는 것은 권장하지 않는다”고 말했다.

부동산 중개인 황리화가 언급한 '계약금 0' 주택 구입 계획은 더욱 은밀하다. 황리화 씨는 "계약금이 0인 주택을 구입하는 것은 회사 내부 할인 가격이다. 그녀가 일하는 회사는 금융회사인데 금융 레버리지를 이용해 계약금이 0인 주택을 구입하는 것"이라고 주장했다.

"우리 손에 있는 자원은 부동산 회사와는 다른 재정적 특성을 가지고 있습니다." 황리화는 인터뷰를 위해 현장에 갈 수 있다고 말하면서 계약금 0으로 주택을 온라인으로 구입할 구체적인 계획을 공개하지 않았습니다. . Shell Finance 기자들은 집을 구입하기 위한 '계약금 0', 집을 구하고 돈을 받기 위한 다양한 대출 방법, '최근 심천 부동산 담보대출 한도는 5천만 위안, 연간 이자율은 2.6%입니다.” 장식대출 한도는 최대 100만~300만 위안, 이자는 2%이다.

주택 구입 광고 포스터입니다. 이미지 출처: 황리화 소셜미디어 스크린샷

“'0 계약금'은 대개 부동산 개발업체나 부동산 중개인이 선지급을 통해 얻거나, 사실상 집값을 올리고, 은행에서 담보대출 형태로 계약금을 받는 방식이다.” 8월 2일, 정저우시 주택 안전국과 부동산 관리국은 "제로 계약금"이 주택 구매자의 단기 자본 부족 문제를 근본적으로 해결할 수 없을 뿐만 아니라 일반적으로 다음과 같은 불법 활동의 도움이 필요하다는 위험 경고를 발표했습니다. 음양 계약을 체결하고 주택 가격을 과대평가하는 것과 같습니다. 이는 주택 구입자의 대출 이자 및 월별 모기지 상환 부담을 증가시킬 뿐만 아니라 대출 사기에 대한 법적 위험도 증가시킵니다.

'대출 상환을 위한 대출' 함정: 조기 상환이 무거운 빚으로 변한다

주택담보대출의 혼란은 계약금 수준에만 국한되지 않고, 기존 주택담보대출의 상환불규칙도 수시로 발생하고 있다.

7월 22일 중국 인민은행 웹사이트에 따르면 1년 만기 LPR과 5년 이상 LPR은 각각 3.45%, 3.95%에서 3.35%, 3.85%로 각각 10bp 인하됐다. LPR 인하로 인해 신규대출 금리도 그에 맞춰 낮아졌지만 기존 일부 주택담보대출의 금리는 여전히 높은 편이며, 많은 은행의 소비자대출 및 기타 대출과 금리차이가 있습니다. . 이것은 "대출 상환을 위한 대출"을 유리하게 만듭니다.

"소비자대출 담보대출 갚을 수 있나요?" 한 네티즌은 "저도 그렇게 해요. 어머니가 30만원을 빌려줬는데 제가 먼저 갚고 다시 빌려줬어요"라는 글을 남겼다. Beike Finance Reporter 님, 소비자 대출을 사용하여 모기지 상환을 할 때 여러 번 이체해야하며 모기지 계좌로 직접 이체 할 수 없습니다.

소셜 미디어 메시지 스크린샷.

허베이성 시민 왕홍샤(Wang Hongxia)도 '대출금을 대출금으로 갚는다'는 생각을 갖고 있다. 그녀의 모기지 금리는 여전히 4%가 넘는데, 대부분의 은행의 소비자 대출 금리는 약 3%에 불과합니다. 왕훙샤는 이를 토대로 몇 가지 계산을 했다. 현재 주택담보대출 이자율을 기준으로 3년 소비자 대출을 빌려 주택담보대출 20만 위안을 미리 갚는다면 한 달에 약 8,000위안을 갚아야 한다. 월 모기지 지불금은 약 2,000위안 정도 줄어들 수 있지만, 매달 약 5,000위안의 월 지불금으로 새로운 소비자 대출이 추가됩니다.

E-House 연구소 부국장 Yan Yuejin도 기자들을 위해 몇 가지 계산을 했습니다. "대출 원금 300,000위안을 예로 들어보겠습니다. 기존 모기지 대출을 30년 안에 상환한다면 총 지출은 약 515,600위안이 될 것입니다. , 월 상환액은 1,432 위안에 불과하며 모기지 상환을 위해 소비자 대출 (3 년 만기)을 받으면 총 지출은 거의 200,000 위안 감소하지만 월 상환 금액은 최대 8,698입니다. 원."

위 예상 모기지 상환 상황입니다. 사진 제공: 인터뷰 대상자

Yan Yuejin은 주택 대출의 상환 기간이 최대 30년이고 소비자 대출의 일반적인 상환 기간이 1~3년이라고 생각합니다. "대출 상환"은 대출 이자율이 낮은 것처럼 보일 수 있지만 실제로는 월별 상환입니다. 비용은 증가하지만 주택 구입자의 부담은 줄어들지 않았습니다. '대출상환'은 실제로 주택담보대출에 대한 부담을 줄여주지는 못하지만 자멸하기 쉽습니다.

“현재 소비자 대출 이자율은 일반적으로 3.4%입니다.” ICBC 지점의 고객인 Tang 관리자는 Shell Finance 기자에게 대출 기간은 1~3년이며 상환 방법은 동일 원금, 동일 원금 및 세 가지가 있다고 말했습니다. 신청금액은 신청인의 전년도 소득에 따라 다르며 최대 신청금액은 300,000위안입니다.

Shell Finance 기자들은 일부 은행의 소비자 대출 금리가 약 2.9%까지 떨어졌다는 사실을 알게 되었습니다.

"우선 대출금을 대출로 상환하는 것은 불법입니다. 둘째, 주택 대출을 소액 소비자 대출 한도로 대체 할 필요는 없습니다."라고 위에서 언급 한 ICBC의 Tang 관리자도 Shell Finance 기자에게 말했습니다. "이체를 통해서만 가능하다면 어떻게 이체하더라도 알 수 있습니다."(소비자 대출)는 소비에만 사용할 수 있습니다. 은행은 소비자 대출이 소비에 사용되지 않는다고 판단하면 신청자는 대출금을 미리 상환해야 하며 신청자는 재정적 압박을 받게 됩니다.

'부담 감소' 전략은 법을 위반했으며 주택 구입 비용 통제는 계속 진행되고 있습니다.

'계약금 제로'와 '대출상환'이 다시 등장하는데, 이런 '부담감소' 전략은 꽤 위험하다.

한 은행가는 Shell Finance 기자에게 신용 자금이 규정을 위반하여 유용된 것으로 밝혀지면 은행이 이를 사전에 철회할 것이라고 말했습니다. 신용 자금이 유용되는 경우, 은행은 합법적이고 규정에 따라 사전에 이를 인출할 수 있습니다. 은행이 손실을 입으면 대출 사기 또는 심지어 대출 사기로 의심될 수 있습니다.

Zhongzhi 연구소의 시장 조사 책임자인 Chen Wenjing은 Shell Finance 기자들에게 "높은 등급 및 높은 대출" 방법 자체가 불법적인 "대출 사기" 행위라고 지적했습니다. 주택 구매자의 개인 신용에도 영향을 미칩니다.

일부 개발자나 중개인이 제안한 '계약금 대출'에 대해 Yan Yuejin은 '계약금 대출'이 엄격히 금지되며 주택 구입에 대한 계약금은 상업 대출인 경우 다른 방법으로 지불하는 것이 허용되지 않는다고 지적했습니다. 계약금 대출로 사용되는 경우 이자율과 상환 방법이 기존 모기지와 다르기 때문에 주택 구매자의 상환 압력이 사실상 높아집니다.

2022년 3월, 중국 은행보험감독관리위원회 공식 홈페이지는 일부 소비자가 구매 등 비소비 영역에서 신용카드, 소액대출 등 소비자 신용자금을 사용하도록 유도하거나 암묵적으로 허용한다는 관련 위험 경고를 발표했습니다. 주택, 주식 거래, 재무 관리, 기타 대출금 상환 등을 통해 금융 시장의 정상적인 질서를 교란시킵니다.

2017년 9월 9일, 주택도시농촌개발부, 중앙은행, 중국 은행감독관리위원회는 공동으로 "주택 구입 자금조달 규제 및 자금세탁 방지 업무 강화에 관한 고시"를 발표했습니다. 부동산 개발 회사와 부동산 중개인은 불법적으로 계약금 융자, 계약금 할부, 위장 계약금 선지급 행위를 엄격히 금지합니다.

소비자 이외의 목적으로 소비자 대출을 이용하는 것은 엄격히 금지됩니다. 2024년 국가금융감독관리총국이 발표한 "개인 대출 관리 조치"에는 개인 대출의 목적이 법률, 규정 및 관련 국가 정책을 준수해야 하며 대출 기관은 지정된 목적 없이 개인 대출을 발행할 수 없다고 명시되어 있습니다. .

주택 구입 비용을 더욱 줄이기 위해 다양한 지역에서는 여전히 현지 상황에 따라 관련 정책을 도입하고 있습니다.

규제 측면에서는 올해 초부터 '5·17' 부동산 패키지 정책을 시행해 5년 이상 만기 LPR을 누적 35bp 인하했다. 1주택과 2주택에 대한 상업용 주택 대출 금리 하한이 각각 15%와 25%로 인하되고, 예비 기금 대출 금리도 인하됩니다.

지역적으로는 다양한 지역에서 계약금 비율과 주택담보대출 금리를 낮추기 위한 '5·17' 정책을 적극적으로 시행해 왔으며, 현재 많은 도시에서 첫 주택담보대출 금리가 3% 안팎으로 떨어졌다. 또한 올해부터 광저우, 청두 등 20개 이상의 도시에서 계약금 인출을 지원하는 동시에 광저우, 항저우, 청두 등 20개 이상의 도시에서 식별 범위를 최적화했습니다. 최초 주택 및 지역별 최초 주택 식별.

Chen Wenjing은 이것이 주민들의 주택 구매 기준점과 비용을 낮추는 데 도움이 될 것이라고 믿습니다.

(Gao Xing, Qiao Hua, Zhang Jun, Huang Lihua 및 Wang Hongxia는 기사에서 모두 가명입니다)

베이징 뉴스 Shell Finance 기자 Xu Yuting 편집자 Chen Li 교정 Liu Baoqing