notizia

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

"Il promotore immobiliare deposita prima l'acconto sul mio conto bancario, quindi trasferisco il denaro sul conto designato dal promotore. L'acconto 0 equivale all'acconto anticipato dal promotore in anticipo."

"Il prezzo effettivo della transazione (della casa) è stato di 1,35 milioni di yuan, e il prestito (per i prestiti ad alto rating) è stato di 1,34 milioni di yuan, che equivale all'acquisto di una casa con 0 acconto."

Alcuni acquirenti di case hanno detto ai giornalisti di Shell Finance che per coloro che non hanno abbastanza risparmi, “acquistare una casa con 0 acconto” è il modo più veloce per ottenere una casa.

Alcuni acquirenti di case hanno anche detto ai giornalisti di Shell Finance: “Sebbene il tasso di interesse ipotecario sia ancora in calo, poiché ho comprato la casa in anticipo, come membro del mutuo ipotecario esistente, il mio tasso di interesse ipotecario è ancora vicino al 5%, quindi utilizzando un il prestito al consumo per estinguere il mutuo può essere un'opzione ".

Il giornalista ha scoperto che l'attuale "strategia di riduzione degli oneri" per i mutui immobiliari di solito prevede diversi metodi: in primo luogo, "rating elevati e prestiti elevati", in cui le società di sviluppo o gli intermediari aumentano virtualmente il prezzo delle case e ottengono mutui ipotecari più elevati dalle banche a ridurre l'acconto; Il secondo è che la società di sviluppo immobiliare anticipa l'acconto e lo sviluppatore riduce il prezzo sotto mentite spoglie, oppure dopo aver temporaneamente anticipato il pagamento, l'acquirente della casa paga l'anticipo entro un certo periodo; il terzo è aumentare l'acconto attraverso prestiti al consumo, prestiti di acconto, ecc., per compensare il problema dei fondi insufficienti. L'altro è pagare l'acconto a rate, il che può essere un espediente di 0 acconto al inizio.

Infatti, il controllo dei costi di acquisto della casa non si è mai fermato. Nel maggio di quest'anno, la Banca popolare cinese e l'Amministrazione statale di vigilanza finanziaria hanno emesso congiuntamente un avviso secondo cui la percentuale minima di acconto per i mutui prima e seconda casa era stata ridotta rispettivamente a non meno del 15% e non meno del 25% . Il 22 luglio, la banca centrale ha emesso un altro annuncio secondo cui il tasso primario sui prestiti (LPR) per i termini di un anno e cinque anni e oltre è sceso simultaneamente di 10 punti base rispettivamente al 3,35% e 3,85%.

Ciononostante, le strategie per ridurre gli oneri ipotecari sono ancora poco attuate. Qual è l’effetto reale e quali sono i rischi? Molti banchieri hanno sottolineato che l'acquisto di una casa con 0 acconto può sembrare ridurre la pressione iniziale degli acquirenti di casa, ma in realtà può aumentare i successivi costi di capitale e la pressione del pagamento mensile per l'acquisto di una casa è più di un mezzi per le società di sviluppo e gli intermediari per attirare gli acquirenti di case, non è una politica preferenziale completamente priva di rischi; e "prendere in prestito e rimborsare i prestiti" non riduce realmente la pressione dei mutui ipotecari, in sostanza, è facile esserlo In casi gravi, può essere sospettato di frode sui prestiti o addirittura di frode sui prestiti.

"0 acconto"Trucchi nascosti：SviluppatorePagamento anticipato、CartelloContratto Yin Yang

“Comprare casa con acconto 0, è una sciocchezza o una trappola?” Sui social network, l'acquisto di una casa con acconto 0 ha suscitato ancora una volta accese discussioni. Sotto la tentazione di un acconto pari a 0, ci sono ancora acquirenti che entrano nel mercato.

Circa un anno fa, Gao Xing, un acquirente di case del Guangxi, ha acquistato una proprietà senza acconto e ora si è trasferito con successo. Gao Xing ha detto al giornalista di Shell Finance che l'immobile da lei acquistato aveva una superficie di 97 metri quadrati, con un prezzo medio di oltre 4.000 yuan al metro quadrato. Per questo motivo ha richiesto un mutuo ipotecario di 420.000 yuan alla banca.

L'immobile acquistato da High Star con 0 acconti è stato traslocato. Fonte dell'immagine: immagine fornita dall'intervistato

Il processo specifico di "acconto 0" prevede che lo sviluppatore immobiliare trasferisca prima l'acconto sul conto bancario di Gaoxing, quindi trasferisca il denaro sul conto designato dallo sviluppatore. "Le banche si preoccupano solo se c'è un acconto per lo sviluppatore." Gao Xing ha detto che quando si va al reparto vendite per firmare un contratto con lo sviluppatore, è necessario portare due carte bancarie di banche diverse, viene utilizzata una carta bancaria. per ricevere il pagamento dallo sviluppatore e l'altra carta bancaria viene utilizzata per pagare i mutui ipotecari.

Gao Xing ha detto: “Per persone come noi che non hanno molti risparmi, questo è il modo più veloce per ottenere una casa”.

L'agente immobiliare Qiao Hua ha fatto un esempio a un giornalista di Shell Finance: "Per una casa con un prezzo di transazione effettivo di 1,35 milioni di yuan, l'acconto è di 210.000 yuan (pari al 15%) e il prestito è di 1,14 milioni di yuan ( pari all'85%). Aumenteremo il prezzo stimato della casa. Caricare le informazioni in banca che il prezzo della casa è di 1,58 milioni di yuan. Per ottenere un prestito basato sul prezzo della casa di 1,58 milioni di yuan, l'acconto è di 240.000. yuan (pari al 15%) e il prestito è di 1,34 milioni di yuan (pari all’85%).”

"Il prezzo effettivo della transazione è stato di 1,35 milioni di yuan e il prestito è stato di 1,34 milioni di yuan, il che equivale all'acquisto di una casa senza acconto", ha detto Qiao Hua.

L'agente immobiliare Qiao Hua ha fornito un esempio di un piano di acquisto di una casa con acconto zero. Fonte immagine: screenshot della cronologia chat

Non è raro che sviluppatori e agenti immobiliari promuovano politiche di “acconto zero”.

Zhang Jun, un membro dello staff del dipartimento vendite immobiliari della città scientifica di Guangzhou Huangpu, ha detto a Shell Finance che è possibile acquistare una casa con "0 acconto" e ha offerto due opzioni: una è richiedere un "prestito con acconto" con un tasso di interesse del 3,8%; è un acconto di NT $ 90.000 e il resto verrà rimborsato in rate senza interessi.

Il cosiddetto "prestito con acconto" è un prestito commerciale a basso interesse. "Se l'acconto non è sufficiente, puoi ottenere due prestiti." Zhang Jun ha detto che il suo reparto vendite collabora con alcune banche. Riguardo alla possibilità di pagare effettivamente l'acconto per la casa, ha detto: "Finché la banca lo approva, non ci saranno problemi".

Un altro piano di rimborso senza interessi, per alcuni progetti immobiliari, Zhang Jun ha detto: "Il rimborso senza interessi di solito ha un periodo di rimborso più breve, per lo più 3-5 anni. Tuttavia, Zhang Jun ha anche detto francamente, "0 acconto per l'acquisto, la pressione sui pagamenti mensili sarà relativamente alta." Non consiglia di acquistare una casa con 0 acconto.

Il piano di acquisto della casa con acconto zero menzionato dall'agente immobiliare Huang Lihua è ancora più segreto. Huang Lihua ha affermato: "L'acquisto di una casa con 0 acconto è un prezzo di sconto interno all'azienda. L'azienda in cui lavora è una società finanziaria e utilizza la leva finanziaria per acquistare una casa con 0 acconto".

"Le risorse nelle nostre mani hanno caratteristiche finanziarie, che sono diverse dalle società immobiliari." Huang Lihua non ha rivelato il piano specifico per l'acquisto di una casa con acconto 0 online, dicendo che avrebbe potuto andare sul sito per un colloquio. Un giornalista di Shell Finance ha visto gli annunci di Huang Lihua sui social media, tra cui "0 acconto" per comprare una casa, vari metodi di prestito per "prendere la casa e riavere i soldi", "l'ultimo importo del mutuo ipotecario per l'edilizia abitativa di Shenzhen è di 50 milioni yuan e il tasso di interesse annualizzato è del 2,6%". Il limite massimo del prestito per le decorazioni è compreso tra 1 e 3 milioni di yuan e l'interesse è del 2%."

Poster pubblicitario per l'acquisto di una casa. Fonte immagine: screenshot dei social media di Huang Lihua

"L'acconto 0 viene solitamente ottenuto dalle società di sviluppo immobiliare o dagli intermediari immobiliari tramite il pagamento anticipato, oppure aumentando virtualmente il prezzo della casa, e ottenendo un acconto da una banca sotto forma di mutuo ipotecario". Il 2 agosto, la sicurezza abitativa della città di Zhengzhou e l'amministrazione immobiliare hanno emesso un avviso di rischio affermando che "l'acconto pari a zero" non solo non può risolvere in modo fondamentale il problema della carenza di capitale a breve termine degli acquirenti di case, ma di solito richiede anche l'aiuto di attività illegali come come firmare contratti Yin e Yang e sopravvalutare i prezzi delle case. Ciò non solo aumenta l’onere degli interessi sui prestiti e dei rimborsi mensili dei mutui per gli acquirenti di case, ma comporta anche un maggiore rischio legale di frode sui prestiti.

Trappola del "prestito per ripagare il prestito": il rimborso anticipato si trasforma in un debito pesante

Il caos nel settore dei mutui ipotecari non si limita all'importo dell'acconto, ma di tanto in tanto si verificano anche irregolarità nel rimborso dei mutui ipotecari esistenti.

Il 22 luglio, secondo il sito web della Banca popolare cinese, l'LPR a 1 anno e l'LPR a 5 anni e oltre sono stati entrambi ridotti di 10 punti base, rispettivamente dal 3,45% e 3,95% al ​​3,35% e 3,85%. Con l'abbassamento della LPR sono diminuiti anche i tassi di interesse dei nuovi prestiti. Tuttavia, i tassi di interesse di alcuni mutui ipotecari esistenti sono ancora elevati e c'è una differenza di tasso di interesse con i prestiti al consumo di molte banche e altri prestiti. Ciò rende i "prestiti per rimborsare i prestiti" una macchina vantaggiosa.

"I prestiti al consumo possono ripagare i mutui?" Un netizen ha lasciato un messaggio sulla piattaforma social: "Questo è quello che faccio. Mia madre mi ha prestato 300.000 e io prima li ho restituiti, e poi glieli ho prestati." Finance Reporter, quando utilizzi un prestito al consumo per rimborsare un mutuo, devi trasferirlo più volte e non puoi trasferirlo direttamente sul conto ipotecario.

Screenshot del messaggio sui social media.

Anche il cittadino dell’Hebei Wang Hongxia ha l’idea di “ripagare i prestiti con prestiti”. Il suo tasso di interesse ipotecario è ancora superiore al 4%, mentre i tassi di interesse sui prestiti al consumo della maggior parte delle banche sono solo del 3% circa. Wang Hongxia ha fatto alcuni calcoli sulla base di questo. Secondo l'attuale tasso di interesse ipotecario, deve ripagare un mutuo di circa 8.000 yuan al mese se prende in prestito un prestito al consumo di tre anni e rimborsa in anticipo il mutuo ipotecario di 200.000 yuan. la rata mensile del mutuo potrà essere ridotta di circa 2.000 yuan. Verranno tuttavia aggiunti nuovi prestiti al consumo con una rata mensile di circa 5.000 yuan al mese.

Anche Yan Yuejin, vicedirettore dell'E-House Research Institute, ha fatto alcuni calcoli per i giornalisti: "Prendiamo come esempio il capitale di un prestito di 300.000 yuan. Se un mutuo ipotecario tradizionale viene rimborsato in 30 anni, la spesa totale sarà di circa 515.600 yuan , e il rimborso mensile è di soli 1.432 yuan. Se prendi un prestito al consumo (pagato in 3 anni) per ripagare il mutuo, la spesa totale sarà ridotta di quasi 200.000 yuan, ma l'importo del rimborso mensile arriverà a 8.698. yuan."

La situazione di rimborso del mutuo sopra stimata. Foto fornita dall'intervistato

Yan Yuejin ritiene che il periodo di rimborso dei prestiti immobiliari sia di 30 anni e che il periodo di rimborso generale dei prestiti al consumo sia di 1-3 anni. Il "rimborso del prestito" può sembrare un tasso di interesse basso, ma in realtà il rimborso mensile i costi aumenteranno e l’onere per gli acquirenti di case non è stato ridotto. Il "rimborso del prestito" in sostanza non riduce realmente la pressione dei mutui ipotecari, ma è facilmente controproducente.

"L'attuale tasso di interesse sui prestiti al consumo è generalmente del 3,4%." Il manager Tang, un cliente di una filiale della ICBC, ha detto ai giornalisti di Shell Finance che la durata del prestito è di 1-3 anni e ci sono tre metodi di rimborso: uguale capitale, uguale capitale e interessi e rimborso regolare con interessi. L'importo della richiesta dipende dal reddito del richiedente nell'ultimo anno e l'importo massimo della richiesta è di 300.000 yuan.

I giornalisti di Shell Finance hanno appreso che i tassi di interesse sui prestiti al consumo di alcune banche sono scesi a circa il 2,9%.

"Prima di tutto, è illegale rimborsare il prestito con un prestito. In secondo luogo, non è necessario sostituire il mutuo per la casa con un piccolo limite di prestito al consumo", ha detto al giornalista di Shell Finance anche il direttore Tang della suddetta ICBC, "Finché è tramite trasferimento, puoi saperlo indipendentemente da come lo trasferisci." (Prestito al consumo) può essere utilizzato solo per il consumo Una volta che la banca constata che il prestito al consumo non viene utilizzato per il consumo, lo richiederà richiedente di rimborsare il prestito in anticipo, e il richiedente dovrà affrontare pressioni finanziarie.

La strategia della “riduzione degli oneri” ha violato la legge, e il controllo dei costi di acquisto delle case continua ad andare avanti

L'"anticipo zero" e il "rimborso del prestito" sono tornati sulla scena, e questa strategia di "riduzione degli oneri" è piuttosto rischiosa.

Un banchiere ha detto a un giornalista di Shell Finance che una volta scoperto che i fondi di credito sono stati sottratti in violazione delle normative, la banca li ritirerà in anticipo. In caso di appropriazione indebita dei fondi di credito, la banca può ritirarli in anticipo in modo legale e conforme; se subisce perdite, potrebbe essere sospettata di frode sui prestiti o addirittura di frode sui prestiti;

Chen Wenjing, direttore delle ricerche di mercato dello Zhongzhi Research Institute, ha sottolineato ai giornalisti di Shell Finance che il metodo stesso di "rating elevati e prestiti elevati" è un comportamento illegale di "frode sui prestiti". Se la banca rileva anomalie nel processo di approvazione, lo farà hanno un impatto anche sul credito personale degli acquirenti di case.

Per quanto riguarda i "prestiti anticipati" proposti da alcuni sviluppatori o intermediari, Yan Yuejin ha sottolineato che i "prestiti anticipati" sono severamente vietati e l'acconto per l'acquisto di case non può essere pagato in altri modi se lo è un prestito commerciale utilizzato come prestito anticipato, il tasso di interesse e il metodo di rimborso saranno diversi rispetto ai mutui tradizionali, il che aumenta virtualmente la pressione di rimborso degli acquirenti di case.

Nel marzo 2022, il sito web ufficiale della China Banking and Insurance Regulatory Commission ha emesso un avviso di rischio rilevante affermando che alcuni consumatori sono indotti o tacitamente autorizzati a utilizzare fondi di credito al consumo come carte di credito e microprestiti per aree non di consumo, come l'acquisto case, compravendita di azioni, gestione finanziaria, rimborso di altri prestiti, ecc., sconvolgendo il normale ordine dei mercati finanziari.

Già il 9 settembre 2017, il Ministero dell'edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale, la Banca Centrale e la Commissione di regolamentazione bancaria cinese hanno pubblicato congiuntamente la "Notifica sulla regolamentazione del finanziamento per l'acquisto di case e sul rafforzamento dell'attività antiriciclaggio" in cui si afferma chiaramente che alle società di sviluppo immobiliare e agli intermediari immobiliari è severamente vietato fornire illegalmente finanziamenti per acconti, rate di acconti e comportamenti di anticipo camuffati.

L'utilizzo dei prestiti al consumo per scopi non di consumo è severamente vietato. Le "Misure di gestione dei prestiti personali" emesse dall'Amministrazione statale per la supervisione e l'amministrazione finanziaria nel 2024 affermano chiaramente che lo scopo dei prestiti personali dovrebbe essere conforme alle leggi, ai regolamenti e alle politiche nazionali pertinenti e che gli istituti di credito non sono autorizzati a emettere prestiti personali senza scopi designati .

Per ridurre ulteriormente il costo di acquisto della casa, varie località stanno ancora introducendo politiche pertinenti in base alle condizioni locali.

Dal punto di vista regolamentare, dall'inizio di quest'anno, l'LPR per le scadenze superiori a 5 anni è stato ridotto cumulativamente di 35 punti base. È stata implementata la politica del pacchetto immobiliare "5·17" e per prima i rapporti di acconto e le seconde case sono stati ridotti rispettivamente al 15% e al 25%. Il limite inferiore dei tassi di interesse per i prestiti immobiliari commerciali per una e due case sarà abbassato, così come i tassi di interesse sui prestiti dei fondi di previdenza.

Da un punto di vista locale, diverse regioni hanno implementato attivamente la politica "5·17" per ridurre gli acconti e i tassi di interesse ipotecari. Attualmente, il tasso di interesse del mutuo per la prima casa in molte città è sceso a circa il 3%. Inoltre, da quest'anno, più di 20 città come Guangzhou e Chengdu hanno sostenuto il ritiro dei fondi di previdenza per l'acconto. Allo stesso tempo, più di 20 città come Guangzhou, Hangzhou e Chengdu hanno ottimizzato l'ambito di identificazione alloggi per la prima volta e alloggi per la prima volta identificati per distretto.

Chen Wenjing ritiene che ciò contribuirà ad abbassare la soglia e il costo di acquisto della casa per i residenti.

(Gao Xing, Qiao Hua, Zhang Jun, Huang Lihua e Wang Hongxia sono tutti pseudonimi nell'articolo)

Il giornalista di Beijing News Shell Finance Xu Yuting Il redattore Chen Li Corregge bozze Liu Baoqing