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Fuente de este artículo: Time Weekly Autor: Ali Mire

La polarización del mercado inmobiliario de Xi'an continúa.

El 15 de agosto, la Oficina Nacional de Estadísticas publicó los cambios en los precios de venta de viviendas comerciales en 70 ciudades grandes y medianas en julio. Los datos muestran que el precio de venta de viviendas comerciales en 70 ciudades cayó mes a mes y la caída interanual general se amplió ligeramente. A diferencia de la tendencia general a la baja, el precio de las casas nuevas en Xi'an ha atraído mucha atención.

En concreto, en julio de este año, las viviendas nuevas en Xi'an aumentaron un 0,2% intermensual, ocupando el primer lugar del país, mientras que Shanghai aumentó un 3,4% interanual, ocupando el segundo lugar del país;

A diferencia del aumento de los precios de las casas nuevas, los precios de las casas de segunda mano en Xi'an siguen cayendo. Los datos muestran que en julio de este año, el precio de las viviendas de segunda mano en Xi'an cayó un 0,6% intermensual y un 5,9% interanual. A juzgar por la situación de los primeros siete meses, la caída interanual de la vivienda de segunda mano se ha ido ampliando, mientras que la caída intermensual se ha reducido desde mayo.

Entonces, ¿cuál es la razón por la que los precios de las viviendas nuevas en Xi'an aumentan en contra de la tendencia? ¿Qué tiene de especial esta ciudad? ¿Qué significa la caída de los precios de la vivienda de segunda mano?

Los precios de las viviendas nuevas han liderado el aumento muchas veces

Ya en septiembre de 2021, la familia de la Sra. Lu ha estado corriendo entre grandes proyectos inmobiliarios, solo para encontrar una vivienda en el distrito escolar adecuada para que sus hijos puedan disfrutar de recursos educativos y un entorno de aprendizaje de alta calidad cuando ingresen a la escuela primaria en el futuro.

En ese momento, Xi'an estaba experimentando un mercado inmobiliario en auge y el precio unitario de las viviendas nuevas había subido a unos 15.000 yuanes por metro cuadrado. Limitada por los altos precios de la vivienda y las políticas de restricción de compras, la Sra. Lu tuvo que dirigir su atención a las zonas periféricas de las áreas urbanas para comprar una vivienda. "No es fácil comprar la casa que uno desea. O el precio es demasiado caro o la ubicación es demasiado remota", dijo la señora Lu a un periodista de Time Weekly.

De esta manera, el proceso de visita de la casa de la Sra. Lu duró dos años. Durante este período, ella personalmente experimentó ajustes en las políticas del mercado inmobiliario nacional, incluida la relajación gradual de las políticas de restricción de compras, la reducción de los índices de pago inicial y la reasignación de recursos educativos. Con el apoyo de esta serie de políticas favorables, el plan de compra de casa de la Sra. Lu finalmente se incluyó en la agenda y compró una casa nueva en julio de este año.

De hecho, bajo la dirección de múltiples políticas, la confianza del mercado se ha visto impulsada. Las estadísticas muestran que, además de una disminución intermensual del 0,1% en mayo, los precios de las viviendas nuevas en Xi'an aumentaron en enero-abril y junio y julio de este año, y han liderado el país en aumentos de precios muchas veces.

Edificios residenciales de gran altura en la ciudad Fuente: Tuchong Creative

Además, Guan Rongxue, analista senior del Centro de Investigación de Datos de Zhuge, dijo a un periodista del Times Weekly que no se puede descartar que la razón por la que los precios de las viviendas nuevas en Xi'an puedan aumentar esté relacionada con la mejora del estatus de la ciudad de Xi'an. y el atractivo de la población en los últimos años. El crecimiento de la población ha impulsado directamente el aumento de los precios de la vivienda.

Como importante ciudad educativa y antigua ciudad industrial, el atractivo poblacional de Xi'an es realmente muy fuerte.

A finales de 2023, la población permanente de Xi'an alcanzó los 13,0782 millones, un aumento de 82.300 personas en comparación con el año anterior, ocupando el séptimo lugar en el país en términos de aumento de población. Desde la perspectiva de la composición de la población, en el contexto de una tasa de natalidad en general decreciente, el aumento de la población de Xi'an se debe principalmente a las afluencias.

Si analizamos las razones detrás de esto, por un lado, se debe a la relajación de la política de registro de hogares en Xi'an y, por otro lado, también está estrechamente relacionado con el desarrollo económico local.

En términos de política de registro de hogares, desde 2017, Xi'an ha relajado muchas veces las condiciones de liquidación, especialmente para los estudiantes universitarios en todo el país, e implementó una política que solo requiere tarjetas de estudiante y tarjetas de identificación para completar los procedimientos de liquidación en línea, lo que también ha sido Pocas personas la llaman “la política de registro de hogares más indulgente de la historia”. A medida que el umbral de asentamiento continúa disminuyendo, en 2017 y 2018, la población inmigrante neta de la ciudad alcanzó 887.900.

Liu Qihong, director del Centro Regional de Investigación Económica de la Universidad de Hohai, dijo a los periodistas del Times Weekly que, además de los vehículos de nueva energía, las industrias de información electrónica y solar fotovoltaica en Xi'an también son destacadas. "Por lo tanto, la aglomeración de industrias creará un gran número de oportunidades de empleo, lo que atraerá la migración de la población y proporcionará una demanda sostenida y estable para la compra de viviendas en el mercado inmobiliario de Xi'an".

Sin embargo, el crecimiento de la demanda de vivienda impulsado por la afluencia de población es sólo un factor en el activo mercado inmobiliario de Xi'an. Guan Rongxue también cree que desde la perspectiva de la oferta de tierras, los precios de la tierra en Xi'an han aumentado en los últimos años. A medida que aumentan los precios de la tierra, el impulso transmitido del mercado primario al mercado secundario se vuelve más significativo.

El sentimiento del mercado inmobiliario de segunda mano es lento

A diferencia del aumento de los precios de las casas nuevas, los precios de las casas de segunda mano en Xi'an están bajando.

Los datos muestran que en julio de este año, el precio de las viviendas de segunda mano en Xi'an cayó un 0,6% intermensual y un 5,9% interanual. A juzgar por la situación de los primeros siete meses, la caída interanual de los precios de la vivienda de segunda mano se ha ido ampliando, mientras que la caída intermensual se ha reducido desde mayo.

No sólo en Xi'an, los últimos datos sobre precios de la vivienda en 70 ciudades muestran que los precios de las casas de segunda mano en ciudades de segundo y tercer nivel cayeron en julio año tras año. "Sin embargo, esto está básicamente en línea con la relación de oferta y demanda de la vivienda de segunda mano, es decir, la vivienda de segunda mano en sí se encuentra en una etapa de ajuste de precios sostenida e integral, y la caída en sí es también el resultado de la continua ajuste de la relación entre oferta y demanda", dijo el vicepresidente del Instituto de Investigación Inmobiliaria Yiju de Shanghai, Yan Yuejin, a un periodista del Times Weekly.

Guan Rongxue cree que no se puede descartar que con una oferta suficiente de viviendas nuevas y una mejor calidad, el mercado de la vivienda de segunda mano se enfrente a cierta presión competitiva y los propietarios tendrán que optar por reducir los precios. Esto también significa que existe un fenómeno de "precio por volumen" en el mercado de la vivienda de segunda mano.

Fuente de la imagen: Tu Chong Creativo

Sin embargo, incluso con el apoyo de políticas y reducción de precios, a los ojos de muchas personas en la industria, la liquidez de las viviendas de segunda mano en Xi'an sigue siendo escasa.

Según la observación del vendedor de bienes raíces de Xi'an, Feng, de enero a julio de este año, sólo alrededor del 10% de las propiedades en el mercado de viviendas de segunda mano de Xi'an tenían buena liquidez. Esta parte del inmueble se distribuye principalmente en áreas ricas en recursos educativos o alrededor de distritos escolares reconocidos, así como áreas con completas instalaciones de transporte, y los compradores son principalmente usuarios con necesidades rígidas y mejoras moderadas.

"En el pasado, se estimaba de manera conservadora que el volumen de transacciones mensuales de casas de segunda mano en Xi'an era de 9.000 a 12.000 unidades. Ahora el volumen de transacciones mensuales es básicamente de alrededor de 7.000 unidades. Se puede sentir claramente que más del 80% La razón para mantener una actitud de esperar y ver, dijo el Sr. Feng, es que la falta de capacidad financiera de algunos compradores de viviendas y la incertidumbre sobre la tendencia futura de los precios de la vivienda son los factores principales.

Los datos de Anjuke muestran que en agosto, el precio medio de las casas de segunda mano en Xi'an fue de 12.970 yuanes por metro cuadrado. "A nivel nacional, aunque el precio de la vivienda de segunda mano en Xi'an se encuentra en un nivel medio, en términos de ingresos, el salario mensual de la gran mayoría de la gente ronda los 4.500 yuanes. Incluso si tanto el marido como la mujer son trabajadores de oficina, sus ingresos totales todavía no son suficientes para hacer frente fácilmente a los altos precios de la vivienda”. Dijo el Sr. Feng.

En cuanto a la próxima tendencia del mercado inmobiliario de Xi'an, cree que el mercado de viviendas de segunda mano de Xi'an puede seguir mostrando una tendencia débil a finales de año. En términos relativos, es probable que el mercado de viviendas nuevas mantenga su status quo en el corto plazo. Pero desde una perspectiva a largo plazo, en áreas con alta densidad de población, comercio próspero e instalaciones de apoyo completas en Xi'an, el mercado de nuevas viviendas estará relativamente activo.

Vale la pena señalar que Guan Rongxue cree que el aumento sostenido a largo plazo de los precios de las viviendas nuevas en Xi'an reducirá el poder adquisitivo de algunos compradores de viviendas, y la debilidad del mercado de viviendas de segunda mano también puede tener un cierto impacto en el mercado de viviendas nuevas. Por lo tanto, se espera que la tendencia posterior de los precios de la vivienda sea principalmente "estable".