νέα

Πηγή αυτού του άρθρου: Time Weekly Συγγραφέας: Ali Mire

Η πόλωση της αγοράς ακινήτων της Xi'an συνεχίζεται.

Στις 15 Αυγούστου, το Εθνικό Γραφείο Στατιστικής δημοσίευσε τις αλλαγές στις τιμές πώλησης των εμπορικών κατοικιών σε 70 μεγάλες και μεσαίες πόλεις τον Ιούλιο. Τα στοιχεία δείχνουν ότι η τιμή πώλησης των εμπορικών κατοικιών σε 70 πόλεις μειώθηκε από μήνα σε μήνα και η συνολική πτώση από έτος σε έτος αυξήθηκε ελαφρά. Διαφορετικά από τη συνολική πτωτική τάση, η τιμή των νέων κατοικιών στο Xi'an έχει προσελκύσει μεγάλη προσοχή.

Συγκεκριμένα, τον Ιούλιο του τρέχοντος έτους, τα νέα σπίτια της Xi'an αυξήθηκαν κατά 0,2% από μήνα σε μήνα, καταλαμβάνοντας την πρώτη θέση στη χώρα με τη Σαγκάη να αυξάνονται κατά 3,4% από έτος σε έτος, καταλαμβάνοντας τη δεύτερη θέση στη χώρα.

Σε αντίθεση με τις αυξανόμενες τιμές των νέων κατοικιών, οι τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών στο Xi'an εξακολουθούν να πέφτουν. Τα στοιχεία δείχνουν ότι τον Ιούλιο του τρέχοντος έτους, οι τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών στο Xi'an μειώθηκαν κατά 0,6% σε μηνιαία βάση και 5,9% σε ετήσια βάση. Κρίνοντας από την κατάσταση τους πρώτους επτά μήνες, η πτώση των μεταχειρισμένων κατοικιών από έτος σε έτος διευρύνεται, ενώ η πτώση από μήνα σε μήνα έχει περιοριστεί από τον Μάιο.

Λοιπόν, ποιος είναι ο λόγος που οι τιμές των νέων κατοικιών του Xi'an αυξάνονται ενάντια στην τάση; Τι το ιδιαίτερο έχει αυτή η πόλη; Τι σημαίνει η πτώση στις τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών;

Οι τιμές των νέων κατοικιών έχουν οδηγήσει πολλές φορές στην άνοδο

Ήδη από τον Σεπτέμβριο του 2021, η οικογένεια της κας Lu σπεύδει ανάμεσα σε μεγάλα έργα ακινήτων, μόνο και μόνο για να βρει μια κατάλληλη στέγαση σχολικής περιοχής ώστε τα παιδιά τους να απολαμβάνουν υψηλής ποιότητας εκπαιδευτικούς πόρους και μαθησιακό περιβάλλον όταν μπουν στο δημοτικό σχολείο στο μέλλον.

Εκείνη την εποχή, η Xi'an βίωνε μια ακμάζουσα αγορά ακινήτων και η τιμή μονάδας των νέων κατοικιών είχε σκαρφαλώσει σε περίπου 15.000 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο. Περιορισμένη από τις υψηλές τιμές των κατοικιών και τις πολιτικές περιορισμού των αγορών, η κα Lu έπρεπε να στρέψει την προσοχή της στις παρυφές των αστικών περιοχών για αγορά κατοικίας. "Δεν είναι εύκολο να αγοράσεις ένα σπίτι που θέλεις. Είτε η τιμή είναι πολύ ακριβή είτε η τοποθεσία είναι πολύ απομακρυσμένη, είπε σε δημοσιογράφο του Time Weekly."

Με αυτόν τον τρόπο, η διαδικασία θέασης του σπιτιού της κυρίας Λου κράτησε δύο χρόνια. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, βίωσε προσωπικά προσαρμογές στις εθνικές πολιτικές της αγοράς ακινήτων, συμπεριλαμβανομένης της σταδιακής χαλάρωσης των πολιτικών περιορισμού των αγορών, της μείωσης των ποσοστών προκαταβολής και της ανακατανομής των εκπαιδευτικών πόρων. Με την υποστήριξη αυτής της σειράς ευνοϊκών πολιτικών, το σχέδιο αγοράς σπιτιού της κας Lu μπήκε τελικά στην ημερήσια διάταξη και αγόρασε ένα νέο σπίτι τον Ιούλιο του τρέχοντος έτους.

Υπό την καθοδήγηση πολλαπλών πολιτικών, το κλίμα στην αγορά έχει πράγματι ενισχυθεί. Οι στατιστικές δείχνουν ότι εκτός από τη μηνιαία μείωση κατά 0,1% τον Μάιο, οι τιμές των νέων κατοικιών της Xi'an αυξήθηκαν τον Ιανουάριο-Απρίλιο και τον Ιούνιο και τον Ιούλιο του τρέχοντος έτους, και οδήγησαν τη χώρα σε αυξήσεις τιμών πολλές φορές.

Πολυώροφα κτίρια κατοικιών στην πόλη Πηγή: Tuchong Creative

Επιπλέον, ο Guan Rongxue, ανώτερος αναλυτής στο Κέντρο Έρευνας Δεδομένων Zhuge, είπε σε δημοσιογράφο από την Times Weekly ότι ο λόγος για τον οποίο οι νέες τιμές κατοικιών της Xi'an μπορούν να αυξηθούν δεν μπορεί να αποκλειστεί ότι σχετίζεται με τη βελτίωση της κατάστασης της πόλης της Xi'an. και ελκυστικότητα πληθυσμού τα τελευταία χρόνια Η αύξηση του πληθυσμού οδηγεί άμεσα στην αύξηση της ζήτησης.

Ως σημαντική εκπαιδευτική πόλη και μια παλιά βιομηχανική πόλη, η ελκυστικότητα του πληθυσμού της Xi'an είναι πράγματι πολύ ισχυρή.

Στα τέλη του 2023, ο μόνιμος πληθυσμός της Σιάν έφτασε τα 13,0782 εκατομμύρια, σημειώνοντας αύξηση 82.300 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, καταλαμβάνοντας την έβδομη θέση στη χώρα όσον αφορά την αύξηση του πληθυσμού. Από την άποψη της πληθυσμιακής σύνθεσης, στο πλαίσιο ενός γενικά μειούμενου ποσοστού γεννήσεων, η αύξηση του πληθυσμού της Xi'an οφείλεται κυρίως στις εισροές.

Εξετάζοντας τους λόγους πίσω από αυτό, αφενός, προκύπτει από τη χαλάρωση της πολιτικής εγγραφής των νοικοκυριών στο Xi'an και, αφετέρου, συνδέεται επίσης στενά με την τοπική οικονομική ανάπτυξη.

Όσον αφορά την πολιτική εγγραφής των νοικοκυριών, από το 2017, η Xi'an έχει χαλαρώσει πολλές φορές τις συνθήκες διακανονισμού, ειδικά για φοιτητές σε εθνικό επίπεδο, και εφάρμοσε μια πολιτική που απαιτεί μόνο φοιτητικές κάρτες και δελτία ταυτότητας για την ολοκλήρωση των διαδικασιών διακανονισμού στο Διαδίκτυο, η οποία έχει επίσης Λίγοι την αποκαλούν «την πιο επιεική πολιτική εγγραφής του νοικοκυριού στην ιστορία». Καθώς το όριο εγκατάστασης συνεχίζει να μειώνεται, ο καθαρός πληθυσμός μετανάστευσης της πόλης έφτασε τους 887.900 το 2017 και το 2018.

Ο Liu Qihong, διευθυντής του Περιφερειακού Κέντρου Οικονομικών Ερευνών του Πανεπιστημίου Hohai, είπε στους δημοσιογράφους της Times Weekly ότι εκτός από τα νέα ενεργειακά οχήματα, οι βιομηχανίες ηλεκτρονικών πληροφοριών και ηλιακών φωτοβολταϊκών στο Xi'an είναι επίσης εξαιρετικές. «Ως εκ τούτου, η συσσώρευση βιομηχανιών θα δημιουργήσει μεγάλο αριθμό ευκαιριών εργασίας, οι οποίες με τη σειρά τους θα προσελκύσουν μετανάστευση πληθυσμού και θα παρέχουν συνεχή και σταθερή ζήτηση για αγορές κατοικιών στην αγορά ακινήτων της Σιάν».

Ωστόσο, η αύξηση της ζήτησης κατοικιών λόγω της εισροής πληθυσμού είναι μόνο ένας παράγοντας στην ενεργό αγορά ακινήτων της Xi'an. Ο Guan Rongxue πιστεύει επίσης ότι από την άποψη της προσφοράς γης, οι τιμές της γης στο Xi'an έχουν αυξηθεί τα τελευταία χρόνια. Καθώς οι τιμές της γης αυξάνονται, η δυναμική που μεταδίδεται από την πρωτογενή αγορά στη δευτερογενή γίνεται πιο σημαντική.

Το κλίμα στην αγορά μεταχειρισμένων κατοικιών είναι υποτονικό

Σε αντίθεση με τις αυξανόμενες τιμές των νέων κατοικιών, οι τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών στο Xi'an μειώνονται.

Τα στοιχεία δείχνουν ότι τον Ιούλιο του τρέχοντος έτους, οι τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών στο Xi'an μειώθηκαν κατά 0,6% σε μηνιαία βάση και 5,9% σε ετήσια βάση. Κρίνοντας από την κατάσταση τους πρώτους επτά μήνες, η πτώση των τιμών των μεταχειρισμένων κατοικιών από έτος σε έτος διευρύνεται, ενώ η πτώση από μήνα σε μήνα έχει περιοριστεί από τον Μάιο.

Όχι μόνο στο Xi'an, τα πιο πρόσφατα στοιχεία τιμών κατοικιών σε 70 πόλεις δείχνουν ότι οι τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών σε πόλεις δεύτερης και τρίτης κατηγορίας τον Ιούλιο μειώθηκαν από έτος σε έτος. «Ωστόσο, αυτό είναι βασικά σύμφωνο με τη σχέση προσφοράς και ζήτησης των μεταχειρισμένων κατοικιών, δηλαδή, η ίδια η μεταχειρισμένη κατοικία βρίσκεται σε ένα σταθερό και ολοκληρωμένο στάδιο προσαρμογής των τιμών και η ίδια η πτώση είναι επίσης αποτέλεσμα της συνεχούς προσαρμογή της σχέσης προσφοράς και ζήτησης." δήλωσε ο Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Ερευνών Ακινήτων της Σαγκάης Yiju, Yan Yuejin, σε δημοσιογράφο από το Times Weekly.

Ο Guan Rongxue πιστεύει ότι δεν μπορεί να αποκλειστεί ότι όταν η προσφορά νέων κατοικιών είναι επαρκής και η ποιότητα βελτιώνεται, η αγορά μεταχειρισμένων κατοικιών θα αντιμετωπίσει κάποια ανταγωνιστική πίεση και οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να επιλέξουν να μειώσουν τις τιμές. Αυτό σημαίνει επίσης ότι υπάρχει ένα φαινόμενο «τιμής προς όγκο» στην αγορά μεταχειρισμένων κατοικιών.

Πηγή εικόνας: Tu Chong Creative

Ωστόσο, ακόμη και με την υποστήριξη της μείωσης των τιμών και της πολιτικής, στα μάτια πολλών ανθρώπων του κλάδου, η ρευστότητα των μεταχειρισμένων κατοικιών στο Xi'an εξακολουθεί να είναι φτωχή.

Σύμφωνα με την παρατήρηση του πωλητή ακινήτων της Xi'an, Feng, από τον Ιανουάριο έως τον Ιούλιο του τρέχοντος έτους, μόνο το 10% περίπου των ακινήτων στην αγορά μεταχειρισμένων κατοικιών της Xi'an είχε καλή ρευστότητα. Αυτό το τμήμα της ακίνητης περιουσίας διανέμεται κυρίως σε περιοχές πλούσιες σε εκπαιδευτικούς πόρους ή γύρω από γνωστές σχολικές περιφέρειες, καθώς και περιοχές με πλήρεις μεταφορικές εγκαταστάσεις, και οι αγοραστές είναι κυρίως χρήστες με άκαμπτες ανάγκες και μέτριες βελτιώσεις.

"Στο παρελθόν, υπολογιζόταν συντηρητικά ότι ο μηνιαίος όγκος συναλλαγών των μεταχειρισμένων κατοικιών στο Xi'an ήταν 9.000-12.000 μονάδες. Τώρα ο μηνιαίος όγκος συναλλαγών είναι βασικά γύρω στις 7.000 μονάδες. Μπορεί να γίνει αντιληπτό ότι περισσότερο από το 80% Οι πελάτες έχουν μια νοοτροπία αναμονής.» Για τους αγοραστές κατοικιών, είναι γενικά. η μελλοντική τάση των τιμών των κατοικιών.

Τα δεδομένα του Anjuke δείχνουν ότι τον Αύγουστο, η μέση τιμή των μεταχειρισμένων σπιτιών στο Xi'an ήταν 12.970 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο. "Εθνικά, αν και η τιμή της μεταχειρισμένης κατοικίας στο Σιάν είναι σε μεσαίο επίπεδο, όσον αφορά το εισόδημα, ο μηνιαίος μισθός της συντριπτικής πλειοψηφίας των ανθρώπων είναι περίπου 4.500 γιουάν. Ακόμα κι αν και οι δύο σύζυγοι είναι υπάλληλοι γραφείου, Το συνολικό τους εισόδημα εξακολουθεί να μην είναι αρκετό για να ανταπεξέλθει εύκολα στις υψηλές τιμές των κατοικιών». είπε ο κύριος Φενγκ.

Όσον αφορά την επόμενη τάση της αγοράς ακινήτων της Xi'an, πιστεύει ότι η αγορά μεταχειρισμένων κατοικιών της Xi'an ενδέχεται να συνεχίσει να παρουσιάζει ασθενή τάση μέχρι το τέλος του έτους. Σχετικά μιλώντας, η νέα εγχώρια αγορά είναι πιθανό να διατηρήσει το status quo της βραχυπρόθεσμα. Αλλά από μακροπρόθεσμη προοπτική, σε περιοχές με υψηλή πυκνότητα πληθυσμού, ακμάζον εμπόριο και πλήρεις υποστηρικτικές εγκαταστάσεις στο Xi'an, η νέα εγχώρια αγορά θα είναι σχετικά καυτή.

Αξίζει να σημειωθεί ότι ο Guan Rongxue πιστεύει ότι η μακροπρόθεσμη διαρκής αύξηση των τιμών των νέων κατοικιών στο Xi'an θα συμπιέσει την αγοραστική δύναμη ορισμένων αγοραστών κατοικιών και η αδυναμία της αγοράς μεταχειρισμένων κατοικιών μπορεί επίσης να έχει κάποιο αντίκτυπο στην η νέα εγχώρια αγορά. Ως εκ τούτου, αναμένεται ότι η μετέπειτα τάση των τιμών των κατοικιών θα είναι κυρίως «σταθερή».