новости

Источник этой статьи: Time Weekly Автор: Али Мире

Поляризация рынка недвижимости Сианя продолжается.

15 августа Национальное бюро статистики опубликовало изменения цен на коммерческое жилье в 70 крупных и средних городах за июль. Данные показывают, что цена продажи коммерческого жилья в 70 городах снизилась по сравнению с предыдущим месяцем, а общий спад в годовом исчислении немного увеличился. В отличие от общей тенденции к снижению, цены на новые дома в Сиане привлекли большое внимание.

В частности, в июле этого года количество новых домов в Сиане выросло на 0,2% в месячном исчислении, заняв первое место в стране, а Шанхай увеличился на 3,4% в годовом исчислении, заняв второе место в стране;

В отличие от растущих цен на новые дома, цены на подержанные дома в Сиане все еще падают. Данные показывают, что в июле этого года цены на подержанные дома в Сиане упали на 0,6% в месячном исчислении и на 5,9% в годовом исчислении. Судя по ситуации за первые семь месяцев, годовой спад вторичного жилья расширяется, а с мая месячный спад сужается.

Так в чем же причина роста цен на новое жилье в Сиане против тренда? Что такого особенного в этом городе? Что означает снижение цен на вторичное жилье?

Цены на новое жилье лидировали в росте во много раз

Еще в сентябре 2021 года семья г-жи Лу металась между крупными проектами в сфере недвижимости, просто чтобы найти подходящее жилье в школьном округе, чтобы их дети могли наслаждаться высококачественными образовательными ресурсами и средой обучения, когда они в будущем пойдут в начальную школу.

В то время в Сиань переживал бурный рост рынка недвижимости, и цена за единицу новых домов поднялась примерно до 15 000 юаней за квадратный метр. Из-за высоких цен на жилье и политики ограничения покупок госпоже Лу пришлось обратить свое внимание на окраины городских районов в поисках жилья. «Нелегко купить дом, который вы хотите. Либо цена слишком дорогая, либо расположение слишком отдаленное», — сказала г-жа Лу репортеру Time Weekly.

Таким образом, процесс осмотра дома госпожи Лу длился два года. В течение этого периода она лично испытала изменения в политике национального рынка недвижимости, включая постепенное смягчение политики ограничения покупок, снижение коэффициентов первоначального взноса и перераспределение образовательных ресурсов. Благодаря поддержке этой серии благоприятных мер, план госпожи Лу по покупке дома был наконец включен в повестку дня, и в июле этого года она купила новый дом.

Под руководством множества политических мер настроения на рынке действительно улучшились. Статистика показывает, что в дополнение к месячному снижению на 0,1% в мае, цены на новое жилье в Сиане выросли в январе-апреле, июне и июле этого года, что во много раз опережало страну по росту цен.

Высотные жилые дома в городе Источник: Tuchong Creative

Кроме того, Гуань Жунсюэ, старший аналитик Центра исследования данных Чжугэ, рассказал репортеру Times Weekly, что причина, по которой цены на новое жилье в Сиане могут вырасти, не может быть исключена, связана с улучшением статуса города Сиань. и привлекательность населения в последние годы. Рост населения напрямую влияет на рост цен на жилье.

Будучи важным образовательным и старым промышленным городом, Сиань действительно очень привлекателен для населения.

По состоянию на конец 2023 года постоянное население Сианя достигло 13,0782 миллиона человек, что на 82 300 человек больше, чем в предыдущем году, заняв седьмое место в стране по приросту населения. С точки зрения состава населения, на фоне общего снижения рождаемости, прирост населения Сианя происходит в основном за счет притока населения.

Если разобраться в причинах этого, то можно сказать, что, с одной стороны, это связано с ослаблением политики регистрации домохозяйств в Сиане, а с другой стороны, это также тесно связано с местным экономическим развитием.

Что касается политики регистрации домохозяйств, с 2017 года Сиань много раз смягчал условия поселения, особенно для студентов колледжей по всей стране, и ввел политику, которая требует только студенческих билетов и удостоверений личности для завершения процедур расчета онлайн, что также было мало кто называет эту политику «самой мягкой политикой регистрации домохозяйств в истории». Поскольку порог поселения продолжает снижаться, чистая миграционная численность города достигла 887 900 человек в 2017 и 2018 годах.

Лю Цихун, директор Регионального центра экономических исследований Университета Хохай, сообщил репортерам Times Weekly, что помимо новых энергетических транспортных средств, в Сиане также выдающимися являются электронная информационная и солнечная фотоэлектрическая промышленность. «Поэтому агломерация отраслей создаст большое количество рабочих мест, что, в свою очередь, привлечет миграцию населения и обеспечит постоянный и стабильный спрос на покупку жилья на рынке недвижимости Сианя».

Однако рост спроса на жилье, вызванный притоком населения, является лишь одним из факторов активного рынка недвижимости Сианя. Гуань Жунсюэ также считает, что с точки зрения предложения земли цены на землю в Сиане в последние годы растут. По мере роста цен на землю импульс, передаваемый с первичного рынка на вторичный, становится более значительным.

Настроения на рынке вторичного жилья вялые

В отличие от растущих цен на новые дома, цены на подержанные дома в Сиане снижаются.

Данные показывают, что в июле этого года цены на подержанные дома в Сиане упали на 0,6% в месячном исчислении и на 5,9% в годовом исчислении. Судя по ситуации за первые семь месяцев, годовое снижение цен на вторичное жилье расширяется, а месячное снижение с мая сужается.

Не только в Сиане, последние данные о ценах на жилье в 70 городах показывают, что цены на подержанные дома в городах второго и третьего уровня в июле упали по сравнению с прошлым годом. «Однако это в основном соответствует соотношению спроса и предложения на подержанное жилье, то есть само подержанное жилье находится на стадии устойчивого и всеобъемлющего регулирования цен, а само снижение также является результатом непрерывного корректировка отношений спроса и предложения», — сказал репортеру Times Weekly вице-президент Шанхайского научно-исследовательского института недвижимости Иджу Ян Юэджин.

Гуань Жунсюэ считает, что нельзя исключать, что когда предложение новых домов станет достаточным и качество улучшится, рынок вторичного жилья столкнется с определенным конкурентным давлением, и владельцам придется сделать выбор в пользу снижения цен. Это также означает, что на рынке вторичного жилья существует феномен «цены за объем».

Источник изображения: Tu Chong Creative

Однако, даже при поддержке снижения цен и политики, по мнению многих людей в отрасли, ликвидность вторичного жилья в Сиане все еще остается низкой.

По наблюдениям сианьского продавца недвижимости Фэна, с января по июль этого года только около 10% объектов недвижимости на рынке вторичного жилья Сианя имели хорошую ликвидность. Эта часть недвижимости в основном расположена в районах, богатых образовательными ресурсами, или вокруг известных школьных округов, а также в районах с полной транспортной инфраструктурой, а покупателями являются в основном пользователи с жесткими потребностями и умеренными улучшениями.

«Раньше по консервативным оценкам ежемесячный объем транзакций подержанных домов в Сиане составлял 9 000–12 000 единиц. Сейчас ежемесячный объем транзакций в основном составляет около 7 000 единиц. Отчетливо чувствуется, что более 80% Причина выжидательной позиции, по словам г-на Фэна, заключается в отсутствии финансовых возможностей у некоторых покупателей жилья и неуверенности в будущая тенденция цен на жилье.

Данные Anjuke показывают, что в августе средняя цена подержанных домов в Сиане составляла 12 970 юаней за квадратный метр. «В национальном масштабе, хотя цены на подержанное жилье в Сиане находятся на среднем уровне, с точки зрения доходов ежемесячная зарплата подавляющего большинства людей составляет около 4500 юаней. Даже если и муж, и жена являются офисными работниками, их общий доход по-прежнему недостаточен, чтобы легко справиться с высокими ценами на жилье». Сказал г-н Фэн.

Что касается следующей тенденции на рынке недвижимости Сианя, он считает, что рынок вторичного жилья Сианя может продолжать демонстрировать слабую тенденцию к концу года. Условно говоря, новый внутренний рынок, скорее всего, сохранит свой статус-кво в краткосрочной перспективе. Но в долгосрочной перспективе в районах с высокой плотностью населения, процветающей торговлей и полным набором вспомогательных объектов в Сиане новый внутренний рынок будет относительно горячим.

Стоит отметить, что Гуань Жунсюэ считает, что долгосрочный устойчивый рост цен на новое жилье в Сиане снизит покупательную способность некоторых покупателей жилья, а слабость рынка вторичного жилья также может оказать определенное влияние на новый внутренний рынок. Поэтому ожидается, что последующая динамика цен на жилье будет в основном «стабильной».