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Quelle dieses Artikels: Time Weekly Autor: Ali Mire

Die Polarisierung des Immobilienmarktes in Xi'an hält an.

Am 15. August veröffentlichte das National Bureau of Statistics die Änderungen der Verkaufspreise für Gewerbeimmobilien in 70 großen und mittelgroßen Städten im Juli. Daten zeigen, dass die Verkaufspreise für Gewerbeimmobilien in 70 Städten im Monatsvergleich gesunken sind und sich der Gesamtrückgang im Jahresvergleich leicht ausgeweitet hat. Anders als der allgemeine Abwärtstrend haben die Preise für neue Häuser in Xi'an viel Aufmerksamkeit erregt.

Insbesondere im Juli dieses Jahres stiegen die Neubauten in Xi'an im Vergleich zum Vormonat um 0,2 % und lagen damit landesweit an erster Stelle, während Shanghai im Jahresvergleich um 3,4 % zunahm und landesweit an zweiter Stelle stand.

Im Gegensatz zu den steigenden Preisen für neue Häuser sinken die Preise für gebrauchte Häuser in Xi'an immer noch. Daten zeigen, dass der Preis für Gebrauchthäuser in Xi'an im Juli dieses Jahres im Vergleich zum Vormonat um 0,6 % und im Jahresvergleich um 5,9 % gesunken ist. Gemessen an der Situation in den ersten sieben Monaten hat sich der Rückgang bei Gebrauchtwohnungen gegenüber dem Vorjahr ausgeweitet, während sich der Rückgang gegenüber dem Vormonat seit Mai verringert hat.

Was ist also der Grund dafür, dass die Preise für neue Häuser in Xi'an entgegen dem Trend steigen? Was ist das Besondere an dieser Stadt? Was bedeutet der Rückgang der Gebrauchthauspreise?

Die Preise für Neubauimmobilien haben den Anstieg mehrfach angeführt

Bereits im September 2021 hetzte die Familie von Frau Lu zwischen großen Immobilienprojekten hin und her, nur um eine geeignete Wohnung im Schulbezirk zu finden, damit ihre Kinder in Zukunft hochwertige Bildungsressourcen und Lernumgebungen genießen können, wenn sie in die Grundschule kommen.

Zu dieser Zeit erlebte Xi'an einen boomenden Immobilienmarkt und der Stückpreis für neue Häuser war auf etwa 15.000 Yuan/Quadratmeter gestiegen. Aufgrund der hohen Immobilienpreise und der Kaufbeschränkungspolitik musste Frau Lu ihre Aufmerksamkeit beim Hauskauf auf die Randgebiete der städtischen Gebiete richten. „Es ist nicht einfach, ein Haus zu kaufen, das man möchte. Entweder ist der Preis zu teuer oder die Lage ist zu abgelegen“, sagte Frau Lu einem Reporter von Time Weekly.

Auf diese Weise dauerte die Hausbesichtigung von Frau Lu zwei Jahre. Während dieser Zeit erlebte sie persönlich Anpassungen der nationalen Immobilienmarktpolitik, einschließlich der schrittweisen Lockerung der Kaufbeschränkungsrichtlinien, der Reduzierung der Anzahlungsquoten und der Neuzuweisung von Bildungsressourcen. Mit der Unterstützung dieser Reihe günstiger Maßnahmen wurde Frau Lus Hauskaufplan schließlich auf die Tagesordnung gesetzt und sie kaufte im Juli dieses Jahres ein neues Haus.

Unter der Führung mehrerer politischer Maßnahmen hat sich die Marktstimmung tatsächlich verbessert. Statistiken zeigen, dass die Preise für Neubauimmobilien in Xi'an nicht nur im Mai um 0,1 % gegenüber dem Vormonat gesunken sind, sondern auch im Januar-April sowie im Juni und Juli dieses Jahres gestiegen sind und das Land bei Preiserhöhungen viele Male angeführt haben.

Wohnhochhäuser in der Stadt Quelle: Tuchong Creative

Darüber hinaus sagte Guan Rongxue, ein leitender Analyst am Zhuge Data Research Center, einem Reporter von Times Weekly, dass nicht ausgeschlossen werden könne, dass der Grund, warum die Preise für neue Häuser in Xi'an steigen könnten, mit der Verbesserung des Stadtstatus von Xi'an zusammenhänge und Bevölkerungsattraktivität in den letzten Jahren Das Bevölkerungswachstum führt direkt zu einem Anstieg der Immobilienpreise.

Als wichtige Bildungsstadt und alte Industriestadt ist Xi'an in der Tat sehr attraktiv für die Bevölkerung.

Ende 2023 erreichte Xi'an eine ständige Bevölkerungszahl von 13,0782 Millionen, ein Anstieg von 82.300 im Vergleich zum Vorjahr, und belegte landesweit den siebten Platz in Bezug auf das Bevölkerungswachstum. Aus der Perspektive der Bevölkerungszusammensetzung ist der Bevölkerungszuwachs in Xi'an vor dem Hintergrund einer allgemein rückläufigen Geburtenrate größtenteils auf Zuzüge zurückzuführen.

Betrachtet man die Gründe dafür, so ist dies einerseits auf die Lockerung der Haushaltsregistrierungspolitik in Xi'an zurückzuführen, andererseits steht es auch in engem Zusammenhang mit der lokalen Wirtschaftsentwicklung.

Was die Richtlinien zur Haushaltsregistrierung angeht, hat Xi'an seit 2017 die Ansiedlungsbedingungen mehrfach gelockert, insbesondere für Studenten im ganzen Land, und eine Richtlinie eingeführt, die nur Studentenausweise und Personalausweise erfordert, um die Ansiedlungsverfahren online abzuschließen, was auch der Fall war Nur wenige Menschen nennen es „die mildeste Haushaltsregistrierungspolitik der Geschichte“. Da die Schwelle zur Ansiedlung weiter sinkt, erreichte die Nettozuwanderungsbevölkerung der Stadt in den Jahren 2017 und 2018 887.900.

Liu Qihong, Direktor des regionalen Wirtschaftsforschungszentrums der Hohai-Universität, sagte gegenüber Times Weekly-Reportern, dass neben Fahrzeugen mit neuer Energie auch die elektronische Informations- und Solar-Photovoltaik-Industrie in Xi'an herausragend sei. „Daher wird die Ballung der Industrien eine große Zahl von Beschäftigungsmöglichkeiten schaffen, die wiederum Bevölkerungsabwanderung anziehen und für eine anhaltende und stabile Nachfrage nach Hauskäufen auf dem Immobilienmarkt von Xi'an sorgen werden.“

Allerdings ist das durch den Bevölkerungszustrom bedingte Wachstum der Wohnungsnachfrage nur ein Faktor im aktiven Immobilienmarkt von Xi'an. Guan Rongxue glaubt auch, dass die Grundstückspreise in Xi'an aus Sicht des Landangebots in den letzten Jahren gestiegen sind. Mit steigenden Grundstückspreisen gewinnt die vom Primärmarkt auf den Sekundärmarkt übertragene Dynamik an Bedeutung.

Die Stimmung auf dem Gebrauchtwohnungsmarkt ist schleppend

Anders als die steigenden Preise für neue Häuser sind die Preise für gebrauchte Häuser in Xi'an rückläufig.

Daten zeigen, dass der Preis für Gebrauchthäuser in Xi'an im Juli dieses Jahres im Vergleich zum Vormonat um 0,6 % und im Jahresvergleich um 5,9 % gesunken ist. Gemessen an der Situation in den ersten sieben Monaten hat sich der Rückgang der Gebrauchtwohnungspreise im Jahresvergleich ausgeweitet, während sich der Rückgang im Monatsvergleich seit Mai verringert hat.

Nicht nur in Xi'an zeigen die neuesten Immobilienpreisdaten in 70 Städten, dass die Preise für Gebrauchthäuser in zweit- und drittklassigen Städten im Juli im Jahresvergleich gesunken sind. „Dies steht jedoch im Wesentlichen im Einklang mit dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage bei Gebrauchtwohnungen, das heißt, die Gebrauchtwohnungen selbst befinden sich in einer anhaltenden und umfassenden Preisanpassungsphase, und der Rückgang selbst ist auch das Ergebnis der kontinuierlichen Anpassung des Angebots- und Nachfrageverhältnisses“, sagte Yan Yuejin, Vizepräsident des Shanghai Yiju Real Estate Research Institute, einem Reporter von Times Weekly.

Guan Rongxue ist der Ansicht, dass nicht ausgeschlossen werden kann, dass bei einem ausreichenden Angebot an neuen Wohnungen und einer Verbesserung der Qualität der Gebrauchtwohnungsmarkt einem gewissen Wettbewerbsdruck ausgesetzt sein wird und die Eigentümer sich für eine Preissenkung entscheiden müssen. Dies bedeutet auch, dass es auf dem Gebrauchtwohnungsmarkt ein Phänomen des „Preis für Volumen“ gibt.

Bildquelle: Tu Chong Creative

Doch trotz der Unterstützung durch Preissenkungen und politische Maßnahmen ist die Liquidität von Gebrauchtwohnungen in Xi'an in den Augen vieler Branchenvertreter immer noch dürftig.

Laut der Beobachtung des Xi'an-Immobilienverkäufers Feng verfügten von Januar bis Juli dieses Jahres nur etwa 10 % der Immobilien auf dem Gebrauchtwohnungsmarkt von Xi'an über eine gute Liquidität. Dieser Teil der Immobilien ist hauptsächlich in Gebieten mit hohem Bildungsangebot oder in der Nähe bekannter Schulbezirke sowie in Gebieten mit vollständiger Verkehrsanbindung verteilt, und die Käufer sind hauptsächlich Nutzer mit strengen Bedürfnissen und moderaten Verbesserungen.

„Früher wurde das monatliche Transaktionsvolumen von Gebrauchthäusern in Xi'an konservativ auf 9.000 bis 12.000 Einheiten geschätzt. Mittlerweile liegt das monatliche Transaktionsvolumen grundsätzlich bei etwa 7.000 Einheiten. Es ist deutlich zu spüren, dass mehr als 80 % der Kunden haben eine abwartende Mentalität.“ Bei Hauskäufern ist dies im Allgemeinen der Fall. Der Grund für die abwartende Haltung, sagte Herr Feng, sei die mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit einiger Hauskäufer und die Unsicherheit darüber die zukünftige Entwicklung der Immobilienpreise.

Anjuke-Daten zeigen, dass der Durchschnittspreis für Gebrauchthäuser in Xi'an im August 12.970 Yuan/Quadratmeter betrug. „Obwohl landesweit die Preise für Gebrauchtwohnungen in Xi'an auf einem mittleren Niveau liegen, beträgt das Monatsgehalt der überwiegenden Mehrheit der Menschen gemessen am Einkommen etwa 4.500 Yuan. Auch wenn sowohl Ehemann als auch Ehefrau Büroangestellte sind, Ihr Gesamteinkommen reicht immer noch nicht aus, um die hohen Immobilienpreise problemlos zu bewältigen.“ Herr Feng sagte.

Was den nächsten Trend auf dem Immobilienmarkt von Xi'an betrifft, glaubt er, dass der Markt für Gebrauchtwohnungen in Xi'an bis zum Jahresende weiterhin einen schwachen Trend aufweisen könnte. Relativ gesehen dürfte der Neubauwohnungsmarkt kurzfristig seinen Status quo beibehalten. Langfristig gesehen wird der Markt für neue Wohnimmobilien jedoch in Gebieten mit hoher Bevölkerungsdichte, florierendem Handel und umfassenden unterstützenden Einrichtungen in Xi'an relativ heiß sein.

Es ist erwähnenswert, dass Guan Rongxue davon überzeugt ist, dass der langfristig anhaltende Anstieg der Preise für neue Häuser in Xi'an die Kaufkraft einiger Hauskäufer schmälern wird und dass auch die Schwäche des Marktes für Gebrauchthäuser einen gewissen Einfluss darauf haben könnte Der neue Heimatmarkt. Daher wird erwartet, dass die weitere Entwicklung der Immobilienpreise überwiegend „stabil“ sein wird.