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Fonte deste artigo: Time Weekly Autor: Ali Mire

A polarização do mercado imobiliário de Xi'an continua.

Em 15 de agosto, o Departamento Nacional de Estatísticas divulgou as alterações nos preços de venda de habitações comerciais em 70 cidades grandes e médias em julho. Os dados mostram que o preço de venda de habitações comerciais em 70 cidades caiu mês a mês, e o declínio geral ano a ano aumentou ligeiramente. Diferente da tendência geral de queda, o preço das novas casas em Xi'an atraiu muita atenção.

Especificamente, em julho deste ano, as novas casas de Xi'an aumentaram 0,2% em relação ao mês anterior, ocupando o primeiro lugar no país, com Xangai aumentando 3,4% em termos anuais, ocupando o segundo lugar no país.

Ao contrário do aumento dos preços das casas novas, os preços das casas usadas em Xi'an ainda estão a cair. Os dados mostram que em julho deste ano, o preço das casas usadas em Xi'an caiu 0,6% em termos mensais e 5,9% em termos anuais. A julgar pela situação nos primeiros sete meses, o declínio homólogo da habitação em segunda mão tem vindo a aumentar, enquanto o declínio mensal tem diminuído desde Maio.

Então, qual é a razão para os novos preços das casas em Xi’an subirem contra a tendência? O que há de tão especial nesta cidade? O que significa a queda nos preços das casas usadas?

Os preços das novas casas lideraram o aumento muitas vezes

Já em setembro de 2021, a família da Sra. Lu estava correndo entre grandes projetos imobiliários, apenas para encontrar uma moradia adequada no distrito escolar para que seus filhos pudessem desfrutar de recursos educacionais e ambiente de aprendizagem de alta qualidade quando ingressarem na escola primária no futuro.

Naquela época, Xi'an vivia um mercado imobiliário em expansão e o preço unitário das novas casas havia subido para cerca de 15.000 yuans/metro quadrado. Constrangida pelos elevados preços da habitação e pelas políticas de restrição de compra, a Sra. Lu teve de voltar a sua atenção para as periferias das áreas urbanas para a compra de casa. “Não é fácil comprar a casa que você deseja. Ou o preço é muito caro ou a localização é muito remota.”

Desta forma, o processo de visitação da casa da dona Lu durou dois anos. Durante este período, ela experimentou pessoalmente ajustes nas políticas do mercado imobiliário nacional, incluindo o relaxamento gradual das políticas de restrição de compras, a redução dos rácios de pagamento inicial e a realocação de recursos educacionais. Com o apoio desta série de políticas favoráveis, o plano de compra de casa da Sra. Lu foi finalmente colocado na agenda e ela comprou uma nova casa em julho deste ano.

Sob a orientação de múltiplas políticas, o sentimento do mercado foi de facto impulsionado. As estatísticas mostram que, além de uma queda mensal de 0,1% em maio, os preços das novas casas em Xi'an aumentaram em janeiro-abril e junho e julho deste ano, e lideraram o país em aumentos de preços muitas vezes.

Prédios residenciais altos na cidade Fonte: Tuchong Creative

Além disso, Guan Rongxue, analista sênior do Zhuge Data Research Center, disse a um repórter do Times Weekly que a razão pela qual os novos preços das casas em Xi'an podem aumentar não pode ser descartada como estando relacionada à melhoria do status da cidade de Xi'an. e atratividade populacional nos últimos anos O crescimento da população impulsiona diretamente o aumento dos preços da habitação.

Sendo uma importante cidade educacional e uma antiga cidade industrial, a atratividade populacional de Xi'an é realmente muito forte.

No final de 2023, a população permanente de Xi'an atingiu 13,0782 milhões, um aumento de 82.300 em comparação com o ano anterior, ocupando o sétimo lugar no país em termos de aumento populacional. Do ponto de vista da composição populacional, num contexto de declínio geral da taxa de natalidade, o aumento da população de Xi'an deve-se principalmente aos fluxos de entrada.

Olhando para as razões por detrás disto, por um lado, resulta do relaxamento da política de registo familiar em Xi'an e, por outro lado, está também intimamente relacionado com o desenvolvimento económico local.

Em termos de política de registro familiar, desde 2017, Xi'an flexibilizou muitas vezes as condições de liquidação, especialmente para estudantes universitários em todo o país, e implementou uma política que exige apenas cartões de estudante e carteiras de identidade para concluir os procedimentos de liquidação on-line, que também foi criticado Poucas pessoas chamam-lhe “a política de registo familiar mais branda da história”. À medida que o limiar de liquidação continua a diminuir, a população migratória líquida da cidade atingiu 887.900 em 2017 e 2018.

Liu Qihong, diretor do Centro Regional de Pesquisa Econômica da Universidade de Hohai, disse aos repórteres do Times Weekly que, além dos novos veículos de energia, as indústrias de informação eletrônica e solar fotovoltaica em Xi'an também são excelentes. "Portanto, a aglomeração de indústrias criará um grande número de oportunidades de emprego, o que, por sua vez, atrairá a migração populacional e proporcionará uma procura contínua e estável para a compra de casas no mercado imobiliário de Xi'an."

No entanto, o crescimento da procura de habitação impulsionado pelo fluxo populacional é apenas um factor no activo mercado imobiliário de Xi'an. Guan Rongxue também acredita que, do ponto de vista da oferta de terras, os preços dos terrenos em Xi'an têm aumentado nos últimos anos. À medida que os preços dos terrenos sobem, o impulso transmitido do mercado primário para o mercado secundário torna-se mais significativo.

O sentimento do mercado imobiliário de segunda mão é lento

Diferentemente do aumento dos preços das casas novas, os preços das casas usadas em Xi'an estão diminuindo.

Os dados mostram que em julho deste ano, o preço das casas usadas em Xi'an caiu 0,6% em termos mensais e 5,9% em termos anuais. A julgar pela situação nos primeiros sete meses, a descida homóloga dos preços da habitação em segunda mão tem vindo a expandir-se, enquanto a descida mensal tem diminuído desde Maio.

Não apenas em Xi'an, os dados mais recentes sobre os preços da habitação em 70 cidades mostram que os preços das casas usadas nas cidades de segundo e terceiro níveis caíram em julho em relação ao ano anterior. “No entanto, isto está basicamente em linha com a relação de oferta e procura de habitação em segunda mão, ou seja, a própria habitação em segunda mão está numa fase de ajustamento de preços sustentado e abrangente, e o próprio declínio é também o resultado do contínuo ajuste da relação de oferta e demanda." O vice-presidente do Instituto de Pesquisa Imobiliária Yiju de Xangai, Yan Yuejin, disse a um repórter do Times Weekly.

Guan Rongxue acredita que não se pode excluir que quando a oferta de novas casas for suficiente e a qualidade for melhorada, o mercado imobiliário de segunda mão enfrentará uma certa pressão competitiva e os proprietários terão de optar por reduzir os preços. Isto também significa que existe um fenómeno de “preço por volume” no mercado de habitação em segunda mão.

Fonte da imagem: Tu Chong Creative

No entanto, mesmo com o apoio da redução de preços e da política, aos olhos de muitas pessoas do setor, a liquidez das habitações usadas em Xi'an ainda é fraca.

De acordo com a observação do vendedor imobiliário de Xi'an, Feng, de janeiro a julho deste ano, apenas cerca de 10% das propriedades no mercado imobiliário usado de Xi'an tinham boa liquidez. Esta parte do imóvel está distribuída principalmente em áreas ricas em recursos educacionais ou no entorno de bairros escolares conhecidos, bem como áreas com meios de transporte completos, e os compradores são principalmente usuários com necessidades rígidas e melhorias moderadas.

"No passado, estimava-se de forma conservadora que o volume mensal de transações de casas usadas em Xi'an era de 9.000 a 12.000 unidades. Agora, o volume mensal de transações é basicamente de cerca de 7.000 unidades. Pode-se sentir claramente que mais de 80% dos clientes têm uma mentalidade de esperar para ver." Para os compradores de casas, geralmente é A razão para manter uma atitude de esperar para ver, disse Feng, é a falta de capacidade financeira de alguns compradores de casas e a incerteza sobre a tendência futura dos preços da habitação.

Os dados da Anjuke mostram que, em agosto, o preço médio das casas usadas em Xi'an era de 12.970 yuans/metro quadrado. “A nível nacional, embora o preço da habitação usada em Xi'an seja médio, em termos de rendimento, o salário mensal da grande maioria das pessoas ronda os 4.500 yuans. o seu rendimento global ainda não é suficiente para fazer face facilmente aos elevados preços das casas”. Sr. Feng disse.

Em relação à próxima tendência do mercado imobiliário de Xi'an, ele acredita que o mercado imobiliário de segunda mão de Xi'an pode continuar a mostrar uma tendência fraca até o final do ano. Relativamente falando, o novo mercado interno deverá manter o seu status quo no curto prazo. Mas numa perspectiva de longo prazo, em áreas com elevada densidade populacional, comércio próspero e instalações de apoio completas em Xi'an, o novo mercado interno será relativamente aquecido.

É importante notar que Guan Rongxue acredita que o aumento sustentado a longo prazo dos preços das casas novas em Xi'an irá comprimir o poder de compra de alguns compradores de casas, e a fraqueza do mercado doméstico de segunda mão também pode ter um certo impacto sobre o novo mercado interno. Portanto, espera-se que a tendência subsequente dos preços da habitação seja principalmente “estável”.