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この記事の出典: Time Weekly 著者: Ali Mire

西安の不動産市場の二極化は続いている。

国家統計局は8月15日、70大中都市都市の7月の商業住宅販売価格推移を発表した。データによると、70都市の商業用住宅の販売価格は前月比で下落し、全体の前年比下落幅は若干拡大した。全体的な下落傾向とは異なり、西安の新築住宅価格が注目を集めている。

具体的には、今年7月、西安の新築住宅は前月比0.2％増で上海と並んで全国1位、前年同月比3.4％増で全国2位となった。

新築住宅価格の上昇とは異なり、西安の中古住宅価格は依然として下落している。データによると、今年7月の西安市の中古住宅価格は前月比0.6％、前年比5.9％下落した。上半期の状況を見ると、中古住宅の前年同月比下落幅は拡大しているものの、5月以降は前月比下落幅が縮小している。

では、西安の新築住宅価格がトレンドに反して上昇している理由は何でしょうか?この街の何がそんなに特別なのでしょうか?中古住宅価格の下落は何を意味するのでしょうか？

新築住宅価格は何度も上昇を主導してきた

すでに2021年9月の時点で、ルーさんの家族は、子どもたちが将来小学校に入学するときに質の高い教育資源と学習環境を享受できるように、適切な学区の住宅を見つけるためだけに、大規模な不動産プロジェクトの間を急いでいる。

当時、西安は不動産市場が活況を呈しており、新築住宅の単価は平方メートル当たり約1万5000元まで上昇していた。住宅価格の高騰と購入制限政策の制約を受け、ルーさんは住宅購入のために都市部の周縁部に目を向けなければならなかった。 「希望の家を買うのは簡単ではありません。価格が高すぎるか、場所が遠すぎるかのどちらかです。」とルーさんはタイムウィークリーの記者に語った。

このようにして、陸さんの家の内見プロセスは2年間続いた。この期間中、彼女は購入制限政策の段階的な緩和、頭金比率の削減、教育資源の再配分など、国家不動産市場政策の調整を個人的に経験しました。こうした一連の有利な政策の後押しを受けて、陸さんの住宅購入計画がついに議題となり、今年7月に新居を購入した。

複数の政策の指導の下、市場センチメントは確かに高まっています。統計によると、西安市の新築住宅価格は5月の前月比0.1％下落に加え、今年1～4月と6～7月も上昇し、全国の価格上昇を何度もリードしてきた。

都市部の高層住宅 出典：Tuchong Creative

さらに、諸葛データ研究センターの上級アナリスト、Guan Rongxue氏はタイムズ・ウィークリーの記者に対し、西安の新築住宅価格が上昇する理由は西安の都市地位の向上に関連している可能性を排除できないと語った。近年の人口の魅力は、住宅価格の上昇を直接引き起こしています。

重要な教育都市および古い工業都市として、西安の人口魅力は確かに非常に強いです。

2023年末現在、西安市の常住人口は1,307万8,200人に達し、前年比8万2,300人増加し、人口増加率で全国7位となった。人口構成の観点から見ると、一般的な少子化を背景に、西安市の人口増加は主に流入によるものである。

その理由を調べてみると、一方では西安市の戸籍政策の緩和に端を発しており、他方では地元の経済発展とも密接に関係している。

戸籍政策に関しては、西安市は2017年以降、特に全国の大学生を対象に決済条件を何度も緩和し、オンラインで決済手続きを完了するには学生証とIDカードのみを要求する政策を実施してきた。これを「史上最も寛大な戸籍政策」と批判する人はほとんどいない。定住基準が低下し続ける中、2017 年と 2018 年には市の純移住人口は 887,900 人に達しました。

河海大学地域経済研究センター所長のLiu Qihong氏はタイムズウィークリーの記者に対し、西安では新エネルギー自動車に加えて電子情報産業と太陽光発電産業も傑出していると語った。 「したがって、産業の集積により多くの雇用機会が創出され、それが人口移動を呼び込み、西安の不動産市場に継続的かつ安定した住宅購入需要をもたらすことになるだろう。」

しかし、人口流入による住宅需要の増加は、西安の不動産市場が活発化する要因の 1 つにすぎません。また、Guan Rongxue 氏は、土地供給の観点から、西安の地価は近年上昇していると考えています。地価が上昇すると、一次市場から二次市場へ伝わる勢いが大きくなります。

中古住宅市場の地合いは低迷

新築住宅の価格の上昇とは異なり、西安の中古住宅の価格は下落している。

データによると、今年7月の西安市の中古住宅価格は前月比0.6％、前年比5.9％下落した。上半期の状況をみると、中古住宅価格の前年同月比下落幅は拡大しているものの、5月以降は前月比下落幅が縮小している。

西安だけでなく、70都市の最新の住宅価格データによると、7月の二級都市と三級都市の中古住宅価格は前年同月比で下落した。 「しかし、これは基本的に中古住宅の需給関係に沿ったものであり、中古住宅自体が持続的かつ総合的な価格調整段階にあり、下落そのものも継続的な価格変動の結果である」需要と供給の関係を調整することだ」と上海宜居不動産研究所の副所長ヤン・ユエジン氏はタイムズ・ウィークリー記者に語った。

Guan Rongxue 氏は、新築住宅の十分な供給と品質の向上により、中古住宅市場が一定の競争圧力に直面する可能性は排除できず、所有者は価格引き下げを選択せざるを得なくなると考えています。これは、中古住宅市場において「量に応じた価格」という現象が起きていることも意味します。

画像出典: Tu Chong Creative

しかし、価格引き下げや政策の支援があっても、多くの業界関係者の目から見ると、西安の中古住宅の流動性は依然として低い。

西安の不動産営業マン、馮氏によると、今年1月から7月まで、西安の中古住宅市場で流動性が良好な物件はわずか10％程度だった。この部分の不動産は、主に教育資源が豊富な地域や有名学区周辺、交通機関が充実した地域に分布しており、購入者は主にニーズが厳しく、改善が緩やかなユーザーが中心となっています。

「以前は、西安の中古住宅の月間取引量は控えめに見積もっても 9,000 ～ 12,000 戸でしたが、現在では月間取引量は基本的に 7,000 戸程度となっています。80% 以上の取引量が明らかに感じられます」フェン氏は、住宅購入者の場合、様子見の姿勢をとっている理由は、一部の住宅購入者の経済的能力の欠如と、住宅購入に関する不確実性であると述べた。住宅価格の将来動向が主な要因です。

安住科のデータによると、8月の西安の中古住宅の平均価格は1平方メートル当たり1万2970元だった。 「全国的に見ると、西安の中古住宅価格は中程度ですが、収入で見ると、月収は4,500元程度がほとんどです。夫婦ともに会社員であっても、合計の収入は4,500元程度です。住宅価格の高騰に簡単に対処するにはまだ十分ではありません。」馮氏はこう語った。

西安の不動産市場の次の動向について、西安の中古住宅市場は年末まで引き続き低迷する可能性があると同氏は考えている。比較的に、新築住宅市場は短期的には現状を維持する可能性が高い。しかし、長期的な観点から見ると、西安の人口密度が高く、商業が盛んで、補助施設が充実している地域では、新築住宅市場が比較的活発になるだろう。

注目に値するのは、Guan Rongxue氏が、西安の新築住宅価格の長期にわたる持続的な上昇が一部の住宅購入者の購買力を圧迫し、中古住宅市場の低迷も一定の影響を与える可能性があると考えていることである。新しい住宅市場。したがって、その後の住宅価格動向はおおむね「安定」すると予想される。