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Source de cet article : Time Weekly Auteur : Ali Mire

La polarisation du marché immobilier de Xi'an se poursuit.

Le 15 août, le Bureau national des statistiques a publié les variations des prix de vente des logements commerciaux dans 70 grandes et moyennes villes en juillet. Les données montrent que le prix de vente des logements commerciaux dans 70 villes a diminué d'un mois à l'autre et que la baisse globale d'une année sur l'autre s'est légèrement accentuée. Contrairement à la tendance générale à la baisse, le prix des maisons neuves à Xi'an a attiré beaucoup d'attention.

Plus précisément, en juillet de cette année, les nouvelles maisons de Xi'an ont augmenté de 0,2 % d'un mois sur l'autre, se classant au premier rang du pays avec Shanghai ; elles ont augmenté de 3,4 % sur un an, se classant au deuxième rang du pays.

Contrairement à la hausse des prix des maisons neuves, les prix des maisons d'occasion à Xi'an continuent de baisser. Les données montrent qu'en juillet de cette année, le prix des maisons d'occasion à Xi'an a chuté de 0,6 % sur un mois et de 5,9 % sur un an. À en juger par la situation au cours des sept premiers mois, la baisse annuelle des logements d'occasion s'est accentuée, tandis que la baisse mensuelle s'est atténuée depuis mai.

Alors, quelle est la raison pour laquelle les prix des logements neufs à Xi’an augmentent à contre-courant de la tendance ? Qu'y a-t-il de si spécial dans cette ville ? Que signifie la baisse des prix des logements d’occasion ?

Les prix des logements neufs ont mené la hausse à plusieurs reprises

Dès septembre 2021, la famille de Mme Lu s'est précipitée entre les grands projets immobiliers, juste pour trouver un logement approprié dans le district scolaire afin que leurs enfants puissent bénéficier de ressources éducatives et d'un environnement d'apprentissage de haute qualité lorsqu'ils entreront à l'école primaire à l'avenir.

À cette époque, Xi'an connaissait un marché immobilier en plein essor et le prix unitaire des logements neufs avait grimpé jusqu'à environ 15 000 yuans/mètre carré. Contrainte par les prix élevés de l'immobilier et les politiques de restriction des achats, Mme Lu a dû tourner son attention vers les périphéries des zones urbaines pour l'achat d'un logement. "Il n'est pas facile d'acheter une maison que l'on veut. Soit le prix est trop cher, soit l'emplacement est trop éloigné", a déclaré Mme Lu à un journaliste du Time Weekly.

De cette façon, le processus de visite de la maison de Mme Lu a duré deux ans. Au cours de cette période, elle a personnellement connu des ajustements des politiques du marché immobilier national, notamment un assouplissement progressif des politiques de restriction d'achat, une réduction des taux de mise de fonds et une réaffectation des ressources éducatives. Grâce au soutien de cette série de politiques favorables, le projet d’achat d’une maison de Mme Lu a finalement été mis à l’ordre du jour et elle a acheté une nouvelle maison en juillet de cette année.

Sous la direction de multiples politiques, le sentiment du marché a en effet été stimulé. Les statistiques montrent qu'en plus d'une baisse mensuelle de 0,1 % en mai, les prix des logements neufs à Xi'an ont augmenté en janvier-avril et en juin et juillet de cette année, et ont été à plusieurs reprises en tête du pays en matière d'augmentation des prix.

Immeubles résidentiels de grande hauteur dans la ville Source : Tuchong Creative

En outre, Guan Rongxue, analyste principal au Zhuge Data Research Center, a déclaré à un journaliste du Times Weekly que la raison pour laquelle les prix des logements neufs à Xi'an peuvent augmenter ne peut être exclue comme étant liée à l'amélioration du statut de la ville de Xi'an. et l'attractivité de la population au cours des dernières années. La croissance de la population a directement entraîné l'augmentation des prix de l'immobilier.

En tant que ville éducative importante et ancienne ville industrielle, l'attractivité démographique de Xi'an est en effet très forte.

Fin 2023, la population permanente de Xi'an atteignait 13,0782 millions, soit une augmentation de 82 300 par rapport à l'année précédente, se classant au septième rang du pays en termes d'augmentation de la population. Du point de vue de la composition de la population, dans un contexte de taux de natalité généralement en baisse, l'augmentation de la population de Xi'an est principalement due aux flux entrants.

Si l'on examine les raisons derrière cela, d'une part, cela découle de l'assouplissement de la politique d'enregistrement des ménages à Xi'an, et d'autre part, cela est également étroitement lié au développement économique local.

En termes de politique d'enregistrement des ménages, depuis 2017, Xi'an a assoupli les conditions d'établissement à plusieurs reprises, en particulier pour les étudiants dans tout le pays, et a mis en œuvre une politique qui exige uniquement des cartes d'étudiant et des cartes d'identité pour effectuer les procédures de règlement en ligne, ce qui a également été Peu de gens la qualifient de « politique d’enregistrement des ménages la plus clémente de l’histoire ». Alors que le seuil d’établissement continue de baisser, en 2017 et 2018, la population migratoire nette de la ville a atteint 887 900 personnes.

Liu Qihong, directeur du Centre régional de recherche économique de l'Université de Hohai, a déclaré aux journalistes du Times Weekly qu'en plus des véhicules à énergie nouvelle, les industries de l'information électronique et de l'énergie solaire photovoltaïque à Xi'an sont également remarquables. « Par conséquent, l'agglomération des industries créera un grand nombre d'opportunités d'emploi, attirant ainsi la migration de la population et fournissant une demande soutenue et stable pour l'achat de logements sur le marché immobilier de Xi'an. »

Cependant, la croissance de la demande de logements, entraînée par l'afflux de population, ne constitue qu'un des facteurs de l'activité du marché immobilier de Xi'an. Guan Rongxue estime également que du point de vue de l'offre de terrains, les prix des terrains à Xi'an ont augmenté ces dernières années. À mesure que les prix des terrains augmentent, la dynamique transmise du marché primaire au marché secondaire devient plus significative.

La confiance sur le marché de l'immobilier d'occasion est morose

Contrairement à l'augmentation des prix des maisons neuves, les prix des maisons d'occasion à Xi'an sont en baisse.

Les données montrent qu'en juillet de cette année, le prix des maisons d'occasion à Xi'an a chuté de 0,6 % sur un mois et de 5,9 % sur un an. À en juger par la situation au cours des sept premiers mois, la baisse annuelle des prix des logements d'occasion s'est accentuée, tandis que la baisse mensuelle s'est atténuée depuis mai.

Pas seulement à Xi'an, les dernières données sur les prix des logements dans 70 villes montrent que les prix des maisons d'occasion dans les villes de deuxième et troisième rang ont chuté en juillet d'une année sur l'autre. « Toutefois, cela correspond fondamentalement à la relation entre l'offre et la demande de logements d'occasion, c'est-à-dire que les logements d'occasion eux-mêmes sont dans une phase d'ajustement des prix durable et globale, et que la baisse elle-même est également le résultat d'une ajustement de la relation entre l'offre et la demande. ", a déclaré Yan Yuejin, vice-président de l'Institut de recherche immobilière de Shanghai Yiju, à un journaliste du Times Weekly.

Guan Rongxue estime qu'il ne peut être exclu qu'avec une offre suffisante de logements neufs et une qualité améliorée, le marché des logements d'occasion soit confronté à une certaine pression concurrentielle et que les propriétaires soient obligés de choisir de réduire les prix. Cela signifie également qu'il existe un phénomène de « prix pour volume » sur le marché de l'immobilier d'occasion.

Source de l'image : Tu Chong Creative

Cependant, même avec le soutien de la réduction des prix et de la politique, aux yeux de nombreux acteurs du secteur, la liquidité des logements d'occasion à Xi'an reste faible.

Selon l'observation du vendeur immobilier Feng de Xi'an, de janvier à juillet de cette année, seulement 10 % environ des propriétés du marché des logements d'occasion de Xi'an avaient une bonne liquidité. Cette partie de l'immobilier est principalement distribuée dans des zones riches en ressources éducatives ou autour de quartiers scolaires réputés, ainsi que dans des zones dotées de transports complets, et les acheteurs sont principalement des utilisateurs ayant des besoins rigides et des améliorations modérées.

« Dans le passé, on estimait de manière prudente que le volume mensuel des transactions des maisons d'occasion à Xi'an était de 9 000 à 12 000 unités. Aujourd'hui, le volume mensuel des transactions est essentiellement d'environ 7 000 unités. On sent clairement que plus de 80 % des clients ont une attitude attentiste. sur l'évolution future des prix de l'immobilier sont les principaux facteurs.

Les données d'Anjuke montrent qu'en août, le prix moyen des maisons d'occasion à Xi'an était de 12 970 yuans/mètre carré. « À l'échelle nationale, même si le prix des logements d'occasion à Xi'an se situe à un niveau moyen, en termes de revenus, le salaire mensuel de la grande majorité des gens est d'environ 4 500 yuans. Même si le mari et la femme sont tous deux employés de bureau, leur revenu global n'est toujours pas suffisant pour faire face facilement aux prix élevés de l'immobilier. » a dit M. Feng.

Concernant la prochaine tendance du marché immobilier de Xi'an, il estime que le marché des logements d'occasion de Xi'an pourrait continuer à afficher une tendance faible d'ici la fin de l'année. Relativement parlant, le marché du neuf devrait maintenir son statu quo à court terme. Mais dans une perspective à long terme, dans les zones à forte densité de population, avec un commerce prospère et des installations de soutien complètes à Xi'an, le marché des logements neufs sera relativement dynamique.

Il convient de noter que Guan Rongxue estime que la hausse soutenue à long terme des prix des logements neufs à Xi'an réduira le pouvoir d'achat de certains acheteurs, et que la faiblesse du marché des logements d'occasion pourrait également avoir un certain impact sur le marché du neuf. On s'attend donc à ce que l'évolution ultérieure des prix de l'immobilier soit essentiellement « stable ».