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이 기사의 출처: Time Weekly 저자: Ali Mire

시안 부동산 시장의 양극화가 계속되고 있다.

8월 15일, 국가통계국은 7월 70개 대도시 및 중형 도시의 상업용 주택 매매가격 변동을 발표했다. 데이터에 따르면 70개 도시의 상업용 주택 매매가격은 전월 대비 하락했고, 전체적인 전년 대비 하락폭은 소폭 확대됐다. 전반적인 하락 추세와는 다르게 시안의 신규 주택 가격은 많은 관심을 끌었습니다.

구체적으로 올해 7월 시안의 신규 주택은 전월 대비 0.2% 증가해 상하이와 함께 전국 1위를 차지했고, 전년 대비 3.4% 증가해 전국 2위를 차지했다.

신규 주택 가격 상승과 달리 시안 중고 주택 가격은 여전히 ​​하락세를 보이고 있다. 데이터에 따르면 올해 7월 시안 중고 주택 가격은 전월 대비 0.6%, 전년 대비 5.9% 하락했다. 지난 7개월간 상황을 보면 중고주택 감소 폭이 전년 동기 대비 확대되고 있는 반면, 5월 이후 전월 대비 감소폭은 줄어들고 있다.

그렇다면 시안의 새 집값이 이러한 추세에 반해 상승하는 이유는 무엇일까? 이 도시의 특별한 점은 무엇입니까? 중고주택 가격 하락은 무엇을 의미하는가?

신규 주택 가격이 여러 차례 상승을 주도했습니다.

이르면 2021년 9월부터 루 씨의 가족은 자녀가 장래에 초등학교에 입학할 때 고품질의 교육 자원과 학습 환경을 누릴 수 있도록 적합한 학군 주택을 찾기 위해 주요 부동산 프로젝트 사이를 서두르고 있습니다.

당시 시안은 부동산 시장이 호황을 누리고 있었고 신규 주택의 단가는 평방미터당 약 15,000위안까지 올랐습니다. 높은 주택 가격과 구매 제한 정책으로 인해 Lu씨는 주택 구입을 위해 도시 외곽 지역으로 관심을 돌려야 했습니다. "원하는 집을 구입하는 것은 쉽지 않습니다. 가격이 너무 비싸거나 위치가 너무 멀기 때문입니다."라고 Lu씨는 Time Weekly의 기자에게 말했습니다.

이런 식으로 루 씨의 집을 구경하는 과정은 2년 동안 지속됐다. 이 기간 동안 매입제한 정책의 점진적 완화, 계약금 비율 인하, 교육자원 재분배 등 국가 부동산 시장 정책의 조정을 직접 경험했다. 이러한 일련의 유리한 정책의 지원으로 루 씨의 주택 구입 계획이 마침내 의제로 상정되었고 그녀는 올해 7월에 새 집을 구입했습니다.

여러 정책의 지침에 따라 시장 심리가 실제로 향상되었습니다. 통계에 따르면 시안의 신규 주택 가격은 5월 전월 대비 0.1% 하락한 데 이어 올해 1~4월, 6월, 7월에도 상승해 여러 차례 전국 가격 상승을 주도한 것으로 나타났습니다.

도시의 고층 주거용 건물 출처: Tuchong Creative

또한, Zhuge 데이터 연구 센터의 수석 분석가 Guan Rongxue는 Times Weekly 기자에게 시안의 새 주택 가격이 상승할 수 있는 이유가 시안의 도시 위상 향상과 관련이 있을 가능성도 배제할 수 없다고 말했습니다. 최근 몇 년간 인구 증가는 주택 가격 상승을 직접적으로 주도했습니다.

중요한 교육 도시이자 오래된 산업 도시인 시안의 인구 매력은 실로 매우 높습니다.

2023년 말 기준 시안의 상주인구는 1307만8220명으로 전년 대비 8만2300명이 증가해 인구 증가 기준 전국 7위를 기록했다. 인구 구성 측면에서 볼 때, 일반적으로 출산율이 감소하는 상황에서 시안의 인구 증가는 대부분 유입에 따른 것입니다.

그 원인을 살펴보면, 이는 한편으로는 시안의 호구제도 완화에 기인하고, 다른 한편으로는 지역경제 발전과도 밀접한 관련이 있다.

호적 등록 정책 측면에서 시안은 2017년부터 여러 차례 정산 조건을 완화했으며 특히 전국 대학생을 대상으로 학생증과 신분증만 있으면 온라인으로 정산 절차를 완료하는 정책을 시행했다. 역사상 가장 관대한 호구등록 제도라고 평가하는 사람은 거의 없다. 정착 기준이 계속 낮아지면서 2017년과 2018년에 도시의 순이민 인구는 887,900명에 이르렀습니다.

Hohai 대학교 지역경제연구센터 Liu Qihong 소장은 Times Weekly 기자들에게 신에너지 차량 외에도 시안의 전자 정보 및 태양광 발전 산업도 뛰어난 수준이라고 말했습니다. "따라서 산업의 집적은 많은 일자리 기회를 창출할 것이며, 이는 결국 인구 이주를 유치하고 시안 부동산 시장에서 지속적이고 안정적인 주택 구입 수요를 제공할 것입니다."

그러나 인구 유입에 따른 주택 수요 증가는 시안의 부동산 시장 활성화의 한 요인일 뿐입니다. Guan Rongxue는 또한 토지 공급 측면에서 볼 때 최근 몇 년 동안 시안의 토지 가격이 상승하고 있다고 믿습니다. 토지 가격이 상승함에 따라 1차 시장에서 2차 시장으로 전달되는 모멘텀이 더욱 중요해집니다.

중고주택 시장 심리는 부진하다

신규 주택 가격 상승과 달리 시안 중고 주택 가격은 하락세를 보이고 있다.

자료에 따르면 올해 7월 시안 중고주택 가격은 전월 대비 0.6%, 전년 대비 5.9% 하락했다. 지난 7개월간 상황을 보면 중고주택 가격은 전년 동기 대비 하락 폭이 확대됐고, 5월 이후 전월 대비 하락폭은 줄어들었다.

시안뿐만 아니라 70개 도시의 최신 주택 가격 데이터에 따르면 7월 2, 3선 도시의 중고 주택 가격이 전년 대비 하락한 것으로 나타났습니다. "그러나 이는 기본적으로 중고주택의 수급관계와 일치한다. 즉, 중고주택 자체가 지속적이고 종합적인 가격 조정 단계에 있고, 하락 자체도 지속적인 가격 조정의 결과이다. 공급과 수요 관계의 조정." 상하이 Yiju 부동산 연구소의 Yan Yuejin 부사장은 Times Weekly 기자에게 말했습니다.

Guan Rongxue는 신규 주택의 충분한 공급과 향상된 품질로 인해 중고 주택 시장이 일정한 경쟁 압력에 직면하게 될 것이며 소유자는 가격을 낮추는 선택을 해야 할 것이라는 점을 배제할 수 없다고 믿습니다. 이는 중고 주택 시장에 '물량 대비 가격' 현상이 있다는 의미이기도 하다.

이미지 출처: Tu Chong Creative

그러나 가격 인하와 정책 지원에도 불구하고 업계의 많은 사람들이 보기에 시안의 중고 주택 유동성은 여전히 ​​열악합니다.

시안의 부동산 판매원인 Feng 씨에 따르면, 올해 1월부터 7월까지 시안 중고 주택 시장에서 유동성이 좋은 부동산은 약 10%에 불과했습니다. 이 부동산 부분은 주로 교육 자원이 풍부한 지역이나 유명한 학군 주변, 완벽한 교통 시설을 갖춘 지역에 분포되어 있으며 구매자는 주로 엄격한 수요와 적당한 개선을 가진 사용자입니다.

“과거 시안 중고주택의 월 거래량을 보수적으로 추정하면 9000~12000호 수준이었다. 이제는 월 거래량이 기본적으로 7000호 수준이다. 80% 이상이 확실히 느껴진다. 의 고객은 관망하는 태도를 가지고 있습니다." 주택 구매자의 경우 일반적으로 관망하는 태도를 취하는 이유는 일부 주택 구매자의 재정적 능력 부족과 주택 구입에 대한 불확실성 때문이라고 Feng씨는 말했습니다. 향후 주택 가격 추세가 주요 요인이다.

Anjuke 데이터에 따르면 8월 시안의 중고 주택 평균 가격은 평방미터당 12,970위안이었습니다. "전국적으로 시안의 중고 주택 가격은 중간 수준이지만, 소득 기준으로 보면 대부분의 사람들의 월급은 4,500위안 정도입니다. 부부가 모두 직장인이라 하더라도 전체 소득은 4,500위안 정도입니다. 아직은 높은 집값을 감당하기엔 부족하다”고 말했다. 펑 씨가 말했습니다.

그는 시안 부동산 시장의 다음 추세와 관련하여 시안 중고 주택 시장이 연말까지 계속해서 약한 추세를 보일 것으로 믿고 있습니다. 상대적으로 말하면, 신규 주택 시장은 단기적으로 현 상태를 유지할 가능성이 높습니다. 그러나 장기적인 관점에서 볼 때 시안의 인구 밀도가 높고 상업이 번영하며 완벽한 지원 시설을 갖춘 지역에서는 새로운 주택 시장이 상대적으로 뜨거울 것입니다.

Guan Rongxue는 시안의 장기적인 신규 주택 가격 상승이 일부 주택 구매자의 구매력을 압박할 것이며 중고 주택 시장의 약점도 시안에 일정한 영향을 미칠 수 있다고 믿고 있다는 점은 주목할 가치가 있습니다. 새로운 주택 시장. 따라서 향후 주택 가격 추세는 주로 '안정적'일 것으로 예상됩니다.