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Fonte di questo articolo: Time Weekly Autore: Ali Mire

La polarizzazione del mercato immobiliare di Xi'an continua.

Il 15 agosto, l'Ufficio nazionale di statistica ha pubblicato le variazioni dei prezzi di vendita degli alloggi commerciali in 70 città di grandi e medie dimensioni nel mese di luglio. I dati mostrano che il prezzo di vendita degli alloggi commerciali in 70 città è diminuito di mese in mese e il calo complessivo su base annua è leggermente aumentato. Diversamente dalla tendenza generale al ribasso, il prezzo delle nuove case a Xi'an ha attirato molta attenzione.

Nello specifico, nel luglio di quest'anno, le nuove case di Xi'an sono aumentate dello 0,2% su base mensile, classificandosi al primo posto nel paese, insieme a Shanghai sono aumentate del 3,4% su base annua, classificandosi al secondo posto nel paese;

A differenza dell'aumento dei prezzi delle case nuove, i prezzi delle case di seconda mano a Xi'an continuano a scendere. I dati mostrano che nel luglio di quest'anno il prezzo delle case di seconda mano a Xi'an è diminuito dello 0,6% su base mensile e del 5,9% su base annua. A giudicare dalla situazione dei primi sette mesi, il calo su base annua delle abitazioni di seconda mano è in espansione, mentre il calo su base mensile si è ridotto da maggio.

Allora, qual è la ragione per cui i nuovi prezzi delle case di Xi’an aumentano in controtendenza? Cosa c'è di così speciale in questa città? Cosa significa il calo dei prezzi delle case di seconda mano?

I prezzi delle nuove case hanno portato all’aumento molte volte

Già nel settembre 2021, la famiglia della signora Lu si è affrettata tra grandi progetti immobiliari, solo per trovare un alloggio adeguato nel distretto scolastico in modo che i loro figli possano godere di risorse educative e di un ambiente di apprendimento di alta qualità quando entreranno nella scuola primaria in futuro.

A quel tempo, Xi'an stava vivendo un mercato immobiliare in forte espansione e il prezzo unitario delle nuove case era salito a circa 15.000 yuan/metro quadrato. Vincolata dagli alti prezzi delle case e dalle politiche di restrizione degli acquisti, la signora Lu ha dovuto rivolgere la sua attenzione ai margini delle aree urbane per l'acquisto di case. "Non è facile comprare la casa che desideri. O il prezzo è troppo alto o la posizione è troppo remota", ha detto la signora Lu a un giornalista di Time Weekly.

In questo modo, il processo di visione della casa della signora Lu è durato due anni. Durante questo periodo, ha sperimentato personalmente gli aggiustamenti alle politiche del mercato immobiliare nazionale, incluso il graduale allentamento delle politiche di restrizione degli acquisti, la riduzione dei rapporti di acconto e la riallocazione delle risorse educative. Con il sostegno di questa serie di politiche favorevoli, il piano di acquisto della casa della signora Lu è stato finalmente messo all'ordine del giorno e lei ha acquistato una nuova casa nel luglio di quest'anno.

Sotto la guida di molteplici politiche, il sentiment del mercato è stato effettivamente rafforzato. Le statistiche mostrano che oltre a una diminuzione mensile dello 0,1% a maggio, i prezzi delle nuove case di Xi'an sono aumentati nei mesi di gennaio-aprile e giugno e luglio di quest'anno, e hanno guidato il paese negli aumenti dei prezzi molte volte.

Grattacieli residenziali in città Fonte: Tuchong Creative

Inoltre, Guan Rongxue, analista senior presso il Zhuge Data Research Center, ha dichiarato a un giornalista del Times Weekly che non si può escludere che il motivo per cui i prezzi delle nuove case a Xi'an possano aumentare sia correlato al miglioramento dello status di città di Xi'an. e l’attrattiva della popolazione negli ultimi anni La crescita della popolazione ha guidato direttamente l’aumento dei prezzi delle case.

Essendo un'importante città educativa e un'antica città industriale, l'attrattiva della popolazione di Xi'an è davvero molto forte.

Alla fine del 2023, la popolazione permanente di Xi'an ha raggiunto i 13,0782 milioni, con un aumento di 82.300 unità rispetto all'anno precedente, classificandosi al settimo posto nel paese in termini di aumento della popolazione. Dal punto di vista della composizione della popolazione, sullo sfondo di un tasso di natalità generalmente in calo, l'aumento della popolazione di Xi'an è dovuto principalmente agli afflussi.

Analizzando le ragioni di ciò, da un lato, esso deriva dall'allentamento della politica di registrazione delle famiglie a Xi'an, e dall'altro è anche strettamente correlato allo sviluppo economico locale.

In termini di politica di registrazione delle famiglie, dal 2017, Xi'an ha allentato più volte le condizioni di liquidazione, soprattutto per gli studenti universitari a livello nazionale, e ha implementato una politica che richiede solo tessere studentesche e carte d'identità per completare le procedure di liquidazione online, che è stata anche Poche persone la definiscono “la politica di registrazione delle famiglie più indulgente della storia”. Poiché la soglia per l’insediamento continua a diminuire, la popolazione immigrata netta della città ha raggiunto 887.900 abitanti nel 2017 e nel 2018.

Liu Qihong, direttore del Centro regionale di ricerca economica dell'Università di Hohai, ha detto ai giornalisti del Times Weekly che oltre ai veicoli a nuova energia, anche le industrie dell'informazione elettronica e dell'energia solare fotovoltaica a Xi'an sono eccezionali. “Pertanto, l’agglomerazione di industrie creerà un gran numero di opportunità di lavoro, che a loro volta attireranno la migrazione della popolazione e forniranno una domanda continua e stabile per l’acquisto di case nel mercato immobiliare di Xi’an”.

Tuttavia, la crescita della domanda immobiliare guidata dall'afflusso di popolazione è solo uno dei fattori dell'attivo mercato immobiliare di Xi'an. Guan Rongxue ritiene inoltre che, dal punto di vista dell'offerta fondiaria, i prezzi dei terreni a Xi'an siano aumentati negli ultimi anni. Con l’aumento dei prezzi dei terreni, lo slancio trasmesso dal mercato primario al mercato secondario diventa più significativo.

Il sentiment del mercato immobiliare di seconda mano è fiacco

A differenza dell'aumento dei prezzi delle nuove case, i prezzi delle case di seconda mano a Xi'an sono in calo.

I dati mostrano che nel luglio di quest'anno il prezzo delle case di seconda mano a Xi'an è diminuito dello 0,6% su base mensile e del 5,9% su base annua. A giudicare dalla situazione dei primi sette mesi, il calo su base annua dei prezzi delle case di seconda mano è in espansione, mentre il calo su base mensile si è ridotto da maggio.

Non solo a Xi'an, gli ultimi dati sui prezzi delle case in 70 città mostrano che i prezzi delle case di seconda mano nelle città di secondo e terzo livello nel mese di luglio sono diminuiti su base annua. "Tuttavia, ciò è fondamentalmente in linea con il rapporto tra domanda e offerta di case di seconda mano, cioè le case di seconda mano si trovano in una fase di aggiustamento dei prezzi prolungata e completa, e il declino stesso è anche il risultato del continuo aggiustamento del rapporto tra domanda e offerta", ha detto il vicepresidente dell'Istituto di ricerca immobiliare Yiju di Shanghai, Yan Yuejin, al giornalista del Times Weekly.

Guan Rongxue ritiene che non si possa escludere che con l'offerta sufficiente di nuove case e una migliore qualità, il mercato delle case di seconda mano dovrà affrontare una certa pressione competitiva e i proprietari dovranno scegliere di ridurre i prezzi. Ciò significa anche che esiste un fenomeno del "prezzo per volume" nel mercato immobiliare di seconda mano.

Fonte immagine: Tu Chong Creative

Tuttavia, anche con il sostegno della riduzione dei prezzi e della politica, agli occhi di molte persone del settore, la liquidità delle case di seconda mano a Xi'an è ancora scarsa.

Secondo il signor Feng, un venditore immobiliare di Xi'an, da gennaio a luglio di quest'anno, solo il 10% circa delle proprietà nel mercato immobiliare di seconda mano di Xi'an aveva una buona liquidità. Questa parte del patrimonio immobiliare è distribuita principalmente in aree ricche di risorse educative o attorno a rinomati quartieri scolastici, nonché in aree dotate di servizi di trasporto completi, e gli acquirenti sono principalmente utenti con esigenze rigide e miglioramenti moderati.

"In passato, si stimava prudentemente che il volume mensile delle transazioni di case di seconda mano a Xi'an fosse di 9.000-12.000 unità. Ora il volume mensile delle transazioni è sostanzialmente di circa 7.000 unità. Si può chiaramente percepire che oltre l'80% dei clienti ha un atteggiamento di attesa." Per gli acquirenti di case, in genere è La ragione per mantenere un atteggiamento di attesa, ha detto Feng, è la mancanza di capacità finanziaria di alcuni acquirenti di case e l'incertezza circa l'andamento futuro dei prezzi delle case sono i fattori principali.

I dati Anjuke mostrano che ad agosto il prezzo medio delle case di seconda mano a Xi'an era di 12.970 yuan/metro quadrato. "A livello nazionale, anche se il prezzo delle case di seconda mano a Xi'an è ad un livello medio, in termini di reddito, lo stipendio mensile della maggior parte delle persone è di circa 4.500 yuan. Anche se sia marito che moglie sono impiegati, il loro reddito complessivo non è ancora sufficiente per far fronte facilmente ai prezzi elevati delle case”. Ha detto il signor Feng.

Per quanto riguarda la prossima tendenza del mercato immobiliare di Xi'an, ritiene che il mercato immobiliare di seconda mano di Xi'an potrebbe continuare a mostrare una tendenza debole entro la fine dell'anno. In termini relativi, è probabile che il nuovo mercato interno mantenga lo status quo nel breve termine. Ma da una prospettiva a lungo termine, nelle aree con alta densità di popolazione, commercio prospero e strutture di supporto complete a Xi’an, il nuovo mercato interno sarà relativamente caldo.

Vale la pena notare che Guan Rongxue ritiene che l'aumento sostenuto a lungo termine dei prezzi delle nuove case a Xi'an ridurrà il potere d'acquisto di alcuni acquirenti di case, e che la debolezza del mercato delle case di seconda mano potrebbe anche avere un certo impatto su il nuovo mercato interno. Si prevede pertanto che il successivo andamento dei prezzi delle abitazioni sarà sostanzialmente “stabile”.