berita

Sumber artikel ini: Time Weekly Penulis: Ali Mire

Polarisasi pasar properti di Xi'an terus berlanjut.

Pada tanggal 15 Agustus, Biro Statistik Nasional merilis perubahan harga jual perumahan komersial di 70 kota besar dan menengah pada bulan Juli. Data menunjukkan bahwa harga penjualan perumahan komersial di 70 kota turun dari bulan ke bulan, dan penurunan keseluruhan dari tahun ke tahun sedikit meningkat. Berbeda dari tren penurunan secara keseluruhan, harga rumah baru di Xi'an menarik banyak perhatian.

Secara khusus, pada bulan Juli tahun ini, rumah baru di Xi'an meningkat sebesar 0,2% bulan ke bulan, menempati peringkat pertama di negara tersebut bersama Shanghai; rumah baru tersebut meningkat sebesar 3,4% tahun ke tahun, menempati peringkat kedua di negara tersebut.

Berbeda dengan kenaikan harga rumah baru, harga rumah bekas di Xi'an masih mengalami penurunan. Data menunjukkan bahwa pada bulan Juli tahun ini, harga rumah bekas di Xi'an turun 0,6% bulan ke bulan dan 5,9% tahun ke tahun. Dilihat dari situasi dalam tujuh bulan pertama, penurunan perumahan bekas dari tahun ke tahun telah meningkat, sedangkan penurunan bulan ke bulan telah menyempit sejak bulan Mei.

Jadi, apa alasan harga rumah baru di Xi'an naik melawan tren? Apa yang istimewa dari kota ini? Apa maksudnya penurunan harga rumah bekas?

Harga rumah baru telah menyebabkan kenaikan berkali-kali lipat

Pada awal September 2021, keluarga Lu sibuk mengerjakan proyek real estat besar, hanya untuk mencari perumahan di distrik sekolah yang sesuai sehingga anak-anak mereka dapat menikmati sumber daya pendidikan dan lingkungan belajar berkualitas tinggi ketika mereka memasuki sekolah dasar di masa depan.

Saat itu, Xi'an sedang mengalami booming pasar properti, dan harga satuan rumah baru naik menjadi sekitar 15.000 yuan/meter persegi. Terkendala oleh tingginya harga rumah dan kebijakan pembatasan pembelian, Lu harus mengalihkan perhatiannya ke daerah pinggiran kota untuk membeli rumah. “Tidak mudah untuk membeli rumah yang Anda inginkan. Entah harganya terlalu mahal atau lokasinya terlalu terpencil.” kata Ms. Lu kepada reporter dari Time Weekly.

Dengan cara ini, proses melihat rumah Lu berlangsung selama dua tahun. Selama periode ini, beliau secara pribadi mengalami penyesuaian terhadap kebijakan pasar properti nasional, termasuk pelonggaran kebijakan pembatasan pembelian secara bertahap, pengurangan rasio uang muka, dan realokasi sumber daya pendidikan. Dengan dukungan serangkaian kebijakan yang menguntungkan ini, rencana pembelian rumah Lu akhirnya dimasukkan dalam agenda dan dia membeli rumah baru pada bulan Juli tahun ini.

Di bawah bimbingan berbagai kebijakan, sentimen pasar memang meningkat. Statistik menunjukkan bahwa selain penurunan bulan ke bulan sebesar 0,1% di bulan Mei, harga rumah baru di Xi'an meningkat pada bulan Januari-April dan Juni dan Juli tahun ini, dan telah menyebabkan kenaikan harga berkali-kali lipat di negara tersebut.

Bangunan tempat tinggal bertingkat tinggi di kota Sumber: Tuchong Creative

Selain itu, Guan Rongxue, analis senior di Pusat Penelitian Data Zhuge, mengatakan kepada reporter dari Times Weekly bahwa alasan mengapa harga rumah baru di Xi'an dapat meningkat tidak dapat dikesampingkan terkait dengan peningkatan status kota Xi'an. dan daya tarik penduduk dalam beberapa tahun terakhir. Pertumbuhan penduduk secara langsung mendorong kenaikan harga rumah.

Sebagai kota pendidikan yang penting dan kota industri tua, daya tarik penduduk Xi'an memang sangat kuat.

Pada akhir tahun 2023, jumlah penduduk tetap Xi'an mencapai 13,0782 juta jiwa, meningkat 82.300 jiwa dibandingkan tahun sebelumnya, menduduki peringkat ketujuh di negara tersebut dalam hal pertambahan penduduk. Dari perspektif komposisi penduduk, dengan latar belakang penurunan angka kelahiran secara umum, peningkatan populasi di Xi'an sebagian besar disebabkan oleh arus masuk.

Jika dilihat dari penyebabnya, di satu sisi hal ini bermula dari pelonggaran kebijakan pencatatan rumah tangga di Xi'an, dan di sisi lain juga berkaitan erat dengan perkembangan perekonomian daerah.

Dalam hal kebijakan registrasi rumah tangga, sejak tahun 2017, Xi'an telah berkali-kali melonggarkan persyaratan penyelesaian, terutama bagi mahasiswa secara nasional, dan menerapkan kebijakan yang hanya memerlukan kartu pelajar dan KTP untuk menyelesaikan prosedur penyelesaian secara online, yang juga telah dilakukan. Hanya sedikit orang yang menyebutnya sebagai “kebijakan pendaftaran rumah tangga yang paling lunak dalam sejarah.” Karena ambang batas pemukiman terus menurun, pada tahun 2017 dan 2018, populasi bersih migrasi masuk kota ini mencapai 887.900 jiwa.

Liu Qihong, direktur Pusat Penelitian Ekonomi Regional Universitas Hohai, mengatakan kepada wartawan Times Weekly bahwa selain kendaraan energi baru, industri informasi elektronik dan fotovoltaik surya di Xi'an juga luar biasa. Oleh karena itu, aglomerasi industri akan menciptakan banyak lapangan kerja, sehingga menarik migrasi penduduk dan menyediakan permintaan pembelian rumah yang berkelanjutan dan stabil di pasar real estat Xi'an.

Namun, pertumbuhan permintaan perumahan yang didorong oleh masuknya populasi hanyalah salah satu faktor dalam aktifnya pasar real estate di Xi'an. Guan Rongxue juga percaya bahwa dari sudut pandang pasokan tanah, harga tanah di Xi'an telah meningkat dalam beberapa tahun terakhir. Dengan naiknya harga tanah, momentum transmisi dari pasar primer ke pasar sekunder menjadi semakin signifikan.

Sentimen pasar perumahan bekas sedang lesu

Berbeda dengan kenaikan harga rumah baru, harga rumah bekas di Xi'an justru mengalami penurunan.

Data menunjukkan bahwa pada bulan Juli tahun ini, harga rumah bekas di Xi'an turun 0,6% bulan ke bulan dan 5,9% tahun ke tahun. Dilihat dari situasi dalam tujuh bulan pertama, penurunan harga rumah bekas dari tahun ke tahun semakin meningkat, sedangkan penurunan harga rumah dari bulan ke bulan telah menyempit sejak bulan Mei.

Tidak hanya di Xi'an, data harga rumah terkini di 70 kota menunjukkan bahwa harga rumah bekas di kota-kota lapis kedua dan ketiga pada bulan Juli turun secara year-on-year. Namun hal ini pada dasarnya sejalan dengan hubungan penawaran dan permintaan perumahan bekas, yaitu perumahan bekas itu sendiri berada dalam tahap penyesuaian harga yang berkelanjutan dan komprehensif, dan penurunan itu sendiri juga merupakan akibat dari terus menerusnya. penyesuaian hubungan penawaran dan permintaan." Wakil Presiden Institut Penelitian Real Estat Shanghai Yiju Yan Yuejin mengatakan kepada reporter dari Times Weekly.

Guan Rongxue yakin bahwa tidak dapat dipungkiri bahwa dengan pasokan rumah baru yang mencukupi dan peningkatan kualitas, pasar perumahan bekas akan menghadapi tekanan persaingan tertentu, dan pemilik harus memilih untuk menurunkan harga. Hal ini juga berarti adanya fenomena “price for volume” di pasar perumahan bekas.

Sumber gambar: Tu Chong Kreatif

Namun, meski dengan dukungan penurunan harga dan kebijakan, di mata banyak orang di industri, likuiditas perumahan bekas di Xi'an masih buruk.

Menurut pengamatan Feng, penjual real estat Xi'an, dari Januari hingga Juli tahun ini, hanya sekitar 10% properti di pasar perumahan bekas Xi'an memiliki likuiditas yang baik. Bagian dari real estate ini terutama tersebar di daerah yang kaya akan sumber daya pendidikan atau di sekitar kawasan sekolah terkenal, serta daerah dengan fasilitas transportasi yang lengkap, dan pembelinya sebagian besar adalah pengguna dengan kebutuhan yang kaku dan perbaikan yang moderat.

“Dulu, secara konservatif diperkirakan volume transaksi bulanan rumah bekas di Xi'an adalah 9.000-12.000 unit. Sekarang volume transaksi bulanan pada dasarnya sekitar 7.000 unit. Terlihat jelas bahwa lebih dari 80% pelanggan memiliki sikap menunggu dan melihat." Bagi pembeli rumah, umumnya alasan untuk mengambil sikap menunggu dan melihat, kata Feng, adalah kurangnya kemampuan finansial beberapa pembeli rumah dan ketidakpastian. tentang tren harga rumah di masa depan adalah faktor utamanya.

Data Anjuke menunjukkan bahwa pada bulan Agustus, harga rata-rata rumah bekas di Xi'an adalah 12,970 yuan/meter persegi. “Secara nasional, meskipun harga rumah bekas di Xi'an berada pada tingkat menengah, dalam hal pendapatan, gaji bulanan sebagian besar masyarakat adalah sekitar 4.500 yuan. Sekalipun suami dan istri adalah pekerja kantoran, pendapatan mereka secara keseluruhan masih belum cukup untuk mengatasi tingginya harga rumah”. Kata Tuan Feng.

Mengenai tren pasar real estat Xi'an selanjutnya, ia yakin pasar perumahan bekas di Xi'an mungkin terus menunjukkan tren lemah pada akhir tahun. Secara relatif, pasar dalam negeri baru kemungkinan akan mempertahankan status quo dalam jangka pendek. Namun dari perspektif jangka panjang, di daerah dengan kepadatan penduduk yang tinggi, perdagangan yang makmur dan fasilitas pendukung yang lengkap di Xi'an, pasar dalam negeri baru akan relatif panas.

Perlu dicatat bahwa Guan Rongxue percaya bahwa kenaikan harga rumah baru yang berkelanjutan dalam jangka panjang di Xi'an akan menekan daya beli beberapa pembeli rumah, dan lemahnya pasar rumah bekas juga mungkin berdampak tertentu pada pasar dalam negeri yang baru. Oleh karena itu, tren harga perumahan selanjutnya diperkirakan akan "stabil".