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Tu Chong Creative/Foto proporcionada por Wang Yunpeng/Tabulación Chen Jinxing/Making

Wang Xiaoqian, reportero del Securities Times

A medida que el mercado secundario de REIT (fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria) continúa recuperándose, los "compradores de fondos" FOF (fondo de fondos) se están centrando en este tipo de activos.

El informe del segundo trimestre del fondo muestra que los REIT Penghua Qianhai Vanke, el REIT Hongtu Innovation Shenzhen Anju y el REIT Huaxia Beijing Affordable Housing han aparecido en la lista de posiciones pesadas del fondo. Los expertos de la industria creen que esta tendencia no sólo refleja la búsqueda de la diversificación de activos y la estabilidad de ingresos por parte de las FOF públicas, sino que también refleja el amplio reconocimiento del mercado de los REIT como una clase de activos emergente.

Oferta pública FOF

“Enamórate” de los REIT

En los últimos años, a medida que el mercado ha entrado en una era de bajas tasas de interés, se ha vuelto cada vez más común que las FOF públicas incluyan REIT públicos en sus carteras de inversión.

El segundo informe trimestral de ofertas públicas muestra que tres REIT han entrado en las filas de los fondos públicos. Los REIT de Penghua Qianhai Vanke son la tercera y novena posición más grande ocupada por Xingquan Antai con un objetivo de pensión activa de cinco años y CCB Tianfu Youxiang con un objetivo de pensión estable de un año respectivamente. Los dos fondos tienen una participación total de 55,7 millones de yuanes. El REIT de Innovación Shenzhen Anju y el REIT de Vivienda Asequible de Huaxia Beijing también estuvieron en gran medida en manos de Tianhong Ruixiang durante 3 meses.

A juzgar por el desempeño del mercado, al 16 de agosto, el REIT de vivienda asequible de Huaxia Beijing ha aumentado un 34,50% este año, ocupando el primer lugar entre los fondos REIT Hongtu Innovation Shenzhen Anju también ha aumentado un 26,63% durante el año.

La razón por la que los REIT públicos han surgido rápidamente entre los FOF públicos es inseparable de sus ventajas únicas en un entorno de bajas tasas de interés. Wang Zhipeng, administrador de fondos del Fondo CCB, dijo a un periodista del Securities Times que a medida que el mercado entra en la era de las bajas tasas de interés, los REIT públicos están mostrando gradualmente rentabilidad en la asignación de grandes tipos de activos basándose en la transparencia de los activos subyacentes y la capacidad de crear un flujo de caja distribuible estable. Además, enfatizó que los REIT públicos no sólo pueden proporcionar ingresos por dividendos relativamente estables, sino que también tienen rendimientos compuestos considerables a largo plazo. "Los REIT públicos tienen baja correlación con otros activos financieros, tienen mejores efectos de diversificación del riesgo y tienen un alto valor de asignación".

Los datos del Centro de Evaluación del Fondo de Consultoría de Inversiones de Tianxiang muestran que la escala de asignación de FOF público en REIT ha seguido creciendo desde la segunda mitad de 2023. Entre ellos, Penghua Qianhai Vanke REIT tiene una mayor proporción de posiciones en ofertas públicas, y el valor de mercado de sus posiciones ha aumentado de 7,5 millones de yuanes a finales de 2022 a 88,33 millones de yuanes a finales de 2023, lo que refleja el creciente interés de oferta pública FOF en inversión REIT.

Además, el apoyo político también ha allanado el camino para la asignación generalizada de REIT públicos en FOF. Sang Lei, administrador de fondos del China Europe Fund, dijo en una entrevista con periodistas que el "Aviso sobre la promoción integral de la emisión normalizada de proyectos de fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria (REIT) en el sector de infraestructura" emitido por la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma ha hizo que el mercado anticipara una emisión más rápida en el futuro. La velocidad y la mayor escala del mercado han promovido vigorosamente el desarrollo del mercado de REIT.

Sang Lei explicó además que, según el contrato, el FOF ordinario solo puede invertir en objetivos de inversión que se hayan establecido durante más de un año, y el FOF de pensiones solo puede invertir en objetivos de inversión que se hayan establecido durante más de dos años, por lo que el número de objetivos de inversión está aumentando gradualmente. A medida que se enumeran más proyectos de REIT, el alcance de la inversión del FOF público también se ha ampliado. A finales de junio de 2024, hay 28 proyectos REIT en el mercado que se han establecido por un año y 12 proyectos REIT que se han establecido por dos años. El aumento gradual de estos objetivos proporciona más opciones para la asignación de activos de FOF.

Asignación de activos importantes

Se necesitan REIT

A medida que más y más FOF públicas incorporan REIT públicos a sus carteras de inversión, el mercado está prestando gran atención a las ventajas de este método de asignación de activos en términos de estabilidad de ingresos y control de riesgos, y al papel único de los REIT en la asignación de grandes categorías de activos. activos está surgiendo gradualmente.

Los ingresos estables por dividendos son una de las razones importantes por las que los inversores prefieren los REIT públicos. Wang Zhipeng cree que los REIT públicos pueden proporcionar ingresos por dividendos relativamente estables y rendimientos compuestos considerables a largo plazo. La concurrencia del cielo apoya esta opinión. Siempre que se cumplan las condiciones de los dividendos, los ingresos por dividendos de los REIT generalmente se distribuyen al menos una vez al año, y el índice anual de distribución de ingresos del fondo no es inferior al 90% de las ganancias distribuibles anuales. Esta característica de ingresos estables hace que los REIT se conviertan en los REIT. Búsqueda de FOF pública Ideal para ingresos estables.

Además de la estabilidad de los rendimientos, el efecto de diversificación del riesgo de los REIT es también uno de los factores valorados por las FOF públicas. Yan Ni, investigadora senior de fondos, destacó especialmente este punto. En su opinión, uno de los puntos de venta de FOF es la asignación de activos, y el núcleo de la asignación de activos es encontrar activos con la menor correlación posible para la combinación. "Los REIT son un activo alternativo típico que no está altamente correlacionado con acciones y bonos, y desempeñan un papel importante en la asignación de las principales clases de activos. En los Estados Unidos, Singapur, Japón y otros mercados, la escala de desarrollo de los REIT es considerable. Los REIT, como el oro y las materias primas, son una clase de activos que los inversores en activos múltiples deben considerar”.

Yanni dijo que debido a la alta correlación entre los REIT y la industria, los administradores de fondos públicos a menudo necesitan tener un conocimiento profundo de la naturaleza de los activos subyacentes y el entorno del mercado al asignar los REIT. La investigación sobre los REIT es difícil, involucra algunas industrias y modelos de negocios específicos, y la situación es compleja y requiere un apoyo de investigación relativamente profesional. Los administradores de fondos de REIT generalmente provienen de otras industrias y necesitan comprender los fondos fiduciarios de bienes raíces. Algunas investigaciones involucran activos específicos como carreteras, logística de almacenamiento, puertos, viviendas de alquiler asequibles y bienes raíces comerciales.

Actualmente, impulsados ​​tanto por el mercado como por las políticas, los marcos internos de investigación FOF de diversas ofertas públicas están mejorando rápidamente. Sang Lei le dijo a un reportero del Securities Times que desde que el primer lote de ofertas públicas de FOF incluyó a los REIT en el alcance de inversión en julio de 2023, las compañías de fondos han acelerado su investigación e inversión en REIT. En su opinión, los REIT son un tipo de activo emergente, y cada FOF pública debe invertir mucho tiempo y mano de obra para construir un marco de investigación interno y un sistema de evaluación para garantizar que toma la iniciativa en la inversión.

Impacto limitado a corto plazo

A medida que la FOF pública aumenta gradualmente su asignación a los REIT, el mercado comienza a prestar más atención a las perspectivas a largo plazo de esta asignación de activos. Al mismo tiempo, los conocedores de la industria creen que las posiciones activas de la FOF también tienen un impacto positivo en el desarrollo de los REIT. .

Muchos entrevistados coincidieron en que se espera que la proporción de asignación de REIT en FOF públicos continúe aumentando y se convierta en una de las asignaciones principales en el futuro. Wang Zhipeng cree que los REIT pueden convertirse en un activo de asignación importante para los FOF públicos en el futuro, principalmente por tres razones: en primer lugar, la asignación de REIT ayudará a mejorar el desempeño de costos de los FOF públicos desde la perspectiva de la asignación de activos, agregando REIT públicos a. la cartera tradicional de acciones y bonos finalmente puede aumentar efectivamente la tasa de rendimiento o reducir los riesgos, y el índice de Sharpe de la cartera se puede mejorar en segundo lugar, en la era de las bajas tasas de interés, la tasa de distribución de efectivo de los REIT públicos es alta; , predecible y relativamente escaso; en tercer lugar, algunos REIT públicos tienen instituciones de gestión operativa de alta calidad y activos subyacentes de alta calidad, se espera que el flujo de caja futuro mantenga un crecimiento sostenido y tenga propiedades antiinflacionarias. "

Sang Lei dijo que debido a la dificultad de la investigación y la inversión en proyectos de REIT, a menudo resulta difícil para los inversores individuales participar directamente en ellos, mientras que la FOF pública ayuda a los inversores individuales a compartir los beneficios económicos de la infraestructura existente de alta calidad a través de su investigación profesional y capacidades de inversión. Además, la asignación de REIT por parte de FOF públicos contribuye a atraer la atención de otros inversores institucionales e inversores públicos hacia los activos de REIT a través de canales públicos. Cuanto mayor sea el número de participantes en el mercado de REIT, más propicio será para la construcción de REIT. sistema de precios de mercado.

La mayor asignación de FOF público a los REIT no sólo mejora su propia estabilidad de ingresos, sino que también tiene un impacto positivo en el desarrollo del mercado de los REIT. Wang Zhipeng señaló que los REIT ofrecidos públicamente generalmente tienen una duración más larga, y el comportamiento de compra y venta de los FOF ofrecidos públicamente en el mercado secundario ha inyectado nueva vitalidad y flujo de capital en el mercado de REIT, ha ampliado la base de participantes del mercado y ha mejorado la Liquidez y profundidad del mercado.

Yanni tiene una opinión diferente. Cree que centrarse en la oferta pública de FOF tendrá un cierto efecto promotor en el mercado de REIT, pero el impacto no será grande en el corto o mediano plazo. En su opinión, la escala general actual de FOF es pequeña y su asignación a los REIT también es limitada, lo que dificulta la promoción significativa del mercado de los REIT.