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Tu Chong Creative/写真提供：Wang Yunpeng/Tabulation Chen Jinxing/Making

証券時報記者の王暁謙

REIT（不動産投資信託ファンド）の流通市場が回復を続けるなか、「ファンドの買い手」FOF（ファンド・オブ・ファンズ）がこの種の資産に注目している。

同ファンドの第2四半期報告書によると、澎華前海万科REIT、宏図革新深セン安住REIT、華夏北京手頃な住宅REITが同ファンドの重点ポジションリストに名を連ねている。業界関係者らは、この傾向は公的FOFの資産多様化と収益安定の追求を反映しているだけでなく、REITが新興の資産クラスであるという市場の幅広い認識を反映していると考えている。

公募FOF

REITに「恋に落ちる」

近年、市場が低金利時代に入ったことにより、公的FOFが投資ポートフォリオに公的REITを組み込むことがますます一般的になってきています。

公募増資に関する第 2 四半期報告書では、3 つの REIT が公的資金の大量保有のランクに入っていることが示されています。 Penghua Qianhai Vanke REIT は、5 年間のアクティブ年金目標を持つ Xingquan Antai と 1 年間の安定年金目標を持つ CCB Tianfu Youxiang によってそれぞれ 3 番目と 9 番目に大きなポジションを保有しています。両ファンドの合計保有額は 5,570 万元です。イノベーション深セン安住REITと華夏北京アフォーダブル・ハウジングREITも天紅瑞祥により3か月間大量保有された。

市場パフォーマンスから判断すると、8月16日時点で、華夏北京アフォーダブル・ハウジングREITは今年34.50％上昇し、REITファンドの中で第1位にランクされ、宏図革新深セン安住REITも同年26.63％上昇した。

公募 REIT が公募 FOF の中で急速に台頭した理由は、低金利環境におけるその独特の利点と切り離すことができません。 CCBファンドのファンドマネジャー、王志鵬氏は証券時報の記者に対し、市場が低金利時代に突入する中、公開REITは原資産の透明性と資産の透明性に基づいた大規模な資産の配分において費用対効果が徐々に現れてきていると語った。安定した分配可能なキャッシュフローを生み出す能力。同氏はさらに、公開REITは比較的安定した配当収入を提供できるだけでなく、「公開REITは他の金融資産との相関性が低く、リスク分散効果が高く、配分価値も高い」と強調した。

天祥投資コンサルティングファンド評価センターのデータによると、REITへの公的FOFの配分規模は2023年下半期から拡大し続けている。中でも澎華前海万科REITは公募ポジションのシェアが大きく、そのポジションの時価総額は2022年末の750万元から2023年末には8,833万元まで急増しており、これは投資家への関心の高まりを反映している。 REIT投資における公募FOF。

さらに、政策支援により、FOF における公的 REIT の広範な配分への道も開かれました。中国欧州基金のファンドマネジャー、サン・レイ氏は記者団のインタビューで、国家発展改革委員会が発表した「インフラ分野における不動産投資信託基金（REIT）プロジェクトの正常化発行の包括的推進に関する通知」が発表されたと述べた。市場は将来の発行スピードの加速と市場規模の拡大を期待しており、REIT市場の発展を強力に推進しています。

サン・レイ氏はさらに、契約によれば、通常のFOFは1年以上設定された投資対象にのみ投資でき、年金FOFは2年以上設定された投資対象にのみ投資できると説明した。投資対象は徐々に増えています。より多くのREITプロジェクトが上場されるにつれ、公的FOFの投資範囲も拡大しています。 2024 年 6 月末現在、市場には設立 1 年以上の REIT プロジェクトが 28 件、設立 2 年以上の REIT プロジェクトが 12 件あります。これらの目標は段階的に増加するため、より多くの選択肢が提供されます。 FOFの資産配分。

主な資産配分

REITは必要だ

ますます多くの公的FOFが公的REITを投資ポートフォリオに組み込むにつれ、市場は収入の安定性とリスク管理の観点からこの資産配分手法の利点と、大規模な資産の配分におけるREITの独自の役割に大きな注目を集めています。資産が徐々に出てきています。

上場REITが投資家に選ばれる大きな理由の一つは、安定した配当収入です。王志鵬氏は、公募REITは比較的安定した配当収入とかなりの長期複利収益をもたらすと考えている。天の同意がこの見解を裏付けています。 REIT は配当条件を満たしている限り、通常年に 1 回以上配当収入が分配され、年間分配可能利益の 90％以上の資金収益分配率を誇る安定した収益特性を持っています。公共FOFを追求し、安定した収入を得るのに最適です。

リターンの安定性に加え、REITのリスク分散効果も公的FOFが評価する要素の1つです。上級ファンド研究者のヤン・ニー氏は、この点を特に強調し、FOFのセールスポイントの1つは資産配分であり、資産配分の核心は組み合わせの相関性が最も低い資産を見つけることであると述べた。 「REITは、株式や債券との相関性が高くない典型的なオルタナティブ資産であり、主要な資産クラスの配分において重要な役割を果たしています。米国、シンガポール、日本などの市場では、REITの開発規模はかなりのものです。」 REITは、金や商品と同様、マルチアセット投資家が検討しなければならない資産クラスです。」

ヤニ氏は、REITと業界の間には高い相関関係があるため、公的ファンドマネージャーはREITを割り当てる際、原資産の性質や市場環境を深く理解する必要があることが多いと述べた。 REIT の研究は難しく、特定の業界やビジネス モデルが関係しており、状況が複雑であるため、比較的専門的な研究サポートが必要です。 REIT のファンド マネージャーは通常、他の業界から紹介されており、高速道路、倉庫物流、港湾、手頃な価格の賃貸住宅、商業用不動産などの特定の資産を扱う調査もあります。

現在、市場と政策の両方に後押しされて、さまざまな公募の FOF 内部研究フレームワークが急速に改善されています。サン・レイ氏は証券時報の記者に対し、2023年7月に公募FOFの第1弾に投資対象にREITが含まれて以来、ファンド会社はREITへの調査と投資を加速させていると語った。同氏の見解では、REITは新興の資産タイプであり、各公的FOFは投資の主導権を確保するために多大な時間と人的資源を投資して内​​部調査体制と評価システムを構築する必要がある。

短期的な影響は限定的

公開FOFがREITへの配分を徐々に増やすにつれ、市場はこの資産配分の長期的な見通しにさらに注目し始めると同時に、業界関係者はFOFの積極的なポジションもREITの発展にプラスの影響を与えると考えている。 。

インタビュー対象者の多くは、公的FOFにおけるREITの配分割合が今後も増加し、将来的には主流の配分の1つになると予想されることに同意した。王志鵬氏は、主に次の 3 つの理由から、将来的に REIT が公的 FOF の重要な配分資産になる可能性があると考えています。 まず、資産配分の観点から、公的 REIT を追加することで、REIT の配分は公的 FOF のコストパフォーマンスの向上に役立ちます。従来の株式と債券のポートフォリオ 最後に、収益率を効果的に高めたり、リスクを軽減したりすることができ、ポートフォリオのシャープレシオを向上させることができます。第二に、低金利時代においては、公募 REIT の現金分配率が高くなります。第三に、一部の上場 REIT は、質の高い運営管理機関と質の高い原資産を備えているため、将来のキャッシュ フローが持続的な成長を維持することが見込まれ、インフレ防止の特性を備えています。 」

サン・レイ氏は、REITプロジェクトへの調査と投資の難しさのため、個人投資家が直接参加するのは難しい場合が多いが、公的FOFは専門的な調査と投資を通じて、個人投資家が高品質の既存インフラの経済的利益を共有できるよう支援していると述べた。投資能力。さらに、公的FOFによるREITの割り当ては、公的チャネルを通じてREITの資産に他の機関投資家や一般投資家の注目を集めるのに役立ち、REIT市場参加者の数が多ければ多いほど、REITの建設が促進されます。市場価格システム。

公募されたFOFはREITへの配分を増やし、それ自体の収入の安定性を向上させるだけでなく、REIT市場の発展にもプラスの影響を与えています。王志鵬氏は、一般に公募REITのデュレーションは長く、流通市場における公募FOFの売買行動がREIT市場に新たな活力と資本の流れを注入し、市場参加者の裾野を拡大し、市場の状況を改善したと指摘した。流動性と市場の深さ。

ヤニー氏は別の見解を持っており、FOFの公募増資に注力することはREIT市場に一定の促進効果をもたらすだろうが、その影響は短期から中期的にはそれほど大きくないと考えている。同氏の見解では、現在のFOF全体の規模は小さく、REITへの配分も比較的限られているため、REIT市場を大幅に促進するのは難しいという。