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Tu Chong Creative/Foto bereitgestellt von Wang Yunpeng/Tabulation Chen Jinxing/Making

Securities Times-Reporter Wang Xiaoqian

Da sich der Sekundärmarkt für REITs (Real Estate Investment Trust Funds) weiter erholt, konzentrieren sich „Fondskäufer“ FOF (Dachfonds) auf diese Art von Vermögenswerten.

Der Bericht des Fonds für das zweite Quartal zeigt, dass Penghua Qianhai Vanke REITs, Hongtu Innovation Shenzhen Anju REIT und Huaxia Beijing Affordable Housing REIT auf der Liste der Schwergewichte des Fonds stehen. Brancheninsider glauben, dass dieser Trend nicht nur das Streben der öffentlichen FOF nach Vermögensdiversifizierung und Einkommensstabilität widerspiegelt, sondern auch die breite Anerkennung von REITs als aufstrebende Anlageklasse durch den Markt widerspiegelt.

Öffentliches Angebot FOF

„Verlieben“ Sie sich in REITs

In den letzten Jahren, als der Markt in eine Ära niedriger Zinsen eingetreten ist, ist es für öffentliche FOFs immer üblicher geworden, öffentliche REITs in ihre Anlageportfolios aufzunehmen.

Der zweite Quartalsbericht über öffentliche Angebote zeigt, dass drei REITs in die Riege der großen Beteiligungen öffentlicher Fonds aufgestiegen sind. Penghua Qianhai Vanke REITs sind die dritt- und neuntgrößten Positionen von Xingquan Antai mit einem aktiven Rentenziel von fünf Jahren und CCB Tianfu Youxiang mit einem stabilen Rentenziel von einem Jahr. Die beiden Fonds haben einen Gesamtbestand von 55,7 Millionen Yuan Innovation Shenzhen Anju REIT und Huaxia Beijing Affordable Housing REIT wurden drei Monate lang ebenfalls stark von Tianhong Ruixiang gehalten.

Gemessen an der Marktleistung ist der Huaxia Beijing REIT für erschwinglichen Wohnraum in diesem Jahr um 34,50 % gestiegen und belegt damit den ersten Platz unter den REIT-Fonds. Der Hongtu Innovation Shenzhen Anju REIT ist im Laufe des Jahres ebenfalls um 26,63 % gestiegen.

Der Grund, warum sich öffentliche REITs schnell zu den öffentlichen FOFs entwickelt haben, ist untrennbar mit ihren einzigartigen Vorteilen in einem Niedrigzinsumfeld verbunden. Wang Zhipeng, Fondsmanager des CCB Fund, sagte einem Reporter der Securities Times, dass öffentliche REITs, während der Markt in die Ära der Niedrigzinsen eintritt, allmählich Kosteneffizienz bei der Allokation großer Arten von Vermögenswerten zeigen, basierend auf der Transparenz der zugrunde liegenden Vermögenswerte und die Fähigkeit, einen stabilen ausschüttungsfähigen Cashflow zu schaffen. Er betonte weiter, dass öffentliche REITs nicht nur relativ stabile Dividendenerträge liefern können, sondern auch erhebliche langfristige Gesamtrenditen aufweisen: „Öffentliche REITs weisen eine geringe Korrelation mit anderen Finanzanlagen auf, haben bessere Risikodiversifizierungseffekte und einen hohen Allokationswert.“

Daten des Tianxiang Investment Consulting Fund Evaluation Center zeigen, dass der Zuteilungsumfang öffentlicher FOF in REITs seit der zweiten Hälfte des Jahres 2023 weiter gewachsen ist. Unter ihnen hat Penghua Qianhai Vanke REITs einen größeren Anteil an Positionen bei öffentlichen Angeboten, und der Marktwert seiner Positionen ist von 7,5 Millionen Yuan Ende 2022 auf 88,33 Millionen Yuan Ende 2023 gestiegen, was das zunehmende Interesse von widerspiegelt Öffentliches Angebot FOF für REITs-Investitionen.

Darüber hinaus hat die politische Unterstützung auch den Weg für die weit verbreitete Zuteilung öffentlicher REITs in FOF geebnet. Sang Lei, Fondsmanager des China Europe Fund, sagte in einem Interview mit Reportern, dass die von der Nationalen Entwicklungs- und Reformkommission herausgegebene „Mitteilung zur umfassenden Förderung der normalisierten Ausgabe von Real Estate Investment Trust Fund (REITs)-Projekten im Infrastruktursektor“ vorliegt ließen den Markt eine schnellere Emission in der Zukunft erwarten. Geschwindigkeit und größere Marktgröße haben die Entwicklung des REIT-Marktes kräftig vorangetrieben.

Sang Lei erklärte weiter, dass gemäß dem Vertrag normale FOF nur in Anlageziele investieren können, die seit mehr als einem Jahr festgelegt wurden, und Renten-FOF nur in Anlageziele investieren können, die seit mehr als zwei Jahren festgelegt wurden, also die Zahl der investierbaren Ziele nimmt sukzessive zu. Da immer mehr REIT-Projekte gelistet werden, hat sich auch der Investitionsumfang öffentlicher FOF erweitert. Mit Stand Ende Juni 2024 sind 28 REITs-Projekte mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr und 12 REITs-Projekte mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren auf dem Markt Vermögensallokation von FOF.

Große Vermögensallokation

REITs werden benötigt

Da immer mehr öffentliche FOFs öffentliche REITs in ihre Anlageportfolios integrieren, schenkt der Markt den Vorteilen dieser Asset-Allokationsmethode im Hinblick auf Einkommensstabilität und Risikokontrolle sowie der einzigartigen Rolle von REITs bei der Allokation großer Kategorien von Vermögenswerten große Aufmerksamkeit Vermögenswerte entstehen nach und nach.

Stabile Dividendenerträge sind einer der wichtigen Gründe, warum öffentliche REITs von Anlegern bevorzugt werden. Wang Zhipeng glaubt, dass öffentliche REITs relativ stabile Dividendenerträge und beträchtliche langfristige Gesamtrenditen bieten können. Die Zustimmung des Himmels unterstützt diese Ansicht. Solange die Dividendenbedingungen erfüllt sind, werden die Dividendenerträge von REITs in der Regel mindestens einmal im Jahr ausgeschüttet und die jährliche Ausschüttungsquote der Fondserträge beträgt nicht weniger als 90 % der jährlichen ausschüttungsfähigen Gewinne Streben nach öffentlichem FOF. Ideal für stabiles Einkommen.

Neben der Stabilität der Renditen zählt auch der Risikodiversifikationseffekt von REITs zu den Faktoren, die von öffentlichen FOFs geschätzt werden. Yan Ni, eine leitende Fondsforscherin, betonte diesen Punkt besonders. Ihrer Meinung nach ist eines der Verkaufsargumente von FOF die Vermögensallokation, und der Kern der Vermögensallokation besteht darin, Vermögenswerte mit der geringstmöglichen Korrelation für die Kombination zu finden. „REITs sind ein typischer alternativer Vermögenswert, der nicht stark mit Aktien und Anleihen korreliert und eine wichtige Rolle bei der Allokation wichtiger Anlageklassen spielt. In den Vereinigten Staaten, Singapur, Japan und anderen Märkten ist der Entwicklungsumfang von REITs beträchtlich.“ REITs sind wie Gold und Rohstoffe eine Anlageklasse, die Multi-Asset-Investoren berücksichtigen müssen.“

Yanni sagte, dass öffentliche Fondsmanager aufgrund der hohen Korrelation zwischen REITs und der Branche bei der Zuteilung von REITs häufig ein tiefgreifendes Verständnis der Art der zugrunde liegenden Vermögenswerte und des Marktumfelds haben müssen. Die Recherche zu REITs ist schwierig, betrifft einige spezifische Branchen und Geschäftsmodelle, und die Situation ist komplex und erfordert eine relativ professionelle Forschungsunterstützung. Fondsmanager von REITs kommen in der Regel aus anderen Branchen und müssen Immobilien-Treuhandfonds verstehen. Einige Untersuchungen beziehen sich auf bestimmte Vermögenswerte wie Autobahnen, Lagerlogistik, Häfen, erschwingliche Mietwohnungen und Gewerbeimmobilien.

Derzeit verbessern sich die internen FOF-Research-Rahmenwerke verschiedener öffentlicher Angebote rasant, sowohl vom Markt als auch von der Politik. Sang Lei sagte einem Reporter der Securities Times, dass Fondsgesellschaften ihre Forschung und Investitionen in REITs beschleunigt hätten, seit die erste Reihe öffentlicher FOFs im Juli 2023 REITs in den Investitionsumfang aufgenommen habe. Seiner Ansicht nach handelt es sich bei REITs um einen aufstrebenden Vermögenswerttyp, und jeder öffentliche FOF muss viel Zeit und Arbeitskraft investieren, um einen internen Forschungsrahmen und ein Bewertungssystem aufzubauen, um sicherzustellen, dass er bei Investitionen die Initiative ergreift.

Begrenzte kurzfristige Auswirkungen

Da der öffentliche FOF seine Allokation in REITs schrittweise erhöht, beginnt der Markt, den langfristigen Aussichten dieser Asset-Allokation mehr Aufmerksamkeit zu schenken. Gleichzeitig sind Branchenkenner davon überzeugt, dass die aktiven Positionen von FOF auch einen positiven Einfluss auf die Entwicklung von REITs haben .

Viele Befragte waren sich einig, dass der Zuteilungsanteil von REITs an öffentlichen FOF voraussichtlich weiter zunehmen und in Zukunft zu einer der Hauptzuteilungen werden wird. Wang Zhipeng glaubt, dass REITs in Zukunft zu einem wichtigen Allokationsvermögenswert für öffentliche FOF werden könnten, vor allem aus drei Gründen: Erstens wird die Allokation von REITs dazu beitragen, die Kostenleistung öffentlicher FOF zu verbessern Das traditionelle Aktien- und Anleihenportfolio kann schließlich die Rendite effektiv steigern oder Risiken reduzieren und die Sharpe-Ratio des Portfolios verbessern. Zweitens ist die Cash-Ausschüttungsrate öffentlicher REITs in Zeiten niedriger Zinsen hoch , vorhersehbar und relativ knapp; drittens verfügen einige öffentliche REITs über hochwertige Betriebsführungsinstitutionen und hochwertige zugrunde liegende Vermögenswerte. Es wird erwartet, dass der zukünftige Cashflow ein nachhaltiges Wachstum aufrechterhält und inflationshemmende Eigenschaften aufweist. "

Sang Lei sagte, dass es aufgrund der Schwierigkeit der Forschung und Investition in REIT-Projekte oft für einzelne Investoren schwierig sei, sich direkt daran zu beteiligen, während der öffentliche FOF durch seine professionelle Forschung und Forschung einzelnen Investoren dabei hilft, die wirtschaftlichen Vorteile einer hochwertigen bestehenden Infrastruktur zu teilen Investitionsmöglichkeiten. Darüber hinaus trägt die Zuteilung von REITs durch öffentliche FOF dazu bei, die Aufmerksamkeit anderer institutioneller Anleger und öffentlicher Anleger über öffentliche Kanäle auf REITs-Vermögenswerte zu lenken. Je größer die Zahl der REITs-Marktteilnehmer ist, desto förderlicher ist dies für den Aufbau der REITs Marktpreissystem.

Die erhöhte Zuteilung öffentlicher FOF an REITs verbessert nicht nur die eigene Einkommensstabilität, sondern wirkt sich auch positiv auf die Entwicklung des REITs-Marktes aus. Wang Zhipeng wies darauf hin, dass öffentlich angebotene REITs im Allgemeinen eine längere Laufzeit haben und das Kauf- und Verkaufsverhalten öffentlich angebotener FOF auf dem Sekundärmarkt dem REIT-Markt neue Vitalität und Kapitalflüsse verliehen, die Basis der Marktteilnehmer erweitert und die Marktlage verbessert hat Liquidität und Tiefe des Marktes.

Yanni ist anderer Ansicht. Sie glaubt, dass der Fokus auf das öffentliche Angebot von FOF eine gewisse fördernde Wirkung auf den REIT-Markt haben wird, die Auswirkungen jedoch kurz- bis mittelfristig nicht groß sein werden. Ihrer Ansicht nach ist der aktuelle Gesamtumfang von FOF gering und auch seine Zuteilung zu REITs ist begrenzt, was es schwierig macht, den REIT-Markt deutlich zu fördern.