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Tu Chong Creative/Foto fornecido por Wang Yunpeng/Tabulation Chen Jinxing/Making

Repórter do Securities Times, Wang Xiaoqian

À medida que o mercado secundário de REIT (fundos fiduciários de investimento imobiliário) continua a recuperar, os "compradores de fundos" FOF (fundos de fundos) estão a concentrar-se neste tipo de activos.

O relatório do segundo trimestre do fundo mostra que os REITs Penghua Qianhai Vanke, Hongtu Innovation Shenzhen Anju REIT e Huaxia Beijing Affordable Housing REIT apareceram na lista de posições pesadas do fundo. Os membros da indústria acreditam que esta tendência não reflecte apenas a procura do FOF público pela diversificação de activos e estabilidade de rendimento, mas também reflecte o amplo reconhecimento do mercado dos REIT como uma classe de activos emergente.

Oferta pública FOF

“Apaixone-se” pelos REITs

Nos últimos anos, à medida que o mercado entrou numa era de taxas de juro baixas, tornou-se cada vez mais comum que os FOF públicos incluíssem REIT públicos nas suas carteiras de investimento.

O segundo relatório trimestral de ofertas públicas mostra que três REIT entraram nas fileiras das participações pesadas dos fundos públicos. Os REITs Penghua Qianhai Vanke são a terceira e a nona maiores posições ocupadas pela Xingquan Antai com uma meta de pensão ativa de cinco anos e pelo CCB Tianfu Youxiang com uma meta de pensão estável de um ano, respectivamente. Os dois fundos têm uma participação total de 55,7 milhões de yuans. Inovação Shenzhen Anju REIT e Huaxia Beijing Affordable Housing REIT também foram fortemente detidas pela Tianhong Ruixiang por 3 meses.

A julgar pelo desempenho do mercado, em 16 de agosto, o REIT de habitação acessível Huaxia Beijing aumentou 34,50% este ano, ocupando o primeiro lugar entre os fundos REITs Hongtu Innovation Shenzhen Anju REIT também aumentou 26,63% durante o ano.

A razão pela qual os REIT públicos surgiram rapidamente entre os FOF públicos é inseparável das suas vantagens únicas num ambiente de taxas de juro baixas. Wang Zhipeng, gestor de fundos do CCB Fund, disse a um repórter do Securities Times que à medida que o mercado entra na era das taxas de juro baixas, os REIT públicos estão gradualmente a mostrar uma boa relação custo-eficácia na alocação de grandes tipos de activos com base na transparência dos activos subjacentes e a capacidade de criar fluxo de caixa distribuível estável. Ele enfatizou ainda que os REIT públicos podem não apenas fornecer rendimentos de dividendos relativamente estáveis, mas também ter retornos compostos de longo prazo consideráveis. "Os REIT públicos têm baixa correlação com outros ativos financeiros, têm melhores efeitos de diversificação de risco e têm alto valor de alocação".

Dados do Centro de Avaliação de Fundos de Consultoria de Investimento da Tianxiang mostram que a escala de alocação de FOF público em REITs continuou a crescer desde o segundo semestre de 2023. Entre eles, os REITs Penghua Qianhai Vanke têm uma parcela maior de posições em ofertas públicas, e o valor de mercado de suas posições aumentou de 7,5 milhões de yuans no final de 2022 para 88,33 milhões de yuans no final de 2023, refletindo o interesse crescente de oferta pública FOF em investimento em REITs.

Além disso, o apoio político também abriu caminho para a atribuição generalizada de REIT públicos em FOF. Sang Lei, gestor de fundos do China Europe Fund, disse em uma entrevista a repórteres que o "Aviso sobre a promoção abrangente da emissão normalizada de projetos de fundos fiduciários de investimento imobiliário (REITs) no setor de infraestrutura" emitido pela Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma foi fez o mercado antecipar uma emissão mais rápida no futuro A velocidade e a maior escala de mercado promoveram vigorosamente o desenvolvimento do mercado de REITs.

Sang Lei explicou ainda que, de acordo com o contrato, o FOF normal só pode investir em metas de investimento estabelecidas há mais de um ano, e o FOF previdenciário só pode investir em metas de investimento estabelecidas há mais de dois anos, portanto o número das metas de investimento está aumentando gradualmente. À medida que mais projetos REIT são listados, o âmbito de investimento do FOF público também se expandiu. No final de junho de 2024, havia 28 projetos REIT no mercado que foram estabelecidos por um ano e 12 projetos REIT que foram estabelecidos por dois anos. O aumento gradual destas metas oferece mais opções para a alocação de ativos do FOF.

Alocação de ativos importantes

REITs são necessários

À medida que cada vez mais FOF públicos incorporam REIT públicos nas suas carteiras de investimento, o mercado está a prestar grande atenção às vantagens deste método de alocação de ativos em termos de estabilidade de rendimento e controlo de risco, e ao papel único dos REIT na alocação de grandes categorias de ativos. ativos está surgindo gradualmente.

O rendimento estável de dividendos é uma das razões importantes pelas quais os REIT públicos são favorecidos pelos investidores. Wang Zhipeng acredita que os REIT públicos podem proporcionar rendimentos de dividendos relativamente estáveis ​​e retornos compostos consideráveis ​​a longo prazo. A concordância do céu apoia esta visão. Desde que as condições de dividendos sejam cumpridas, o rendimento de dividendos dos REIT é normalmente distribuído pelo menos uma vez por ano, e o rácio anual de distribuição de rendimentos dos fundos não é inferior a 90% dos lucros anuais distribuíveis. Esta característica de rendimento estável faz com que os REIT se tornem os REIT. busca de FOF público Ideal para renda estável.

Além da estabilidade dos retornos, o efeito de diversificação do risco dos REIT é também um dos factores valorizados pelo FOF público. Yan Ni, investigadora sénior de fundos, enfatizou particularmente este ponto. Na sua opinião, um dos pontos de venda do FOF é a alocação de activos, e o núcleo da alocação de activos é encontrar activos com a menor correlação possível para combinação. "Os REIT são um activo alternativo típico que não está altamente correlacionado com acções e obrigações, e desempenham um papel importante na alocação das principais classes de activos. Nos Estados Unidos, Singapura, Japão e outros mercados, a escala de desenvolvimento dos REIT é considerável. Os REITs, como o ouro e as commodities, são uma classe de ativos que os investidores multiativos devem considerar.”

Yanni disse que, devido à alta correlação entre os REITs e a indústria, os gestores de fundos públicos muitas vezes precisam ter uma compreensão profunda da natureza dos ativos subjacentes e do ambiente de mercado ao alocar REITs. A investigação sobre REIT é difícil, envolve algumas indústrias e modelos de negócio específicos, e a situação é complexa, exigindo apoio de investigação relativamente profissional. Os gestores de fundos de REIT são geralmente provenientes de outros setores e precisam compreender os fundos fiduciários imobiliários. Algumas pesquisas envolvem ativos específicos, como rodovias, logística de armazenamento, portos, imóveis para aluguel a preços acessíveis e imóveis comerciais.

Atualmente, impulsionados tanto pelo mercado como pelas políticas, os quadros internos de investigação FOF de várias ofertas públicas estão a melhorar rapidamente. Sang Lei disse a um repórter do Securities Times que desde que o primeiro lote de FOFs de oferta pública incluiu REITs no escopo de investimento em julho de 2023, as empresas de fundos aceleraram sua pesquisa e investimento em REITs. Na sua opinião, os REIT são um tipo de activo emergente e cada FOF público deve investir muito tempo e mão-de-obra para construir um quadro interno de investigação e um sistema de avaliação para garantir que toma a iniciativa no investimento.

Impacto limitado a curto prazo

À medida que o FOF público aumenta gradualmente a sua alocação aos REIT, o mercado começa a prestar mais atenção às perspectivas de longo prazo desta alocação de activos. Ao mesmo tempo, os membros da indústria acreditam que as posições activas do FOF também têm um impacto positivo no desenvolvimento dos REIT. .

Muitos entrevistados concordaram que se espera que a proporção de alocação de REITs em FOF público continue a aumentar e se torne uma das alocações principais no futuro. Wang Zhipeng acredita que os REITs podem se tornar um importante ativo de alocação para FOF público no futuro, principalmente por três razões: Primeiro, a alocação de REITs ajudará a melhorar o desempenho de custos do FOF público Do ponto de vista da alocação de ativos, adicionando REITs públicos ao. a carteira tradicional de ações e obrigações Finalmente, pode efetivamente aumentar a taxa de retorno ou reduzir os riscos, e o rácio de Sharpe da carteira pode ser melhorado, em segundo lugar, na era das taxas de juro baixas, a taxa de distribuição de dinheiro dos REIT públicos é elevada; , previsíveis e relativamente escassos; em terceiro lugar, alguns REIT públicos têm instituições de gestão operacional de alta qualidade e activos subjacentes de alta qualidade, espera-se que o fluxo de caixa futuro mantenha o crescimento sustentado e tenha propriedades anti-inflacionárias. "

Sang Lei disse que devido à dificuldade de pesquisa e investimento em projetos REITs, muitas vezes é difícil para os investidores individuais participarem diretamente neles, enquanto o FOF público ajuda os investidores individuais a compartilhar os benefícios econômicos da infraestrutura existente de alta qualidade por meio de sua pesquisa profissional e capacidades de investimento. Além disso, a alocação de REITs pelo FOF público é propícia para atrair a atenção de outros investidores institucionais e investidores públicos para os ativos dos REITs através de canais públicos. Quanto maior o número de participantes no mercado de REITs, mais propícia será à construção dos REITs. sistema de preços de mercado.

O aumento da atribuição de FOF público aos REIT não só melhora a sua própria estabilidade de rendimento, mas também tem um impacto positivo no desenvolvimento do mercado de REIT. Wang Zhipeng destacou que os REITs oferecidos publicamente geralmente têm uma duração mais longa, e o comportamento de compra e venda de FOF oferecidos publicamente no mercado secundário injetou nova vitalidade e fluxo de capital no mercado de REITs, expandiu a base de participantes do mercado e melhorou o liquidez e profundidade do mercado.

Yanni tem uma visão diferente. Ela acredita que o foco na oferta pública de FOF terá um certo efeito promotor no mercado de REITs, mas o impacto não será grande no curto e médio prazo. Na sua opinião, a atual escala global do FOF é pequena e a sua alocação aos REIT também é limitada, dificultando a promoção significativa do mercado de REIT.