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Tu Chong Creative/사진 제공: Wang Yunpeng/Tabulation Chen Jinxing/Making

증권시보 왕샤오첸 기자

REIT(부동산투자신탁펀드) 유통시장이 계속 반등하면서 '펀드매입자' FOF(펀드오브펀드)들이 이런 자산에 주목하고 있다.

펀드의 2분기 보고서에 따르면 Penghua Qianhai Vanke REIT, Hongtu Innovation Shenzhen Anju REIT 및 Huaxia Beijing Affordable Housing REIT가 펀드의 헤비 포지션 목록에 포함되었습니다. 업계 관계자들은 이러한 추세가 공공 FOF의 자산 다각화 및 소득 안정성 추구를 반영할 뿐만 아니라 REIT를 신흥 자산군으로 인식하는 시장의 폭넓은 인식을 반영한다고 믿습니다.

공모 FOF

REIT와 “사랑에 빠지다”

최근 시장이 저금리 시대로 진입함에 따라 공공 FOF가 공공 REIT를 투자 포트폴리오에 포함시키는 것이 점점 일반화되고 있습니다.

공모 2분기 보고서에 따르면 3개 REIT가 공적자금 비중이 높은 순위에 진입한 것으로 나타났다. Penghua Qianhai Vanke REIT는 활성 연금 목표가 5년인 Xingquan Antai와 안정적인 연금 목표가 각각 1년인 CCB Tianfu Youxiang이 보유한 3번째와 9번째로 큰 포지션입니다. 두 펀드의 총 보유 금액은 5,570만 위안입니다. Innovation Shenzhen Anju REIT와 Huaxia Beijing Affordable Housing REIT도 Tianhong Ruixiang이 3개월 동안 집중적으로 보유했습니다.

시장 실적에 따르면 8월 16일 현재 Huaxia Beijing 저렴한 주택 REIT는 올해 34.50% 증가하여 REIT 펀드 중 1위를 차지했습니다. Hongtu Innovation Shenzhen Anju REIT도 올해 동안 26.63% 증가했습니다.

공공 FOF 가운데 공공리츠가 빠르게 등장한 이유는 저금리 환경에서 갖는 특유의 장점과 떼려야 뗄 수 없다. CCB 펀드의 왕지펑 펀드매니저는 증권타임스 기자에게 시장이 저금리 시대로 접어들면서 공공 REIT가 기초 자산의 투명성과 투명성을 바탕으로 대규모 자산을 배분하는 데 있어 점차 비용 효율성을 보이고 있다고 말했다. 안정적인 분배 가능한 현금 흐름을 창출하는 능력. 이어 “공공리츠는 상대적으로 안정적인 배당수익을 제공할 수 있을 뿐만 아니라, 장기적으로 상당한 복리수익률을 얻을 수 있다”며 “공공리츠는 다른 금융자산과의 상관관계가 낮고, 위험분산 효과가 더 좋으며, 배분가치가 높다”고 강조했다.

Tianxiang 투자 컨설팅 펀드 평가 센터의 데이터에 따르면 REIT의 공공 FOF 할당 규모는 2023년 하반기부터 지속적으로 증가하고 있습니다. 이 중 Penghua Qianhai Vanke REITs는 공모 포지션에서 더 큰 비중을 차지하고 있으며 포지션의 시장 가치는 2022년 말 750만 위안에서 2023년 말 8,833만 위안으로 급등했습니다. REIT 투자에 대한 공모 FOF.

또한, 정책 지원은 FOF에 공공 REIT를 광범위하게 할당할 수 있는 길을 열었습니다. 중국 유럽 펀드의 Sang Lei 펀드 매니저는 기자들과의 인터뷰에서 국가 발전 개혁 위원회가 발행한 "인프라 부문의 부동산 투자 신탁 기금(REITs) 프로젝트의 표준화된 발행을 포괄적으로 촉진하는 것에 관한 고시"가 다음과 같이 말했습니다. 앞으로 더욱 빨라질 발행 속도와 시장 규모의 확대로 시장은 리츠 시장의 발전을 활발히 촉진하고 있다.

Sang Lei는 또한 계약에 따라 일반 FOF는 1년 이상 설정된 투자 목표에만 투자할 수 있고 연금 FOF는 2년 이상 설정된 투자 목표에만 투자할 수 있다고 설명했습니다. 투자대상이 점차 늘어나고 있습니다. REITs 프로젝트가 많이 상장되면서 공공 FOF의 투자 범위도 확대되었습니다. 2024년 6월 말 현재 시장에는 1년 동안 설립된 REIT 프로젝트가 28개, 2년 동안 설립된 REIT 프로젝트가 12개 있습니다. 이러한 목표의 점진적인 증가는 FOF의 자산 배분에 대한 더 많은 옵션을 제공합니다.

주요자산배분

REIT가 필요합니다

점점 더 많은 공공 FOF가 공공 REIT를 투자 포트폴리오에 포함함에 따라 시장은 소득 안정성 및 위험 통제 측면에서 이러한 자산 배분 방법의 장점과 대규모 범주의 자산 배분에서 REIT의 고유한 역할에 큰 관심을 기울이고 있습니다. 자산이 점차 늘어나고 있습니다.

안정적인 배당수익은 투자자들이 공공리츠를 선호하는 중요한 이유 중 하나입니다. Wang Zhipeng은 공공 REIT가 상대적으로 안정적인 배당 수익과 상당한 장기 복리 수익을 제공할 수 있다고 믿습니다. 하늘의 동의는 이 견해를 뒷받침한다. 배당조건을 만족하는 한 리츠의 배당수익은 보통 1년에 1회 이상 지급되며, 연간 펀드수익 배분비율은 연간 배분가능이익의 90% 이상이다. 공공 FOF를 추구합니다. 안정적인 수입에 이상적입니다.

수익률의 안정성과 더불어 REIT의 위험 분산 효과도 공공 FOF가 중요하게 생각하는 요소 중 하나입니다. 선임 펀드 연구원인 Yan Ni는 이 점을 특히 강조했습니다. FOF의 셀링 포인트 중 하나는 자산 배분이며, 자산 배분의 핵심은 결합에 대한 상관관계가 가장 낮은 자산을 찾는 것입니다. “REIT는 주식, 채권과 연관성이 높지 않은 대표적인 대체자산으로 주요 자산군 배분에 중요한 역할을 합니다. 미국, 싱가포르, 일본 등 시장에서는 REIT의 발전 규모가 상당합니다. 금이나 상품과 같은 REIT는 다중 자산 투자자가 고려해야 할 자산 클래스입니다.”

Yanni는 REIT와 업계 간의 높은 상관관계로 인해 공공 펀드 매니저가 REIT를 할당할 때 기본 자산의 성격과 시장 환경에 대한 심층적인 이해가 필요한 경우가 많다고 말했습니다. REIT에 대한 연구는 어렵고 특정 산업 및 비즈니스 모델이 관련되어 있으며 상황이 복잡하여 상대적으로 전문적인 연구 지원이 필요합니다. REIT의 펀드 매니저는 일반적으로 다른 업계에서 소개되며 부동산 신탁 자금을 이해해야 합니다. 일부 연구에는 고속도로, 창고 물류, 항만, 저렴한 임대 주택 및 상업용 부동산과 같은 특정 자산이 포함됩니다.

현재 시장과 정책에 따라 다양한 공모의 내부 FOF 연구 프레임워크가 빠르게 개선되고 있습니다. Sang Lei는 Securities Times 기자에게 2023년 7월 첫 번째 공모 FOF에 REIT가 투자 범위에 포함된 이후 펀드 회사가 REIT에 대한 연구 및 투자를 가속화했다고 말했습니다. 그의 견해로는 REIT는 신흥 자산 유형이며, 각 공공 FOF는 투자에 주도권을 잡을 수 있도록 내부 연구 프레임워크 및 평가 시스템을 구축하기 위해 많은 시간과 인력을 투자해야 합니다.

제한된 단기 영향

공공 FOF가 REIT에 대한 할당을 점진적으로 늘리면서 시장은 이 자산 할당의 장기적인 전망에 더 많은 관심을 기울이기 시작했습니다. 동시에 업계 내부자들은 FOF의 활성 포지션도 REIT 개발에 긍정적인 영향을 미친다고 믿습니다. .

많은 인터뷰 대상자들은 공공 FOF에서 REIT의 할당 비율이 계속 증가하여 향후 주류 할당 중 하나가 될 것으로 예상된다는 데 동의했습니다. Wang Zhipeng은 REIT가 향후 공공 FOF의 중요한 배분 자산이 될 수 있다고 믿습니다. 그 이유는 주로 세 가지 이유 때문입니다. 첫째, REIT의 배분은 자산 배분의 관점에서 공공 FOF의 비용 성과를 향상시키는 데 도움이 될 것입니다. 전통적인 주식 및 채권 포트폴리오 마지막으로 수익률을 효과적으로 높이거나 위험을 줄일 수 있으며 포트폴리오의 샤프 비율을 향상시킬 수 있습니다. 둘째, 저금리 시대에 공공 REIT의 현금 분배율이 높습니다. , 예측 가능하고 상대적으로 희소합니다. 셋째, 일부 공공 REIT는 고품질의 운영 관리 기관과 고품질의 기초 자산을 갖추고 있어 미래 현금 흐름이 지속적인 성장을 유지할 것으로 예상되며 인플레이션 방지 특성을 갖습니다. "

Sang Lei는 REITs 프로젝트에 대한 연구 및 투자의 어려움으로 인해 개인 투자자가 직접 참여하기 어려운 경우가 많은 반면, 공공 FOF는 개인 투자자가 전문적인 연구 및 투자를 통해 고품질 기존 인프라의 경제적 이익을 공유할 수 있도록 돕습니다. 투자능력. 또한, 공공 FOF에 의한 REIT 할당은 공개 채널을 통해 REIT 자산에 대한 다른 기관 투자자 및 공공 투자자의 관심을 끄는 데 도움이 됩니다. REIT 시장 참여자가 많을수록 REIT 구축에 더 도움이 됩니다. 시장 가격 시스템.

공공 FOF의 REIT 할당 확대는 자체 소득 안정성을 향상시킬 뿐만 아니라 REIT 시장 발전에도 긍정적인 영향을 미칩니다. Wang Zhipeng은 공개적으로 제공되는 REIT는 일반적으로 더 긴 기간을 가지고 있으며 2차 시장에서 공개적으로 제공되는 FOF의 매매 행위가 REIT 시장에 새로운 활력과 자본 흐름을 주입하고 시장 참여자의 기반을 확대하며 시장의 유동성과 깊이.

Yanni는 FOF 공모에 초점을 맞추면 REIT 시장에 어느 정도 촉진 효과가 있을 것이라고 생각하지만, 단기적으로는 그 영향이 크지 않을 것이라고 생각합니다. 그녀는 현재 FOF의 전체 규모가 작고 REIT에 대한 할당도 제한되어 있어 REIT 시장을 크게 활성화하기 어렵다고 생각합니다.