νέα

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Tu Chong Creative/Φωτογραφία παρέχεται από τον Wang Yunpeng/Tabulation Chen Jinxing/Making

Ο ρεπόρτερ των Securities Times Wang Xiaoqian

Καθώς η δευτερογενής αγορά για τα REIT (αμοιβαία κεφάλαια επενδύσεων σε ακίνητα) συνεχίζει να ανακάμπτει, οι «αγοραστές κεφαλαίων» FOF (fund of funds) επικεντρώνονται σε αυτό το είδος περιουσιακών στοιχείων.

Η έκθεση δεύτερου τριμήνου του αμοιβαίου κεφαλαίου δείχνει ότι τα REIT Penghua Qianhai Vanke, το Hongtu Innovation Shenzhen Anju REIT και το Huaxia Beijing Affordable Housing REIT έχουν εμφανιστεί στη λίστα βαρέων θέσεων του αμοιβαίου κεφαλαίου. Οι γνώστες του κλάδου πιστεύουν ότι αυτή η τάση όχι μόνο αντανακλά την επιδίωξη της δημόσιας FOF για διαφοροποίηση περιουσιακών στοιχείων και σταθερότητα εισοδήματος, αλλά αντικατοπτρίζει επίσης την ευρεία αναγνώριση των REITs από την αγορά ως αναδυόμενης κατηγορίας περιουσιακών στοιχείων.

Δημόσια προσφορά FOF

«Ερωτεύσου» με τα REIT

Τα τελευταία χρόνια, καθώς η αγορά έχει εισέλθει σε μια εποχή χαμηλών επιτοκίων, είναι ολοένα και πιο σύνηθες τα δημόσια FOF να περιλαμβάνουν δημόσια REIT στα επενδυτικά τους χαρτοφυλάκια.

Η δεύτερη τριμηνιαία έκθεση δημοσίων προσφορών δείχνει ότι τρεις REIT έχουν εισέλθει στις τάξεις των βαρέων συμμετοχών των δημόσιων κεφαλαίων. Τα REIT Penghua Qianhai Vanke είναι η τρίτη και ένατη μεγαλύτερη θέση που κατέχει η Xingquan Antai με ενεργό συνταξιοδοτικό στόχο πέντε ετών και η CCB Tianfu Youxiang με σταθερό στόχο συνταξιοδότησης ενός έτους αντίστοιχα Η καινοτομία Shenzhen Anju REIT και Huaxia Beijing Affordable Housing REIT κρατήθηκαν επίσης σε μεγάλο βαθμό από την Tianhong Ruixiang για 3 μήνες.

Κρίνοντας από τις επιδόσεις της αγοράς, από τις 16 Αυγούστου, η προσιτή στέγαση REIT της Huaxia Beijing αυξήθηκε κατά 34,50% φέτος, καταλαμβάνοντας την πρώτη θέση μεταξύ των κεφαλαίων REITs Hongtu Innovation Shenzhen Anju REIT αυξήθηκε επίσης κατά 26,63% κατά τη διάρκεια του έτους.

Ο λόγος για τον οποίο τα δημόσια REIT εμφανίστηκαν γρήγορα μεταξύ των δημόσιων FOF είναι αδιαχώριστη από τα μοναδικά πλεονεκτήματά τους σε ένα περιβάλλον χαμηλού επιτοκίου. Ο Wang Zhipeng, διαχειριστής κεφαλαίων του CCB Fund, είπε σε δημοσιογράφο των Securities Times ότι καθώς η αγορά εισέρχεται στην εποχή των χαμηλών επιτοκίων, οι δημόσιες ΑΕΕΑΠ παρουσιάζουν σταδιακά οικονομικά αποδοτικότητα στην κατανομή μεγάλων τύπων περιουσιακών στοιχείων με βάση τη διαφάνεια των υποκείμενων περιουσιακών στοιχείων και την ικανότητα δημιουργίας σταθερών διανεμητέων ταμειακών ροών. Τόνισε περαιτέρω ότι οι δημόσιες REIT δεν μπορούν μόνο να παρέχουν σχετικά σταθερό εισόδημα από μερίσματα, αλλά έχουν επίσης σημαντικές μακροπρόθεσμες σύνθετες αποδόσεις.

Τα δεδομένα από το Κέντρο Αξιολόγησης του Συμβουλευτικού Ταμείου Επενδύσεων Tianxiang δείχνουν ότι η κλίμακα κατανομής των δημόσιων FOF σε REIT συνέχισε να αυξάνεται από το δεύτερο εξάμηνο του 2023. Μεταξύ αυτών, η Penghua Qianhai Vanke REITs έχει μεγαλύτερο μερίδιο θέσεων σε δημόσιες προσφορές και η αγοραία αξία των θέσεων της έχει αυξηθεί από 7,5 εκατομμύρια γιουάν στο τέλος του 2022 σε 88,33 εκατομμύρια γιουάν στο τέλος του 2023, αντανακλώντας το αυξανόμενο ενδιαφέρον της δημόσια προσφορά FOF σε επενδύσεις ΑΕΕΑΠ.

Επιπλέον, η υποστήριξη πολιτικής άνοιξε επίσης το δρόμο για την ευρεία κατανομή των δημόσιων REIT στο FOF. Ο Sang Lei, διαχειριστής κεφαλαίων του China Europe Fund, δήλωσε σε συνέντευξή του σε δημοσιογράφους ότι η "Ειδοποίηση για την ολοκληρωμένη προώθηση της κανονικοποιημένης έκδοσης έργων καταπιστευματικών ταμείων επενδύσεων σε ακίνητα στον τομέα των υποδομών" που εκδόθηκε από την Εθνική Επιτροπή Ανάπτυξης και Μεταρρυθμίσεων έκανε την αγορά να προβλέπει ταχύτερη έκδοση στο μέλλον Η ταχύτητα και η μεγαλύτερη κλίμακα της αγοράς έχουν προωθήσει δυναμικά την ανάπτυξη της αγοράς REIT.

Ο Sang Lei εξήγησε περαιτέρω ότι σύμφωνα με τη σύμβαση, το κοινό FOF μπορεί να επενδύει μόνο σε επενδυτικούς στόχους που έχουν καθοριστεί για περισσότερο από ένα έτος και το συνταξιοδοτικό FOF μπορεί να επενδύει μόνο σε επενδυτικούς στόχους που έχουν καθοριστεί για περισσότερα από δύο χρόνια. επενδυτικών στόχων αυξάνεται σταδιακά. Καθώς παρατίθενται περισσότερα έργα REITs, το επενδυτικό πεδίο του δημόσιου FOF έχει επίσης διευρυνθεί. Από τα τέλη Ιουνίου 2024, υπάρχουν στην αγορά 28 έργα REIT που έχουν δημιουργηθεί για ένα έτος και 12 έργα REIT που έχουν δημιουργηθεί για δύο χρόνια Η σταδιακή αύξηση αυτών των στόχων παρέχει περισσότερες επιλογές για την κατανομή περιουσιακών στοιχείων του FOF.

Κατανομή σημαντικών περιουσιακών στοιχείων

Απαιτούνται REIT

Καθώς όλο και περισσότερα δημόσια FOF ενσωματώνουν δημόσια REIT στα επενδυτικά τους χαρτοφυλάκια, η αγορά δίνει μεγάλη προσοχή στα πλεονεκτήματα αυτής της μεθόδου κατανομής περιουσιακών στοιχείων όσον αφορά τη σταθερότητα του εισοδήματος και τον έλεγχο κινδύνου, καθώς και τον μοναδικό ρόλο των REIT στην κατανομή μεγάλων κατηγοριών αναδύεται σταδιακά.

Το σταθερό εισόδημα από μερίσματα είναι ένας από τους σημαντικούς λόγους για τους οποίους οι δημόσιες REIT ευνοούνται από τους επενδυτές. Ο Wang Zhipeng πιστεύει ότι τα δημόσια REIT μπορούν να παρέχουν σχετικά σταθερό εισόδημα από μερίσματα και σημαντικές μακροπρόθεσμες σύνθετες αποδόσεις. Η σύμπτωση του ουρανού υποστηρίζει αυτή την άποψη. Εφόσον πληρούνται οι όροι μερίσματος, το εισόδημα από μερίσματα των REIT συνήθως διανέμεται τουλάχιστον μία φορά το χρόνο και ο ετήσιος δείκτης διανομής εσόδων κεφαλαίων δεν είναι μικρότερος από το 90% των ετήσιων διανεμητέων κερδών επιδίωξη δημόσιου FOF Ιδανικό για σταθερό εισόδημα.

Εκτός από τη σταθερότητα των αποδόσεων, το αποτέλεσμα διαφοροποίησης κινδύνου των REITs είναι επίσης ένας από τους παράγοντες που εκτιμάται από το δημόσιο FOF. Η Yan Ni, μια ανώτερη ερευνήτρια κεφαλαίων, τόνισε ιδιαίτερα αυτό το σημείο Κατά τη γνώμη της, ένα από τα σημεία πώλησης του FOF είναι η κατανομή περιουσιακών στοιχείων και ο πυρήνας της κατανομής περιουσιακών στοιχείων είναι η εύρεση περιουσιακών στοιχείων με τη χαμηλότερη δυνατή συσχέτιση. "Τα REIT είναι ένα τυπικό εναλλακτικό περιουσιακό στοιχείο που δεν έχει μεγάλη συσχέτιση με μετοχές και ομόλογα και διαδραματίζει σημαντικό ρόλο στην κατανομή των κύριων κατηγοριών περιουσιακών στοιχείων. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, τη Σιγκαπούρη, την Ιαπωνία και άλλες αγορές, η κλίμακα ανάπτυξης των REIT είναι σημαντική . Τα REIT, όπως ο χρυσός και τα εμπορεύματα, είναι μια κατηγορία περιουσιακών στοιχείων που πρέπει να λάβουν υπόψη οι επενδυτές πολλαπλών περιουσιακών στοιχείων».

Ο Yanni είπε ότι λόγω της υψηλής συσχέτισης μεταξύ των REIT και του κλάδου, οι διαχειριστές δημόσιων κεφαλαίων πρέπει συχνά να έχουν μια εις βάθος κατανόηση της φύσης των υποκείμενων περιουσιακών στοιχείων και του περιβάλλοντος της αγοράς κατά την κατανομή των REIT. Η έρευνα για τα REITs είναι δύσκολη, περιλαμβάνει ορισμένους συγκεκριμένους κλάδους και επιχειρηματικά μοντέλα και η κατάσταση είναι πολύπλοκη και απαιτεί σχετικά επαγγελματική ερευνητική υποστήριξη. Οι διαχειριστές κεφαλαίων των REIT συνήθως εισάγονται από άλλους κλάδους και πρέπει να κατανοούν τα καταπιστευματικά κεφάλαια ακινήτων.

Επί του παρόντος, με γνώμονα τόσο την αγορά όσο και τις πολιτικές, τα εσωτερικά ερευνητικά πλαίσια FOF διαφόρων δημόσιων προσφορών βελτιώνονται γρήγορα. Ο Sang Lei είπε σε δημοσιογράφο των Securities Times ότι από τότε που η πρώτη παρτίδα FOFs δημόσιας προσφοράς περιελάμβανε REIT στο επενδυτικό εύρος τον Ιούλιο του 2023, οι εταιρείες κεφαλαίων έχουν επιταχύνει την έρευνα και τις επενδύσεις τους σε REIT. Κατά την άποψή του, τα REIT είναι ένας αναδυόμενος τύπος περιουσιακών στοιχείων και κάθε δημόσιο FOF πρέπει να επενδύσει πολύ χρόνο και ανθρώπινο δυναμικό για να δημιουργήσει ένα εσωτερικό πλαίσιο έρευνας και σύστημα αξιολόγησης για να διασφαλίσει ότι αναλαμβάνει την πρωτοβουλία στις επενδύσεις.

Περιορισμένος βραχυπρόθεσμος αντίκτυπος

Καθώς το δημόσιο FOF αυξάνει σταδιακά την κατανομή του σε REIT, η αγορά αρχίζει να δίνει μεγαλύτερη προσοχή στις μακροπρόθεσμες προοπτικές αυτής της κατανομής περιουσιακών στοιχείων. .

Πολλοί ερωτηθέντες συμφώνησαν ότι η αναλογία κατανομής των REIT στο δημόσιο FOF αναμένεται να συνεχίσει να αυξάνεται και να γίνει μία από τις κύριες κατανομές στο μέλλον. Ο Wang Zhipeng πιστεύει ότι τα REITs μπορεί να γίνουν ένα σημαντικό περιουσιακό στοιχείο κατανομής για το δημόσιο FOF στο μέλλον, κυρίως για τρεις λόγους: Πρώτον, η κατανομή των REITs θα βοηθήσει στη βελτίωση της απόδοσης κόστους του δημόσιου FOF Το παραδοσιακό χαρτοφυλάκιο μετοχών και ομολόγων Τέλος, μπορεί να αυξήσει αποτελεσματικά το ποσοστό απόδοσης ή να μειώσει τους κινδύνους και ο λόγος Sharpe του χαρτοφυλακίου μπορεί να βελτιωθεί, δεύτερον, στην εποχή των χαμηλών επιτοκίων, το ποσοστό διανομής μετρητών των δημόσιων REITs Τρίτον, ορισμένες δημόσιες REITs έχουν λειτουργικά ιδρύματα διαχείρισης και υψηλής ποιότητας υποκείμενα περιουσιακά στοιχεία, οι μελλοντικές ταμειακές ροές αναμένεται να διατηρήσουν σταθερή ανάπτυξη και να έχουν ιδιότητες κατά του πληθωρισμού. "

Ο Sang Lei είπε ότι λόγω της δυσκολίας της έρευνας και των επενδύσεων σε έργα REITs, είναι συχνά δύσκολο για μεμονωμένους επενδυτές να συμμετέχουν άμεσα σε αυτά, ενώ το δημόσιο FOF βοηθά τους μεμονωμένους επενδυτές να μοιραστούν τα οικονομικά οφέλη της υψηλής ποιότητας υπάρχουσας υποδομής μέσω της επαγγελματικής του έρευνας και επενδυτικές δυνατότητες. Επιπλέον, η κατανομή των REITs από το δημόσιο FOF συμβάλλει στην προσέλκυση της προσοχής άλλων θεσμικών επενδυτών και δημοσίων επενδυτών στα περιουσιακά στοιχεία του REIT μέσω των δημόσιων καναλιών όσο μεγαλύτερος είναι ο αριθμός των συμμετεχόντων στην αγορά REIT, τόσο περισσότερο ευνοεί την κατασκευή των REIT. σύστημα τιμολόγησης της αγοράς.

Η αυξημένη κατανομή των δημόσιων FOF σε REIT όχι μόνο βελτιώνει τη σταθερότητα του δικού της εισοδήματος, αλλά έχει επίσης θετικό αντίκτυπο στην ανάπτυξη της αγοράς των REIT. Ο Wang Zhipeng επεσήμανε ότι τα δημόσια προσφερόμενα REIT έχουν γενικά μεγαλύτερη διάρκεια και η συμπεριφορά αγοράς και πώλησης των δημοσίως προσφερόμενων FOF στη δευτερογενή αγορά έχει δώσει νέα ζωτικότητα και ροή κεφαλαίων στην αγορά REIT, διεύρυνε τη βάση των συμμετεχόντων στην αγορά και βελτίωσε την ρευστότητα και το βάθος της αγοράς.

Η Yanni πιστεύει ότι η εστίαση στη δημόσια προσφορά του FOF θα έχει κάποια προωθητική επίδραση στην αγορά των REITs, αλλά ο αντίκτυπος δεν θα είναι μεγάλος βραχυπρόθεσμα έως μεσοπρόθεσμα. Κατά την άποψή της, η τρέχουσα συνολική κλίμακα του FOF είναι μικρή και η κατανομή του σε REIT είναι επίσης περιορισμένη, γεγονός που καθιστά δύσκολη τη σημαντική προώθηση της αγοράς REIT.