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Tu Chong Creative/Photo fournie par Wang Yunpeng/Tabulation Chen Jinxing/Making

Wang Xiaoqian, journaliste du Securities Times

Alors que le marché secondaire des REIT (fonds fiduciaires de placement immobilier) continue de rebondir, les « acheteurs de fonds » FOF (fonds de fonds) se concentrent sur ce type d'actifs.

Le rapport du deuxième trimestre du fonds montre que les REIT Penghua Qianhai Vanke, Hongtu Innovation Shenzhen Anju REIT et Huaxia Beijing Affordable Housing REIT figuraient sur la liste des positions importantes du fonds. Les initiés du secteur estiment que cette tendance reflète non seulement la recherche par le FOF public de diversification des actifs et de stabilité des revenus, mais reflète également la large reconnaissance par le marché des REIT en tant que classe d'actifs émergente.

Offre publique FOF

« Tombez amoureux » des REIT

Ces dernières années, alors que le marché est entré dans une ère de taux d’intérêt bas, il est devenu de plus en plus courant que les FOF publics incluent des REIT publics dans leurs portefeuilles d’investissement.

Le deuxième rapport trimestriel des offres publiques montre que trois REIT sont entrés dans les rangs des participations importantes des fonds publics. Les REIT Penghua Qianhai Vanke sont les troisième et neuvième positions détenues par Xingquan Antai avec un objectif de retraite actif de cinq ans et CCB Tianfu Youxiang avec un objectif de retraite stable d'un an respectivement. Les deux fonds détiennent respectivement 55,7 millions de yuans Hongtu. Innovation Shenzhen Anju REIT et Huaxia Beijing Affordable Housing REIT ont également été fortement détenues par Tianhong Ruixiang pendant 3 mois.

À en juger par les performances du marché, au 16 août, le REIT de logements abordables Huaxia Beijing a augmenté de 34,50 % cette année, se classant au premier rang des fonds REIT ; Hongtu Innovation Shenzhen Anju REIT a également augmenté de 26,63 % au cours de l'année.

La raison pour laquelle les REIT publics ont rapidement émergé parmi les FOF publics est indissociable de leurs avantages uniques dans un environnement de taux d’intérêt bas. Wang Zhipeng, gestionnaire de fonds du CCB Fund, a déclaré à un journaliste du Securities Times qu'à mesure que le marché entre dans l'ère des taux d'intérêt bas, les REIT publics font progressivement preuve de rentabilité dans l'allocation de grands types d'actifs sur la base de la transparence des actifs sous-jacents et la capacité de créer des flux de trésorerie distribuables stables. Il a en outre souligné que les REIT publics peuvent non seulement fournir des revenus de dividendes relativement stables, mais également avoir des rendements composés à long terme considérables. « Les REIT publics ont une faible corrélation avec d'autres actifs financiers, ont de meilleurs effets de diversification des risques et ont une valeur d'allocation élevée.

Les données du centre d'évaluation du Tianxiang Investment Consulting Fund montrent que l'échelle d'allocation du FOF public dans les REIT a continué de croître depuis le second semestre 2023. Parmi eux, Penghua Qianhai Vanke REITs détient une plus grande part de positions dans les offres publiques, et la valeur marchande de ses positions est passée de 7,5 millions de yuans fin 2022 à 88,33 millions de yuans fin 2023, reflétant l'intérêt croissant de offre publique FOF dans l'investissement dans les REIT.

En outre, le soutien politique a également ouvert la voie à une allocation généralisée de REIT publics dans FOF. Sang Lei, gestionnaire de fonds du China Europe Fund, a déclaré dans une interview avec des journalistes que « l'Avis sur la promotion globale de l'émission normalisée de projets de fonds fiduciaires de placement immobilier (REIT) dans le secteur des infrastructures » publié par la Commission nationale du développement et de la réforme a a amené le marché à anticiper des émissions plus rapides à l'avenir. La vitesse et la plus grande échelle du marché ont vigoureusement favorisé le développement du marché des REIT.

Sang Lei a en outre expliqué que selon le contrat, les FOF ordinaires ne peuvent investir que dans des objectifs d'investissement établis depuis plus d'un an, et les FOF de retraite ne peuvent investir que dans des objectifs d'investissement établis depuis plus de deux ans, donc le nombre des cibles investissables augmente progressivement. À mesure que davantage de projets de REIT sont répertoriés, la portée des investissements du FOF public s'est également élargie. À fin juin 2024, il existe sur le marché 28 projets de REIT établis depuis plus d'un an et 12 projets de REIT établis depuis plus de deux ans. L'augmentation progressive de ces objectifs offre plus d'options pour. Allocation d'actifs de FOF.

Allocation d’actifs majeure

Les REIT sont nécessaires

Alors que de plus en plus de FOF publics intègrent des REIT publics dans leurs portefeuilles d'investissement, le marché accorde une grande attention aux avantages de cette méthode d'allocation d'actifs en termes de stabilité des revenus et de contrôle des risques, ainsi qu'au rôle unique des REIT dans l'allocation de grandes catégories de Des atouts émergent progressivement.

Un revenu de dividendes stable est l’une des principales raisons pour lesquelles les REIT publics sont favorisés par les investisseurs. Wang Zhipeng estime que les REIT publics peuvent fournir des revenus de dividendes relativement stables et des rendements composés considérables à long terme. L’accord du ciel soutient ce point de vue. Tant que les conditions de dividendes sont remplies, les revenus de dividendes des REIT sont généralement distribués au moins une fois par an et le ratio de distribution annuel des revenus du fonds n'est pas inférieur à 90 % des bénéfices annuels distribuables. Cette caractéristique de revenu stable fait des REIT les meilleurs. poursuite du FOF public Idéal pour un revenu stable.

Outre la stabilité des rendements, l’effet de diversification des risques des REIT est également l’un des facteurs valorisés par le FOF public. Yan Ni, chercheuse principale en fonds, a particulièrement souligné ce point. À son avis, l'un des arguments de vente du FOF est l'allocation d'actifs, et le cœur de l'allocation d'actifs est de trouver des actifs présentant la corrélation la plus faible possible pour la combinaison. « Les REIT sont un actif alternatif typique qui n'est pas fortement corrélé aux actions et aux obligations et jouent un rôle important dans l'allocation des principales classes d'actifs. Aux États-Unis, à Singapour, au Japon et sur d'autres marchés, l'échelle de développement des REIT est considérable. Les REIT, comme l’or et les matières premières, constituent une classe d’actifs que les investisseurs multi-actifs doivent prendre en compte.

Yanni a déclaré qu'en raison de la forte corrélation entre les REIT et le secteur, les gestionnaires de fonds publics doivent souvent avoir une compréhension approfondie de la nature des actifs sous-jacents et de l'environnement du marché lors de l'attribution des REIT. La recherche sur les REIT est difficile, implique certains secteurs et modèles économiques spécifiques, et la situation est complexe, nécessitant un soutien de recherche relativement professionnel. Les gestionnaires de fonds de FPI proviennent généralement d'autres secteurs et doivent comprendre les fonds fiduciaires immobiliers. Certaines recherches portent sur des actifs spécifiques tels que les autoroutes, la logistique d'entreposage, les ports, les logements locatifs abordables et l'immobilier commercial.

Actuellement, sous l’impulsion du marché et des politiques, les cadres de recherche internes FOF de diverses offres publiques s’améliorent rapidement. Sang Lei a déclaré à un journaliste du Securities Times que depuis que le premier lot de FOF d'offre publique a inclus les REIT dans le périmètre d'investissement en juillet 2023, les sociétés de fonds ont accéléré leurs recherches et leurs investissements dans les REIT. Selon lui, les REIT sont un type d'actif émergent, et chaque FOF public doit investir beaucoup de temps et de main-d'œuvre pour construire un cadre de recherche interne et un système d'évaluation afin de garantir qu'il prend l'initiative en matière d'investissement.

Impact limité à court terme

À mesure que le public FOF augmente progressivement son allocation aux REIT, le marché commence à accorder plus d'attention aux perspectives à long terme de cette allocation d'actifs. Dans le même temps, les initiés du secteur estiment que les positions actives du FOF ont également un impact positif sur le développement des REIT. .

De nombreuses personnes interrogées ont convenu que la proportion d'allocation de REIT dans le FOF public devrait continuer à augmenter et devenir l'une des allocations principales à l'avenir. Wang Zhipeng estime que les REIT pourraient devenir un actif d'allocation important pour le FOF public à l'avenir, principalement pour trois raisons : Premièrement, l'allocation de REIT contribuera à améliorer la performance des coûts du FOF public, en ajoutant des REIT publics au FOF. le portefeuille traditionnel d'actions et d'obligations. Enfin, il peut effectivement augmenter le taux de rendement ou réduire les risques, et le ratio de Sharpe du portefeuille peut être amélioré. Deuxièmement, à l'ère des taux d'intérêt bas, le taux de distribution en espèces des REIT publics est élevé ; , prévisible et relativement rare ; troisièmement, certains REIT publics ont des institutions de gestion opérationnelle de haute qualité et des actifs sous-jacents de haute qualité, les flux de trésorerie futurs devraient maintenir une croissance soutenue et ont des propriétés anti-inflationnistes. "

Sang Lei a déclaré qu'en raison de la difficulté de la recherche et de l'investissement dans les projets de REIT, il est souvent difficile pour les investisseurs individuels d'y participer directement, tandis que le FOF public aide les investisseurs individuels à partager les avantages économiques des infrastructures existantes de haute qualité grâce à ses recherches professionnelles et capacités d’investissement. En outre, l'allocation de REIT par le FOF public est propice à attirer l'attention d'autres investisseurs institutionnels et publics sur les actifs des REIT par le biais des canaux publics. Plus le nombre d'acteurs du marché des REIT est élevé, plus elle est propice à la construction de REIT. système de tarification du marché.

FOF, levé publiquement, a augmenté son allocation aux REIT, ce qui non seulement améliore sa propre stabilité de revenus, mais a également un impact positif sur le développement du marché des REIT. Wang Zhipeng a souligné que les REIT offerts au public ont généralement une durée plus longue et que le comportement d'achat et de vente des FOF offerts au public sur le marché secondaire a injecté une nouvelle vitalité et un nouveau flux de capitaux sur le marché des REIT, élargi la base d'acteurs du marché et amélioré la liquidité et profondeur du marché.

Yanni a un point de vue différent. Elle estime que l'accent mis sur l'offre publique de FOF aura un certain effet promotionnel sur le marché des REIT, mais que l'impact ne sera pas grand à court et moyen terme. Selon elle, la taille globale actuelle du FOF est petite et son allocation aux REIT est également relativement limitée, ce qui rend difficile une promotion significative du marché des REIT.