новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Креатив Ту Чонга/Фото предоставлено Ван Юньпэном/Tabulation Chen Jinxing/Making

Репортер Securities Times Ван Сяоцянь

Поскольку вторичный рынок REIT (трастовых фондов инвестиций в недвижимость) продолжает восстанавливаться, «покупатели фондов» FOF (фонды фондов) сосредотачиваются на этом типе активов.

Отчет фонда за второй квартал показывает, что REIT Penghua Qianhai Vanke, Hongtu Innovation Shenzhen Anju REIT и REIT Huaxia Beijing Affordable Housing REIT фигурируют в списке крупных позиций фонда. Инсайдеры отрасли полагают, что эта тенденция не только отражает стремление государственных FOF к диверсификации активов и стабильности доходов, но также отражает широкое признание рынком REIT как нового класса активов.

Публичное предложение ФОФ

«Влюбитесь» в REIT

В последние годы, когда рынок вступил в эпоху низких процентных ставок, публичные FOF стали все чаще включать публичные REIT в свои инвестиционные портфели.

Второй квартальный отчет о публичных размещениях показывает, что три REIT вошли в число крупных холдингов государственных фондов. Фонды Penghua Qianhai Vanke REIT занимают третье и девятое места по величине, занимаемые Xingquan Antai с целью активной пенсии на пять лет и CCB Tianfu Youxiang с целью стабильной пенсии на один год соответственно. Оба фонда имеют общий размер активов 55,7 млн ​​юаней. Инновации Shenzhen Anju REIT и Huaxia Beijing Affordable Housing REIT также в течение 3 месяцев находились под сильным контролем Tianhong Ruixiang.

Судя по показателям рынка, по состоянию на 16 августа REIT доступного жилья в Пекине увеличился на 34,50% в этом году, заняв первое место среди фондов REIT Hongtu Innovation Shenzhen Anju REIT также увеличился на 26,63% за год;

Причина, по которой публичные REIT быстро появились среди публичных FOF, неотделима от их уникальных преимуществ в условиях низких процентных ставок. Ван Чжипен, управляющий фондом CCB Fund, рассказал репортеру Securities Times, что по мере того, как рынок вступает в эпоху низких процентных ставок, публичные REIT постепенно демонстрируют экономическую эффективность при распределении крупных типов активов на основе прозрачности базовых активов и способность создавать стабильный распределяемый денежный поток. Он также подчеркнул, что государственные REIT могут не только обеспечивать относительно стабильный доход в виде дивидендов, но также иметь значительную долгосрочную совокупную доходность. «Государственные REIT имеют низкую корреляцию с другими финансовыми активами, имеют лучший эффект диверсификации рисков и имеют высокую стоимость распределения».

Данные Центра оценки инвестиционного консалтингового фонда Tianxiang показывают, что масштаб распределения государственных FOF в REIT продолжает расти со второй половины 2023 года. Среди них Penghua Qianhai Vanke REITs имеет большую долю позиций в публичных размещениях, а рыночная стоимость ее позиций выросла с 7,5 млн юаней в конце 2022 года до 88,33 млн юаней в конце 2023 года, что отражает растущий интерес публичное размещение FOF в инвестициях REIT.

Кроме того, политическая поддержка также проложила путь к широкому размещению государственных REIT в FOF. Санг Лэй, управляющий фондом China Europe Fund, заявил в интервью журналистам, что «Уведомление о всестороннем содействии нормализации выпуска проектов инвестиционного трастового фонда недвижимости (REIT) в секторе инфраструктуры», выпущенное Национальной комиссией по развитию и реформам, заставил рынок ожидать более быстрого выпуска в будущем. Скорость и больший масштаб рынка активно способствовали развитию рынка REIT.

Сан Лэй далее пояснил, что согласно контракту обычные FOF могут инвестировать только в инвестиционные цели, которые были установлены на срок более одного года, а пенсионные FOF могут инвестировать только в инвестиционные цели, которые были установлены на срок более двух лет, поэтому число инвестиционных целей постепенно увеличивается. По мере включения в список новых проектов REIT объем инвестиций в государственные фонды FOF также расширился. По состоянию на конец июня 2024 года на рынке имеется 28 проектов REIT, созданных сроком на один год, и 12 проектов REIT, созданных сроком на два года. Постепенное увеличение этих целевых показателей предоставляет больше возможностей для распределения активов FOF.

Распределение основных активов

REIT необходимы

Поскольку все больше и больше публичных FOF включают публичные REIT в свои инвестиционные портфели, рынок уделяет большое внимание преимуществам этого метода распределения активов с точки зрения стабильности доходов и контроля рисков, а также уникальной роли REIT в распределении крупных категорий активов. Активы постепенно появляются.

Стабильный дивидендный доход является одной из важных причин, почему инвесторы предпочитают публичные REIT. Ван Чжипенг считает, что государственные REIT могут обеспечить относительно стабильный дивидендный доход и значительную долгосрочную совокупную доходность. Согласие небес подтверждает эту точку зрения. Пока условия дивидендов соблюдаются, дивидендный доход REIT обычно распределяется не реже одного раза в год, а коэффициент распределения годового дохода фонда составляет не менее 90% годовой распределяемой прибыли. Эта стабильная характеристика дохода делает REITs. стремление к государственному ФОФ Идеально подходит для стабильного дохода.

Помимо стабильности доходности, эффект диверсификации рисков REIT также является одним из факторов, которые ценятся публичными FOF. Ян Ни, старший исследователь фондов, особенно подчеркнула этот момент. По ее мнению, одним из преимуществ FOF является распределение активов, а суть распределения активов заключается в поиске активов с наименьшей возможной корреляцией для объединения. «REIT представляют собой типичный альтернативный актив, который не сильно коррелирует с акциями и облигациями и играет важную роль в распределении основных классов активов. В США, Сингапуре, Японии и на других рынках масштабы развития REIT значительны. REIT, как золото и сырьевые товары, представляют собой класс активов, который должны учитывать инвесторы с несколькими активами».

Янни сказал, что из-за высокой корреляции между REIT и отраслью управляющим государственными фондами часто необходимо иметь глубокое понимание природы базовых активов и рыночной среды при размещении REIT. Исследования REIT сложны, затрагивают некоторые конкретные отрасли и бизнес-модели, а ситуация сложна и требует относительно профессиональной исследовательской поддержки. Управляющие фондами REIT обычно представляют представителей других отраслей и должны понимать трастовые фонды недвижимости. Некоторые исследования касаются конкретных активов, таких как автомагистрали, складская логистика, порты, доступное арендное жилье и коммерческая недвижимость.

В настоящее время, под влиянием как рынка, так и политики, внутренние рамки исследования FOF различных публичных предложений быстро совершенствуются. Сан Лэй сообщил репортеру Securities Times, что с тех пор, как в июле 2023 года первая партия публичных размещений FOF включила REIT в сферу инвестиций, фондовые компании ускорили свои исследования и инвестиции в REIT. По его мнению, REIT являются новым типом активов, и каждый государственный FOF должен инвестировать много времени и рабочей силы в создание внутренней исследовательской структуры и системы оценки, чтобы гарантировать, что он берет на себя инициативу в инвестировании.

Ограниченное краткосрочное воздействие

Поскольку публичный FOF постепенно увеличивает объем вложений в REIT, рынок начинает уделять больше внимания долгосрочным перспективам этого размещения активов. В то же время инсайдеры отрасли полагают, что активная позиция FOF также оказывает положительное влияние на развитие REIT. .

Многие опрошенные согласились с тем, что доля распределения REIT в государственных FOF, как ожидается, будет продолжать расти и станет одним из основных видов распределения в будущем. Ван Чжипенг считает, что REIT могут стать важным активом распределения для государственных FOF в будущем, главным образом по трем причинам: во-первых, размещение REIT поможет улучшить экономическую эффективность государственных FOF. С точки зрения распределения активов добавление государственных REIT к ним. традиционный портфель акций и облигаций. Наконец, он может эффективно увеличить норму прибыли или снизить риски, а коэффициент Шарпа портфеля может быть улучшен, во-вторых, в эпоху низких процентных ставок скорость распределения денежных средств в государственных REIT высока; , предсказуемы и относительно редки; в-третьих, некоторые государственные REIT имеют высококачественные операционные институты управления и высококачественные базовые активы, ожидается, что будущий денежный поток будет поддерживать устойчивый рост и обладает антиинфляционными свойствами. "

Сан Лэй сказал, что из-за сложности исследований и инвестиций в проекты REIT частным инвесторам зачастую трудно напрямую участвовать в них, в то время как государственный FOF помогает индивидуальным инвесторам делиться экономическими выгодами от высококачественной существующей инфраструктуры посредством своих профессиональных исследований и инвестиционные возможности. Кроме того, размещение REIT публичными FOF способствует привлечению внимания других институциональных инвесторов и государственных инвесторов к активам REIT через государственные каналы. Чем больше участников рынка REIT, тем больше это способствует созданию REIT. рыночная система ценообразования.

Увеличение выделения государственных FOF в REIT не только повышает стабильность собственных доходов, но и оказывает положительное влияние на развитие рынка REIT. Ван Чжипен отметил, что публично предлагаемые REIT обычно имеют более длительный срок действия, а поведение покупателей и продаж публично предлагаемых FOF на вторичном рынке придало новую жизнеспособность и приток капитала на рынок REIT, расширило базу участников рынка и улучшило ситуацию. ликвидность и глубина рынка.

Янни придерживается иной точки зрения. Она считает, что акцент на публичном размещении FOF окажет определенное стимулирующее воздействие на рынок REIT, но в краткосрочной и среднесрочной перспективе это влияние не будет большим. По ее мнению, текущий общий масштаб FOF невелик, и его распределение среди REIT также ограничено, что затрудняет существенное продвижение рынка REIT.